Freitag, 1. Mai 2015

Andere Ansichten: Rasante Transformation von WCM

Gereon Kruse befasst sich bei seinem "boersengefluester" mit der bemerkenswerten Geschwindigkeit, mit der bei WCM die Transformation vom Pleitewert zum veritablen Bestandshalter von Gewerbeimmobilien vorangetrieben würde. Insbesondere die zu erwartende Finanzierung der Portfolio-Ausweitung auf über 300 Mio. Euro über eine Kapitalerhöhung wird dabei thematisiert, ihre Dimension und zu welchen Kursen sie kommen könnte.

WCM befindet sich auf meiner Empfehlungsliste.

Kommentare:

  1. Hi,

    ich finde WCM weiter spannend und habe mich etwas mit KWG (Kommunale Wohnen) beschäftigt.
    Bei dieser wurde ja auch ein bestehender Börsenmantel (Carthago Biotech AG) erworben und in eine Immo Geselschaft umgewandelt. Ich schätze mal das war ein Biotech das Verluste gemacht hat (Forschung ins leere?)
    ...
    Eigentlich ähnlich wie bei WCM...
    ...
    bei Wikipedia steht:
    Nach dem Start des operativen Geschäfts erwarb die KWG Ende 2006 ihre erste Immobilie.

    So, nun ist der Kurs der KWG um 2006 sprunghaft angestiegen (auf über 10€) ist dann aber wieder zurück auf 3,xx€ (Ende 2008) und seitdem hat er sich auf ~7,50€ erhohlt.
    Es gab immer wieder Kapitalerhöhungen. Über Dividenden steht nur 0,00 bis k.A.
    Demnach wurde seit kauf der 1. Immo bis heute für Anteilseigner kein Wert geschaffen.

    Jetzt meine Frage:
    Befinden wir uns bei WCM nicht auch in ähnlichen Bereichen wie bei KWG 2006.
    Preis angestiegen, Erste Immo-Käufe...
    gut es wird über eine Dividende geredet aber die macht kaum sinn wenn gleichzeitig auch immer wieder Kapitalerhöhungen kommen, oder?

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    1. Moin Alex,

      solche Vergleiche sind schwierig, weil WCM und KGG in unterschiedlichen Märkten aktiv sind (hier Gewerbe-, dort Wohnimmobilien) und zwischen 2006 und heute ja ein sehr einschneidendes Erlebnis lag: die Immobilienkrise. Im Vorfeld gab es starke Marktüberhitzungen, dann extreme Übertreibungen nach unten, Wenn man vergleiche ziehen möchte, bietet sich hier eher Adler Real Estate an, die nach der Immokrise einen neuen Ankerinvestor bekamen, der dann den schnellen Aufbau eines Immoportfolios vorantrieb. Und zwar jeweils durch Kapitalerhöhungen. Genau so will auch WCM vorgehen.

      Und zwischen Dividendenausschüttungen und Wachstum durch Kapitalerhöhungen gibt es in diesem speziellen Fall meiner Meinung nach auch keinen Widerspruch. Normalerweise, da gebe ich Dir recht, sollte man sich die Dividenden sparen, wenn man die Gelder für das operative Geschäft benötigt. Sonst zahlt der Aktionär erst Steuern auf die Dividende, um später wieder Geld ins Unternehmen zu investieren. Bei WCM gibt es zwei Faktoren, die dennoch für genau diesen Weg sprechen: zunächst haben Ehlerding und Co. Immobilien als Sacheinlagen eingebracht, die nun Mieterträge für die WCM generieren, die zuvor bei Ehlerdings & Co. landeten. Deren privater Cashflow hat sich also negativ verändert, da soll durch die Dividende kompensiert werden. Und das war von Anfang an s geäußert worden seitens Ehlerding. Und dann muss man sich die Dimensionen ansehen: WCM will in kürzester Zeit schnell wachsen. Dazu benötigt man sehr viel (neues) Eigenkapital. Ob nun eine hiermit verglichen geringe Dividende abfließt, macht da kaum etwas aus. Dazu ist das angestrebte Wachstum von 0 auf 1 Milliarde Immobilienvermögen zu enorm.

      Aus diesen Gründen glaube ich, dass die WCM-Story funktionieren kann. Sie muss aber eben durch operative Erfolge geschrieben werden und hier wurden erste Abschlüsse vorgelegt, die durchaus vielversprechend sind. Dazu kommt, dass die Gewinne auf Sicht erst einmal steuerfrei bleiben in der WCM und das ist durch aus ein großer Vorteil auch für die Aktionäre. Insofern scheue ich die anstehenden Kapitalerhöhungen nicht, solange das Geld nicht für unprofitables Wachstum ausgegeben wird. Die bisher präsentierten Standorte in den Ballungszentren lassen jedenfalls auf eine erfolgreiche Umsetzung der Strategie hoffen. Zu den Anfangsrenditen im oberen einstelligen Prozentbereich kommen dann ggf. Skaleneffekte bei einem größeren Portfolio. Und möglicherweise noch Reduzierungen beim Leerstand, obwohl die Quoten hier schon gering vergleichsweise sind.

      Ich bleibe optimistisch.

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  2. Danke für die schnelle, ausführliche Antwort!!

    KWG bietet sich als Vergleichsmaßstab an, da Stavros Efremidis involviert war und die Umwandlung eines Börsenmantels in eine Immo-Gesellschaft stattfand.
    Ich weiß nicht wieso ich hier mit Adler vergleichen sollte?
    Im Geschäftsbericht von 2007 spricht Efremidis (Zitat aus dem Gedächnis von mir) übrigens von im internationalen Vergleich günstigen Bedingungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt.
    ...
    Die Immo-Krise ist ist Vergangenheit (in Deu) oder seh ich das falsch? wieso ist der Wert der KWG Aktie nicht höhrer als 2006?

    Ich verstehe deine Argumente mit der Divi. aber würde es nicht einfach ausreichen die Kapitalerhöhung ander zu gestalten, statt das Geld hin und her zu schicken und so den Verlustvortrag aufbrauchen?

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    1. In Deutschland sind die Preise für Immobilien jahrelang nicht vom Fleck gekommen, besonders in Ostdeutschland. In den Ballungszentren waren schon noch ansehnliche Renditen zu erzielen. Aber kein Vergleich mit anderen Ländern, wie USA, Spanien, England!

      Zur KWG-Aktie kann ich nicht viel sagen, außer dass diese in ehemalige kommunale Wohnungsbestände investierte mit eher bescheidenem Standard. Diese sollten dann aufgemöbelt werden. Allerdings handelte es sich überwiegend um Nebenlagen, keine gesuchten Zentren. Kann man also in keiner Weise mit der jetzigen Strategie von WCM vergleichen.

      WCM verfügt über getrennte Verlustvorträge. Der eine besteht hinsichtlich Körperschafts- und Gewerbesteuern, der andere hinsichtlich Dividendenausschüttungen. Die sind nicht komibinier- oder verrechenbar. Insofern kann der zweite Verlust nur genutzt werden, wenn denn auch Dividenden ausgeschüttet werden. Und das ist ja für die Altaktionäre, die Immobilien eingebracht haben, ein Anreiz: anstelle der heutigen zu versteuernden Mieterrtäge erhalten sie steuerfreie Dividendenzahlungen, deren Steuerbelastung erst beim Verkauf der Aktien anfällt. Das ist wie ein zinsloses Darlehen vom Finanzamt und wenn man dann dieses Geld selbst noch für 7 bis 9 Prozent (durchschnittliche langfristige Rendite am Aktienmarkt) anlegt, fährt man doppelt Rendite ein.

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