Dienstag, 18. Juni 2019

TTL Beteiligung: Hohe Dividenden aus dem DIC Asset AG-Deal sorgen für Jubel. Aber ansonsten...

Die TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG hat heute ein erstes Lebenszeichen nach dem Ausstieg beim "Kronjuwel" GEG German Estate Group von sich gegeben. Der Verkauf der GEG an die DIC Asset AG hatte dem Kurs der TTL überhaupt nicht gut getan und für erhebliche Verunsicherung bei den TTL-Aktionären gesorgt, wie es denn nun künftig weitergehen soll mit dem Unternehmen.

Nun wurde eine Kooperation bekanntgegeben und eine außerordentliche Hauptversammlung soll einer Sonderdividende zustimmen. Damit nimmt TTL einige Weichenstellungen vor, die allerdings neue Fragen aufwerfen...


1. Akt: Die Sonderdividende


Beginnen wir mit dem Erfreulichen: die TTL Beteiligung wird am 26. September 2019 eine außerordentliche Hauptversammlung abhalten, auf der über den Vorschlag abgestimmt wird, eine Sonderdividende von 0,12 Euro je Aktie auszuschütten. Es dürften kaum Zweifel bestehen, dass der Beschluss so angenommen wird, denn Prof. Dr. Gerhard Schmidt ist Mehrheitsaktionär der TTL und daher steht die Mehrheit für die Ausschüttung bereits jetzt fest.


2. Akt: Bestätigung der Dividende für 2019

Des Weiteren bestätigte TTL bisherige Aussagen, man wolle für das Geschäftsjahr 2019 eine Dividende von 0,20 bis 0,25 Euro je Aktie ausschütten. Bezogen auf den aktuellen Aktienkurs läge die Dividendenrendite damit bei deutlich über 10%.


3. Akt: Die Kooperation


Darüber hinaus gab TTL eine Kooperation bekannt. Man werde mit der Rockstone Real Estate Gruppe, die mit Standorten in Hamburg, Berlin und München aktiv ist, eine Transaktionsplattform einrichten.


Meine Einschätzung

Wenn ihr euch fragt, weshalb die hier genannten Infos zu dürftig sind, dann liegt es daran, dass die Meldung nicht mehr hergibt. Die Auswirkungen der Kooperation, die Zielrichtung, die Potenziale kann man nicht einschätzen. Klar ist, dass die DIC Asset das erfolgreich vorgemacht hat das aus einer Position der Stärke heraus, da man selbst seine eigenen Immobilien und Beteiligungen über die Plattform handelt und sie so für Dritte attraktiv(er) gemacht hat. Inwieweit TTL und Rockstone hier auch nur ansatzweise etwas ähnliches aufziehen können, bleibt daher abzuwarten.

TTL Beteiligung (Quelle: wallstreet-online.de)
Und es stellt sich die Frage, ob diese Kooperation die groß angekündigte "dritte Säule" sein soll, auf der TTLs Business künftig laufen soll. Das wäre, aus meiner Sicht, deutlich weniger, als ich nach der vollmundigen Ankündigung auf der Hauptversammlung erwartet hätte. Zumal die GEG als "zweite Säule", und zwar die maßgeblich tragende, ja nun fehlt.

Was mich an der Meldung von TTL echt verstimmt, ist die Aussage, der GEG-Verkauf sei zwischenzeitlich vollzogen "und Erlöse in Höhe von rund 160 Mio. Euro vereinnahmt" worden. Das stimmt so nicht!!! Denn Verkäufer der GEG war nicht die TTL selbst, sondern eine Tochter (die TTL Real Estate GmbH), an der die TTL nur etwas mehr als 50% hält. Und auch die TTL Real Estate GmbH hielt nicht 100% der GEG-Anteile, sondern nur 75% - die anderen 25% gehörten dem US-Finanzinvestor KKR & Co. Ich finde es daher in keinster Weise hinnehmbar, dass TTL in einer eigenen Adhoc-Meldung nun eine völlig überhöhte Zahl in den Raum stellt, die dem Unternehmen selbst gar nicht zugeflossen ist. Wer die Vorgänge und die Beteiligungsverhältnisse nicht kennt, könnte so dazu verleitet werden, die 160 Mio. Euro einfach durch die Anzahl der TTL-Aktien zu teilen und käme auf einen völlig überhöhten "Wert". Die Art der Darstellung durch TTL grenzt meines Erachtens schon an Irreführung des Kapitalmarkts, da habe ich kein Verständnis für!

Fakt ist: der TTL Beteiligungs und Grundbesitz AG flossen 78 Mio. Euro zu! Nicht die suggerierten 160 Mio. Euro!

Und dann komme ich zu den Dividenden: Dividendenfans dürften frohlocken, denn eine Sonderdividende von 12 Cents je Aktie ist attraktiv. Andererseits hat der Hund doch ein Paar Flöhe (nämlich zwei). Zunächst hatte der Kurs seit der GEG-Verkaufsmeldung mehr als einen Euro verloren, da stellen 12 Cents kaum mehr als ein Trostpflaster dar. Und dann kommt da noch eine negative Begleiterscheinung aufs Radar...

Erst vor wenigen Wochen hatte die TTL eine erstmalige Dividende von 0,12 Euro je Aktie ausgeschüttet. Nun folgt eine Sonderdividende in gleicher Höhe und für 2019 sollen 0,20 bis 0,25 Cents ausgeschüttet werden (ohne großartigen Geschäftsbetrieb nach heutigem Stand). In Summe sind das fast 50 Cents je Aktie, die innerhalb von 12 Monaten aus dem Unternehmen abfließen! Diese Mittel von mehr als 10 Mio. Euro stehen TTL also nicht mehr für sein operatives Geschäft und/oder neue Investments zur Verfügung. Und wenn ich jetzt bedenke, dass Doc Schmidt mit rund 67% der größte Aktionär der TTL ist, dann muss ich mir schon die Frage stellen, weshalb er (!) unbedingt so viel Geld aus der TTL abziehen will. Nachdem sein früherer Plan eigentlich war, den Streubesitzanteil über eine Kapitalerhöhung zu erhöhen.

DIC Asset (Quelle: wallstreet-online.de)
Meine Schlussfolgerung ist (leider), dass Doc Schmidt das Geld aus der TTL abzieht, um es woanders zu investieren. Nach dem GEG-Deal ist die DIC Asset AG, wo Doc Schmidt über seine Family Office DIC Chancen Gruppe immerhin mehr als 30% der Anteile hält, erheblich attraktiver und dürfte stark profitieren. Zwischen dem aktuellen Aktienkurs von gut 10 Euro und dem NAV von 15 Euro klafft eine eklatante Lücke und die Aussichten auf deutliche Steigerungen beim FFO und Einsparpotenziale durch die GEG-Übernahme von 3 Mio. Euro pro Jahr machen die DIC Asset als Investment gerade jetzt besonders attraktiv. Und dass Doc Schmidt bereit ist, weitere DIC Asset-Aktien zu kaufen, hatte er bereits im Dezember 2018 vorgemacht. als er für 9 Euro weitere DIC-Aktien gekauft hat.

Für mich sieht das leider so aus, als würde der Mehrheitsaktionär massiv Geld aus der TTL ziehen für anderweitige Verwendungen und die TTL künftig erstmal auf Sparflamme vor sich hinwurschteln. Jedenfalls nach Lage der Dinge auf Basis der momentan vorliegenden Informationen. Vielleicht hat man bei der TTL auch ganz andere Ideen, aber ein Wiedereinstieg in eine vermeintlich günstige TTL-Aktie drängt sich mir bei dieser Gemengelage nun überhaupt nicht auf.

Ich bin und bleibe lieber bei der DIC Asset AG investiert, die man wohl mit Fug und Recht als Sieger der GEG-Deals bezeichnen kann. Deren Business bietet nun noch mehr Potenzial und das wird sich in den Geschäftszahlen auch positiv niederschlagen. Und auch in den Einstufungen der Analysten, davon gehe ich "mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit" aus...

Disclaimer
DIC Asset befindet sich auf meiner Beobachtungsliste und in meinem Depot.

Kommentare:

  1. Hallo Herr Kissig,

    danke für den Kommentar. Es ist schade, was bei TTL passiert und es wird höchste Zeit, sich noch von seinen bestehenden Anteilen zu treffen.

    Ihnen eine erfolgreiche Woche, Simon

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    1. Moin Simon,
      ob man die TTL-Aktien jetzt noch zu diesen Kursen auf den Markt schmeißen muss, kann ich nicht beurteilen. Ich kann für mich allerdings sagen, dass ich sie jetzt nicht kaufen würde/werde. Ich sehe nicht, wie ich sie bewerten sollte und ich erkenne auch keinen Businessplan; es fehlt also völlig an der Grundlage für einen Investmentcase. Vielleicht kommt ja demnächst wieder Klarheit in die Sache, wenn/falls konkrete Pläne vorgestellt werden mit belastbaren Zahlen. (Mindestens) bis dahin bleibe ich mit Sicherheit am Spielfeldrand bei der TTL...

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  2. Solche Spielchen spiele ich nicht mit. Wie so häufig geschehen, werden bei solchen Small Caps die Kleinaktionäre über Hintertüren "abgezockt". Danke Michael und bleibt vorsichtig! Weder TTL noch Corestate Capital, DIC Asset, M1 Kliniken oder sonstige Small Caps aus der Immobilienbranche befinden sich in meinem Depot und darüber bin ich sehr glücklich.

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    1. Ob Kleinanleger bei TTL "abgezockt" werden, steht für mich nicht fest. Richtig ist, dass sie momentan ziemlich in die Röhre gucken und der bisher klare Entwicklungspfad des Unternehmens gegen die Wand gefahren wurde. Ob sich dieser Strategieschwenk mittelfristig vielleicht sogar auszahlt, ist unklar. Momentan sieht es nicht gerade überzeugend aus und das kritisiere ich ausdrücklich. Denn für mich ist klar, dass Prof. Dr. Schmidt als Großaktionär der DIC Asset und Mehrheitsaktionär der TTL einen "Masterplan" hat. Aber die Kleinaktionäre sind nicht in seiner Position und die Aktionäre von DIC und TTL sitzen auch nicht in einem gemeinsamen Boot. Beide haben separat Anspruch darauf zu erfahren, wie es mit ihrem Unternehmen weitergehen soll. Bei DIC Asset erscheint mir das Ganze nachvollziehbar und schlüssig bei TTL immer weniger. Und da sehe ich den Vorstand, die IR und ggf. den Mehrheitsaktionär in der Pflicht, die übrigen Aktionäre zeitnah und angemessen zu informieren. Das fehlt seit dem GEG-Deal völlig und ist so nicht akzeptabel!

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  3. Ein klares Zeichen wohin es mit der TTL geht gibt es derzeit nicht. Die TTL ist jedoch indirekt an der DIC Asset beteiligt, die nunmehr Säule 1 ist. Auch ist aus Säule 1 und 2 der TTL nunmehr eine Säule geworden. Prinzipiell hat sich eigentlich nicht geändert, einzig die Rendite dürfte sich aufgrund des höheren Kaufpreises der DIC Asset als der TTL an der GEG, aus Sicht der TTL, nicht besser darstellen. Ich sehe es ähnlich wie Herr Kissig, erstmal beobachten und Impulse abwarten. Ein erstes Lebenszeichen ist gegeben. Inwiefern sich dieses positiv auswirken wird auf den Kurswert der TTL bleibt abzuwarten. Ich sehe dem gelassen entgegen, Doc Schmidt ist erfahrungsgemäß eine Koryphäe im PE/M&A Bereich und hier insbesondere im Immobiliensegment. Bei Doc Schmidt bisher Huckepack zu fahren ist für mich bisher nicht ganz schlecht gelaufen. Die aktuelle Kurswert der TTL bietet m.E. ein attraktives KGV für eine Beteiligungsgesellschaft im Immobilienbereich, insbesondere, wenn man es mir Direktinvestments von Immobilien vergleicht!

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