Dienstag, 8. November 2016

Zahlen & Mehr: DIC Asset, Jungheinrich, Patrizia Immobilien

▸ DIC Asset
Der Gewerbeimmobilienspezialist meldete 9-Monatszahlen und konnte durchaus überzeugen. Sein Konzernüberschuss legte um fast 40% auf €22,5 Mio. zu , was vor allem am starken Anstieg der Gewinne aus Immobilienverkäufen, einem deutlich verbessertes Zinsergebnis sowie steigenden Erträgen im Fondsbereich lag.

Die FFO (Funds from Operations) betrugen €36,9 Mio. und damit nur etwas mehr als im Vorjahr, als man €36,8 Mio. erzielte. Im Bereich Vermietung stiegen die annualisierten Mieteinnahmen von €13,6 Mio. auf €22,2 Mio. und die Leerstandsquote sank um 1,3% auf 11,9% ab. Im zukunftsträchtigen Fondsgeschäft wurden im laufenden Geschäftsjahr bereits Immobilien im Volumen von rund €110 Mio. für die bestehenden Fonds gekauft, womit DIC Asset bereits nach den ersten 9 Monaten das prognostizierte Jahresvolumen von €80 bis €100 Mio übertraf. Darüber hinaus wurden auch noch Einzelhandelsimmobilien im Gesamtvolumen von rund €220 Mio. für einen neuen Einzelhandelsfonds gekauft, der demnächst aufgelegt werden soll.

Dank der operativen Erfolge konnte DIC Asset seine Finanzverbindlichkeiten weiter senken, was zu einem dauerhaft verbesserten Finanzergebnis führt. Per 30. September sanken sie gegenüber dem Vorjahresende um rund €216 Mio auf €1,36 Mrd. und die durchschnittliche Verzinsung sank dabei um 0,1% auf 3,4%. Dabei konnte das Zinsergebnis deutlich von zuvor minus €46,3 Mio auf minus €34 Mio. verbessert werden und der Zinsaufwand sank auf €41,1 Mio. Für das Gesamtjahr rechnet DIC Asset mit Brutto-Mieteinnahmen zwischen €109 und €111 Mio. und hat die Prognose für den FFO von zuvor €43 bis €44 Mio. auf € 46 bis € 47 Mio. erhöht.

Meine Einschätzung
DIC Asset bewegt sich in einem boomenden Markt und hat mit der Übernahme von 25% der Anteile an der WCM einen echten Erfolgscoup gelandet - in 2017 dürfte hier der erste fette Dividendenscheck eintrudeln. Das Unternehmen wandelt sich hin zu einem Asset-Manager und will sich von volatileren und spekulativeren Unternehmensbereichen trennen. Hinzu kommt eine deutliche Unterbewertung der Aktien ggü. ihrem Substanzwert und vergleichbaren Unternehmen. Die Achillesferse war bisher immer die hohe Verschuldung sowie die vergleichsweise hohe Leerstandsquote. Beide Kennzahlen verbessern sich stetig und daher dürfte sich der Blick künftig mehr und mehr in Richtung der operativen Fortschritte richten und die guten Perspektiven aufgrund der Neuausrichtung weg vom volatilen Projektentwicklungsgeschäft in den Vordergrund rücken. Daher sollte DIC Asset auch bei einer deutlichen Börsenkorrektur nach unten hin gut abgesichert sein und aufgrund der massiven Unterbewertung, gepaart mit einer Reihe potenzieller Gewinntreiber, so dass sich dem langfristig orientierten Anleger bei der DIC Asset ein ausgezeichnetes Chance-Risiko-Verhältnis bietet.


▸ Jungheinrich
Der Gabelstaplerhersteller Jungheinrich ist im dritten Quartal vor allem dank einer hohen Nachfrage in Europa kräftig gewachsen. Der Umsatz stieg um 13,4% auf €754 Mio. Der Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg um 2,5% auf €54,1 Mio. und unterm Strich blieben rund €34 Mio. hängen und damit etwas weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.

Die Bestellungen von Gabelstaplern und Lagertechnik legten im zweiten Quartal um 8,5% auf €781 Mio. zu und summierten sich in den ersten 9 Monaten des laufenden Jahres auf €2,4 Mrd., einem Plus von 15%. Die im August erhöhten Ziele für das Gesamtjahr bestätigte das Unternehmen. Demnach soll der Umsatz auf €3,0 bis €3,1 Mrd. steigen und das EBIT in der Spanne €228 bis €238 Mio. landen. 2015 hatte Jungheinrich einen Umsatz von €2,75 Mrd. ausgewiesen und ein EBIT von €213 Mio.

Meine Einschätzung
Jungheinrich ist konjunktur- und währungssensibel, kann jedoch immer wieder Rückgänge in Krisenregionen durch Fortschritte in anderen Regionen ausgleichen und sogar überkompensieren. Der Trend zu immer komplexerer Logistik, auch dank des boomenden Internethandels, sorgt für weiterhin volle Auftragsbücher und rentierliches Wachstum beim familiengeführten MDAX-Unternehmen. Für Langfristanleger bleibt Jungheinrich auch nach der erfreulichen Kursentwicklung der vergangenen Jahre weiterhin ein solides Investment. Der letzte Kursrücksetzer scheint sich als gute Einstiegs- bzw. Nachkaufgelegenheit herauszustellen.


▸ Patrizia Immobilien
Patrizia hat 9-Monatszahlen präsentiert und die sind so gut, dass man die bisherigen Jahresprognosen anheben muss. Die ursprüngliche Erwartung eines operativen Ergebnisses von €250 Mio. hat Patrizia Immobilien mit €252,5 Mio Millionen Euro schon nach neun Monaten erreicht. Im Vorjahr lag der Wert noch bei € 112,2 Mio. und wurde somit weit mehr als verdoppelt. Nach der Prognoseanhebung erwartet Patrizia bis zum Jahresende nun €265 Mio.

Auch der Gewinn kann sich mehr als sehen lassen, wurde allerdings durch einen Sondereffekt günstig beeinflusst. Denn man hat den so "Harald"-Wohnungsbestand an die Deutsche Wohnen verkauft, der allein mehr als €200 Mio. einbrachte und sehr lukrativ war. Doch auch ohne diesen Effekt hätte sich der operative Gewinn in den ersten 9 Monaten von €24,1 auf €43,9 Mio. fast verdoppelt.

Beim Ausblick aufs nächste Jahr geht Patrizia von von einem Nettowachstum der Assets under Management (AuM) von €2 Mrd. aus bei einem Gesamttransaktionsvolumen von etwa €4 Mrd. Auf dieser Basis erwartet das Management ein laufendes operatives Ergebnis von mindestens €55 Mio., das aber durchaus auch höher ausfallen könnte, wenn ein höheres Transaktionsvolumen, eine höheren leistungsabhängige Vergütung und/oder die Investition der liquiden Mittel von über €300 Mio. gelingen würde.

Meine Einschätzung
Patrizia Immobilien ist operativ weiterhin erfolgreich unterwegs. Die Transformation vom deutschen Immobilienbestandshalter hin zu einem europaweit agierenden Immobilien-Asset-Manager birgt angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase weiterhin großes Potenzial für geduldige Anleger. Der Fokus auf institutionelle Investoren trägt Früchte, denn diese haben angesichts ihrer immer weiter zusammenschrumpfenden Zinseinnahmen wenig Alternativen, als sich in neue Anlagen zu begeben, wie den Immobiliensektor. Und hier weist Patrizia Immobilien eine hohe Kompetenz und ausgezeichnete Vernetzung in der Branche auf, die Investoren selbst nicht im Vorbeigehen erwerben können. Daher wählen sie immer öfter Patrizia als kompetenten Partner und vertrauen den Süddeutschen ihr Investmentvermögen an.

Anleger sollten sich nicht von den Kursen zu sehr beeinflussen lassen, sondern vor allem auf die Unternehmensentwicklung schauen. Und hier läuft bei Patrizia alles im Plan und man kommt dem selbstgesteckten Ziel, die Assets under Management (AuM), also das verwaltete Vermögen, auf mehr als €20 Mrd. zu steigern, in großen Schritten näher. Und je mehr AuM Patrizia generiert, desto höher sind die stetigen Einnahmen aus Provisionen und Gebühren, die das eigene Säckel füllen. Unter Umständen dauert es noch ein bisschen, bis die Kurspotenziale gehoben werden und der Aktienkurs seinen langfristigen Aufschwung wieder aufnimmt. Doch Geduld ist ja bekanntlich die oberste Tugend des Investors...


DIC Asset, Jungheinrich und Patrizia Immobilien befinden sich auf meiner Empfehlungsliste.

Kommentare:

  1. Huch, hast du eine Erklärung dafür warum Patrizia trotz der guten Zahlen gestern (!) ausgerechnet heute fast 9% in die Tiefe rauscht? Sell on good news hätte ich eher gestern erwartet. Konnte spontan keine Meldung finden die das rechtfertigt.

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    1. Die Zahlen für 2016 waren top, die Prognose wurde erhöht.

      Einige Analysten nehmen ihre Kursziele zurück, weil Patrizia für 2017 einen etwas verhaltenen Ausblick gegeben habe. Wenn man allerdings bedenkt, dass das Unternehmen auch für 2016 sehr konservativ geplant hat, um dann die Prognosen im Jahresverlauf - ich glaube zweimal? - anzuheben, ist mir das lieber, als vollmundige Versprechen nachher nicht einlösen zu können. Patrizia selbst hat ja darauf hingewiesen, dass die Ergebnisse deutlich besser ausfallen könnten, wenn wenn ein höheres Transaktionsvolumen, eine höheren leistungsabhängige Vergütung und/oder die Investition der liquiden Mittel von über €300 Mio. gelingen würde. Das Unternehmen hat das vor, plant aber noch nicht damit, weil noch nicht sicher ist, ob dies in 2017 erreicht werden kann. Wir können also davon ausgehen, dass bei Umsetzung der einen oder anderen Maßnahme im Jahresverlauf 2017 die Prognosen wieder, wie auch in diesem Jahr, nach oben angepasst werden dürften.

      Insofern stellt der heutige Kursrutsch für mich eine Kaufgelegenheit dar, die ich auch wahrgenommen habe. Die reduzierten Kursziele liegen übrigens immer noch alle deutlich oberhalb von €20, was einen Kurspotenzial von mehr als 30% entspräche.

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  2. Momentan scheinen (fast) alle Immobilienaktien zu fallen, insbesondere die Pubility AG und die Patrizia. Und bei beiden kommen guten Nachrichten, bei der Pubility schon fast wöchentlich!

    Die Deutsche Rohstoff AG ist auch deutlich gefallen...
    Weißt Du vielleicht ob das Unternehmen bei Preisen von ca. 49/50/51 US-Dollar Hedging-Verträge abgeschlossen hat? Wobei die 46 $ momentan auch über die eigentliche Preis-Prognose von 44 Doller liegt...

    Grüße aus Franken,

    DD

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    1. Ja, der Immobiliensektor steht momentan unter Druck, dafür war er auch zuvor einer der bevorzugten Bereiche. Sektorrotation gibt es immer wieder an der Börse, das ist nicht weiter schlimm. Entscheidend sind ja die operativen Entwicklungen bei den Unternehmen, denn diese sind die Basis für die Kursentwicklung, auch wenn die nicht immer sofort eins zu eins umgesetzt wird.

      Publity...
      ist jetzt aus meiner Sicht nicht so stark gefallen, die bewegen sich seit einiger Zeit zwischen 30 und 32 Euro. Die Meldungen sind gut, allerdings fallen Vermietungserfolge kaum ins Gewicht verglichen mit Meldungen über lukrative Verkäufe. Und auf diese Exit-Meldungen wartet die Börse seit Wochen, daher auch die Lethargie beim Publitykurs.

      Patrizia...
      hingegen ist extrem abgestürzt, das ist für mich nicht nachvollziehbar. Die zahlen waren top, der Ausblick ist konservativ-vorsichtig und damit genau richtig. Lieber übertreffen, als zurückrudern zu müssen. Einige Analysten haben zuvor höhere eigene Schätzungen für 2017 gehabt und zeigen sich nun verschnupft. Was ich ziemlich merkwürdig finde, denn die Analysten werden dafür bezahlt, sich selbst Gedanken zu machen. Und Patrizia hat sehr gut erklärt, weshalb die Prognosen so vorsichtig sind und welche positiven Einflussfaktoren man noch nicht berücksichtigt hat, die aber durchaus erreichbar scheinen. Da muss ein Analyst nicht gleich seine Prognosen anpassen - aber gut, ist ja seine Meinung. Ich habe eine andere und daher war ich heute auf der Käuferseite.

      WCM...
      das ist die Luft raus, im doppelten Sinn. Aufgrund des schnellen Portfolioaufbaus wurde WCM ein deutlicher Aufschlag auf den NAV zugebilligt, aber der Ausbau ins Stocken geraten. Seit dem 25-Prozent-Einstieg der DIC Asset geht bei WCM nicht mehr viel in Sachen Zukäufen, daher verabschieden sich die Spekulanten aus dem Titel. Inzwischen notiert WCM nahe am NAV und ist damit wieder interessant für Anleger, die nicht nur auf schnelle Zuwächse aus sind.

      DRAG...
      ich meine (im Geschäftsbericht oder einem Bericht zur HV?) gelesen zu haben, dass die DRAG rund die Hälfte ihrer Ölproduktion zu rund $45 auf Termin verkauft hat. Ich denke, sie verfahren weiter nach diesem Schema und wenn Quellen gebohrt sind und ans Netz gehen, dass sie dann rund die Hälfte der Produktion auf diese Art absichern. Die letzten Wochen wären das dann Preise oberhalb von $45 gewesen.

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    2. Hallo Michael!
      Da Du Patrizia als chancenreich und derzeit unterbewertet ansiehst, frage ich mich und Dich warum?
      Die aktuellen Gewinne beinhalten wohl erhebliche Sondereffekte, die "core earnings" lagen also bei 24Mio 2015, 43Mio 2016 und sind avisiert mit 55Mio 2017. Das ergäbe nach dem aktuellen Kursrutsch ein KGV2016 von ~30 und ein KGV2017 von 23. Auch wenn die Aussichten konservativ gehalten sind... sehe ich immer noch kein Schnäppchen. Was habe ich verpasst?

      LG, J.Drews.

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    3. Das Entscheidende, würde ich sagen. ;-)

      "Schau nach vorne, nicht zurück", sangen die Böhsen Onkelz. Und das tun wir dann mal... Patrizia Immobilien ist wie Adobe oder Microsoft. Das Geschäftsmodell wird gerade grundlegend geändert und das bedeutet kurzfristige Unebenheiten versus mittel- und langfristigen Chancen und Gewinnen. Die Börse hasst Unklarheiten und meidet sie. Der intelligent Investor liebt sie, weil sie ihm seine günstige Einstiegsgelegenheit bietet.

      Adobe hat als erstes das damals klassische Geschäftsmodell mit hohen Verkaufspreisen für seine Software umgestellt auf ein Abosystem. Die ersten zwei Jahre brachen die Gewinne dramatisch ein, weil ja die hohen Verkaufserlöse fehlten und anfangs nur bescheide Abogebühreneinnahmen flossen. Doch diese stiegen immer weiter, immer mehr Kunden wurden gewonnen. Inzwischen ist Adobe wieder einer der Börsenüberflieger, gerade weil sie dieses neue Provisionsmodell eingeführt haben. Microsoft folgt ihnen mit Windows 10 und Office.

      Nun verkauft Patrizia keine Software, sondern Immobilien. Und genau das war das Businessmodell: eigener Immobilienbestand, gekauft oder gebaut, den man dann nach einiger Zeit der Optimierung gewinnbringend verkauft. Ein Wechselbad der Einnahmen, Zeiten ohne Verkäufe waren mau, Exitzeiten brachten hohe Gewinne. Doch diesen Altbestand verkauft Patrizia seit einigen Jahren sukzessive und baut auch keinen eigenen mehr auf. Stattdessen hat man sich auf das europaweite Assetmanagement verlegt und legt man jetzt fremder Leute Geld in Immobilien an. Man ist mit eigenen Co-Investments dabei, aber ansonsten nimmt man weniger Verkaufserlöse ein, dafür stetige Gebühren (und Provisionen).

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    4. ---weiter---

      Das neue Geschäftsmodell bringt natürlich viel weniger Geld ein. Aber eben auch viel weniger Risiko. Andererseits braucht Pratizia jetzt viel weniger Eigenkapital für seine Geschäfte und hier kommt der Hebel ins Spiel. Anstatt wie früher bei einer AuM von 1 Milliarden 500 eigen Millionen einzusetzen, hat man nun nur noch einen geringen Prozentsatz "im Feuer". Das reduziert einerseits natürlich die Gewinne und Chancen je Geschäftsvorfall, aber - hier kommt der Clou - man kann die AuM um das Zigfache steigern. Mit dem gleichen Eigenkapital kann Patrizia viel mehr Immobilien bewirtschaften, aus viel mehr Geschäft Gewinne ziehen. Die Risiken werden verteilt, die Einnahmen verstetigt. Sie fließen regelmäßig und steigen, je mehr AuM man generiert.

      Und genau das passiert, die Gewinne aus diesem Business verdoppelten sich ggü. dem letzten Jahr. Dieses enormes Wachstum wird die nächsten Jahre so weitergehen! Wer hinter die nackten Zahlen schaut, sieht ein reinrassiges Wachstumsunternehmen. Der Vergleich mit den vergangenen Jahren bringt nichts, weil das Geschäftsmodell ein ganz anderes ist. Der Blick nach vorne zeigt, dass Patrizia zweistellig wächst; der operative Gewinn hat sich in den ersten 9 Monaten annähernd verdoppelt. Das rechtfertigt höhere KGVs als bei reinen Immobiliengesellschaften. Zumal... noch hat Patrizia ja noch alten Immobilien im Bestand, die man sukzessive losschlagen wird. Was bedeutet, dass diese Exits mit einmaligen hohen Gewinnen in den nächsten Jahren die Transformation des Geschäftsmodells flankieren und die Gewinne immer mal wieder aufhübschen werden. Aber eben nicht mehr als Teil des Business-Cases, sondern als Sondererträge, so wie beim "Harald-Portfolio".

      Schon heute ist Patrizia schuldenfrei und sitzt auf €300 Mio. Cash. Das ist das Eigenkapital, das sie zur Ausweitung der AuM einsetzen werden. Früher hätten sie dafür Immobilien für €600 Mio. gekauft/gebaut. Jetzt ziehen sie das zigfache davon als AuM von Investoren an Land und unterfüttern dies mit Co-Investments. Patrizia wird auf Jahre boomen und enorm wachsen - sofern die Zinsen nicht erheblich steigen. Dann würden nämlich die Investoren auch bei anderen Anlagen wieder halbwegs attraktive Zinsen einfahren können und Patrizia müsste sich mehr anstrengen, Geld einzuwerben. Momentan wird ihnen das Geld nur so hinterher geworfen. Patrizia ist auf dem Weg, die AuM auf €20 Mrd. zu steigern. Milliarden! Und jeder dieser Euros bringt dann steige Gebühreneinnahmen!

      (Nur) wenn man diese Transformation des Geschäftsmodells versteht und als schlüssig nachvollziehen kann, dann erkennt man das riesige Potenzial von Patrizia Immobilien und die Schnäppchenkurse, die "Mr. Market" hier gerade aufruft. Weil der Markt eben die Gewinne der Vergangenheit als Maßstab nimmt und über KGV-Vergleiche mit der - nicht mehr richtig passenden - Peergroup zu einer fehlerhaften Einschätzung kommt.

      Ich bin überzeugt davon, dass der Markt diesen Irrtum erkennen wird - spätestens wenn ihm die Zahlen aus den Geschäftsberichten ins Gesicht springen, also die operativen gewinne einfach immer weiter im hohen zweistelligen Prozentbereich zunehmen. Aber dann wird man Patrizia kaum noch zu Kursen unter €20 kriegen, vielleicht auch schon nicht mehr zu unter €30. Es bleibt abzuwarten, wann das Erkennen losgeht, wann der Kurs das Erkennen anzeigt, wann er beginnt zu steigen. Bis dahin braucht man Geduld. Und etwas Cash in der Hinterhand, um bei Gelegenheit nochmals nachlegen zu können.

      Patrizia ist massiv unterbewertet, die Zahlen zeigen es nur noch nicht an. Aber das werden sie bald. Im Moment schaue ich aus dem Fenster und draußen ist es stockfinster, nichts deutet darauf hin, dass bald die Sonne aufgehen und es wieder hell wird. Aber es wird, ich weiß das...

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  3. Hallo Michael!
    Vielen Dank! Deine Zeilen waren so schlüssig und erhellend wie erhofft. Nur unerwartet viele, welch ein Fleiß!
    Zusammenfassend fällt der Kurs heute, weil der Gewinn erstmal fällt, hingegen findest Du Patrizia attraktiv wegen sehr gutem zu erwartenden Gewinnwachstum morgen.
    Negativ wären sicher deutliche Zinssteigerungen.
    Negativ könnte eine starke Konkurrenz sein - gibt es in Europa viele/grössere Patrizias?
    Wie auch immer - ich kann mir ein vorsichtigen Einstieg jetzt klarer begründen.
    LG, J.Drews

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