Publity: Strategieerweiterung bringt erste gewinntreibende Erfolge

Publity, ein Investor in und Asset-Manager von deutschen Büroimmobilien, hat kürzlich durch zwei neue Mandate seine bisherige Strategie deutlich erweitert und kann hier bereits erste Erfolge vermelden. Das erste Mandat bekam man von der Consus Commercial Property AG, die von Publity-CEO und Großaktionär Olek gegründet wurde. Publity wird für Consus Commerical Property am deutschen Markt attraktive Büroimmobilien identifizieren, den Ankaufsprozess begleiten und bei der anschließenden Wertentwicklung als Asset Manager fungieren. Die entsprechende vertragliche Vereinbarung wurde zu den bei Publity üblichen Konditionen geschlossen und Publity adressiert damit eine neue Größenklasse von Büroimmobilien mit einem Ankaufspreis zwischen 10 und 25 Mio. Euro. Der Investitionsschwerpunkt liegt auf etablierten Bürostandorten in deutschen Metropolregionen.

Bereits zum Auftakt der Zusammenarbeit wurde ein Bestandsportfolio von Gewerbeimmobilien im Marktwert von über 200 Mio. Euro im Einzelankauf erworben, so dass Publity bereits unmittelbar nach Vertragsabschluss erste Provisionen für sich generiert hat, denn "üblich" sind bei Publity bei Asset Management-Mandaten eine sog. Finders Fee von 1%, eine Asset Management Fee von 0,5% während der gesamten Laufzeit, in der die Immobilie betreut wird, und beim Verkauf eine Provision in Höhe von 10% als Beteiligung am Verkaufsgewinn.

Neben der Consus wurde ein Investor aus Südamerika gewonnen, dessen Mittel im unteren im unteren Milliarden-Euro-Bereich von Publity in den kommenden 30 Monaten zum Erwerb von Büroimmobilien in Deutschland verwendet werden sollen. Dieser Investor hat dabei ein niedrigeres Renditeziel als die bisherigen Publity-Kunden und dem entsprechend adressiert Publity hier als Zielsegment vorrangig den Core und Core+ Bereich. Also Immobilien, die man bei den bisherigen Mandanten nicht hätte unterbringen können.

Und heute kann man den ersten Ankauf für diese neuen Mandanten vermelden, ein Objekt in Zentrumslage von Bensheim, einer Stadt im Süden von Hessen im Regierungsbezirk Darmstadt, mit über 15.000 m² vermietbare Fläche auf einem 5.000 m² großen Grundstück. Es handelt sich um ein Value-Add-Objekt aus einer klassischen Undermanaged-Situation, die das Heben von deutlichen Wertschöpfungspotenzialen ermöglicht, denn der Vermietungsstand liegt nur bei 54% mit 19 verschiedenen Mietern, zu denen die Krankenkassen AOK und Barmer gehören.

Meine Einschätzung
Das Mandat der Consus ermöglicht es Publity, deutlich kleinere Objekte zu erwerben und zu betreuen, als es bisher der Fall war. Und das Südamerika-Mandat lässt zu, dass Publity hier qualitativ niedrigere und damit risikoreichere Standorte erwirbt, da die Renditeerwartungen bei diesem neuen Mandanten niedriger liegen, als bei den bisherigen Mandaten von internationalen Finanzinvestoren. Insbesondere bei dem Südamerika-Mandat geht Publity davon aus, dieses auf der bestehenden Asset Management Plattform ohne den Aufbau nennenswerter zusätzlicher Ressourcen umsetzen zu können. Was nichts anderes heißt, als dass man sein Geschäftsmodell skalieren kann, also ohne nennenswerte zusätzliche kosten mehr Umsatz und damit mehr Gewinn erzielen können wird. Und auch bei dem Consus-Mandat verdient Publity prächtig, denn Consus verfügt über keine eigene Bewertungs- und Ankaufserfahrung und nutzt vollständig das Publity-Know-How und Personal. Gegen entsprechendes Entgelt. Auch hier dürfte Publity überproportional dran verdienen.

 Publity (Quelle: finanzen.net) 

Unterm Strich zeigen die beiden neuen Mandate, dass es Olek und seiner Publity weiter gelingt, neue Mandate an Land zu ziehen, so dass die für Ende diesen Jahres anvisierten 5 Mrd. Euro 5,2 Mrd. Euro (s.u.) AuM (Assets under Management) schon heute in greifbarer Nähe liegen sein dürften. Die stetigen Provisions- und Gebühreneinnahmen dürften weiter deutlich zulegen, da mit jedem neuen Objektankauf der Zähler mitrattert.

Hierzu tragen natürlich auch die umfangreichen NPL-Mandate bei, die inzwischen 3,2 Mrd. Euro ausmachen und wo Publity nach der Verwertung 22% der Verkaufserlöse als Provision vereinnahmen kann. Hier fallen in der Zwischenzeit bis zum Verwertungserfolg erst einmal Kosten an, die Provision fließt erst beim Verkaufserfolg, also in den nächsten Jahren. Und natürlich kann man die 22% nicht an den Nominalwert des NPL-Portfolios berechnen, denn hier wird nur ein Bruchteil des ursprünglichen Nominalwerts noch beizutreiben sein.

Nachdem im Zuge der überraschenden Kapitalerhöhung unmittelbar nach der letzten Hauptversammlung der Aktienkurs mächtig unter Druck geraten war, scheint er sich nun anzuschicken, sich über der 40-Euro-Marke zu etablieren. Dazu beitragen dürfte auch die Aussicht auf die Rekorddividende von 2,80 Euro je Aktie, die nach der Hauptversammlung am 20. Juni 2017, die beim aktuellen Aktienkurs von 40 Euro immerhin stattliche 7% ausmacht.

Publity befindet sich auf meiner Empfehlungsliste und als eine der größten Positionen in meinem Depot. Die Aktie ist kein "Must-Have", aber zumindest ein "Should-Have", denke ich.


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ERGÄNZUNG VOM 28.04.2017, 08:51

▸ Publity mit endgültigen Zahlen für 2016 und erhöhter AuM-Prognose

Publity hat seine endgültigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2016 veröffentlicht und diese reichen nicht ganz an die vorab gemeldeten vorläufigen Zahlen heran. Insbesondere beim Gewinn bleiben nun 23,1 Mio Euro anstelle von 24 Mio. Euro übrig. Das ist noch immer eine Beinaheverdopplung gegenüber dem 2015er Ergebnis von 12,5 Mio. Euro. Die übrigen Zahlen sind nicht minder beeindruckend: das Ergebnis je Aktie liegt bei 3,89 Euro und die Eigenkapitalquote stieg auf 63 Prozent nach 46 Prozent in 2015.

Für 2017 wird eine weitere Umsatz- und Ergebnissteigerung erwartet und die Prognose für die Assets under Management (AuM) per Ende Dezember 2017 wird auf 5,2 Mrd. Euro angehoben. Neu ist der Ausblick auf die AuM bis Ende 2018, die bei 7 Mrd. Euro erwartet werden.

Wenig(er) überraschend wurde erneut das Dividendenziel für Geschäftsjahr 2016 mit 2,80 Euro je Aktie bestätigt.