Mittwoch, 22. März 2017

MPC Capital: Blick nach vorn in Richtung neuer Deals

Der Hamburger Asset-Manager MPC Münchmeyer Petersen Capital AG entwickelt und managt gemeinsam mit seinen Tochterunternehmen sachwertbasierte Investitionen und Kapitalanlagen für internationale institutionelle Investoren, Family Offices und professionelle Anleger. Dabei liegt der Fokus auf den Asset-Klassen Real Estate, Shipping und Infrastructure.

Nachdem zu €6 gleich zwei Kapitalerhöhungen in kurzem zeitlichen Abstand durchgeführt wurden, konnte sich der Kurs bisher noch nicht nachhaltig von dieser Marke lösen. Dabei spricht eigentlich vieles für höhere Kurse. So kommt man auf dem eingeschlagenen Turnaroundkurs weiter voran und konnte für 2016 souveräne Vorabzahlen vermelden.

Die Umsätze legten um 12,6% zu auf €53,79 Mio. und das Betriebsergebnis drehte von einem Vorjahresminus von €3,77 Mio. auf €9,92 Mio. ins Plus. Der Überschuss zog um 36,8% auf €10,22 Mio. an, wobei das Ergebnis je Aktie bei €0,33 stagnierte. Allerdings verteilt sich der Jahresüberschuss ja auch auf eine viel höhere Aktienzahl als im Vorjahr, so dass es de facto einen deutlichen Anstieg aus vergleichbarer Basis gab.

Auf der anderen Seite verbesserten die Kapitalerhöhungen und der Jahresüberschuss die Bilanzqualität erheblich, so dass MPC nun eine Eigenkapitalquote von 69,74% aufweist nach 42,28% im Vorjahr. Die von MPC betreuten Assets (Assets under Management, AuM) erreichten 2016 rund €5,1 Mrd. und damit knapp €400 Mio. weniger als im Vorjahr.
Hier schlugen sowohl Abschreibungen in der (noch) wichtigsten Sparte Schifffahrt negativ zu Buche, als auch Verkäufe von Assets. Unter anderem war ein Schifffahrtsportfolio im Volumen von €400 Mio. gewinnbringend veräußert worden. Das mittel- bis langfristiges Ziel von MPC ist, die AuM auf €10 Mrd. zu steigern.

 MPC Capital (Quelle: finanzen.net
Und hier spielt zuletzt die niederländische Tochter Cairn Real Estate (CRE) eine maßgebliche Rolle. Nicht nur, weil MPC verstärkt im Immobilienbereich wachsen will, sondern auch weil einige interessante Deals aus Holland zu vermelden waren.

Zunächst hat CRE in Kooperation mit einem internationalen institutionellen Investor sechs Value-add-Immobilien in mittelgroßen niederländischen Städten erworben. Die sechs Bürogebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von 63.400 m² liegen direkt an Bahnstationen in den niederländischen Städten Hoofddorp, Maastricht, Zwolle, Zaandam, Amersfoort und Hengelo und im Durchschnitt sind etwa 60% der Bürofläche vermietet. Der Kaufpreis für das Portfolio lag bei rund €60 Mio.

Fast im Gegenzug verkaufte CRE den revitalisierten Bürokomplex „La Guardia“ an einen internationalen Investor zu einem Preis von über €130 Mio. Der Bürokomplex La Guardia besteht aus vier Gebäuden mit einer Gesamtfläche von rund 64.000 m², den man erst im Sommer 2014 erworben und von einem schlichten Single-Tenant-Komplex zu einem lebendigen, vielseitigen Arbeitsumfeld für unterschiedliche Mieter umgestaltet hat. Diese Transaktion war der erste Exit von CRE und unterstreicht die Strategie des Unternehmens, im Auftrag von institutionellen Investoren durch effiziente Revitalisierungsmaßnahmen qualitativ hochwertigen Büroraum zu schaffen. Der IRR (Internal Rate of Return) des Projekts lag bei rund 23% nach Steuern.

Immobilien-Fonds-Portfolio wächst
Erst im Oktober hatte MPC Capital sein Immobilien-Portfolio in den Niederlanden und Deutschland ausgebaut und 10 Einkaufszentren mit einem Gesamtvolumen von rund €60 Mio. akquiriert. Damit wird ein Immobilienfonds für Logistik- und Leichtindustrie von rund €115 Mio. auf gut € 150 Mio. ausgebaut. MPC Capital selbst ist mit einem kleineren Anteil von bis zu 5% Co-Investor, verdient künftig aber vor allem an Gebühren und Provisionseinnahmen aus dem Management des Fonds. Und die künftigen Investments werden ebenso in diese Richtung zielen.

Zukunftsmarkt Micro-Appartments für Studenten
Wie auch der Ausbau der Micro-Appartments für Studenten zeigt. Hier hatte MPC Capital Ende Juli verkündet, ein zweites Projekt in Berlin für seine Micro-Living-Plattform Staytoo initiiert zu haben. Hierzu hat man in der Leibnizstraße im Stadtteil Charlottenburg eine Büroimmobilie auf einem 1.231 Quadratmeter großen Grundstück erworben. Der Umbau soll noch in diesem Jahr beginnen und im Frühjahr 2018 abgeschlossen sein. Mit dem Erwerb des sechsten Objekts ist das Vermögen des Spezial-AIF MPC Student Housing Venture I nahezu vollständig investiert, man habe noch Luft für ein bis zwei weitere Projekte. An insgesamt fünf Standorten in Berlin-Kreuzberg, Nürnberg, Bonn, Kaiserslautern und Leipzig befinden sich weitere Staytoo-Projekte, wo sich rund 1.000 Apartments in der Umsetzungsphase befinden. Die ersten hiervon sollen im Herbst in Bonn und Nürnberg eröffnet werden.

Bei MPC kann es also bald schon weitergehen mit weiteren Deals, denn die Projekt-Pipeline ist prall gefüllt: so sind bereits Assets im Wert von mehr als €6 Mrd. identifiziert, insbesondere aus den Bereichen Real Estate und Infrastructure, und gut ein Drittel hiervon befindet sich in der tieferen Analyse seitens MPC. Für das laufende Jahr bestätigt CEO Ulf Holländer dann auch die bisherige Prognose, wonach bei einem Umsatzanstieg von mindestens 10% mit einem überproportionalem Ergebniszuwachs zu rechnen sei.

Meine Einschätzung
Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase sind Asset-Manager sowohl von privaten als auch institutionellen Investoren gesucht, da sie eine attraktive Rendite versprechen, während Bankguthaben zunehmend mit Strafzinsen und/oder üppigen "Geldverwahrgebühren" belegt werden. Für Asset-Manager wie MPC Capital kommt die aktuelle Marktlage einem Schlaraffenland gleich und für Anleger bieten sich hier interessante Möglichkeiten, denn zumindest in der Euro-Zone stehen steigende Zinssätze in absehbarer zeit noch nicht auf der Agenda.

Trotz der noch ausstehenden Rechtsrisiken aus der Vergangenheit und allen Risiken, die sich aus dem Engagement im Bereich Schifffahrt ergeben können, scheint MPC Capital ein aussichtsreiches Chance-Risiko-Verhältnis zu bieten und daher befindet sich der Wert als aussichtsreiche Turnaround-Spekulation auf meiner Empfehlungsliste und in meinem Depot. Wer die nötige Geduld mitbringt, sollte mittel- und langfristig bei Kursen um €6 nicht viel verkehrt machen können.

Kommentare:

  1. Guten Abend Michael,

    guter Beitrag !

    Wenn Du dich entscheiden müsstest zwischen MPC Capital und Llyod Fonds - für wen würdest Du dich entscheiden. Beide sind denke ich "gleich" - nur das MPC etwas größer ist als Llyod...

    Viele Grüße aus Bayern !

    DD

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    1. Sehr interessante Frage. Lloyd Fonds und MPC Capital sind sehr ähnlich aufgestellt, wobei sie sich in der jeweils neuen Immobiliensparte schon deutlicher unterscheiden. MPC agiert hier forsch in Richtung Micro Living/Studentenapartments, während Lloyd Fonds den Sozialen Wohnungsbau für sich entdeckt hat. Beides kann sehr lukrativ werden. Lloyd Fonds hat allerdings aktuell das Problem, dass der eigens für die Immobiliensparte geholte Vorstand aus persönlichen Gründen bereits wieder ausgeschieden ist und die Stelle momentan kommissarisch von den anderen Vorstandsmitgliedern "verwaltet" wird. Das sehe ich schon als offene Flanke, um die sich Lloyd Fonds möglichst schnell kümmern sollte.

      Ich habe mir die selbe Frage gestellt wie Du und es mir einfach gemacht. Ich habe den für dieses Investment angedachten Betrag auf beide verteilt. Beide Unternehmen sind aussichtsreich und kommen aus einer Turnaroundsituation. Welches sich letztlich besser behaupten wird, ist kaum abschätzbar. Insbesondere auch nicht, wessen Aktienkurs am Ende die bessere Entwicklung nehmen wird. Ein Unterschied ist(noch?), dass Lloyd Fonds bereits eine Dividende zahlt, während Anleger bei MPC darauf noch warten müssen. Und mit knapp 5% ist Lloyd Fonds hier ziemlich gut dabei, die Anhebung von 7 Cents auf 16 Cents ist in dieser Höhe eine echte und positive Überraschung gewesen.

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  2. Vielen Dank für die schnelle Rückmeldung. So wie Du denke auch ich, dass beide gut aufgestellt sind. Was mich, das wird mir erst jetzt richtig bewusst, bei Lloyd Fonds träumen lässt, ist die zukünftige Geschäftsentwicklung. Die 3 Millionen die jetzt verdient worden sind beziehen sich auf das alte Geschäft - eine Verbesserung hier und eine möglicher Gewinn in der gleichen Größenordnung im neuem Geschäftsfeld könnte die Bewertung deutlich nach oben beflügeln.

    Wegen der Dividende: hier bin ich nicht ganz so positiv überrascht. Ein Verbleib im Unternehmen würde denke ich für die Aktionäre langfristig im Vorteil sein... Das ist aber Geschmackssache.

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