Freitag, 13. November 2020

Good News bei... DIC Asset. Der Spezialist für Gewerbeimmobilien überzeugt (wieder)

DIC Asset hatte seine Neun-Monatszahlen bereits vor einigen Tagen vorgelegt, doch die verdienen durchaus einen genaueren Blick. Denn als eines der Vorzeigeunternehmen aus dem Bereich gewerblicher Immobilien steht DIC Asset zurzeit im Fokus, da Anleger weltweit befürchten, die Nachfrage nach Büro- und Gewerbeimmobilien würde wegen der Corona-Auswirkungen dauerhaft sinken. Doch die Zahlen sprechen eine andere ganz Sprache...

Also schauen wir uns die Highlights der ersten neun Monate mal an:
  • Die Vermietungsleistung lag mit 214.300 qm rund 72% über dem Vergleichswert des Vorjahres (124.700 qm). Sowohl Neuvermietungen als auch Renewals übertrafen die Vorjahresleistung.
  • Getrieben durch die Ankäufe stiegen die Bruttomieteinnahmen um 1% auf €76,3 Mio. (Vorjahr: €75,6 Mio. ).
  • Die Erträge aus Immobilienmanagement lagen mit €60,6 Mio. um 56% über dem Wert von €38,9 Mio. für die ersten neun Monate 2019, bedingt durch das Wachstum der Assets under Management und die erfolgreiche Umsetzung von Transaktionen.
  • Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen lag bei €8,0 Mio.  (Vorjahr: €17,7 Mio. inkl. der Dividende seitens der TLG in Höhe von €12,9 Mio.).
  • Insbesondere aufgrund des Umsatzwachstums im Institutional Business und des verbesserten Zinsergebnisses von -€21,1 Mio.  (Vorjahr: -€25,2 Mio. ) stieg das operative Ergebnis Funds from Operations (FFO) um 6% auf €72,7 Mio. an (Vorjahr: €68,5 Mio.). Gegenläufig wirkten die aufgrund des anorganischen Wachstum des Vorjahres gestiegenen operativen Kosten von €36,2 Mio. (Vorjahr: €30,9 Mio.).
  • Unter Einrechnung des vollen Werts des Geschäftsbereichs Institutional Business ergibt sich zum 30. September ein Adjusted NAV in Höhe von €21,56  je Aktie (31. Dezember 2019: €22,26).
  • Der EPRA-NAV je Aktie lag bei €17,06  (31. Dezember 2019: €17,23).
  • Die Aktienzahl erhöhte sich seit Jahresbeginn infolge der Kapitalerhöhung im Januar 2020 und der Ausschüttung der Aktiendividende im September 2020 um rund 11,6%.
  • Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value, LTV) - ohne Berücksichtigung von Warehousing - stieg v.a. aufgrund der Ausschüttung der Bardividende zum 30. September 2020 leicht auf 48,2% (31. Dezember 2019: 47,8%). Der Adjusted LTV (ebenfalls unter Einrechnung des vollen Werts des Institutional Business) lag bei 42,7% (31. Dezember 2019: 41,8%).
  • Der Bestand an liquiden Mitteln belief sich zum Bilanzstichtag auf €317,6 Mio. (31. Dezember 2019: €351,2 Mio.).
Nun weiß man eigentlich schon (fast) alles. Nur nicht, weshalb der Kurs um die €11 schwankt und damit meilenweit entfernt ist vom fairen Wert von €21,50.

Der Vorstand um CEO Sonja Wärtnges, berichtet, am Transaktionsmarkt sei wieder eine steigende Dynamik zu beobachten. Und das deckt sich mit der Aussage der Spezialisten von CBRE, einem Dienstleistungsunternehmen für den gewerblichen Immobiliensektor, die den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt während der Corona-Pandemie als "robust" bezeichnen. Die Folgen der Pandemie erwiesen sich für den deutschen Immobilieninvestmentmarkt als positiv und vor allem die Transaktionsvolumen bei Einzelhandels- und Logistikimmobilien stiegen im Vergleich zum Vorjahr kräftig an. Insbesondere ausländische Investoren, wie Immobilienfonds und Versicherungsunternehmen, hätten hier €10 Mrd. mehr investiert als im Vorjahr. Es sei daher kein Preisabschlag mehr zu verzeichnen, sondern vielmehr in einigen Assetklassen eine  "Einengung der Spitzenrenditen", so CBRE.

Quelle: wallstreet-online.de
Büroimmobilien lägen mit €18 Mrd. Transaktionsvolumen vorne, während die erkannten Schwachstellen in den internationalen Lieferketten vor allem bei Logistikimmobilien eine starke Nachfrage bei Investoren entstehen ließen.

Daher kann es nicht verwundern, dass DIC Asset sich künftig stärker in der Assetklasse Logistik betätigen will, sowohl für den Eigenbestand als auch für das Institutional Business.

Die Assets under Management (AuM) lagen am 30. September 2020 auf einem neuen Spitzenwert von €8,7 Mrd. (31. Dezember 2019: €7,6 Mrd.) und sollen kurzfristig auf €10 Mrd. ausgebaut werden.

Seit Jahresbeginn wurden Ankäufe in beiden Segmenten in Höhe von rund €483 Mio. beurkundet sowie segmentübergreifend Verkäufe im Volumen von rund €354 Mio. Die Ankaufspipeline der DIC Asset ist weiterhin gut gefüllt, insbesondere für weitere Investments im Segment Institutional Business. Aufgrund des hohen Anlegerinteresses erwartet man zudem weitere Eigenkapitalzusagen von Investoren.

Konkretisierte Jahresprognose

Mit Blick auf die erwartete gute operative Entwicklung im vierten Quartal wird die Jahresprognose 2020 wie folgt präzisiert: Für die Bruttomieteinnahmen werden nun mindestens €98 Mio. erwartet, die damit am oberen Ende der bisherigen Spanne (€94-98 Mio.) liegen. Die Erträge aus Immobilienmanagement werden nun voraussichtlich bei €80-85 Mio. liegen (zuvor: €80-90 Mio.) und damit innerhalb der bisherigen Spanne. Das operative Ergebnis FFO für 2020 wird mit €95-96 Mio. präzisiert. Die Transaktionsziele bleiben bestehen.

Meine Einschätzung

DIC Asset läuft komplett in der Spur und ist auf dem besten Wege, seine Jahresprognosen einzuhalten. Die befürchteten Werteinbrüche beim Gewerbe- und Immobilienbestand haben sich nicht konkretisiert. Im Gegenteil: zuletzt wurden zwei Liegenschaften verkauft und zwar zu Preisen, die 20% oberhalb des angesetzten Wertes (per 31.12.2019) lagen. Dies zeigt, dass in den Liegenschaften von DIC Asset weiterhin versteckte Reserven schlummern und wir können uns über die nächste Aktualisierung zum Jahresende freuen, die dann, wie üblich, Mitte Januar veröffentlicht wird. Zumal eine ganze Reihe von Bestandsmietern ihre Verträge bei teilweise deutlich steigenden Mietzinsen verlängert haben und DIC Asset bei einigen Problemfällen, wie drei Karstadt-Filialen hervorragende Lösungen gefunden hat, ohne dass Mieten ausfallen oder zu stark gesenkt werden mussten.

DIC Asset ist aber ja nicht nur ein Bestandshalter, sondern auch ein Anbieter geschlossener Immobilienfonds. An diesen ist man selbst jeweils mit einem Eigenanteil beteiligt, aber ansonsten stammt das Kapital von externen Investoren. Aus diesem "Institutional Business" erzielt DIC Asset Provisionen für die Verwaltung, Betreuung und den erfolgreichen Verkauf der in den Fonds enthaltenen Liegenschaften. Diese Erlöse sind stetig und steigen deutlich an, je mehr AuM man hier betreut.

In diesem Segment generierte DIC Asset in den ersten neun Monaten des Jahres netto € 36,5 Mio. Einnahmen und umso unverständlicher ist es, dass einige Analysten diesem Institutional Business keinen Wert beimessen bei der NAV-Berechnung.

Bei DIC Asset kann man die Aktie zum halben Wert kaufen. Tolle Sache! Wenn allerdings der Wertabschlag auf Dauer bestehen bleibt, hat man natürlich nichts gewonnen. Die überschätzten Risiken dürften meiner Ansicht nach aber im nächsten Jahr wieder ausgepreist werden, wenn für alle erkennbar wird, dass das Unternehmen erfolgreich bleibt, seine Einnahmen, seine FFO, seine AuM weiter steigern kann und dass der NAV der Bestandsimmobilien nicht etwa einbricht, sondern weiter ansteigt.

Die stärkere neue Ausrichtung in den Bereich von Logistikimmobilien dürfte gerade auch Investoren für das Institutional Business anziehen und hier die Provisionseinnahmen weiter in die Höhe treiben.

Daher ist und bleibt die DIC Asset mein Favorit im Bereich gewerblicher Immobilien und bietet ein hohes Wertaufhol- und Kurssteigerungspotenzial.

Ich lege jedem Interessierten die ▶ Präsentation der Neun-Monatszahlen (PDF) ans Herz.
So gut und übersichtlich informiert wird man selten von einem Unternehmen!

Dsiclaimer: DIC Asset befindet sich auf meiner Beobachtungsliste und/ oder in meinem Depot/ Wikifolio.

Kommentare:

  1. Die "gute und übersichtliche" IR ist sogar preisgekrönt :)

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  2. Besteht hier nicht auch so ein Risiko wie bei Rocket Internet, dass der Großaktionär ein De-Listing vornimmt? Die Samwer-Brüder haben ja vorexerziert, wie man Kleinanleger ausbootet

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    1. Das glaube ich nicht, die DIC-Gruppe ist sehr verschachtelt und irgendwie sind in allen Töchtern auch fremde Investoren mit an Bord. Großaktionär der DIC Asset AG ist die TTL, die wiederum Prof. Dr. Schmidt gehört. Ich habe in den letzten Jahren keine Anzeichen erkennen könne, die für ein Delisting sprechen.

      Hinzu kommt, dass Rocket Internet als Venture Capital-Gesellschaft ein Geschäftsmodell hat, das nicht als kapitalmarkttauglich gilt. Des Weiteren ist man nicht gerade um Transparenz und Aktionärsfreundlichkeit bemüht - beide Faktoren treffen auf die DIC Asset in keinster Weise zu. Insofern "passen" hier nur die Faktoren, dass es einen starken Großaktionär gibt und dass die Aktie deutlich unter Buchwert notiert. An dieser Stelle enden aber meiner Meinung nach die Parallelen.

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    2. Wie sieht es da in dieser Hinsicht bei MBB, Mutares und DBAG aus? Ich habe eine Vorliebe für solche Gesellschaften, aber seit dem Delisting von Rocket Internet bin ich etwas verunsichert.

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    3. Mutares kann ich jetzt weniger einschätzen, aber bei MBB und der DBAG sehe ich kein großes Risiko, dass die Großaktionäre ein Delisting anstreben würden.

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  3. Vielen Dank für die detaillierte Zusammenstellung! Das Schöne bei DIC ist damit, dass man sich hier nicht zwischen einem günstigen, aber gebeutelten Corona-Verlierer und einem teuren Corona-Gewinner entscheiden muss. DIC ist weder Gewinner noch Verlierer, sondern eher als "Corona-resistent" zu bezeichnen - und immer noch 1/3 günstiger zu haben als vorher. Das macht die Entscheidung m.E. leicht :)

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    1. Vor allem, wenn man an das Gespenst "Hypoer-) Inflation denkt, das gerne heraufbeschworen wird, weil die Notenbanken so viel Geld ins System pumpen. Was sind denn die sicheren Alternativen, wenn Geld entwertet? Sachwerte: Aktien, Immobilien, Edelmetalle (nicht meine Wahl). Immobilien kaufe ich auch nicht, da bleibe ich beim besseren Kompromiss und kaufe Aktien von Immobilienunternehmen. ;-)

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