Dienstag, 19. April 2016

Publity peilt nach rasantem ersten Quartal Gewinnverdopplung in 2016 an

Die Publity AG, ein Investor und Asset-Manager im Bereich deutscher Büroimmobilien, berichtete heute über den Verlauf des ersten Quartals 2016. Gemeinsam mit Joint-Venture-Partnern hat man weitere AUM (Assets under Management) im Wert von €360 Mio. übernommen und steuert damit auf die für dieses Jahr angepeilten €3 Mrd. zu. Ende 2016 2015 lagen die AUM noch bei €1,6 Mrd. und bis Ende 2017 soll der Bestand sogar auf €5 Mrd. anwachsen.

Mit diesen beeindruckenden Zahlen dürften nun auch die Irritationen wegen der Kapitalerhöhung vom Tisch sein, denn Publity belegt eindrucksvoll, dass diese frischen Eigenmittel dringend für das starke und profitable Wachstum benötigt werden. Die hieraus resultierenden Provisionen bilden den Kern der Erträge von Publity.

Das erforderliche Eigenkapital für den Ausbau der Assets under Managements ist Publity bereits vollständig durch die Joint Venture Partner vertraglich zugesichert. Der Erwerb wird zudem durch Fremdkapital zu attraktiven Konditionen finanziert, und soll mittelfristig zu einem Fremdfinanzierungsquote (Loan-to-Value) von bis zu 60% führen. Und dank der Kapitalerhöhung steht auch der Finanzierungsanteil von Publity als Co-Investor von bis zu 3 Prozent der Investments für das Wachstum der kommenden 12 Monate bereits komplett zur Verfügung.

Auf Basis dieser Entwicklung und der prall gefüllten Deal-Pipeline geht Publity davon aus, in diesem Jahr das EBIT auf rund €37,5 Mio. zu steigern nach zuvor €20,3 Mio. Das Nettoergebnis soll sich dabei auf ca. €25 Mio. Euro im Jahresvergleich sogar verdoppeln. Die Umsatz-Prognose für 2016 liegt bei rund 44 Mio. Euro nach 22,9 Mio. Euro in 2015.

 Publity (Quelle: comdirect.de) 
Hohe Dividendenrendite zu erwarten
Da Publity auch künftig die Aktionäre am Unternehmenserfolg direkt beteiligen will, wird eine nachhaltige Dividendenpolitik verfolgt, die eine Ausschüttung von mindestens 50 Prozent des Unternehmensgewinns vorsieht. Zuletzt hatte dies zu einer Dividendenzahlung von €2 je Aktie für das Geschäftsjahr 2015 geführt und bei Erreichend er Ziele sollten dieser Ausschüttungsbetrag in 2016 deutlich übertroffen werden - was auf der aktuellen Kursbasis von knapp €36 zu einer Dividendenrendite von fast 10 Prozent führen würde.

Fazit
Publity ist kein klassischer Immobilienwert, sondern eher ein Full-Service-Finanzinvestor im Bereich deutscher Büroimmobilien und gerade dieses einmalige Geschäftsmodell birgt viel Phantasie und Potenzial. Publity befindet sich auf meiner Empfehlungsliste und als größte Position in meinem Depot. Die anvisierte Gewinnverdopplung mit entsprechend steigender Dividende und einer möglichen zweistelligen Dividendenrendite zeigen die deutliche Unterbewertung der Aktie an. Es dürfte nur eine Frage der Zeit - und zwar einer eher kurzen - sein, bis der Kurs die Marke von €40 wieder überschreitet. Und auch darüber hinaus besteht noch weiteres Steigerungspotenzial, wenn Publity so konsequent und schnell seine Wachstumsziele bei Umsatz, AUM und Ergebnis auf die Straße bringt.

Kommentare:

  1. Wie immer ein super Artikel, nur ein kleiner Hinweis:

    Sie meinen sicher "Ende 2015 lag nie AUM...", nicht Ende 2016.

    Viele Grüße

    Markus

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Moin Markus,
      danke für den Hinweis. Du hast natürlich Recht, ich habe den Flüchtigkeitsfehler korrigiert - sonst glaubt noch jemand, meine Nespresso-Maschine könnte wirklich die Zukunft voraussagen... ;-)

      Löschen
  2. und schon steigt der Kurs...

    AntwortenLöschen
  3. Sehr interessantes Geschäftsmodell. Die Frage ist, wie lange geht das Modell in der Dimension und Rendite. Das Kriterium Aktie für immer kann ich nicht erkennen. Es ist wie 2005 in Solarworld investieren und Ausstieg in den nächsten 5 Jahren nicht verpassen. Oder sehe ich das falsch? Gruß Stefan

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Die Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells ist auf jeden Fall immer ein Thema, das es zu berücksichtigen gilt. Ansonsten hat man ähnliche Schwierigkeiten wie zyklischen Werten, auch diese sind ja eher keine reinen Buy & Hold-Werte.

      Publity kauft Banken notleidende Kredite mit großem Abschlag auf den Nominalwert ab und verwertet die hinterlegten Sicherheiten - Fokus Büroimmobilien in Deutschland. Aktuell haben die Banken aufgrund der Finanzkrise noch einen hohen Bestand an "schwierigen" Finanzierungen in den Büchern und die neuen, restriktiveren Eigenkapitalvorschriften machen diese Kredite für sie noch teurer, weshalb sie diese schnell(er) loswerden wollen. In diesem Umfang wird das nicht ewig so weitergehen, der Überhang wird irgendwann abgebaut sein. Aber... auch in "normalen Zeiten" geraten viele Projekte/Finanzierungen in Schieflage, insbesondere wenn die deutsche Konjunktur mal wieder stärker nachlassen sollte, so dass hier auch in der "Zeit danach" diese Publity-Dienstleistungen nachgefragt werden dürften. Da der Gewinn für Publity im Einkauf liegt, sehe ich die Rendite hier also weniger gefährdet, als das Volumen. Es ist daher gut nachvollziehbar, dass Publity hier so sehr aufs Tempo drückt, um sich möglichst viele Objekte jetzt zu sichern. Immerhin hat man Investments der Finanzinvestoren zu bedienen und auch die aufgelegten Fonds müssen ja befüllt werden.

      Ob man nach einiger Zeit wieder aussteigen sollte, kann man heute nicht seriös beurteilen. Publity verdient ja hauptsächlich Gebühren und Provisionen, die sind natürlich an das Volumen gekoppelt. Auf welchem Niveau sich dieses in einer abgekühlteren Phase einpendeln wird, ist heute schwer abschätzbar. Das hängt dann u.a. auch von der Konkurrenzsituation ab, wenn das Geld nicht mehr so einfach zu verdienen ist.

      Für Publity ist ein Vorteil, dass nicht selten bei Weiterverkäufen der Immobilien die Käufer ausländische Investoren sind, die selbst keine Aktivitäten in Deutschland haben - somit bleibt Publity hier dann teilweise als Verwalter an Bord und erzielt auch nach dem Weiterverkauf die 0,5% pro Jahr an Verwaltergebühren. Das ist eine Verstetigung der Gebühreneinnahmen und macht das Geschäft weniger abhängig vom Neugeschäft. Dass dieses allerdings den größten Hebel für Umsatz und Gewinn hat, ist unbestritten.

      Publity ist kein Witwen- und Waisenpapier, man muss die unternehmerische Entwicklung über die Geschäftsberichte schon im Auge behalten und auch die Entwicklung des Aktienkurses. Der wird sicherlich volatiler bleiben als es bei einem defensiven Blue Chip der Fall ist.

      Löschen
  4. Hallo Herr Kissig,

    wiedereinmal ein sehr guter Artikel.
    Wie wirkt sich eigentlich die ausgegebene Wandelanleihe auf die Publity Aktie aus?
    Diese ist meines Wissens nach ursprünglich ab einem Kurs von 47€ und inzwischen durch die erfolgte Dividendenzahlung ab 44,68 wandelbar.

    Sobald dieser Kurs überschritten ist, kommt es doch sehr wahrscheinlich zu einer weiteren Verwässerung des Anteils der Aktionäre?

    Leider kenne ich mich mit diesem Thema nicht allzu gut aus.

    Vielen Dank im Voraus

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Zu diesem Thema kann ich keine qualifizierte Aussage treffen, ohne die gesamten Anleihebedingungen (siehe hier) durchzuarbeiten. Das ist mir momentan zeitlich keinesfalls möglich. Nur so viel: ab Oktober 2016 kann gewandelt werden, bis dahin (und ansonsten bis zum Ende der 5-jährigen Laufzeit) erhalten Anleihegläubiger die vereinbarten Zinsen. Dass sich die Dividendenzahlung(en) auf den Wandlungspreis auswirken, müsste in den Anleihebedingugen stehen. Beim Querlesen habe ich dies bezüglich allerdings nichts gefunden.

      Richtig ist, dass durch Wandlung Anleihegeld zu Eigenkapital wird und dem entsprechend mehr Aktien ausgegeben werden. Wird gewandelt, hat dies den gleichen Effekt wie eine Kapitalerhöhung. Ob gewandelt wird, egal zu welchem Kurs, liegt in der Entscheidung der Anleihegläubiger. Die müssen nicht wandeln, auch wenn es sich vielleicht rechnen würde aufgrund der Konditionen und Kurse.

      Löschen
  5. Hallo Herr Kissig,

    ich bin heute das erste mal auf Ihre Seite gestossen. Sehr gut aufbereitete und vor allem verständliche Informationen. Weiter so! Werde mich gleich noch durch weitere Artikel lesen und bookmarken.

    Was die Publity betrifft, habe ich die Gesellschaft schon länger auf dem Schirm gehabt aber bisher noch zu sehr mit dem Geschäftsmodell gehadert, um jetzt in die Aktie zu investieren. Ihre Einschätzung finde ich interessant, auch weil deren weiteren Beteiligungen über das Modell der Übernahme von notleidenden Krediten im Immobilienbereich und die Verwaltung dieser, hinaus geht. Full Service Dienstleistung eben aber darüber hinaus sogar noch mit Beteiligungen in Fintechs. Wie sich das alles zusammengenommen in Zukunft wohl entwickeln wird? Wir werden sehen. Auf jeden Fall interessant!
    Beste Grüße

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Vielen Dank für das Lob!

      Das Geschäftsmodell von Publity ist bzgl. Büroimmobilien ziemlich einzigartig, was den deutschen Kurszettel angeht. Im weiteren Sinne vergleichbar ist vielleicht noch Patrizia Immobilien (Wohnraum), die Deutsche Beteiligung mit ihren Co-Investments in geschlossene Equity Fonds (Beteiligungen) oder MPC Capital - die haben früher, wie auch Publity, Kapitalanlagen in geschlossenen Fonds verkauft und damit nicht nur Freude verbreitet. Inzwischen ist man Initiator/Projektierer von Investments für institutionelle Anleger, denen man passgenaue Sachwertanlagen vermittelt mit Schwerpunkt Schifffahrt, Immobilien und Infrastruktur. Hier bahnt sich eine Neupositionierung und Neubewertung an und ich habe mich mal mit einer Anfangsposition eingekauft.

      Löschen
  6. Sehr geehrter Herr Kissig,
    für 2015 hat Publity von 12,5 Mio. Nettogewinn 11 Mio. - also rd. 88% -als Dividende ausgeschüttet.
    Wenn für 2016 von einem bisher prognostizierten Gewinn von rd. 25 Mio. (nur noch) mind. 50% ausgeschüttet werden sollen, dann liegt man aber nicht bei einer Dividende von "fast 10%". Oder wie rechnen Sie auf der Basis der bisher bekannten Zahlen?
    Mit freundlichen Grüßen

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Gegenüber Gereon Kruse von boersengefluester.de erklärte CEO Thomas Olek jüngst, dass die Quote der Dividendenausschüttungen von bisher rund 90% auf "mindestens 50%" gesenkt werden solle, aber das würde beim aktuellen Aktienkurs und einer dann wohl erneut bei €2 je Aktie liegenden Dividendenausschüttung immerhin eine Dividendenrendite von knapp 6,5% bedeuten.

      Löschen