Montag, 29. Februar 2016

Publity - noch so eine Immobilienfirma. Oder doch viel mehr?

Die seit April 2015 im Entry Standard börsennotierte Publity ist ein Finanzinvestor für Gewerbeimmobilien und überwiegend in deutschen Ballungszentren wie Frankfurt am Main oder München aktiv. Anders als Bestandshalter- und entwickler WCM übernehmen die Leipziger Immobilien aus der Hand der Gläubiger, also zumeist Banken, wenn ihr Eigentümer in finanzielle Schieflage geraten ist und das nicht (mehr) in Eigenregie, sondern für große amerikanische Hedge-Fonds. Publity selbst beteiligt sich jeweils mit etwa 3% der Kaufsumme.

Obwohl ich ja seit Jahren skeptisch bzgl. des weiteren Potenzials bei deutschen Wohnimmobilien bin, sehe ich im Bereich der Gewerbeimmobilien noch einigen Nachholbedarf. Und gerade bei Publity finden Anleger eine Konstellation, die ein Investment zum jetzigen Zeitpunkt wie eine Art "No-Brainer" aussehen lässt. Doch gerade dann sollte man umso genauer hinsehen.


"Der einzige Weg Risiken zu minimieren, ist Denken."


Publity ist kein klassisches Immobilienunternehmen, das Liegenschaften mit eigenem Geld erwirbt und diesen Bestand dann weiterentwickelt. Publity ist ein Dienstleister für andere, genauer gesagt für Finanzinvestoren. 2014 begann es mit einer ersten Einlage eines Finanzinvestors und mit diesen €300 Mio. begab sich Publity auf die Suche nach Anlageobjekten. Dabei übernimmt Publity notleidende Kredite von den Banken und verwertet die als Sicherheiten hinterlegten Immobilien. Es gibt angenehmere Geschäftsmodelle, das steht mal fest, aber es ist ziemlich lukrativ.

Das Geschäftsmodell
Publity sucht und kauft für die Investoren, entwickelt die Immobilien und verkauft diese anschließend mit möglichst hohem Gewinn weiter. Das Besondere ist, dass Publity an der gesamten Wertschöpfungskette verdient. Man erhält eine Provision beim Ankauf, eine als Finders Fee oder Finderlohn bezeichnete Zahlung von 1 Prozent der Kaufsumme, und danach fließt für die Verwaltung der Objekte eine weitere Provision in Höhe von 0,5 Prozent pro Jahr. Wird dann beim Verkauf ein Plus von mindestens im niedrigen zweistelligen Bereich erzielt, erhält Publity eine weitere Erfolgsprovision von 0,5 Prozent oben drauf.

Doch der Clou ist, dass die Finanzinvestoren verlangen, dass Publity sich auch mit eigenem Geld an den Objekten beteiligt. Bis zu 3 Prozent steuert also Publity bei jedem Deal bei und trägt so auch einen Teil des Risikos, sollte der Deal sich nicht positiv entwickeln. Andererseits ist man jedoch auch bei Verkaufsgewinnen mit an Bord und verdient selbst an der eigenen Leistung nochmals mit.

Woher kommt der Erfolg?
Publity verkauft die Immobilien im Schnitt nach 16 Monaten weiter und bei den bisher gehandelten rund 500 Immobilien machte man einen durchschnittlichen Gewinn von 27 Prozent. Diese Wertsteigerungen liegen ja nicht alleine im boomenden Marktumfeld begründet, sondern der Gewinn liegt auch hier im Einkauf. Nur wer sehr günstig einkauft, kann solche Renditen in so kurzer Zeit einfahren.

1999 startete man als Online-Emissionshaus von vier Landesbanken und einer Privatbank und hier liegt der Grundstein des Erfolgs: die persönlichen Kontakte. Denn Publity kauft seine Immobilien nicht am freien Markt, sondern von den Banken. Und es geht ausschließlich um Gewerbeimmobilien. Anders als bei Wohnimmobilien haben diese ihre Höchststände von vor der Finanzkrise noch nicht wieder erreicht, hier gibt es noch einen Abschlag von etwa 30 Prozent. Und genau dieser macht es den Banken so schwer und treibt sie auf die Verkäuferseite. Denn bei der damaligen Finanzierung der Liegenschaften wurden diese ja als Sicherheiten eingebracht. Und diese Sicherheiten haben nun einen um 30 Prozent verringerten Wert und so drohen bei Kreditverlängerungen Zahlungsausfälle für die Bank. Denn sie darf nun nur noch entsprechend weniger Geld als Kredit vergeben und gleichzeitig haben die stark verschärften Regulierungen, wie Basel III, dazu geführt, dass dieses Geld auch noch mit viel mehr Eigenkapital hinterlegt werden muss und damit deutlich teurer ist für die Bank als früher. Notleidende Kredite sogar nicht mit den üblichen 33 Prozent, sondern zu 100 Prozent - Kapital, dass dann für neue Kredite an anderer Stelle schlicht fehlt und für die Bank hohe Kosten verursacht.

Die Lösung für die Banken besteht nun darin, die Verlustbringer schnell aus den Büchern zu bekommen. Da sich alle Beteiligten des Problems vollauf bewusst sind und bei Publity ja viele ehemalige Banker sitzen, die die Gegebenheiten genaustens kennen, kann Publity beim Kauf oftmals zwischen 20 und 25 Prozent günstiger einkaufen als in früheren Zeiten.

Gewinnhebel sorgt für Gewinnexplosion
Aktuell surft Publity auf einer Welle des Erfolgs. Denn da man so erfolgreich Immobilien akquiriert, wird man mit Geld seitens der Finanzinvestoren geradezu überschüttet. 2014 startete man mit einem Immobilienbestand von €200 Mio. und kaufte für €300 Mio. zu. In 2015 investierte man dann weitere €1,1 Mrd. und konnte das Portfolio auf €1,6 Mrd. glatt verdreifachen. Ende 2017 sollen es bereits €5 Mrd. sein.

Und wir erinnern uns, Publity erhält Provisionen beim Ankauf, dann für die Verwaltung und Entwicklung und ggf. noch beim Verkauf inkl. des Gewinns auf die eigene Minderheitsbeteiligung von bis zu 3 Prozent. Ein von €300 Mio. auf  €1,6 Mrd. gesteigertes Immobilienportfolio (Assets under Management) lässt also den Gewinn geradezu explodieren! Nach vorläufigen Zahlen für das Jahr 2015 stieg der Gewinn von €2,8 Mio. auf €13 Mio. und vor Zinsen und Steuern meldet das Immobilienunternehmen einen Gewinn von €20,7 Mio. nach zuvor €4,7 Mio. Der Umsatz wurde von €10 Mio. auf €22,9 Mio. gesteigert.

 Publity (Quelle: comdirect.de) 
Bei diesen beeindruckenden Zahlen gibt es noch etwas zu bedenken, dass mich zu der Aussage brachte, dass es sich bei dem Investment in Publity um einen sog. "No-Brainer" handelt, also ein glasklares Gewinninvestment. Viele der Immobiliendeals werden erst gegen Ende des Jahres abgeschlossen und der eigentumsrechtliche und wirtschaftliche Übergang erfolgt erst nach der Eintragung ins Grundbuch, also bisweilen Wochen oder Monate später. Wie bereits beim Jahresübergang 2014/2015 so wird auch jetzt wieder ein ganz erheblicher Teil der Ankaufsprovisionen für die bereits erfolgten Zukäufe erst Anfang 2016 fließen und ist damit noch gar nicht in den herausragenden Zahlen für 2015 enthalten. Sondern diese Einnahmen werden erst in 2016 verbucht und sorgen in diesem Jahr bereits heute für einen signifikanten Umsatz und Gewinnsprung. Man weiß dies also bereits heute, aber der Aktienkurs hat diese Erkenntnis noch nicht wirklich eingepreist. Denn treffen meine Annahmen wie erwartet ein, dann erzielt Publity 2016 einen Gewinn je Aktie zwischen €5,00 und €5,25 - und würde somit aktuell zu einem 2016er KGV von knapp 7 notieren. Dabei werden in 2016 auch die Verwaltungsgebühren von 0,5 Prozent nicht mehr auf einen Bestand von €300 Mio. sondern von €1,6 Mrd. berechnet. Und ein weiteres Schmankerl gibt es noch oben drauf: da auch die Käufer der verwerteten Immobilien von Publity oftmals ausländische Finanzinvestoren oder Fonds sind, gelingt es Publity in vielen Fällen, bei diesen nach dem Weiterverkauf als Verwalter an Bord zu bleiben. Also trotz des Verkaufs der Immobilien und Ausbuchung aus dem Bestand fließen dann auch künftig die 0,5 Prozent Verwaltergebühr weiter - und sorgen für einen stetig steigenden Cashflow.

5 Prozent Dividende am 15. März
Publity möchte seinen Aktionären regelmäßig rund 90 Prozent der Gewinne als Dividende ausschütten, eine Quote wie bei einem REIT. Für das Geschäftsjahr 2015 werden also €2,00 ausgekehrt und zwar am Tag nach der Hauptversammlung, die am 14. März stattfindet.

Wie lange geht das noch gut?
Kurzfristige Erfolge sind die eine Seite, für ein langfristiges Investment in das Unternehmen muss man sich natürlich die Frage stellen, wie nachhaltig das Ganze ist. Denn wo immer viel Geld zu machen ist, finden sich schnell Nachahmer. Und so natürlich auch in diesem Geschäftsfeld. Während Publity im Jahr 2014 noch etwa jede sechste Immobilie erwerben konnte, auf die man Angebote abgegeben hatte, gelang die 2015 bereits nur noch bei jeder dreizehnten Liegenschaft. Von 400 Angeboten kam man so bei 30 zum Zug. Seit Oktober 2015 bis heute gab Publity bereits unverbindliche Angebote für 780 Objekte ab und rechnet mit einem Zuschlag bei jeder achtzehnten bis zwanzigsten Immobilie. Momentan verhandelt man exklusiv über ein Volumen von rund €700 Mio. und möchte in 2016 insgesamt 50 Immobilien für rund €1,4 bis €1,7 Mrd. erwerben.

Dies gelingt natürlich nur mit entsprechender Man-Power und hochautomatisierten Prozessen und einem Team eingespielter Dienstleister. Hier müssten Mitbewerber zunächst kräftig aufrüsten, um mit Publity Schritt halten zu können. Hier hat Publity also die besten Kontakte, ein eingespieltes Team mit schlanken Prozessen und jeder Menge Erfahrung. Kurz gesagt: zur Zeit hat man einen starken Wettbewerbsvorteil, der auch nicht ohne Weiteres aufzuholen ist von den Mitbewerbern.

Braucht Publity zusätzliches Kapital?
Publity erzielt hohe Einnahmen aus Provisionen und Verkaufsgewinnen, allerdings schüttet das Unternehmen diese größtenteils an die Aktionäre aus. Da man selbst mit rund 3 Prozent bei jedem Kauf mit im Boot ist, bedeutet ein stark wachsendes Portfolio auch einen stark steigenden eigenen Investitionsbedarf. Nach Aussage von Vorstand und Mehrheitsaktionär Thomas Olek ist für 2016 kein zusätzlicher Kapitalbedarf in Sicht, für das noch größere Volumen in 2017 könnte jedoch der Kapitalmarkt eine Option sein, um die aktuell im Unternehmen befindlichen rund €20 Mio. Cash aufzupolstern. Allerdings dürfte auch eine Kapitalerhöhung den Kurs nicht allzu sehr verschrecken, wenn weiterhin solche Zuwachsraten und Margen im Geschäft erzielt werden.

Fazit
Die Verwertung von notleidenden Krediten ist moralisch nicht das schönste Business, ansonsten scheint Publity mit seinem Geschäftsmodell auf eine Goldmine gestoßen zu sein, die noch einige Jahre ergiebige und steigende Cashflows erzeugen dürfte. Das Wachstum ist beeindruckend, die Bewertung ist moderat und der Gewinnsprung für 2016 bereits heute zu einem nicht unerheblichen Teil verdient. Die nächsten Zahlen werden hier vielen Anlegern die Augen öffnen. Ich habe jedenfalls Publity auf meine Empfehlungsliste genommen und als mittelgroße Position mit knapp 7,5 Prozent Anteil in mein Depot.

Kommentare:

  1. 15% Dividende, monatliche Ausschüttung, Entry Stadard... da gehen bei mir erstmal die Alarmglocken an. Eine kleine Google Suche bringt dann noch zahlreiche, höchstkritische Einträge hervor insbesondere auch über den Vorstand. Das ist in meinen Augen Hochspekulativ und hat nichts mit Value-Investing zu tun? Graham und Buffet würden davon auf jedenfall die Finger lassen.

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Publity weist weder eine Dividendenrendite von 15% auf, noch zahlen sie monatliche Dividenden.

      Und seit einigen Jahren ist das Geschäftsmodell ein komplett anderes als früher, das ist kaum noch miteinander vergleichbar. Insbesondere im Immobilienbereich, den man ja heute ausschließlich bedient, hat man sich in den letzten zwei, drei Jahren hochqualifizierte Verstärkungen geholt, ob auf mittlerer oder Vorstandsebene.

      Löschen
  2. Hallo Herr Kissig,
    die heutige Meldung (http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/DGAP-News-publity-AG-beschliesst-Kapitalerhoehung-ohne-Bezugsrecht-zur-Wachstumsfinanzierung-4783595) macht mich ein wenig nachdenklich. Was ist Ihre Meinung?

    AntwortenLöschen
  3. So erging es mir auch vorhin! Gestern erst habe ich mit Dividendenabschlag eine erste Publity-Position eröffnet, und nun rauscht der Kurs wegen einer Kapitalerhöhung nach unten. War diese Erhöhung vom Unternehmen kommuniziert worden, und ich habe sie bloß überlesen? Was halten Sie von diesem Vorgang, zumal kein Bezugsrecht für Aktionäre vorgesehen ist?

    Martin Kellermann

    AntwortenLöschen
  4. Ich war auch überrascht, dass die für 2017 angekündigte Kapitalerhöhung bereits jetzt stattfindet. Andererseits hatte Publity bereits kürzlich erklärt, man habe im letzten halben Jahr für 780 Objekte Gebote abgegeben - eine große Menge, da man mit einer sinkenden Erfolgsquote rechnet. Es gibt aufgrund des lukrativen Geschäftsmodells eben immer mehr Nachahmer. Die jetzige KE scheint zu belegen, dass man doch bei mehr Objekten Erfolg haben könnte und daher werte ich die Maßnahme als positiv. Nicht die Maßnahme überrascht, sondern nur der frühe Zeitpunkt.

    Ich gehe davon aus, dass dies in etwa so abläuft wie jüngst bei Aurelius und WCM, die ebenfalls "kleine" KEs unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Altaktionäre durchgeführt haben. Inzwischen knabbern beide Aktienkurse an ihren Allzeithochs, wer den kurzfristigen Kursabschlag um die Kapitalerhöhung herum zum (Nach-)Kauf genutzt hat, hat eine sich bietende Chance genutzt, in ein erfolgreiches Geschäftsmodell einzusteigen. Aus diesem Grund habe ich heute bei Publity Aktien nachgekauft.

    Ausführlicher habe ich mich noch in dem Artikel "Publity überrascht mit Kapitalerhöhung - eine Kaufgelegenheit?" zu der Kapitalmaßnahme geäußert.

    AntwortenLöschen
  5. Trotz guter Zahlen geht es für publity weiter gen Süden - was ist da los ? Immer noch ominöse "britische Fonds" die die Aktie abstossen? Oder steht womöglich schon wieder eine Kapitalerhöhung an, und etliche Insider wissen mal wieder mehr als die gewöhnliche Schafherde? Forschen Sie doch mal wieder nach....

    AntwortenLöschen