Mittwoch, 6. April 2016

Publity besorgt sich frisches Geld und schaltet den Turbo ein

Die Publity AG, ein Investor und Assetmanager im Bereich deutscher Büroimmobilien, hat sich von deutschen Pfandbriefbanken eine Finanzierung über €400 Mio. gesichert, um sein Wachstum beschleunigen zu können. Und diese Meldung dürfte der Startschuss sein, auf den Anleger seit Wochen gewartet haben, nachdem die unerwartete Kapitalerhöhung direkt nach Hauptversammlung und Dividendenausschüttung die Anleger erbost und den Kurs stark belastet hatten.

Die €400 Mio. erhält Publity als Finanzierung von 15 Büroimmobilien in deutschen Ballungszentren und wird während der 5-jährigen Laufzeit einen Zinssatz von lediglich 1,5% entrichten. Mit diesen frischen Mitteln und den Geldern aus der Kapitalerhöhung verfügt Publity nun über einen ausreichend großen Spielraum, um seine ehrgeizigen Wachstumsziele erreichen zu können. Immerhin will man die AUM (Assets under Management), die man im letzten Jahr von €300 Mio. auf €1,6 Mrd. steigern konnte bis zum Ende 2017 auf dann €5 Mrd. ausbauen. Hierzu ist nun in den nächsten 12 Monaten keine weitere Kapitalmaßnahme nötig, gab das Unternehmen bekannt.

Ausnutzen der vollen Wertschöpfungskette
Dabei ist Publity über Joint Ventures mit großen Finanzinvestoren vor allem als Dienstleister tätig: man sucht und erwirbt die Liegenschaften, betreut sie anschließend und verkauft sie später gewinnbringend weiter. An allen Stationen dieser Wertschöpfungskette verdient Publity ordentlich mit. Beim Ankauf wird eine sog. Finders Fee (Finderlohn) von 1 Prozent der Kaufsumme fällig und danach fließt für die Bewirtschaftung der Objekte eine weitere Provision in Höhe von 0,5 Prozent pro Jahr. Beim Wiederverkauf erhält Publity eine weitere Erfolgsprovision von 0,5 Prozent oben drauf. Da die Käufer der verwerteten Immobilien von Publity oftmals ausländische Finanzinvestoren oder Fonds sind, gelingt es Publity in vielen Fällen, bei diesen nach dem Weiterverkauf als Verwalter an Bord zu bleiben. Also trotz des Verkaufs der Immobilien und Ausbuchung aus dem Bestand fließen dann die 0,5 Prozent Verwaltergebühr weiter - und sorgen für einen stetig steigenden Cashflow bei Publity.

 Publity (Quelle: comdirect.de) 
Neue Spielräume bieten große Chancen
Fast in einem Nebensatz der Finanzierungsmitteilung wird der eigentliche Knaller erwähnt, denn Publity vereinbarte mit den Finanzinvestoren eine Strategieanpassung bzgl. der Joint Ventures. Publity kauft hier die Immobilien nicht auf eigene Rechnung, sondern für die Finanzinvestoren und ist hier jeweils mit 3% der Investitionssumme an Eigenmitteln mit an Bord. Der große Anteil des Kapitals der Finanzinvestoren wird nun sukzessive teilweise mit Fremdkapital unterlegt, so dass bei gleicher Einlage nun viel mehr Volumen gestemmt werden kann.

Diese Strategieänderung erzeugt eine große Wirkung, denn hierdurch kann Publity das Wachstumstempo noch einmal verschärfen - und da man sich diese Gelder für 1,5% geliehen hat, bleibt der Gewinnhebel extrem hoch. Denn Publity kauft die Büroimmobilien aus Notsituationen heraus den Banken ab, so dass die Einkaufspreise zwischen 20 und 25% unterhalb des Verkehrswertes liegen. Der Gewinn liegt hier also im Einkauf und weniger in einem boomenden Immobilienmarkt.

Sicherheit bleibt wesentlicher Grundsatz
Neben den großen Chancen muss man immer die Risiken im Blick behalten. Und Publity trägt diesem Umstand Rechnung, in dem mittelfristig einen LTV (Loan-to-Value) von 60% anstrebt, also einen Eigenkapitalanteil bei den Finanzierungen von 40%. Das ist ein großer Hebel, während die Quote solide genug ist, um auch problematische Zeiten ohne Probleme durchstehen zu können. Ein ausgewogenes Chance-Risiko-Verhältnis wird so gewahrt.

Fazit
Die überraschende Kapitalerhöhung hat für mächtig Verstimmung gesorgt und den Aktienkurs stark unter Druck gebracht. Operativ macht Publity momentan alles richtig und dem langfristigen Anleger bieten sich auf dem gedrückten Kursniveau herausragende Chancen auf große Gewinne. Publity befindet sich daher als Kauf auf meiner Empfehlungsliste und ist aufgrund einiger Nachkäufe inzwischen die größte Position in meinem Depot.

Kommentare:

  1. hallo michael,

    stockst du nochmals die Position auf oder würde dass deine Cashquote zu stark senken?
    Anders gefragt: Ist das ein weiters positives Signal, oder war es bereits absehbar?

    grüsse john

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    1. Moin John,
      ich habe gestern weitere Aktien gekauft, weil ich den Kursabsturz für total übertrieben und nicht gerechtfertigt halte. Die Meldung bestärkt mich in meiner Ansicht, daher setze ich noch stärker auf diese Aktie.

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  2. Hi,

    ein kleines Verständnisproblem habe ich bei der Meldung. Ich hoffe Du kannst mich aufklären.

    1)Hat publity die 400 Mio bekommen bzw. ist publity der Kreditnehmer?

    2)Oder muss die Meldung anders verstanden werden?
    Wurde hier ein Projekt mit 400 Mio finanziert an dem die publity nur einen Anteil von max. 3% hat und somit der Co-Investor die restlichen 97%. Folglich sind nur 12 Mio publity zuzurechnen?

    3) Wenn die publity der Kreditnehmer der 400 Mio ist, dann müssten damit theoretisch Projekte iHv 13,3 Mrd finanziert werden können (bei max 3% publity Anteil)?

    Vielen Dank.

    David

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  3. Ich denk auch das Nummer 3) eher zutrifft. Für 5 Milliarden hätten eigentlich 150 Millionen ausgereicht. Anscheinend kriegen Sie deutlich öfters als erwartet den Zuschlag.

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  4. Moinsen,
    die €400 Mio. sind für "Joint-Venture-Objekte", die nun bankenfinanziert sind. Bisher hat Publity von Finanzinvestoren Geld erhalten und davon Immobilien gekauft - mit einem Eigenanteil von 3%. Daher waren die Objekte aus Sicht des Joint-Ventures vollständig eigenkapitalfinanziert. Durch die neue Strategie wird der Eigenkapitalanteil der Finanzinvestoren reduziert, so dass deren eingebrachte Milliarden nicht mehr nur für €1,6 Mrd. Volumen ausreichen, sondern für einen deutlich höheren Anteil. Publity kann also Richtung €5 Mrd. Volumen wachsen, ohne die gesamte Differenz zu den bestehenden €1,6 Mrd. an frischem Investorengeld einwerben zu müssen. Publity kommt nun also mit weniger neuem Geld viel weiter und kann bei den ganzen Objekten, bei denen man kurz vor dem Abschluss steht, nun auch zuschlagen und die Sachen dingfest machen.

    Ich denke, diese Finanzierung ist nur eine erste in einer ganzen Reihe von Joint-Ventrue-Objekten, wo künftig der Fremdkapitalanteil hochgefahren wird, bis man am Ende auf eine Gesamt-Fremdkpaitalquote von 60% kommt.

    Wir dürften also in den nächsten Wochen und Monaten regelmäßig neue Vollzugsmeldungen zu Immobilienkäufen und/oder Finanzierungsvereinbarungen auf den Tisch bekommen und das bisher noch negative Sentiment für die Aktie sollte bald drehen.

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