Mittwoch, 16. März 2016

Publity überrascht mit Kapitalerhöhung - eine Kaufgelegenheit?

Kleiner Schock am Nachmittag beim Immobilieninvestor Publity, den ich erst kürzlich vorgestellt hatte. Denn nur einen Tag nach der gestrigen Hauptversammlung gibt das Unternehmen bekannt, von der erst gerade beschlossenen Ermächtigung zur Erhöhung des Kapitals Gebrauch zu machen.
"Der Vorstand der publity AG (Entry Standard, ISIN DE0006972508) hat heute mit Zustimmung des Aufsichtsrats eine Erhöhung des Grundkapitals gegen Bareinlage um bis zu zehn Prozent beschlossen. Im Rahmen einer teilweisen Ausnutzung des auf der Hauptversammlung am 14. März 2016 beschlossenen genehmigten Kapitals 2016 sollen bis zu 550.000 neue nennwertlose Namensaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 1,00 Euro je Aktie mit voller Gewinnberechtigung ab dem 1. Januar 2016 ausgegeben werden. Das Grundkapital der publity AG wird durch die Transaktion von 5,5 Mio. Euro auf bis zu 6,05 Mio. Euro erhöht. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist ausgeschlossen. Die neuen Aktien werden im Wege einer Privatplatzierung über ein beschleunigtes Bookbuilding-Verfahren ausschließlich institutionellen Investoren in Deutschland und im Ausland (mit Ausnahme der Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Japan und Australien) zu einem Preis angeboten, der den Börsenkurs der Aktie der publity AG nicht wesentlich unterschreiten wird."
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Der Kurs hat daraufhin ein zweites Mal den Rückwärtsgang eingelegt, denn gestern gab es bereits den Dividendenabschlag von €2,00 je Aktie. Eine Kapitalerhöhung bedeutet immer eine Verwässerung des Anteils der Altaktionäre, denn es gibt nun mehr Aktien, auf die der Unternehmensgewinn verteilt werden muss. Daher sorgen Kapitalerhöhungsankündigungen in der Regel für negative Kurzschlussreaktionen. Doch ein zweiter Blick lohnt durchaus auch hier...

Enormes Wachstum ante portas
Denn Publity hat Großes vor, der aktuelle Immobilienbestand von €1,6 Mrd. soll bis Ende 2017 auf €5 Mrd. verdreifacht werden. Da es zum Geschäftsmodell von Publity gehört, sich bei den für die kapitalgebenden Finanzinvestoren erworbenen Gewerbeimmobilien mit bis zu 3% Eigenanteil zu beteiligen, ist für derart rasantes Wachstum auch das nötige Eigenkapital vonnöten. Und hier hapert es anscheinend, denn Publitys freie Mittel beliefen sich Ende 2015 auf  €20 Mio. - bisher war Großaktionär und CEO Thomas Olek davon ausgegangen, dass bis Ende 2016 dieses Cash-Polster für den Wachstumskurs ausreichen wird. Allerdings hat im letzten halben Jahr Gebote für 780 Objekte abgegeben und die heutige Kapitalmaßnahme legt nahe, dass man hier häufiger den Zuschlag erhalten hat bzw. wird, als bisher angenommen.


 Publity (Quelle: comdirect.de) 
Gut oder schlecht?
Und das ist der entscheidende Punkt für die Einordnung der Kapitalerhöhung: Publity benötigt zusätzliches Kapital, weil man schneller wächst, als bisher angenommen. Bei den vorherigen Transaktionen hielt Publity bzw. die von ihr gemanagten Fonds die Liegenschaften im Schnitt für 16 Monate und erzielten mit den bisher veräußerten 526 Immobilien durchschnittlich 27% Gewinn.

Wenn man sich nun kurzfristig zusätzliches Kapital besorgt, weil man es für lukrative Geschäftsabschlüsse benötigt, dann ist die Kapitalmaßnahme als positiv zu bewerten. Denn sie verspricht weiteres Wachstum und zusätzliche Gewinne. Publity verdient nämlich sowohl beim An- und Verkauf der jeweiligen Immobilien und zwischenzeitlich auch bei der Verwaltung und Bewirtschaftung. Und je mehr "Assets under Management" (AUM) man im Portfolio hat, desto höher sind die Einnahmen aus Provisionen und Gebühren.

Erhöhung des Streubesitzes
Vorstand und Großaktionär Thomas Olek hält bisher 64% der 5,5 Mio im Entry Standard notierten Aktien und hat angekündigt, im Rahmen dieser Kapitalmaßnahme 650.000 davon mit anbieten zu wollen. Doch auch hierbei muss Anlegern nicht bange werden, denn zunächst steht diese Umplatzierung unter dem Vorbehalt, dass es genügend Nachfrage nach Publity-Aktien gibt - die Kapitalerhöhung geht also klar vor. Und dann würde eine volle Zeichnung der Kapitalerhöhung und eine vollständige Umplatzierung bedeuten, dass Oleks Anteil auf unter 50% der Anteile absänke. Ich sehe hierin keine Abkehr des Großaktionärs und "Machers", sondern eine Vergrößerung des Streubesitzes. Und das macht die Aktie für Investoren attraktiver, sie wird an der Börse leichter handelbar und auch institutionelle Anleger, wie Fonds, können nun den Einstieg wagen. Unterm Strich erhält Publity durch diese beiden Kapitalmaßnahmen frisches Geld für Investitionen und macht sich insgesamt attraktiver für Anleger.

Ich habe kürzlich Publity gerade wegen der hervorragenden Geschäftsaussichten auf meine Empfehlungsliste und in mein Depot genommen. Und habe in den kleinen Ausverkauf hinein heute weitere Aktien zugekauft. Publity ist nun deutlich die drittgrößte Position in meinem Depot hinter Aurelius und Blackstone, die sich ein Kopf-an-Kopf-Rennen um die Spitzenposition liefern.



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Ergänzung vom 17.03.2016, 11:20

Soeben meldete Publity, dass die Kapitalerhöhung erfolgreich durchgeführt wurde. Die 550.000 neuen Aktien wurden zu €36,00 bei institutionellen Anlegern platziert. Der Bruttoemissionserlös für beläuft sich somit auf €19,8 Mio. und das Grundkapital der Gesellschaft erhöht sich nach Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister um 10% auf €6,05 Mio. Die neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2016 gewinnberechtigt.

Darüber hinaus wurden weitere 300.000 Aktien der Publity-Mehrheitsaktionärin Consus GmbH, der Vermögensverwaltungsgesellschaft des Vorstandsvorsitzenden Thomas Olek, an institutionelle Investoren platziert. Der Streubesitz konnte durch die Maßnahme von 38 auf 49% deutlich erhöht werden. Allerdings wurden nicht alle hierzu bereitgestellten Aktien nachgefragt, sondern nur knapp die Hälfte der 650.000 Stücke.

Doch damit sind die Kapitalmaßnahmen nicht nicht abgeschlossen. Publity plant weiterhin, unmittelbar nach Eintragung der Kapitalerhöhung ins Handelsregister, ihre im November 2015 und Dezember 2015 ausgegebene Wandelschuldverschreibung mit einer Laufzeit bis zum November 2020 und einem Zinskupon von 3,5% im maximalen Gesamtnennbetrag von €50 Mio., von der derzeit Schuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 30 Mio. Euro ausgegeben worden sind, weiter auszuplatzieren. Die weiteren Schuldverschreibungen sollen institutionellen Anlegern im Wege einer Privatplatzierung angeboten werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre bleibt ausgeschlossen.

Mit den frischen Mitteln dürfte Publity dem großen Ziel eines Immobilienbestands von €5 Mrd. einen großen Schritt näher gekommen sein, denn man benötigt ja lediglich den eigenen 3-prozentigen Anteil an der Gesamtsumme.

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Kommentare:

  1. Hallo Herr Kissig,

    vielen Dank für Ihren zeitnahen und aufschlussreichen Kommentar zur Kapitalerhöhung. Ich denke die meisten Marktteilnehmer denken hier zu kurzfristig und ihnen ist momentan nicht bewusst, dass dies lediglich eine notwendige Maßnahme ist um den rasanten Wachstumskurs beibehalten zu können.

    Viele Grüße
    Alexander

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  2. Danke. Auch ich habe meine Position vergrößert

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  3. Vielen Dank für die schnelle Reaktion und Einschätzung! Großartiger Blog und für mich die wertvollste Quelle zum Thema Valueinvesting.

    Bitte weiter so!

    Beste Grüße

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  4. "Publity ist nun deutlich die drittgrößte Position in meinem Depot hinter Aurelius und Blackstone, die sich ein Kopf-an-Kopf-Rennen um die Spitzenposition liefern."

    Hallo Herr Kissig,

    erst mal vielen Dank für die tolle, schnelle Berichterstattun! Als WCM-Aktionär habe ich folgende Frage: Halten Sie Publity für deutlich aussichtsreicher als WCM, bzw. als Riskikoärmer?

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    1. WCM ist eine langfristig weiterhin sehr aussichtsreiche Aktie. Sie ist inzwischen allerdings fair bewertet, hier müssen nun weitere Immobilienportfolios übernommen werden, um noch höhere Kurse zu rechtfertigen. Ansonsten bliebe "nur" die Wertschöpfung innerhalb des Bestandes von €500 Mio., was auch zu moderatem (Gewinn-)Wachstum führen wird. WCM ist inzwischen eine "gesettelte" Immobilienaktie, bei der man nicht jeden Tag am Ball sein muss. Kann man einfach im Depot liegen lassen und sich entwickeln lassen. Ohne dass sie langweilig wird. Die hohen Verlustvorträge zahlen ich ja nun erst langsam aus, wenn die Gewinne auch eintrudeln.

      Publity ist anders, risikoreicher, aber auch chancenreicher. Denn Publity legt ja ein extremes Wachstumstempo vor, das sogar WCM noch in den Schatten stellt. Auch dank der Kapitalerhöhung dürfte in den nächsten ein, zwei Jahren das Wachstum explosionsartig vonstatten gehen, denn letztes Jahr lag der Immobilienbestand bei €300 Mio., jetzt bei €1,6 Mrd. und Ende 2017 soll er €5 Mrd. betragen.

      Ich habe beide Aktien im Depot, Publity allerdings deutlich höher gewichtet. Denn hier wurden Ende 2015 viele Deals abgeschlossen, aus denen die Erträge (Finders Fee und Verwaltungsprovisionen) erst in 2016 anfallen. Ein nicht kleiner Teil des Jahresgewinns 2016 ist also bereits verdient, ohne dass weitere Immos hinzukommen. Doch das werden sie...

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  5. Die Frage würde mich auch sehr interessieren, bin ebenfalls in WCM und Publity investiert und habe heute auch bei Publity nachgelegt.
    Ach ja ... und vielen Dank für Ihre Berichte, diese sind für mich lehr- und hilfreich.

    Mit besten Grüße
    Marc

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  6. Hallo Herr Kissig,
    ich vermisse in den Beiträgen die kritische Anmerkung, warum so eine Meldung zur Kapitalerhöhung nicht auf der Hauptversammlung am 14.3. stattgefunden hat.
    Das finde ich schon sehr unseriös von Publity !

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    1. Das stimmt, dazu wäre eine Stellungnahme sinnvoll. Mir ist durchaus bewusst, dass man sich bei Kapitalerhöhungen bis kurz davor ungern in die Karten schauen lässt aber ein Tag nach der HV ist doch wirklich ungewöhnlich finde ich

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    2. Dass meine Kommentare zu "unkritisch" rüberkommen liegt wohl daran, dass ich keine gangbare Alternative zum Vorgehen des Vorstands sehe , keinen Weg, wie man das "transparenter" oder "aktionärsfreundlicher" hätte machen können.

      Sicher, diese Konstellation ist ungewöhnlich und der Ärger mancher Anleger ist durchaus nachvollziehbar. Ich war nicht auf der Hauptversammlung und kann daher nichts dazu sagen, ob und wenn ja was vom Vorstand zu den Kapitalmaßnahmen erläutert wurde. Schaue ich jedoch aus Unternehmenssicht auf die Situation, erkenne ich da eine Zwickmühle: hätte man auf der HV gesagt, dass die KE unmittelbar nach dem HV-Beschluss umgesetzt werden würde, hätte man zwei Probleme geschaffen.

      1. Man hätte eine Diskussion über die Dividendenzahlung am Hals gehabt. Jetzt lief es so, dass die Altaktionäre €2 je Aktie erhielten und die neuen Aktien erst ab 1.1.2016 gewinnberechtigt sind. Hätte man die Dividende nicht ausgeschüttet und die KE durchgeführt, wäre der eingehaltene 2015er Gewinn auch mit den neuen Aktionären zu teilen gewesen. Auch das hätte mächtig Frust und Ärger bedeutet.

      2. Eine Debatte über eine bevorstehende Kapitalerhöhung auf der HV hätte dazu führen können, dass das genehmigte Kapital so gar nicht genehmigt worden wäre. Weil die Aktionäre dann Details zu den Käufen hätten haben wollen und es wäre endlos debattiert worden. Aus Sicht der Aktionäre und HV-Teilnehmer ist der Wunsch nach mehr Informationen nachvollziehbar, aus Sicht des Unternehmens und des Vorstands wäre dies aber eine zusätzliche Belastung für die Kapitalmaßnahme geworden - auch beim Preis! Denn hätte man bereits vor der KE die €36 genannt, hätte der Kurs bereits während der HV auf dieses Niveau nachgegeben. Die institutionellen Interessenten hätten dann noch weniger zahlen wollen, denn €36 wäre dann ja bereits beim Kauf über die Börse zu erzielen gewesen.

      Unter dem Strich eine schwierige Situation, die nicht optimal gelöst wurde. Allerdings aus meiner Sicht der einzige Weg, wie man das bei Erreichung der Ziele (Dividendenausschüttung und zeitnahe KE) lösen konnte.

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    3. Super, danke für die ausführliche Antwort. Die genannten Argumente machen Sinn, jetz verstehe ich das Vorgehen des Vorstandes besser.

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  7. Hallo Herr Kissig,

    m.E. hätte sich der Ärger minimieren lassen, wenn man - wie sonst üblich - den Altaktionären ein Bezugsrecht eingeräumt hätte. Diese Entscheidung hat zu eine Teilenteignung derjenigen geführt, die dem Unternehmen bisher die Stange gehalten haben.

    Letztlich bleibt abzuwarten, wie sich der Kurs entwickelt.

    Beste Grüsse

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    1. Eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht für die Aktionäre hätte mehrere Wochen gebraucht und das Geld hätte erst am Ende der Bezugsfrist zur Verfügung gestanden. Jeder Altaktionär, der seinen Anteil nicht verwässern lassen möchte, hat doch de facto die Möglichkeit, die entsprechenden Stücke über die Börse zu kaufen. Und zwar teilweise leicht unterhalb des Verkaufspreises von €36, denn dort notiert der Kurs seit zwei Tagen. Eine Benachteiligung liegt insofern also nicht wirklich vor, oder?

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  8. Hallo Herr Kissig,
    die Benachteiligung beträgt 1/10 des ursprgl. Aktienkurses von ca. 42 EUR. Der Anteil der Altaktionäre am Unternehmen ist aktuell um 10% gesunken (Verwässerungseffekt). Oder mache ich einen Gedankenfehler?

    Respekt, Sie sind wirklich "online".

    Beste Grüsse

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    1. Richtig, die Verwässerung beträgt 10%. Aber... ich sehe keinen realen Nachteil, weil man ja über die Börse zum Kurs von €36 (der ja auch der Bezugskurs für die KE war) seinen Bestand um diese 10% selbst wieder aufstocken kann. Dann hat man als Anleger wieder den gleichen Anteil am Unternehmen wie vor der KE.

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    2. Persönlich empfinde ich es dennoch als Nachteil, da mein Cash-Polster sich im Zuge des "Mitziehens" verringert, um damit meinen prozentualen Anteil am Unternehmen zu halten.

      Zum Glück war ich nicht zuvor investiert. Nun macht es mehr als Sinn einzusteigen.

      (bin nicht der ursprüngliche Poster)

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    3. Das träfe aber ja auch bei einer Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht der Altaktionäre zu, auch da hätte man ja Geld in die Hand nehmen müssen, um die jungen Aktien zu zeichnen.

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    4. Habe die o.g. Benachteiligung mit dem grundsätzlichen Nachteil einer KE verwechselt, mea culpa.

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  9. Guten Tag Herr Kissig, ein Lob vorab:
    wirklich sehr informativ, sachlich, auf den Punkt und schnell.
    Bin bereits investiert mit 6,7% des Depots.
    Wie siehen Sie die zusätzliche Möglichkeit der Wandelanleihe.
    Diese ist aktuell um die 100% (clean) erwerbbar. Läuft bis 2020 mit 3.5%.
    Man kann also bis 2020 mit dem Status "Fremdkapital" bei publity unterwegs sein und bei einem überragenden Erfolg/Wachstum jederzeit zu 47€ in Aktien wandeln. Eigentlich ist dies doch der wahre "No-Brainer" !?

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    1. Sicherlich ist auch das eine Möglichkeit. Doch Publity hat aktuell eine Dividendenrendite, die deutlich über 3,5% liegt (bei der Ausschüttung waren es knapp 5% und dank des Kursabsturzes wären es jetzt bei €2 Ausschüttungsbetrag noch mehr).

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  10. Publity ist immer noch sehr schwach, scheint diedie KE nicht so gut wegzustecken wie Aurelius oder WCM. Woran könnte das liegen?

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    1. Ich vermute, dass Publity noch ein wenig der Bekanntheitsgrad fehlt. Es gibt ja bisher kaum Analysen zu Publity. Deshalb teile ich die Meinung von Herrn Kissig, dass der Kurs erst durch Good News über erworbene/verkaufte Objekte oder spätestens zum Halbjahresbericht stiegen wird. Dann aber gleich richtig. Ich werde wohl die Gelegenheit nutzen und das dritte Mal nachlegen :-)

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    2. Ich weiß nicht, weshalb die anderen verkaufen. Ich weiß nur, weshalb ich kaufe. Weil das Unternehmen attraktiv bewertet ist, weil es operativ sehr gut läuft und weil das frische Geld in den nächsten Wochen zu neuen Investments führen wird, die für Publity weiteres Wachstum bei Umsatz und Ertrag bedeuten. Das schnelle Wachstum von €1,6 Mrd. auf €5 Mrd. bei den Assets under Management innerhalb von 2 Jahren muss auch mit Eigenkapital unterfüttert werden, sonst wäre das gar nicht möglich; das hat sich Publity jetzt beschafft und nun geht es an die Umsetzung der Strategie.

      Ich freue mich, dass ich für €34 noch mehr Aktien dieses Unternehmens kaufen konnte und bin mir sicher, dass der Kurs sich bald drehen wird. Wie Kostolany immer sagte: wenn die "Zittrigen" ihre Aktien abgestoßen haben, sind nur noch die "Hartgesottenen" an Bord und dann steigt der Kurs, weil es keine Abgabebereitschaft der Spekulanten mehr gibt, sondern nur noch Investoren. Also sollten wir dem Kurs und vor allem dem Unternehmen etwas Zeit geben, um seine Qualitäten ausspielen zu können...

      Falls es "beruhigt": durch meine Nachkäufe habe ich meinen durchschnittlichen Einstandskurs auf €37,75 verringert, womit er aktuell noch immer mehr als 8% im Minus liegt. Beziehe ich die kürzlich kassierte Bruttodividende von €2 je Aktie mit ein, liege ich aktuell 3,1% hinten. Wie sich der Kurs entwickelt und mein Minus (oder bald wieder Plus?) kann ich nicht sagen; ich weiß aber, dass ich nun einen deutlich größeren Anteil an diesem Unternehmen halte und bin davon überzeugt, dass sich dieses Investment für mich sehr auszahlen wird. Nicht morgen, nicht übermorgen, aber auf mittlere und lange Sicht. Hier übe ich mich im Graham'schen Sinne tugendhaft in Geduld und folge Charlie Mungers Rat: "Jedes intelligente Investieren ist das Investieren in Werte - mehr bekommen als das, wofür Du bezahlst. Investieren ist, wenn Du wenige großartige Unternehmen findest und dann auf Deinem Hintern sitzt".

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    3. Von einem erfahrenen Investor solche beruhigende Worte zu lesen, tut natürlich gut. Vielleicht war ein wenig zu verwöhnt, was die letzen Kapitalerhöhungen von Aurelius und WCM betroffen hat. Habe die Kurse heute unter 34€ auch für weitere Zukäufe genutzt und werde weiter zukaufen, falls es nochmal nen Stock tiefer geht.

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  11. Hallo Herr Kissig,

    was hältst du von der 400mio Euro schweren Bankfinanzierung für weiteres Wachstum?
    Wenn Publity wirklich so viel neuen Cash benötigt, ist das doch grandios, oder nicht?

    mfg alex

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    1. Moin Alex,
      ich halte das für ganz ausgezeichnete Nachrichten, wie hier nachzulesen ist.

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