Dienstag, 22. November 2016

Helma Eigenheimbau: Bauen Anleger hier auf Sand oder Beton?

Die Helma Eigenheimbau AG war ein Börsenhighflyer, denn seit Ende 2012 hast sich der Aktienkurs bis zum Sommer von €10 auf €60 glatt versechsfacht. Seitdem geht alles schief und der Kurs sackte um gut 25% ab, heute alleine noch einmal 7%. Und es scheint wirklich alles gegen Helma zu laufen.

Problem 1: heißgelaufener Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt seit 2010 und die Preissteigerungen kennen kaum ein Halten. Die Nachfrage nach schicken Einfamilienhäusern ist stark angezogen, auch gerade im hochpreisigen Segment, das Helme Eigenheimbau bedient. Energiesparhäuser sind der Klientel sehr lieb und teuer. Doch immer mehr Stimmen werden laut, das das Wachstum, die Preissteigerungen nicht endlos so weitergehen können, dass der Markt in eine Übertreibung hineinläuft.

Problem 2: steigende Zinsen
Spätestens nach dem überraschenden Sieg von Donald Trump bei den US-Präsidentschaftswahlen und seinem angekündigten öffentlichen Investitionsprogramm steigen die Zinsen an den Märkten an; sie nehmen die immer wahrscheinlicher werdenden Leitzinserhöhungen der US-Notenbank FED vorweg. Und steigende Zinsen bremsen die Nachfrage nach Immobilien, denn je höher der Zinssatz umso teurer die monatliche Rate für den Immobilienkredit. Das wirkt insofern preisdämpfend, als dass  sich dann immer weniger Menschen noch den Kauf leisten können und somit die nachlassende Nachfrage zu Preisrückgängen führt.

Problem 3: zurückgehender Auftragseingang
Helma hat neulich Zahlen für die ersten 9 Monate des Jahres präsentiert und dabei musste man einen erheblichen Rückgang beim Auftragseingang ggü. dem Vorjahreswert einräumen. In den ersten 9 Monaten lag der Nettoauftragseingang bei €190,5 Mio., während er im Vorjahreszeitraum noch bei €205 Mio. gelegen hatte. Und ein sinkender Auftragseingang bedeutet sinkende Umsätze und gewinne in der absehbaren Zukunft.

Es spricht also alles gegen Helma Eigenheimbau und der Kursrückgang sollte somit gerechtfertigt sein. Allerdings... kann man die Dinge auch anders sehen.

 Helma Eigenheimbau AG (Quelle: finanzen.net) 
Bisher ist nämlich nicht absehbar, dass sich der Immobilienboom seinem Ende nähert. Im Gegenteil, in den Metropolen steigt die Nachfrage weiter stark an und an den Stadträndern schießen Neubaugebiete für Einfamilien- und Reihenhäuser aus dem Boden, während in den Stadtkernen der Metropolen eher auf Geschosswohnungsbau gesetzt wird. Die dortige Verdichtung drängt immer mehr junge Familien an die Stadtgrenzen.

Steigende Zinsen in den USA müssen nicht sofort zu steigenden Zinsen in der Eurozone führen, denn die Konjunktur und Wirtschaftswachstum hinken in Euroland der US-Wirtschaft noch deutlich hinterher und solange die Inflation in der Eurozone nicht deutlich anzieht, wird die EZB nicht viel Spielraum für Zinserhöhungen haben. Auch dürften Zinssteigerungen nur langsam erfolgen und somit nicht allzu starke Auswirkungen auf die Immobiliennachfrage haben - im Gegensatz, es könnte zunächst eine verstärkte Nachfrage aufgrund von Vorzieheffekten geben.

Und dann war da noch der Auftragseingang. Das Helma-Management hatte bereits vor einiger Zeit darauf hingewiesen, dass 2016 der Auftragseingang über das Jahr gesehen gleichmäßiger eintrudeln würde als 2015. Dort hatte gerade das dritte Quartal für einen einsamen Rekord gesorgt, als sich der Wert auf €94,9 Mio. mehr als verdoppelt hatte. Und das lag vor allem daran, dass der Verkauf eines Wohnimmobilienprojektes mit einem Volumen von €25,5 Mio. gelang, welches ursprünglich für den Einzelvertrieb vorgesehen war und im August 2015 vollständig an einen institutionellen Investor verkauft werden konnte. Wäre der Verkauf wie normal üblich über Einzelveräußerungen erfolgt, hätten diese sich etwa hälftig auf 2015 und 2016 verteilt. Bereinigt man also den Auftragseingang um diesen Großauftrag liegt er in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2016 sogar um €11,0 Mio. über dem Vorjahreswert!

Nun, wenn also die kritischen Aspekte gar nicht so kritisch sind, dann kann man auch mal den Blick nach vorne richten. Helma erwartet ein starkes viertes Quartal und hält an seinen Jahresprognosen fest. Und greift man auf die Prognosen von GBC Research zurück, sollte der Umsatz in diesem Jahr bei rund €266,4 Mio. landen und im nächsten Jahr bereits €341 Mio. betragen und bis 2018 auf € 421 Mio. steigen. Der Jahresüberschuss soll unter Margen-Ausweitung sogar noch etwas stärker zulegen und zwar von erwarteten €13,04 Mio. für 2016 über €18,63 Mio. in 2017 bis auf €25,14 Mio. in 2018. Auf die einzelne Aktie bezogen ergeben sich Ergebnisse je Aktie von €3,26 für 2016, €4,66 für 2017 und €6,29 für 2018.

Derart rasante Gewinnsteigerungen lassen auch ein entsprechend hohes Kurs-Gewinn-Verhältnis zu. Doch basierend auf den genannten Zahlen läge beim aktuellen Börsenkurs von €46 das 2017er KGV bei knapp 10 und für 2018 sogar bei nur 7,3. Das würde man unter normalen Umständen einem gesättigten Unternehmen zubilligen, das keinerlei Umsatz- und Ergebniswachstum mehr aufzuweisen hat.

Meine Einschätzung
"Der dümmste Grund eine Aktie zu kaufen, ist, weil sie steigt und der dümmste Grund eine Aktie zu verkaufen ist, weil sie fällt", lehrt uns Warren Buffett. Andererseits mahnt Peter Lynch: "Nur weil eine Aktie fällt, heißt das nicht, dass sie nicht noch weiter fallen kann". Und damit läuft alles wieder auf Immanuel Kants Rat hinaus, man solle sich doch bitte seines eigenen Verstands bedienen. Und das habe ich getan. Dabei komme ich zu der Überzeugung, dass der Kurssturz bei Helma Eigenheimbau um knapp 25% übertrieben ist, dass die allgemeine schlechte Stimmung für alle Bau- und Immobilienwerte auf eine missverstandene Erfolgsmeldung stieß, und diese Gemengelage hat in der Folge dann Kursverluste ausgelöst, die ihrerseits wiederum weitere Verkäufe von Anlegern nach sich zogen, die auf hohen Kursgewinnen saßen.

Für mich als Nicht-Aktionär bei Helma Eigenheimbau stellte sich also die Frage, ob sich hier eine große Chance bietet, zu vergleichsweise günstigem Preis in ein herausragendes Unternehmen zu investieren. Und meiner Meinung nach bietet Helme Eigenheimbau auf dem aktuellen Kursniveau ein überdurchschnittliches Chance-Risiko-Verhältnis. Der vermeintliche Rückgang beim Auftragseingang ist ein bereits seit Längerem kommunizierter Einmaleffekt, der keinerlei negative Auswirkungen auf das Unternehmen hatte. Ganz im Gegenteil. Und im aktuellen Quartal laufen die Geschäfte wie geplant und daher muss auch an der Jahresprognose nichts verändert werden; der Vorstand geht sogar davon aus, dass das vierte das stärkste Quartal des Geschäftsjahres werden dürfte.

Der hohe neue Auftragseingang sichert die Auslastung für die kommenden Quartale und auch wenn die Stimmung nicht mehr uneingeschränkt rosig ausfällt, so ist sie doch weit davon entfernt, sich deutlich einzutrüben. Daher denke ich, Helma Eigenheimbau ist auf diesem Niveau eine Investition wert und spätestens die Vorlage der Zahlen für das vierte Quartal werden "Zittrigen", die jetzt ihre Aktien in Panik auf den Markt geschmissen haben, die Augen öffnen. Die "Hartgesottenen", wie André Kostolany sie nannte, dürften zugreifen und ihre zweite Chance suchen, um bei dieser erfolgreichen Wachstumsstory mittel- und langfristig dabei zu sein.

Ich nehme Helma Eigenheimbau mit meinem Einstiegskurs von €45,66 auf meine Empfehlungsliste.



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ERGÄNZUNG vom 23.02.2017, 16:30

Helma Eigenheimbau streicht langfristige Prognosen drastisch zusammen

Das Unternehmen vermeldete Rekordzahlen für 2016, musste aber seine langfristigen Prognosen drastisch reduzieren. So kalkuliert Helma Eigenheimbau für 2017 nur noch mit Umsätzen von 290 bis 300 Mio. € statt bisher mit 340 Mio. €. Für 2018 wurde die Messlatte von 420 Mio. € auf 325 bis 340 Mio. € tiefer gehängt und 2019 sollen dann 370 bis 400 Mio. € erlöst werden. Zwar sollen die Umsätze/Aufträge "nur" in Folgejahre verschoben werden, aber die Begründung ist doch einigermaßen verstimmend: Bauanträge würden zu langsam bearbeitet in den Bauverwaltungen und "Marktteilnehmer wären überlastet". Das klingt nach dauerhaften Problemen und so wird Helma wohl die nächsten mit weniger Wachstum klarkommen müssen. Das reduziert natürlich die Erwartungen und damit den Wert des Unternehmens. Dass eine solche gewaltige Prognosesenkung stattfinden muss, wirft Fragen auf, ob der Vorstand nicht viel zu optimistisch geplant hat und ob er nicht früher hätte gegensteuern und ggf. warnen müssen. Die letzten Insiderverkäufe im Dezember haben jedenfalls in diesem Zusammenhang ein echtes Geschmäckle und meine Einstellung zum Unternehmen hat sich erheblich verschlechtert. Eine Kaufchance sehe ich hier auch nach dem mehr als 15-prozentigen Kurseinbruch nicht, dazu ist das Vertrauensverhältnis zu stark gestört.

Im Gegenteil: Ich streiche Helma Eigenheimbau nach nur drei Monaten bei €45,46 von meiner Empfehlungsliste!

Kommentare:

  1. Hallo Michael,
    sehr interessantes Unternehmen, muss auf die Empfelungsliste!

    Doch falls man bereits in Publity investiert ist, ergibt sich, durch eine gewisse Korrelation beider Assets, ein Klumpenrisiko.

    Beide haben sehr hohes Wachstum und sind günstig zu haben. Ich denke der Knackpunkt ist, welches der Beiden auch in 10 Jahren noch Gewinne machen wird/Wachstum aufweist...
    und auch, welches Unternehmen härter von einer Kriese getroffen wird.

    lg Alex

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    1. Jein. Gerade die beiden Unternehmen weisen doch erhebliche Unterschiede auf. Richtig, beide sind im weiteren Sinne im/am Immobilienmarkt tätig, aber damit hat es sich auch schon. Helma baut Eigenheime für Private und hängt natürlich an der Baukonjunktur und an der Zinsentwicklung. Kommt hier eine Krise und/oder ein schneller und deutlicher Zinsanstieg, dürfte Helma betroffen sein.

      Publity hingegen verwertet Gewerbeimmobilien. Man kauft sie aus gescheiterten Finanzierungen heraus. Ein gut laufender (Gewerbe)immobilienmarkt bietet hier Chancen beim Verkauf, während ein schlecht laufender Markt Chancen beim Einkauf bietet, weil mehr Finanzierungen platzen. Entsprechend verhält es sich mit schnell und stark steigenden Zinsen. Für Publity liegt der Gewinn im Einkauf, nicht zuvorderst im Verkauf. Die Spanne dazwischen wird sich bei einem sich ändernden Zinsniveau und auch bei einem einbrechenden (Gewerbe)immobilienmarkt einfach verschieben. Richtig ist aber auch, dass ein boomender Markt natürlich den Druck nimmt, schnell verkaufen zu müssen, um Profit zu machen. Man kann einfach etwas länger warten. In einem stagnierenden, stärker aber in einem fallenden Markt muss man schneller sein, weil die Zeit gegen einen läuft.

      Ich denke daher, die Korrelation zwischen beiden Geschäftsmodellen ist nicht ganz so ausgeprägt, wie es auf den ersten Blick scheint. Wie gesagt, das gilt für Publity, nicht für andere Immobilienwerte im Vergleich zu Helma.

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  2. Guten Morgen Herr Kissig,
    es ist ja nicht nur Helma und ich habe langsam den Eindruck, dass es eher
    ganz Deutschland (Europa) betrifft. Investoren aus dem Ausland, Deutsche
    Aktien abstoßen.
    Eon, RWE, Banken und nun sind die Autobauer dran. Alles nur Zufall?

    Nur meine Meinung.
    Gruß
    Detlef Claus

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  3. Hallo Herr Kissing,

    ich bin erst kürzlich auf Ihre Seite aufmerksam geworden. Eines fällt mir jedoch auf: Sie geben Einstiegskurse an, z.B. Helma Eigenheime (45,66 €) oder SBF AG, bei denen der Kurs nur sehr kurzzeitig dieses geringe Niveau hat und dann sofort wieder steigt. Mir erscheint es einfach sehr unwahrscheinlich, dass Sie ausgerechnet am Tiefpunkt kaufen und dann die Aktien sofort wieder rasant steigen...?

    Nun aber zum Positiven. Ihre Analysen gefallen mir sehr und weisen eine hohe Tiefgründigkeit auf. Ich denke, ich werde mich bei einigen zukünftigen Käufen von Ihnen inspirieren lassen.:)

    Beste Grüße

    M. Maiwald

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    1. Es wäre echt toll, wenn das jedesmal so klappen würde, tut es aber in der Regel leider nicht. Bei Helma allerdings schon, da habe ich die Meldung gelesen und den Kursabsturz gesehen und habe zugegriffen. Im Anschluss steig der Kurs erst an, fiel dann aber unter meinen Einstandskurs zurück. Seitdem pendelt er zwischen 2 und 4 Prozent darüber.

      Bei SBF und anderen Nebenwerten operiere ich anders. Da ist der Markt eng und bei manchem Wert gibt es unverschämte Spreads, teilweise im zweistelligen Prozentbereich. Habe ich eine Aktie gefunden, lege ich ein Abstauberlimit in den Markt Und dann warte ich. So habe ich meine SBF bekommen und auch meine UET, Ernst Russ, Softship oder mVISE. Es dauert halt, bis man seine Aktien bekommt - und beim Verkauf ist es auch so. Entweder man akzeptiert den gebotenen Kurs oder man legt ein Limit in den Markt und wartet ab.

      Bei der Deutschen Rohstoff AG habe ich nach meinem kauf gute zwei Jahre einen negativen Saldo auf meiner Empfehlungsliste mit "durchgeschleppt". Der eingebrochene Ölpreis hat mir echt einen Strich durch die Rechnung gemacht, mein Investment-Case war und ist zwar intakt, aber 30% Minus war schon deftig. Und auch Publity hat nach meinem ersten Kauf ja eine ziemliche Talfahrt hingelegt. In meinem Depot liegt sie inzwischen deutlich im Plus, was auch an der Dividende und den zwischenzeitlichen Nachkäufen auf verbilligtem Niveau liegt. Und seit dem Tiefstpunkt bei knapp €27 hat sie ja auch schon 20% wieder zugelegt. Da habe ich übrigens auch gekauft und die Aktien sind danach sofort gestiegen. Bei meinen drei Käufen zuvor ging es allerdings immer erstmal weiter abwärts. Ebenso bei Patrizia. Bei Genworth Financial habe ich hingegen fast den Tiefstpunkt erwischt mit meiner Empfehlung und meinem Erstkauf; danach habe ich ab und zu etwas nachgekauft.

      Unterm Strich habe ich kein besonderes Gespür für Markettiming. Ich freue mich, wenn ich mal genau richtig liege. Ansonsten versuche ich, die richtigen Aktien auszuwählen und einen guten Kurs zu erwischen, also nicht mehr als den fairen Wert zu zahlen. Bisher klappt das ganz gut, denke ich.

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  4. "Bereinigt man also den Auftragseingang um diesen Großauftrag liegt er in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2016 sogar um €11,0 Mio. über dem Vorjahreswert!"

    Das sind dann immer noch "nur" + 6%. Reicht das wirklich, um geplante Umsatzsteigerungen von jeweils 30% für 2017 und 2018 realisieren zu können? Und wenn ja, zu welchem Preis für die Folgejahre?

    2015 stieg der AE immerhin um 40% (von 193 Mio auf 269,4 Mio), ganz andere Größenordnung.

    P.S. Super Blog, lese ich regelmäßig!

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  5. Eigentlich gute Nachrichten von Helma. Dennoch bricht der Kurs um aktuell 17 Prozent ein. Das sieht mir doch sehr nach einer Kaufchance aus, oder nicht?

    Schöne Grüße
    Jürgen

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    1. Die Rückschau war okay, aber abgestraft wird Helma heute für die deutliche Reduzierung der langfristigen Prognosen. Zwar sollen die Umsätze/Aufträge "nur" in Folgejahre verschoben werden, aber die Begründung ist doch einigermaßen verstimmend: Bauanträge würden zu langsam bearbeitet in den Bauverwaltungen und "Marktteilnehmer wären überlastet". Das klingt nach dauerhaften Problemen und so wird Helma wohl die nächsten mit weniger Wachstum klarkommen müssen. Das reduziert natürlich die Erwartungen und damit den Wert des Unternehmens. Dass eine solche gewaltige Prognosesenkung stattfinden muss, wirft Fragen auf, ob der Vorstand nicht viel zu optimistisch geplant hat und ob er nicht früher hätte gegensteuern und ggf. warnen müssen. Die letzten Insiderverkäufe im Dezember haben jedenfalls in diesem Zusammenhang ein echtes Geschmäckle und meine Einstellung zum Unternehmen hat sich erheblich verschlechtert. Eine Kaufchance sehe ich hier nicht, dazu ist das Vertrauensverhältnis zu stark gestört.

      ▸ Ich streiche Helma Eigenheimbau bei €45,46 von meiner Empfehlungsliste.

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