Montag, 27. Februar 2017

Gewerbeimmobilienspezialist DIC Asset schreibt Verlust. Und wird immer attraktiver...

Die Frankfurter DIC Asset AG ist ein auf Gewerbeimmobilien spezialisiertes Unternehmen und im Nebenwertesegment der Deutschen Börse SDAX beheimatet. Von den starken Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt konnte der Aktienkurs in den letzten Jahren nicht so stark profitieren und das hat auch handfeste Gründe. Oder hatte, wie ein genauerer Blick auf das Unternehmen zeigt. Und so könnte sich für langfristig orientierte Anleger hier eine Gelegenheit auftun, auch wenn der Immobilienmarkt schon ziemlich ausgereizt erscheint. Immerhin steht DIC für Deutsche Immobilien Chancen...

Vor einiger Zeit hatte ich an dieser Stelle die DIC Asset als lohnenswerte Immobilienspekulation vorgestellt. In diesem halben Jahr ist der Aktienkurs um gute 10 Prozent angestiegen, was sich durchaus sehen lassen kann. Zumal Immobilienwerte zuletzt nicht mehr so gesucht waren.

Verschuldung wird sukzessive abgebaut
Und im Grunde hat sich seit meiner Empfehlung vor einem halben Jahr nichts Wesentliches verändert. Denn DIC Asset kommt auf dem eingeschlagenen Weg zum Erfolg gut voran. So war in den vergangenen Jahren immer wieder eine Unterbewertung bei DIC Asset prognostiziert worden, die aber durch den sehr hohen Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) mehr als kompensiert wurde. So kurz nach der Immobilien- und Finanzkrise blicken die Anleger verstärkt auf Risiken, die sich aus einem zu hohen Leverage ergeben können. Hier kam DIC Asset aber gut voran, denn man nutzt die hohen Cashflows aus den Mieteinnahmen dazu, die Verschuldung zu senken. Und auch über Immobilienverkäufe wurden Schulden abgebaut, so dass der LtV inzwischen unter 60% gefallen ist, nachdem er im Vorjahr noch 62,7% betrug. Und auch damals hatte man ihn schon reduziert. Dabei geht DIC Asset inzwischen auch wieder lukrative neue Engagements ein.

Neue Finanzierung bringt Verlust. Und Gewinnsteigerungen!
Einen echten Coup hat DIC Asset aber mit seiner neuen Finanzierung für die bestehenden Immobilienkredite gelandet. Denn man hat die Gunst der Stunde genutzt und sich langfristig die aktuell günstigen Zinskonditionen gesichert, indem man ein 960-Millionen-Euro-Portfolio refinanziert hat. Und zwar zu sensationell günstigen 1,7%. Durch diese erfolgreiche Refinanzierung des sog. "Commercial Portfolios" in Höhe von €960 Mio. stärkt das Unternehmen FFO und Cashflow erheblich und wird so ab 2017 seinen jährlichen Zinsaufwand um €20 Mio. reduzierten.

Der Durchschnittszinssatz über alle Bankverbindlichkeiten sinkt somit von 3,4% auf 1,7% bei einer durchschnittlichen Laufzeit der Finanzschulden von 5,9 Jahre (vor Refinanzierung 4,3 Jahre). Insgesamt belaufen sich die Finanzverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2016 auf €1,6 Mrd. und liegen damit auf Vorjahresniveau.

 DIC Asset (Quelle: finanzen.net
2016 mit hohem Verlust, dafür ab 2017 deutlich höhere Gewinne
Die Umfinanzierung bringt einen einmaligen Verlust mit sich, denn DIC Asset muss in 2016 hierfür eine einmalige Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von €59 Mio. bezahlen. Im Gegenzug erzielt man dafür dauerhaft gewinnsteigernde Entlastungen beim FFO von gut €20 Mio. pro Jahr und somit im Finanzergebnis. Bereinigt um die Einmalaufwendung aus der Refinanzierung verbesserte sich das Zinsergebnis in 2016 mit €-46,7 Mio. gegenüber dem Vorjahr um 22% (2015: €-59,8 Mio.). Die Eigenkapitalquote des Unternehmens fiel zum Jahresende auf 31,6% (31. Dezember 2015: 32,3%), während der Netto-Verschuldungsgrad in Bezug auf den Portfoliomarktwert (LtV) auf 59,9% gesenkt werden konnte.

Diesen Einmalverlust in 2016 sollte man also schnell abhaken, denn er wurde als Investition in die Zukunft billigend in Kauf genommen. Operativ kann DIC Asset nämlich Erfolge vorweisen. So stiegen die Assets under Management (AuM) zum Jahresende auf €3,5 Mrd. (Vorjahr €3,2 Mrd.) und der Net Asset Value (NAV, Nettovermögenswert) betrug zum Jahresende €880,0 Mio. (31. Dezember 2015: €884,1 Mio., was einem NAV je Aktie von €12,83 entspricht nach €12,89 im Vorjahr.

Auch die Anleger sollen an den operativen Erfolgen beteiligt werden und so will DIC Asset seine Dividende um 3 Cents bzw. rund 8% auf €0,40 je Aktie anheben.

Meine Einschätzung
Nachdem DIC Asset im laufenden Jahr seine Prognosen angehoben hatte, lag man beim Jahresabschluss sogar noch teilweise über diesen Werten. Für das Jahr 2017 geht das Unternehmen von einem deutlich verbesserten operativen Ergebnis und einem um bis zu 28% ansteigenden FFO zwischen €57 Mio. und €60 Mio. aus, also einem FFO je Aktie von €0,83 bis €0,88. Schaut man auf den Aktienkurs, so notiert dieser mit €9,40 noch immer mehr als 27% unter dem NAV von €12,83 - ein Abschlag, der kaum mehr zu rechtfertigen ist.

Neben den eigenen weiter gestiegenen Erfolgsaussichten hat DIC Asset aber noch ein weiteres Ass im Ärmel, nämlich die fast 25-prozentige Beteiligung am Wettbewerber WCM. Nach der jüngsten Änderung der Rechtslage zu steuerlichen Verlustvorträgen, von denen WCM reichlich aufweist, könnte für die DIC Asset ab Ende diesen Jahres sogar ein Aufstocken der WCM-Position oder gar eine Komplettübernahme möglich sein, ohne die Verlustvorträge zu gefährden. Oder ggf. ein Verkauf der Anteile an einen Dritten, der sich an WCM beteiligen oder das Unternehmen ganz übernehmen will. Nicht auszuschließen ist auch eine Einigung mit "Mr. WCM" Karl Ehlerding, der WCM durch die Insolvenz geführt hatte und die treibende Kraft hinter der Wiederauferstehung ist. Und der sich wohl kaum kampflos "sein Baby" aus der Hand nehmen lassen wird. Nachdem er Conwert seine Anteile vergolden konnte, dürfte er auch über die finanziellen Kapazitäten verfügen, um noch stärker bei der WCM mitzumischen.

Ich habe die DIC Asset auf meiner Empfehlungsliste und in meinem Depot. Das Unternehmen dürfte eines der besten Chance-Risiko-Verhältnisse im Branchensektor aufweisen. Das Risiko ist begrenzt, das operative Geschäft und das Finanzergebnis werden die Gewinne über die nächsten Jahre signifikant erhöhen und die Aktie notiert mehr als ein Viertel unterhalb ihres Substanzwertes. Die vormals zu hohe Verschuldung ist inzwischen auf ein branchenübliches Maß gesenkt worden und soll perspektivisch weiter abgebaut werden, während die AuM ansteigen. Für Langfristanleger, die nicht auf schnelle Kursgewinne mit entsprechend hohen Verlustrisiko aus sind, dürfte die Aktie von DIC Asset vermutlich die sicherste Wahl sein. Und eine Gewinnbringende...


_____________________________________
ERGÄNZUNG VOM 04.04.2017, 10:21

▸ DIC Asset verkauft Immobilienpaket im Volumen von 143 Mio. Euro

Die DIC Asset AG meldet den Verkauf eines Gewerbeimmobilien-Portfolios bestehend aus zehn Liegenschaften in deutschen A- und B-Städten in Höhe von rund 143 Mio. Euro. Dabei handelt es sich vorwiegend um Single-Tenant-Büroobjekte in deutschen A- und B-Städten, wie unter anderem Hamburg, Köln, Mannheim und Erlangen mit einer Gesamtmietfläche von 100.000 Quadratmetern. Die erwirtschafteten annualisierten Mieteinnahmen der verkauften Liegenschaften liegen bei rund 11 Mio. Euro. DIC Asset will durch gezielte Verkäufe sein Commercial Portfolio optimieren und weiterentwickeln und mit dieser Transaktion hat DIC Asset bereits zwei Drittel des für 2017 kommunizierten Verkaufsziels erreicht.

Meine Einschätzung
Mit dem Verkauf kommt DIC Asset dem Ziel, zu einem Asset Manager für deutsche Gewerbe-Immobilien zu werden, einen großen Schritt näher. Der Eigenbestand wird reduziert und die ins Unternehmen fließenden 143 Mio. Euro können nun für weitere Co-Investments genutzt werden, um die AuM kräftig auszuweiten. Zudem dürften durch den Verkauf erhebliche stille Reserven aufgelöst worden sein und in Form von üppigen Gewinnen in die GuV einfließen.

Kommentare:

  1. Sehr interessant, habe ich so nicht bedacht, leuchtet aber ein, danke für den Tipp (bin schon investiert). Vielleicht kann ich im Gegenzug auch eine Empfehlung aussprechen. Von den Firmen, die Aurelius "saniert" hat, scheint mir jetzt HanseYachts gute Aussichten für die Zukunft zu haben. Die Auftragsbücher sollen voll sein und es gibt auch sonst viele positive Nachrichten in puncto Wachstum und Erreichen der Gewinnzone. Da ich diesen Markt gut kenne, glaube ich, dass Chance deutlich höher wiegt als Risiko, wohlgemerkt auf längere Sicht. Würde mich über eine Einschätzung freuen und danke für die immer sehr plausiblen Erklärungen. Als Mensch, der überhaupt nicht affin für Blog-Aktivitäten ist, kann ich nur sagen: Diese Seite ist ein leuchtendes Beispiel für seriöse Internetnutzung, hat man leider nicht so oft. Nochmals danke dafür und weiter so! Gruß aus dem Emsland, Konrad Arens.

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Ich habe keine Affinität zu Booten, obwohl ich direkt an der Elbe wohne. Und eine ganze Reihe von Leuten mit Segel- oder Motorbooten kenne, die dieses Hobby wirklich leben. HanseYachts kann ich daher vom Geschäft überhaupt nicht einschätzen. Aber ich freue mich natürlich, dass diese Aurelius-Beteiligung auf einem so guten Weg ist.

      P.S.: Danke für das tolle Lob!

      Löschen
  2. Hallo Michael,
    mich würden hier wieder die Unterschiede zu Aurelius oder Publity interessieren.
    lg Alex

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Aurelius investiert in Unternehmen, zumeist in Firmenabspaltungen und/oder Firmen in Sondersituationen. Sie zahlen wenig oder bekommen beim Kauf sogar noch etwas oben drauf (sog. Bargain Purchase).

      Publity erwirbt von Banken Gewerbeimmobilien, die dort als Sicherheiten für Immobilienkredite hinterlegt sind, die nicht mehr oder nur unzureichend bedient werden. Streng genommen erwirbt Publity die Kredite (deutlich unterhalb des Nominalwerts) samt Sicherheiten und verwertet diese dann. Zwischen An- und Verkauf liegt die Phase der Bewirtschaftung, wo Publity die schlummernden Potenziale der Liegenschaften zu heben versucht (Abbau Leerstand oder Instandhaltungsrückstand) - diese Phase liegt zumeist unterhalb von 2 Jahren. Es sei denn... Publity hat ja auch Publikumsfonds aufgelegt (an denen man mit bis zu 3% selbst beteiligt ist), da bleiben die Immobilien dann länger im Bestand.

      Des Weiteren hat man Mandate übernommen, für Finanzinvestoren NPL-Portfolios zu verwerten. Also von Finanzinvestoren übernommene notleidende Kredite, aus denen noch das Letzte herausgeholt werden soll. Hier agiert man im Kundenauftrag und bekommt am Ende eine feste prozentuale Beteiligung (22%) an allen reingeholten Beträgen.

      DIC Asset ist ein Bestandshalter von Gewerbeimmobilien; diese Bestände will man perspektivisch aber eher weiter reduzieren (und so stille Reserven heben). An Stelle der Eigenbestandshaltung steuert man um Richtung Asset Management. Man möchte also Immobilien für Dritte betreuen und bewirtschaften und so mit wenig Eigenkapitaleinsatz stetige Provisionen und Gebühren vereinnahmen.

      Im Gegensatz zu DIC Asset ist Aurelius nicht unterbewertet. Dort bezahlt man für das hervorragende Management, den Track-Record und die starken Wachstumsaussichten einen Aufpreis auf den NAV. Es ist ein Wachstumswert. Bei DIC Asset geht es (noch) weniger Um Wachstum, sondern viel mehr um den hohen Abschlag auf den NAV, der bei Heben der stillen Reserven durch Verkäufe von Bestandsimmobilien dann auch für alle sichtbar gehoben und in Gewinne umgemünzt wird. Wachstum findet vor allem bei den AuM (Assets under Management) statt und den hieraus erzielten Gebühreneinnahmen. In absoluten Beträgen sind diese allerdings noch relativ gering in Bezug zum Gesamtergebnis. Allerdings wurden im ersten Halbjahr 2016 in dieser neuen Sparte bereits €14,1 Mio. verdient nach €2,3 Mio. im Vorjahreszeitraum. Hier zeigt sich also eine hohe und zunehmende Dynamik.

      Löschen
    2. Ich meinte statt Aurelius zwar Patrizia, aber danke für die Mühe die du dir hier immer machst!

      lg Alex

      Löschen
    3. Hatte mich schon gewundert... ;-)

      Der Unterschied zwischen Patrizia und DIC Asset liegt einerseits in der Größe, da Patrizia mit rund €1,5 Mrd. Börsenkapitalisierung mehr als doppelt so groß ist. Wichtiger ist jedoch, dass Patrizia auf dem Weg hin zu einem Asset Manager schon viel weiter ist, da man ihn schon vor Jahren begonnen hat, während DIC Asset noch relativ am Anfang steht. Patrizia hat per 30.06.2016 AuM von 17,2 Mrd., DIC Asset zum 31.12.2016 rund €3,5 Mrd. Das sind natürlich andere Dimensionen. Und der Fokus von DIC Asset liegt auf Gewerbeimmobilien in Deutschland, während Patrizia überwiegend, aber nicht nur, auf Wohnimmobilien setzt - europaweit. GB ist mit 15% Anteil der zweitwichtigste Markt für Patrizia.

      Patrizia hat in den vergangenen Jahren durch einmalige Verkäufe aus dem Bestandsportfolio sehr hohe gewinne ausweisen können. Das wird nicht in jedem Jahr so weiter gehen und auch nicht endlos. DIC Asset hat auch hier größeres Potenzial, weil sie noch nicht so viel verkauft haben und der NAV mehr als 20% über dem aktuellen Börsenkurs liegt. Jeder Verkauf zu Marktpreisen sollte also zur Auflösung hoher stiller Reserven und zu hohen Gewinnen führen.

      Patrizia ist breiter aufgestellt, während DIC auf Deutschland fokussiert ist. Punkt für Patrizia. DIC Asset wird deutlich unterhalb des NAV gehandelt. Punkt für DIC Asset. Beide halte ich für aussichtsreiche Immobilienwerte. Bei DIC Asset spielt zusätzlich noch die Phantasie um das 25-Prozent-Paket von WCM mit rein. Ende des Jahres dürfte dies "werthaltiger" werden, weil dann konkrete Handlungsoptionen bestehen - die geänderte Rechtslage zu den Verlustvorträgen hatte ich im Artikel ja angesprochen.

      Löschen
    4. Noch ein "Punkt" fuer Patrizia:
      ab 1.1.2017 sind ca. 200 Personen w e n i g e r auf der Patrizia-payroll!
      (Abgabe des "Hausmeistergeschaeftes"); das macht mal min. schlappe 20 Mio Euro netto Jahresmehrergebnis ohne ersparte AG -Sozialabgaben... Der Aufwand fuer Abfindungen etc. iHv. ca 13 Mio E wurde wohl bereits in 2016 beruecksichtigt.

      Die 200 - Tage Linie wird bald erreicht - und dann ? Mal sehen, was uns die endgueltigen Zahlen 2016 und die des 1. Quartals aussagen;

      Gruss von Onkel Dagobert

      Löschen
    5. Mit Patrizia liegst/lagst Du völlig richtig, die haben ja wieder sensationelle Zahlen vorgelegt: "Patrizia Immobilien hebt 2017er Prognosen an. Geht da noch (viel) mehr?"

      Löschen
  3. Hallo Michael,

    ich würde sehr gerne etwas über die Abhängigkeiten in dieser Branche lernen. Gibt es eventuell sogar spezifische Abhängigkeiten, die das Unternehmen aufweist?

    Mir fallen spontan nur der Immobilienmarkt an sich und die Finanzierungskosten ein.

    Freue mich über jede Antwort!

    Gruß,
    Tom

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Bei reinen Immobilienbestandshaltern wären das der Immobilienmarkt und die Finanzierungskosten. Wobei "der Markt" schon noch zu unterscheiden ist, denn das Immobilien-Mantra "Lage, Lage, Lage" bleibt ja bestehen. Auch in einem boomenden Immobilienmarkt kann man viel Geld versenken, wenn man auf die falschen Standorten und Lagen setzt. Der Immobilienmarkt ist darüber hinaus natürlich auch von der wirtschaftlichen Verfassung des Landes abhängig - haben viele Leute Arbeit und verdienen gut, können sie sich teurere Wohnungen leisten und/oder sogar Eigenheime. Darbt die Wirtschaft, fallen mehr Kredite aus und weniger Leute bekommen Finanzierungszusagen der Banken.

      Für die Asset-Manager kommt beim Zinsniveau noch der ergänzende Aspekt hinzu, dass sie bei den aktuell niedrigen Zinsen oder gar Negativzinsen natürlich davon profitieren, dass ihnen immer mehr Leute, vor allem Reiche, aber auch institutionelle Anleger immer mehr Geld anvertrauen, um es rentierlich anzulegen. Sollten die Zinssätze irgendwann wieder deutlicher zulegen, werden auch andere Anlagen als bei Asset-Managern wieder interessant. Und das Geschäft was dies angeht für die Asset-Manager schwieriger.

      Im Immobereich zählen DIC Asset, Patrizia, Publity zu den Asset-Managern, dann auch MPC Capital und lloyd Fonds. Die sind ja auch im Immobereich tätig, obwohl sie eher aus dem Bereich Schifffahrt- und/oder Investmentfonds stammen.

      Und schließlich noch Staatliche Eingriffe/Gesetze. So wie die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die junge und alte Menschen de facto von der Immobilienfinanzierung ausschließt (sie soll daher noch im März entsprechend wieder entschärft werden). Oder so etwas wie Mietpreisbremsen o.ä. Humbug sowie Steueranhebungen (Grundsteuer oder die von den Bundesländern festgelegte Grunderwerbssteuer). Solche staatlichen Eingriffe können sich natürlich auch deutlich auf den Markt und Aussichten auswirken.

      Löschen
    2. Vielen Dank für die schnelle und vorallem sehr ausführliche Antwort!

      Momentan liest und hört man relativ viel von "zu hohen Mietpreisen". Wird dieser Trend bald ein Ende haben und die Immobielenbranche davon negativ beeinflusst werden? Ich habe da meine Zweifel und würde mich über Ihre persönliche Meinung freuen.

      Gruß,
      Tom

      Löschen
    3. Immobilienpreise steigen nur jeweils einen begrenzten Zeitraum, dann gehen sie in Stagnation oder (leicht) fallende Phasen über. Wir haben jetzt seit einigen Jahren stark anziehende Preise für Immobilien und Mieten, aber eben vor allem in den Ballungsräumen. Da gibt es wenig Platz für neue Wohnungen, gleichzeitig steigt die dort Nachfrage. In anderen Regionen Deutschlands stehen eher Wohnungen, Häuser, Grundstücke leer und sind teilweise unverkauf- bzw. unvermietbar.

      Da sich die Löhne in Deutschland ebenfalls deutlich nach oben entwickeln und der Zuzug in die Ballungszentren weiter anhalten wird, sehe ich hier noch kein Ende der Fahnenstange. Klar ist aber, wer zu heutigen Preisen kauft, wird evtl. lange warten müssen, bis er hieraus eine ansehnliche Rendite einfährt. Ich denke, wenn in Deutschland die Zinsen anfangen nachhaltig zu steigen, dann wird der Punkt erreicht sein/werden, wo der Markt kippt. Dann werden die Immobilien für weniger Leute bezahlbar sein und daher die nachfrage nachlassen und somit die Preise nicht mehr steigen. Wenn dann noch vermehrt Wohnungen/Häuser auf der Markt kommen, weil ja die aktuellen Bauvorhaben weiter umgesetzt werden, kann dies auch zu wieder fallenden Preisen führen.

      Dann... sind Bestandshalter negativ beeinflusst, weil sie ggf. ihre Wertansätze korrigieren müssen, und Unternehmen, die vom Verkauf von Immobilien leben, werden es deutlich schwerer haben, Gewinne zu erzielen. Das träfe die gesamte Branche. Allerdings glaube ich hier nicht an ein abruptes Ende, sondern eher an ein Auslaufen der Goldgräberstimmung und ein sukzessives Anpassen an die neuen Gegebenheiten.

      Löschen
  4. DIC Asset verkauft für 143 Mio. Euro ein Gewerbeimmobilien-Portfolio bestehend aus zehn Liegenschaften in deutschen A- und B-Städten. Dabei handelt es sich vorwiegend um Single-Tenant-Büroobjekte in deutschen A- und B-Städten, wie unter anderem Hamburg, Köln, Mannheim und Erlangen mit einer Gesamtmietfläche von 100.000 Quadratmetern. Die erwirtschafteten annualisierten Mieteinnahmen der verkauften Liegenschaften liegen bei rund 11 Mio. Euro. DIC Asset will durch gezielte Verkäufe sein Commercial Portfolio optimieren und weiterentwickeln und mit dieser Transaktion hat DIC Asset bereits zwei Drittel des für 2017 kommunizierten Verkaufsziels erreicht.

    Meine Einschätzung
    Mit dem Verkauf kommt DIC Asset dem Ziel, zu einem Asset Manager für deutsche Gewerbe-Immobilien zu werden, einen großen Schritt näher. Der Eigenbestand wird reduziert und die ins Unternehmen fließenden 143 Mio. Euro können nun für weitere Co-Investments genutzt werden, um die AuM kräftig auszuweiten. Zudem dürften durch den Verkauf erhebliche stille Reserven aufgelöst worden sein und in Form von üppigen Gewinnen in die GuV einfließen.

    AntwortenLöschen