Dienstag, 14. März 2017

Patrizia Immobilien hebt 2017er Prognosen an. Geht da noch (viel) mehr?

Der europaweit tätige Immobilien-Investment-Manager hat 2016 mehrfach seine Prognosen angehoben und auch 2017 führt er diese liebgewonnene Tradition fort. Das Augsburger Unternehmen rechnet nun mit einem operativen Gewinn von 60 bis 75 Mio.€ (2016 bereinigt: 72,2 Mio.€), nachdem man bisher mindestens 55 Mio. € Euro in Aussicht gestellt hatte. Patrizia stapelt also bekanntermaßen tief, um sich dann selbst zu übertreffen.

Im November stellte ich mir die Frage, ob Patrizia nach dem Kursrutsch überbewertet oder spottbillig sei. Und ich kam zu dem Schluss: "Patrizia ist massiv unterbewertet, die Zahlen zeigen es nur noch nicht an. Aber das werden sie bald. Im Moment schaue ich aus dem Fenster und draußen ist es stockfinster, nichts deutet darauf hin, dass bald die Sonne aufgehen und es wieder hell wird. Aber es wird, ich weiß das...".

Anstelle des damaligen Aktienkurses von unter 15€ liegt man aktuelle schon wieder bei 17,50€, aber auch dieses Niveau erscheint mir noch viel zu billig. Spottbillig geradezu. Nimmt man den Mittelwert des Gewinnkorridors, läge man bei rund 67,5 Mio. € Gewinn. Oder rund 0,80€ je Aktie. Ein KGV von 22 sieht natürlich nicht wirklich billig aus, insbesondere nicht für ein Immobilienunternehmen.

Allerdings gibt es noch ein paar Dinge zu berücksichtigen, die den Mehrwert von Patrizia aufzeigen könnten. Patrizia wandelt sich gerade vom Bestandshalter von Immobilien zu einem global agierenden Immobilien-Investment-Manager. Man investiert im Kundenauftrag Geld und legte Fondsprodukte auf, an denen man sich selbst nur mit einem geringen Anteil beteiligt. Man verdient an den stetigen Gebühren und Provisionen und nicht mehr wie bisher vor allem an den Verkaufsgewinnen der Liegenschaften. Das senkt einerseits die einzelnen Gewinne, verstetigt aber die Gewinnbasis. Und da Patrizia mit dem selben Eigenkapital viel mehr Volumen stemmen kann, steigen auch die Gebühren und Provisionen deutlich an.

 Patrizia Immobilien (Quelle: finanzen.net
2016er Zahlen überzeugen
Dass das neue Modell funktioniert, belegen auch die Top-Zahlen aus 2016. Patrizia kann auf ein weiteres sehr erfolgreiches Geschäftsjahr als einer der führenden Immobilien Investment Manager in Europa zurückblicken und das verwaltete Immobilienvermögen (Assets under Management, AuM) um 2,0 Mrd. € auf 18,6 Mrd. € ausweiten. Das operative Ergebnis übertrifft mit 283 Mio. € die Prognose von 265 Mio. € bei Weitem! In 2017 sollen die AuM um weitere 2 Mrd.€ ausgeweitet werden.

Patrizia soll in diesem und den folgenden Jahren von einem der führenden europäischen Immobilieninvestmenthäuser zu einem globalen Anbieter für europäische Immobilieninvestments weiterentwickelt werden, sagt CEO Wolfgang Egger. So wurde das globale Fundraising-Team, das mittlerweile aus einem Netzwerk von Experten in Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Australien und Nordamerika besteht, weiter ausgebaut und im Zuge der internationalen Expansion wird zudem der Vorstand um einen Chief Investment Officer (CIO) erweitert. Die Britin Anne Kavanagh wird somit ab April von Augsburg und London aus sämtliche Investmenttätigkeiten des Konzerns verantworten. Sie verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche und war zuletzt für AXA IM - Real Assets tätig.

Zukauf geplant
Patrizia will sich künftig verstärkt um Kunden aus Nordamerika und Asien bemühen und mehr Gebäudekomplexe im europäischen Ausland kaufen. Bislang der Anteil von Immobilien außerhalb Deutschlands erst bei einem knappen Drittel. Darüber hinaus prüft Patrizia nach Angaben von Finanzvorstand Karim Bohn auch den Kauf eines Investmentunternehmens außerhalb Deutschlands. Dafür stünden 400 Mio. € Eigenkapital bereit.

Nachdem in den vergangenen beiden Jahren Verkäufe größerer Wohnungsportfolios den Gewinn außerordentlich hoch getrieben hatten, sehen einige Anleger sorgenvoll auf die künftigen Zahlen, wenn solche Verkäufe aufgrund des fortentwickelten Geschäftsmodells nicht mehr stattfinden werden. Für 2017 allerdings wird über den Verkauf der ehemaligen BayernLB-Wohnungen der Münchener GBW spekuliert. Die GBW ist eines der wenigen großen Wohnungsportfolien in Deutschland, das in nächster Zeit auf den Markt kommen dürfte, und wäre wohl entsprechend heiß begehrt. Im Verkaufsfall würden Patrizia wieder enorme Gewinne zufließen, die dann für den weiteren Ausbau der neuen Strategie und der AuM genutzt werden dürften. Dieser mögliche Verkauf und die daraus zu erwartenden hohen Gewinne sind übrigens bisher nicht in den Prognosen für 2017 enthalten. Hier besteht also erhebliches Überraschungspotenzial, sollte der Verkauf in diesem Jahr stattfinden.

Gratisaktien statt Dividende
Auch für das Jahr 2016 will Patrizia seine Aktionäre wieder am Erfolg teilhaben lassen und erneut entscheidet man sich für den Sonderweg. Es wird keine Dividende geben, sondern wie bereits in den Vorjahren wieder Berichtigungsaktien und zwar erneut im Verhältnis 10 zu 1. Hierzu werden Kapitalrücklagen in Grundkapital umgewandelt und die Aktionäre erhalten für je 10 Patrizia-Aktien eine weitere hinzu. Im Grunde schüttet Patrizia also seit Jahren eine Dividende von 10% aus, ohne das auf diese der Pauschalsteuerabzug fällig würde.

Meine Einschätzung
Schon heute ist Patrizia schuldenfrei und sitzt nun auf knapp €400 Mio. an Cash. Das ist das Eigenkapital, das sie zur Ausweitung der AuM einsetzen werden. Früher hätten sie dafür Immobilien für €800 Mio. gekauft/gebaut, heute ziehen sie das zigfache davon als AuM von Investoren an Land und unterfüttern dieses mit eigenen Co-Investments.

Patrizia wird auf Jahre boomen und enorm wachsen - sofern die Zinsen nicht erheblich steigen. Dann würden nämlich die Investoren auch bei anderen Anlagen wieder halbwegs attraktive Zinsen einfahren können und Patrizia müsste sich mehr anstrengen, Geld einzuwerben. Momentan wird ihnen das Geld nur so hinterher geworfen.

Patrizia ist auf dem Weg, die AuM auf €20 Mrd. zu steigern und jeder weitere dieser AuM-Euros bringt dann stetige Gebühreneinnahmen! (Nur) wenn man die Transformation des Geschäftsmodells versteht und als schlüssig nachvollziehen kann, dann erkennt man das riesige Potenzial von Patrizia Immobilien und die Schnäppchenkurse, die "Mr. Market" hier gerade aufruft. Denn Mr. Market tappt noch im Dunkeln... Weil der Markt eben die Gewinne der Vergangenheit als Maßstab nimmt und über nun hinkende KGV-Vergleiche mit der - nicht mehr richtig passenden - Peergroup zu einer fehlerhaften Einschätzung kommt.

Ich habe Patrizia Immobilien auf meiner Empfehlungsliste und in meinem Depot. Die Aktie sollte ein Basisinvestment im Immobilien- und im Asset-Manager-Sektor sein und langfristig orientierten Anlegern auf diesem Kursniveau noch viel Freude bereiten. Die aktuellen Analysten-Empfehlungen bestätigen meine Einschätzung. Equinet sieht den fairen Wert für Patrizia bei 22€, Berenberg bei 24€ und Oddo Seydler bei 27€. Was ein durchschnittliches Kurspotenzial von 40% ausmacht auf Basis des aktuellen Kurses von 17,50€. Börse kann so einfach sein, wenn man die nötige Geduld hat abzuwarten. bis sie einem zustimmt...

Kommentare:

  1. Also im Prinzip ähnlich wie Corestate. Was mir bei Corestate besonders gefällt ist der Nischenmarkt Studentenwohnheime/Microliving. Werde Patrizia im Auge behalten, mal sehen wie sie sich im vergleich mit corestate entwickelt.

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    1. Wobei Patrizia AuM von €18 Mrd. verwaltet, Corestate €2,8 Mrd., das sind schon ganz andere Dimensionen. Patrizia hat in einem Jahr alleine um €2 Mrd. bei den AuM zugelegt.

      Für den Spezialbereich Micro-Living/Studentenapartments, setze ich auf MPC Capital. Da ist dann das Risiko unternehmensintern bereits breiter gestreut, falls es in der Bereich trotz aller positiven Erwartungen nicht klappen sollte.

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    2. Martin Kellermann15. März 2017 um 10:08

      Auf boersengefluester.de gibt es auch interessante Einschätzungen zu corestate und der Peer-Group: http://boersengefluester.de/corestate-capital-mit-viel-dividende-ausgestattet/

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  2. Wenn man davon ausgeht, dass die Bafin den kauf der hannover leasing gruppe durchwinkt steigen die AuM von corestate auf 16 Mrd. Inwiefern sie aus der hannover leasing mehrwert generieren können wird sich zeigen.Zumindest in 2016 hat Corestate solide Arbeit geleistet. Wenn deren Prognose für 2017 realistisch ist, ist die Bewertung ebenfalls sehr attraktiv.Im laufe des Jahres wird noch eine größere KE kommen nach einer kleinen KE vor 2 Wochen.Da ich selber in Corestate investiert bin (und ein sehr konzentriertes portfolio habe) verfolge ich die Entwicklung des Unternehmens genau. Bisher gibts noch keinen Grund zu meckern.

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