Freitag, 15. Januar 2021

Navigator Equity Solutions wird zu Navstone. Und die Aktionäre? Schauen in die Röhre. Oder in die Zukunft...

Navigator Equity Solutions überrascht ihre Aktionäre mit einem unerwarteten Kursschwenk. Die bisherige Beteiligungsgesellschaft will nämlich umsatteln und künftig unter dem Namen Navstone in Immobilien machen. Das wirft eine ganze Reihe von Fragen auf, zumal die Aktien chronisch unterhalb des Buchwerts (NAV) notieren und seit Jahren ein - theoretisches - enormes Aufholpotenzial besteht. Ob es nun gelingt, dieses Potenzial zu heben?
Die Navigator Equity hatte ich mal auf dem Schirm und im Depot. Nach zweieinhalb Jahren hatte ich mich Ende Januar 2020, also noch vor dem Corona-Absturz an den Börsen, aus dem Wert verabschiedet. Meine Argumentation damals: "Seit dem überraschenden Verkauf der mit Abstand größten Beteiligung, der IT Competence Group, ist die Phantasie raus aus Navigator. Das Geld ist - teilweise - vereinnahmt, aber meine Überlegung, dass es den Aktionären zugute kommen würde, bevorzugt in Form von Aktienrückkäufen, oder in gewinnträchtige neue Unternehmungen investiert werden würde, haben sich bisher nicht erfüllt. Und es gibt auch keine (!) Anzeichen, dass sich hieran etwas ändern wird".

Die Kritikpunkte bestehen fort. So gibt es keinerlei operative Entwicklung, kein bzw. kaum Kommunikation mit dem Kapitalmarkt und daher wurde auch der Abschlag des Aktienkurses zum NAV nie auch nur ansatzweise aufgeholt. Meine Erkenntnis daraus: wenn ein Schnäppchen ein Schnäppchen bleibt, dann war es nie ein Schnäppchen.

So, und nun hat Navigator angekündigt, künftig in europäische Immobilien zu investieren und sich dazu auch einen neuen Namen zu gönnen: Navstone. Starten will man in Dublin, wo man ja schon einmal eine Immobilie erworben hat. So will man einen Immobilienbestand von €30 Mio. auf die Beine stellen.

Die Hauptversammlung muss der Umfirmierung und dem neuen Gesellschaftszweck zustimmen und dazu dann ein ARP aufzulegen mit einem Angebot, Aktien zu €170 zu kaufen, ist aus Sicht von Herrn Käß (und der verbleibenden Aktionäre) sinnvoll. Wer aussteigen will, kann das kursschonend tunt. Und die Gesellschaft kauft Aktien im Wert von €3 zu €1,70 je Stück. Schafft Mehrwert für alle Aktionäre. Und natürlich Herrn Käß selbst als Großaktionär.

Meine Einschätzung

Navigator hat bisher ein einziges Mal eine Immobilie gekauft, in Dublin, und damit Wertzuwächse erzielt. Was mit Immobilien in den letzten Jahren nun wirklich nicht schwer war. Eine ausgesprochene Expertise von Herrn Käß oder Herrn Hasenstab ist nicht erkennbar. Insofern ist und bleibt das Unternehmen eine Blackbox.

Der Neustart als Immobiliengesellschaft wirkt für mich nicht besonders kreativ. Ich denke, Herr Käß wollte vor allem nicht das viele Geld, das in der Navigator liegt, aus der Hand geben. Er ist ja nicht in erster Linie Firmenlenker, sondern betreibt die Navigator nur so nebenbei, quasi als eigene Vermögensverwaltung. Ich kann das sogar nachvollziehen, denn mit meiner GmbH läuft das ja nicht anders, auch ich habe mein Vermögen in dieser einen Firma angelegt.

Nur dass die Navigator eben börsennotiert ist und Herr Käß damit einerseits nervige Aktionäre am Hals hat und Kapitalmarktanforderungen erfüllen muss, andererseits aber eben auch Eigenkapital über die Börse beschaffen kann. Oder eben Aktien zurückkaufen kann, wenn sich das denn lohnt. Und das tut es, weil der NAV mit rund €3 deutlich über dem Aktienkurs von €1,70 notiert.

Also, was tun? Wer aussteigen will, kann dies zu €1,70 im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms tun. Wer lieber auf höhere Börsenkurse spekulieren will, sollte sich fragen, ob er nur den anderen Aktionären einen möglichen Gewinn aufgrund höherer Kurse nicht gönnt (weil er ggf. nachher nicht als blöd dastehen will, weil er "zu billig" ausgestiegen ist), oder ob er an einen Erfolg der neuen Immobilienfirma glaubt.

Dann schließt sich die nächste Frage an, nämlich ob die Navstone die beste Möglichkeit ist, sein Geld zu vermehren, oder ob man es mit anderen Immobilienfirmen, die zumeist ebenfalls deutlich unterhalb ihres NAV notieren, nicht besser erreichen kann.

Einen Vergleich mit seit Jahren und Jahrzehnten am Immobilienmarkt erfahrenen Unternehmen bietet sich für die Navigator bzw. die künftige Navstone keinesfalls an. Denn, wie gesagt, der entscheidende Faktor ist das Management und seine Fähigkeit, gute Deals einzufädeln und abzuschließen. Weder Herr Käß noch Herr Hasenstab können hier mit Erfolgen aufwarten, daher muss man als Navstone-Aktionär dann alleine auf das Prinzip Hoffnung setzen.

Für mich ist das nicht interessant. Schaue ich auf eine DIC Asset (auch wenn die im gewerblichen Bereich tätig ist und nicht bei Wohnimmobilien), dann kann dort mit jahrzehntelanger Expertise gewuchert werden und ebenfalls einem deutlichen Abschlag des Kurses auf den NAV. Nicht ganz so groß wie Navigator, aber das Chance-Risiko-Verhältnis sieht bei der DIC Asset deutlich interessanter aus, jedenfalls aus meiner Sicht. Stellt sich also die Frage, weshalb man eine Navstone kaufen sollte, wenn man auch eine DIC Asset kaufen kann? Ich habe darauf keine Antwort...

Disclaimer: Habe DIC Asset auf meiner Beobachtungsliste und/oder in meinem Depot.

Kommentare:

  1. Ja, macht man halt mal statt IT von heut auf morgen in Immobilien. Warum nicht. Genau so intransparent wie Lang und Schwarz. Die Frage ist nicht, warum man nicht lieber in DIC investiert, sondern warum jemand überhaupt in Navigator Geld stecken sollte? Mehr was für die Glücksritter, die gar nicht so genau wissen wollen, was hinter ihren Investments steckt. Zumal Wohnimmos mittelfristig stark an Wert verlieren werden.

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  2. DIC Logistik?15.01.21, 14:49

    DIC Asset hat für sage und schreibe 42 Mio. RLI gekauft. Eine Bude, die 700 Mio. AUMs in drei Logistik-Fonds hat. Das Thema ist heiß (strukturell berechtigt), der Preis jedoch extrem. So kann man einen NAV-Abschlag auch verwässern (wenn auch nur zum kleinen Teil).

    Grundsätzlich gefällt mir diese Management-Entscheidung nicht. Es wirkt ein bisschen so, als wollte man durch die Transaktion und die "stärkere Positionierung im Logistikbereich" eine neue Equity-Story schaffen - und hofft dabei, dass es nicht auffällt, dass man im Bereich Logistik reichlich spät dran ist und die NOIs schon von 7-8% auf 4-5% Brutto im Ankauf gesunken. Sicher nicht das Ende der Fahnenstange, aber eben auch nicht der Anfang.

    Ich habe daher bei 14 Euro die Segel erstmal gestrichen.

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  3. Sorry, aber ich war vor Jahren mal in Navigator investiert, auch in eine damalige Abspaltung (Capella-Capital, auch eine Nanoventure, heute wohl Kids Brands House), aus meiner Sicht alles Schrott... Capella wollte in neue Firmen investieren und diese dann an die Aktionäre ausschütten (bis man dann am Ende bei einer Firma für Sonnenbrillen für Hunde angekommen ist...) Außer einem Hr. Käß und Hr. Hasenstab war da auch noch ein Hr. Dr.? Pfingsten im Spiel, haben wohl alle zusammen an der Ludwig-Maximilian-Universität in München studiert. Damals war ich noch ziemlich naiv (heute zum Glück nicht mehr...), habe bei Capella viel Geld verloren... Meine persönliche Meinung: Diesen Herren geht es nur um ihre persönlichen Vorteile, für Aktionäre war nie etwas zu holen... Für mich alles in allem an den Grenzen der Legalität... Aber wie geschrieben, zur meine persönliche Meinung... Diese Leute werden von mir jedenfalls keinen Cent an Kapital mehr bekommen...

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