Montag, 14. November 2016

Ist Patrizia Immobilien nach dem Kursrutsch überbewertet oder spottbillig?

Eine interessante Frage warf J.Drews zu Patrizia Immobilien auf, deren Kurs sich in den vergangenen Wochen stark abwärts entwickelt hatte und die seit einiger Zeit meine Empfehlungsliste ziert.

Leserfage
"Hallo Michael! Da Du Patrizia als chancenreich und derzeit unterbewertet ansiehst, frage ich mich und Dich warum? Die aktuellen Gewinne beinhalten wohl erhebliche Sondereffekte, die "core earnings" lagen also bei 24 Mio in 2015, 43 Mio. in 2016 und sind avisiert mit 55 Mio. für 2017. Das ergäbe nach dem aktuellen Kursrutsch ein KGV 2016 von circa 30 und ein KGV 2017 von 23. Auch wenn die Aussichten konservativ gehalten sind sehe ich immer noch kein Schnäppchen. Was habe ich verpasst?"

Meine Antwort
"Schau nach vorne, nicht zurück, denn gestern war heute noch morgen", sangen die Böhsen Onkelz. Und das tun wir dann mal...

Patrizia Immobilien ist wie Adobe oder Microsoft: das Geschäftsmodell wird gerade grundlegend geändert und das bedeutet kurzfristige Unebenheiten versus mittel- und langfristigen Chancen und Gewinnen. Die Börse hasst Unklarheiten und meidet sie. Der intelligent Investor liebt sie, weil sie ihm seine günstige Einstiegsgelegenheit bietet.

Adobe hat als erstes das damals klassische Geschäftsmodell mit hohen Verkaufspreisen für seine Software umgestellt auf ein Abo-System. Die ersten zwei Jahre brachen die Gewinne dramatisch ein, weil ja die hohen Verkaufserlöse fehlten und anfangs nur bescheidene Abo-Gebühreneinnahmen flossen. Doch diese stiegen in der Folge immer weiter an, immer mehr Kunden wurden gewonnen, eben auch weil der Preis vergleichsweise niedrig ist und man nur zahlt, wenn man das Produkt auch wirklich nutzt. Das ist ein zusätzlicher Anreiz. Inzwischen ist Adobe wieder einer der Börsenüberflieger, gerade weil sie dieses neue Provisionsmodell eingeführt haben. Microsoft folgt ihnen mit Windows 10 und Office.

Nun verkauft Patrizia natürlich keine Software, sondern Immobilien. Und genau das war das Businessmodell: eigener Immobilienbestand, gekauft oder gebaut, den man dann nach einiger Zeit der Optimierung gewinnbringend verkauft. Ein Wechselbad der Einnahmen, Zeiten ohne Verkäufe waren mau, Exit-Zeiten brachten hohe Gewinne.

Neues Geschäftsmodell senkt Risiken und verstetigt Gewinne
Doch nach der Finanzkrise änderte Patrizia sein Geschäftsmodell und veräußert seitdem diesen Altbestand sukzessive ab. Stattdessen hat man sich auf das europaweite Asset-Management verlegt und legt nun fremder Leute Geld in Immobilien an. Man ist mit eigenen Co-Investments dabei, aber ansonsten nimmt man weniger Verkaufserlöse ein, dafür stetige Gebühren (und Provisionen).

 Patrizia Immobilien (Quelle: finanzen.net) 
Das neue Geschäftsmodell bringt natürlich erstmal deutlich weniger Geld ein, weil die hohen Veräußerungsgewinne auf den Eigenbestand nicht mehr regelmäßig anfallen. Aber es bringt auch viel weniger Risiko mit sich. Andererseits braucht Patrizia jetzt erheblich weniger Eigenkapital für seine Geschäfte und hier kommt die kraft des Hebels ins Spiel: anstatt wie früher bei einer AuM von 1 Milliarde 500 eigene Millionen einsetzen zu müssen, hat man nun nur noch einen geringen Prozentsatz "im Feuer" (über die Co-Investments). Das reduziert einerseits natürlich die Gewinne und Chancen je Geschäftsvorfall, aber - hier kommt der Clou - man kann die AuM um das Zigfache steigern. Mit dem gleichen Eigenkapital kann Patrizia viel mehr Immobilien bewirtschaften, und somit aus viel mehr Geschäft Gewinne ziehen. Die Risiken werden verteilt, die Einnahmen verstetigt. Sie fließen regelmäßig und steigen, je mehr AuM man generiert. Vom kleinen Immobilienunternehmen ist Patrizia innerhalb weniger Jahre so zu einem europäischen Marktführer für Immobilien-Asset-Management aufgestiegen.

Die Gewinne aus dem neuen Business verdoppelten sich ggü. dem letzten Jahr. Und dieses enormes Wachstum wird die nächsten Jahre so weitergehen. Wer hinter die nackten Zahlen schaut, erkennt in Patrizia Immobilien ein reinrassiges Wachstumsunternehmen!

UK bleibt zweitwichtigster Markt
Einiges an Unsicherheit hat sicherlich auch das Brexit-Votum mit sich gebracht, denn UK ist für Patrizia der zweitwichtigste Markt. Insbesondere die befürchtete Abkühlung der Immobilienpreise in der Londoner City könnte auch Patrizias Geschäfte hier in Zukunft herausfordernder machen. Ob der avisierte Weggang der Investmentbanken nach einem erfolgten Brexit so stattfinden wird, bleibt abzuwarten. Ebenso, ob es überhaupt zu einem Brexit kommt. Das UK-Verfassungsgericht hat jedenfalls entschieden, dass vor einem Brexit das britische Parlament einem solchen Vertrag zustimmen müsste. Und da haben die Brexit-Befürworter eben keine Mehrheit, die Abgeordneten aus Schottland und Nordirland werden sich an die Seite der Hälfte der Tories stellen und der Labour-Abgeordneten. Und nachdem die Brexit-Befürworter reihenweise Versprechungen (vulgo: Lügen) zurücknehmen mussten, es nicht zu großen Einsparungen kommen wird, die einfach so ins Sozialsystem fließen können und nachdem die öffentliche Meinung sich komplett gegen die Brexit-Befürworter gedreht hat, dürften Neuwahlen auch hier eher zu einem Roll-Back führen. UK ist aktuell EU-Mitglied und die Chancen steigen, dass es auch so bleibt.

Zweistelliges Wachstum auch in Zukunft
Der Vergleich mit den vergangenen Jahren bringt nicht mehr viel, weil das Geschäftsmodell ein ganz anderes ist. Der Blick nach vorne jedoch zeigt, dass Patrizia zweistellig wächst; der operative Gewinn hat sich in den ersten 9 Monaten annähernd verdoppelt. Das rechtfertigt höhere KGVs als bei reinen Immobiliengesellschaften. Zumal... noch hat Patrizia ja noch "alte" Immobilien im Bestand, die man sukzessive losschlagen wird. Was bedeutet, dass diese Exits mit einmaligen hohen Gewinnen in den nächsten Jahren die Transformation des Geschäftsmodells flankieren und die hieraus resultierenden Gewinne die GuV und die Geschäftszahlen immer mal wieder aufhübschen werden. Aber eben nicht mehr als Teil des Business-Modells, sondern als Sondererträge. So wie beim "Harald-Portfolio", das bei einem Verkaufsvolumen von rund €1 Mrd. einen 2016er Gewinnbeitrag von €200 Mio. geleistet hat.

Keine Schulden, dafür €300 Mio. investierbarer Cash-Bestand
Schon heute ist Patrizia schuldenfrei und sitzt nun auf €300 Mio. an Cash. Das ist das Eigenkapital, das sie zur Ausweitung der AuM einsetzen werden. Früher hätten sie dafür Immobilien für €600 Mio. gekauft/gebaut. Jetzt ziehen sie das zigfache davon als AuM von Investoren an Land und unterfüttern dieses mit eigenen Co-Investments. Patrizia wird auf Jahre boomen und enorm wachsen - sofern die Zinsen nicht erheblich steigen. Dann würden nämlich die Investoren auch bei anderen Anlagen wieder halbwegs attraktive Zinsen einfahren können und Patrizia müsste sich mehr anstrengen, Geld einzuwerben. Momentan wird ihnen das Geld nur so hinterher geworfen. Patrizia ist auf dem Weg, die AuM auf €20 Mrd. zu steigern, nachdem man das betreute Immobilienvermögen zum 30. Juni 2016 auf €17,2 Mrd. ausgeweitet hatte nach €16,6 Mrd. Ende 2015. Und jeder dieser Euros bringt dann steige Gebühreneinnahmen!

Mr. Market tappt noch im Dunkeln...
(Nur) wenn man diese Transformation des Geschäftsmodells versteht und als schlüssig nachvollziehen kann, dann erkennt man das riesige Potenzial von Patrizia Immobilien und die Schnäppchenkurse, die "Mr. Market" hier gerade aufruft. Weil der Markt eben die Gewinne der Vergangenheit als Maßstab nimmt und über nun hinkende KGV-Vergleiche mit der - nicht mehr richtig passenden - Peergroup zu einer fehlerhaften Einschätzung kommt.

Ich bin überzeugt davon, dass der Markt diesen Irrtum erkennen wird - spätestens wenn ihm die Zahlen aus den Geschäftsberichten ins Gesicht springen, also die operativen Gewinne einfach immer weiter im hohen zweistelligen Prozentbereich zunehmen. Aber dann wird man Patrizia kaum noch zu Kursen unter €20 kriegen, vielleicht auch schon nicht mehr zu unter €30.

Es bleibt abzuwarten, wann das Erkennen losgeht, wann der Kurs das Erkennen anzeigt, wann er beginnt zu steigen. Bis dahin braucht man Geduld. Und etwas Cash in der Hinterhand, um bei Gelegenheit nochmals nachlegen zu können.

Patrizia ist massiv unterbewertet, die Zahlen zeigen es nur noch nicht an. Aber das werden sie bald. Im Moment schaue ich aus dem Fenster und draußen ist es stockfinster, nichts deutet darauf hin, dass bald die Sonne aufgehen und es wieder hell wird. Aber es wird, ich weiß das...

Kommentare:

  1. Hallo Michael,

    ich bin genauso überzeugt wie du von Patrizia Immobilien. Zur Zeit vollzieht das Unternehmen eine 180 Grad Wendung was das Geschäftsmodell betrifft. So etwas gibt es nicht oft an der Börse und aus diesem Grund sind die meisten Anleger erstmal skeptisch. Aber das Potenzial aus dem neuen Geschäftsmodell ist riesig. Dazu kommt das hohe liquide Vermögen und der sehr niedrige Schuldenstand.
    Ich kann auch nicht in die Zukunft schauen, aber wenn sich die Rahmenbedingungen (niedrige Zinsen) nicht ändern, dann sollte die Aktie in nächster Zeit wieder steigen.

    Gruß Klaus-Dieter

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  2. Moin Michael,

    ich sehe auch mehr Chancen als Risiken und habe heute eine Position Patrizia eröffnet. Ist im Immobereich mein 2. Standbein, hab noch die DEMIRE-Wandelanleihe.
    Take Profit
    Gerhard

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  3. Noch ein positiver Aspekt zu Patrizia:
    ab 1.1.2017 wird das Verwaltungsmanagement fuer Immobilien in Deutschland komplett "ausgelagert"
    an einen Dienstleister, der auch viele Mitarbeiter von Patrizia uebernimmt. Dadurch werden die
    Personalkosten bei P. erheblich sinken ( und das Ergebnis wird sich entsprechend verbessern...).
    Es ist m.E. gut, wenn sich P. von "Hausmeisteraktivitaeten" entlastet und die Energie auf das neue Geschaeftsmodell konzentriert. So wie ich die Augsburger Schwaben kenne, verdienen sie auch am Outsourcen noch mal..
    Jochen

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  4. Die Böhsen Onkelz ????? Na jetzt verstehe ich auch warum der Herr Kissig kein Kopfhaar trägt.....

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  5. Sehr schön Darstellung der Patrizia Situation, einfach nachvollziehbar. Ich darf noch ergänzen, dass "alle" Immobilienwerte in den letzten Wochen im Kurs gelitten haben und Patrizia in der Kursentwicklung "nur" dem Branchentrend folgt. Durch die Transformation ergibt sich anschließend in der Erholungsphase der Immobilienwerte ein größerer "Hebel" für Patrizia...
    Nochmals Danke!
    Gruss Valuefan

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  6. Hallo Herr Kissig,
    ....auch wenn ich nicht zu allen Artikeln hier bei II konform gehe (das gilt nicht für den speziellen Artikel hier weiter oben), ich liebe diese Allegorien !!!!

    Gruß

    Max

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  7. Hallo Michael,
    analog zu meiner früheren Frage: Suncor vs DRAG

    Wie siehst du Patrizia im vergleich zu Publity?
    Nun sind beide stark unterbewertet wobei Publity, als kleineres Unternehmen noch leichter wachsen kann!
    Beide sind doch im gleichen Sektor, und so frage ich mich wieder, ob es nicht klüger wäre, aufs bessere Pferd zu setzen...danke schon mal

    lg Alex

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    1. Moin Alex,
      stellt sich nur die Frage, welches Pferd das bessere von beiden ist. ;-)

      Publity...
      ist ein Sprint, eine Spekulation auf relativ kurze Sicht. Das anvisierte Wachstum ist enorm, die Gewinne ebenso. Das Risiko, dass der Erfolg ausbleibt, also die großen Zuwächse, steigt natürlich von Jahr zu Jahr. Man muss immer am Ball bleiben und im Blick behalten, ob das Geschäftsmodell noch so reibungslos funktioniert wie bisher. Insbesondere nach 2018, dem bisherigen Planungshorizont der mittelfristigen Ausblicke. Höhere Risiken, höhere Chancen. Wenn die lang ersehnte Verkaufsmeldung kommt, dürfte der Kurs einen Freudensprung machen.

      Patrizia...
      ist ein langfristiges Investment, das Geschäftsmodell wandelt sich seit Jahren und mit immer mehr Dynamik. Die Erfolge sind unübersehbar, die Zahlen werden entsprechend folgen. Wenn sich diese Erkenntnis durchsetzt, wird der Kurs eine heftige Kehrtwende hinlegen.

      Ich habe Patrizia inzwischen höher gewichtet als Publity. Ach wegen der krassen Unterbewertung von Patrizia.

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    2. Hallo Michael,
      Publity wird doch sicher bald Pläne für nach 2018 schmieden. Und dass man sich noch weitere Standbeine aufbaut, oder sich vielleicht richtung Patrizia entwickelt, ist doch auch möglich!
      Alles nur Spekulation aber ich glaube nicht dass Thomas Olek vor hat, das Unternehmen nach 2018 zu liquidieren!
      Die NLP-Deals haben jedenfalls eine Laufzeit von 5 Jahren in denen man stetig Gebühren kassiert...

      lg Alex

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    3. Richtig, Alex. Die NPL-Deals sind eine tolle Sache für Publity, sie spülen stetig Einnahmen in die Kassen. Allerdings wird die Marie zur Zeit noch (und in deutliche höherem Maße) beim Ankauf notleidender Kredite von Banken erzielt. Dieses ist das Kerngeschäft von Publity und hier sieht man sich zunehmender Konkurrenz ausgesetzt, was die Profite schmälern könnte.

      Ich bewerte es ebenfalls positiv, dass Olek das Geschäftsmodell weiterentwickelt und Publity breiter aufstellt. Denn NPLs wird es in jeder Phase geben - sollte der Immobilienboom einmal zum Erliegen kommen, wird es hier noch mehr zu tun geben. Ich bin jedenfalls sehr gespannt au den Geschäftsbericht und die Aussagen zur Zukunft. Da dürfte Olek die (neue) Ausrichtung ja ausführlich erläutern. Bis dahin gehe ich von einem tendenziell anziehenden Aktienkurs aus, auch gerade dann, wenn die HV und die Dividendenzahlung näher rückt. Das wird im Frühjahr Publity zu einem sehr beliebten Objekt in den Börsenblättern machen mit entsprechenden Auswirkungen auf den Aktienkurs.

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  8. Hallo,
    ich verstehe das Ganze noch nicht. Wieso soll PI so schnell wachsen und eine dementsprechend hohe Bewertung rechtfertigen? Der Betriebsgewinn, um den Harald-Deal bereinigt, wird dieses Jahr bei ca. 56 Millionen liegen. Nächstes Jahr bei ca. 55 Millionen. Das rechtfertigt doch höchstens eine deutlich niedrigerer Bewertung. Würde mich freuen wenn Sie mir weiterhelfen könnten? Ist der Kursrückgang nicht völlig verständlich?
    (http://de.reuters.com/article/mrkte-patrizia-immobilien-idDEL8N1D93RM)

    MFG

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    1. Es fällt mir wirklich schwer, es noch anders darzustellen, als ich es bereits in dem Artikel und in den Kommentaren hier schon gemacht habe. Tut mir leid, wenn ich es nicht schlüssig rüberbringen kann.

      Auch der von ihnen verlinkte Artikel zeigt: Patrizia wird 2016 €56 Mio. Betriebsgewinn (also ohne Einbeziehung von Veräußerungserlösen) erzielen und setzt für 2017 hier €55 Mio. an. Würde ein Nullwachstum in diesem Bereich bedeuten. Allerdings hat man ja gerade erst die Immobilienverwaltung verkauft, die hat ja auch zum Betriebsgewinn beigesteuert und wird dies künftig nicht mehr tun (über den Verkaufspreis wurde nichts bekannt gegeben). Darüber hinaus plant Patrizia regelmäßig konservativ und passt lieber im Jahresverlauf die Prognosen nach oben an, wenn nötig. Das war in diesem Jahr auch so.

      Patrizia erzielt rund 15% seiner Umsätze in England und dank des Brexit-Votums könnte hier der Immobilienmarkt, insbesondere in London, negativ beeinträchtigt werden. Vor allem, wenn Investmentbanken sich aus England verabschieden und die ganz (zu) gut bezahlten Angestellten dann ihre Wohnungen verkaufen oder ihre teuren Mietwohnungen aufgeben. Dass Patrizia hier lieber tief stapelt, als später zurückrudern zu müssen, halte ich für kaufmännische Seriosität.

      Des Weiteren plant Patrizia für 2017 "nur" Verkäufe im Volumen von rund €4 Mrd., während der Durchschnitt der letzten 5 Jahre €4,8 Mrd. betragen hat, kritisiert der Analyst. Auch hier haben wir wieder einen Vergleich zwischen IST-Zahlen aus der Vergangenheit und PLAN-Zahlen für die Zukunft. Die Prognose ist aus meiner Sicht auch hier wieder kaufmännisch zurückhaltend und bietet Spielraum nach oben, je nachdem wie 2017 verläuft.

      So, und nun sind wir wieder bei meinen ausführlichen Darlegungen im Artikel, weshalb der Umbau des Geschäftsmodells (vom Bestandshalter zum Asset-Manager) große Chancen bietet und dass es in einer Übergangsphase zunächst etwas ruckelig werden dürfte - eben weil man künftig viel stärker auf stetige Erträge setzt und weniger auf die stark schwankenden Erträge aus Veräußerungen. Diese werden nur so lange anfallen, wie der Marktpreis noch steigt, während die Gebühreneinnahmen auch in schlechten Phasen des Immobilienmarktes fließen. Genauso lief es bei Adobe, genau so lief es bei Microsoft und den Windows-Verkäufen bei der Umstellung vom Verkaufs- auf ein Abo-Modell. Oder nehmen wir die Erdölbranche: ConocoPhillips hat vor einigen Jahren sein langweiliges Raffinerie- und Tankstellengeschäft abgestoßen, weil man meinte, mit Erdölförderung viel mehr Geld verdienen zu können. Wir kennen die Entwicklung des Ölpreises, den Absturz um fast zwei Drittel. Mit entsprechenden Folgen für die Gewinne und den Aktienkurs von ConocoPhillips. Das "verschmähte" Business heißt übrigens Phillips66 und ist als Dauergast auf der Kaufliste von Warren Buffett. Der hält inzwischen mehr als 10% an Phillips66 und kauft weiter zu. Eben WEIL das Business nicht so schwankt, sondern hohe, stetige Cashflows und Gewinne einbringt, auch bei Ölpreisen von $45 und nicht nur bei $100 und mehr. Und Patrizia ist auf dem selben Weg...

      Aus meiner Sicht ist der Kursrückgang verständlich für Leute, die nur einen Blick auf ein paar Zahlen werfen und nicht auf das Geschäft, das ihnen zugrunde liegt. Das Geschäftsmodell habe ich im Artikel nochmals in epischer Breite dargelegt. Und die Einnahmen aus Gebühren (Betreuung der AuM) und Provisionen (ggf. Erfolgsprovisionen bei Erreichung bestimmter Ergebnisse) wird in Zukunft deutlich zulegen. Das wird sich meines Erachtens auch schon im Verlauf des Jahres 2017 zeigen und das Betriebsergebnis dürfte über den nun avisierten €55 Mio. liegen. Und dann kontinuierlich zulegen entsprechend des Ausbaus der AuM.

      Daher stellt sich mir Patrizia - nicht kurzfristig, sondern auf mittlere und lange Sicht - als hervorragende und unterbewertete Immobilienaktie dar.

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    2. Könntest Du ein paar Worte dazu schreiben, woher der erwartete starke Anstieg der Erträge aus der Bewirtschaftung der AuM herrührt?

      Soweit ich das verstehe, werden in 2016 aus der Bewirtschaftung von AuM in Höhe von derzeit 17,7 Mrd. € ein operatives Ergebnis von 55 bis 60 Mio. € erwartet. Die AuM sollen in den nächsten Jahren um etwa 10 % jährlich steigen. Ich würde daher einen proportionalen Anstieg des operativen Ergebnisses erwarten.
      Ich denke, die obige Frage rührt daher, dass diesem Ergebnis eine Marktkapitalisierung von derzeit etwa 1,3 Mrd. € gegenüber steht. Günstig ist der Wert nur, wenn man zusätzlich von halbwegs konstanten zusätzlichen Erträgen aus Veräußerungen in dreistelliger Millionenhöhe ausgeht. Und vom Geschäftsmodell des ständigen An- und Verkaufs will man ja gerade weg...
      Die andere Möglichkeit - und davon scheinst Du überzeugt zu sein - ist, dass aus 20 Mrd. AuM eben ein Vielfaches an Erträgen erwirtschaftet wird als derzeit bei 17,7 Mrd. AuM.

      Vielleicht kannst Du hier für etwas Klarheit sorgen. Vielen Dank für Deine wertvolle Arbeit.

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    3. Eigentlich habe ich schon alles dazu geschrieben und versucht, meine Meinung darzulegen. Tut mir leid, wenn das nicht gelungen ist.

      Patrizia wird auch künftig Assets in die Bücher nehmen und auch künftig werden Verkäufe zum Geschäftsmodell gehören. Es geht um die Verteilung der AuM. Anstatt dass diese künftig! zu 100% in den Patrizia-Büchern stehen, wird sich Patrizia nur noch als Co-Investor einbringen. Deshalb kann Patrizia mit dem selben Eigenkapital die AuM ausweiten. Perspektivisch weit über die €20 Mrd. hinaus.

      Ich gehe nicht davon aus, dass Patrizia heute alle Immobilien des eigenen Bestands verkauft und ab morgen von den Gebühren für das AuM-Management leben wird. Das ergäbe einen einmaligen extrem hohen Gewinn und danach vergleichsweise niedrige stetige Gebühreneinnahmen. Da haben wir beide überhaupt keine unterschiedlichen Auffassungen! Auf mittlere und lange Sicht wird der Gebührenanteil jedoch immer größer werden, das Asset-Management immer bedeutender, die AuM schneller steigen. Und der Immobilienbestand wird sukzessive abgeschmolzen. Durch Verkäufe und durch (geringe) Zukäufe. Unterm Strich wird dieser Part weniger.

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  9. Vielen Dank für die Erklärung. Ich verstehe jetzt worauf Sie hinaus möchten. Wir unterscheiden uns bloß bei der Höhe der Bewertung, die ich einfach noch ein bisschen zu hoch empfinde. Viel erfolg weiterhin.

    MFG

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  10. In der heutigen Börse Online ist ein ausführliches Interview mit Patrizia-Finanzvorstand Bohn; ich kann das nur allen Investierten und Interessierten ans Herz legen. Es bestätigt meine Ausführungen, so viel kann ich schon mal verraten, gibt aber auch interessante Einblicke in konkrete Zahlen und Planungen und die (neue) Aufstellung von Patrizia als europaweit agierender Asset-Manager.

    Ein paar Auszüge...

    Patrizia hat €300 Mio. an Cash-Reserven, und Börse Online fragt, weshalb die nicht schnell(er) investiert werden, z.B. als Co-Investments. Der Grund ist, dass Patrizia für seine Kunden auf deren Wunsch hin überwiegend risikoarme Investments tätigt, bei eigenen Beteiligungen (oder auch vollständigen Investments, den sog. "Principal-Investments") aber auf höhere Renditen setzt - 10% Kapitalrendite will man hier nicht unterschreiten. Zuletzt hat man in London und Madrid solche Projekte in Angriff genommen.

    Aktuell hat man €17,7 Milliarden verwaltetes Immobilienvermögen, davon stammen €9 Milliarden von Kunden. €350 Millionen stammen von Patrizia selbst und zwar in Form von Co-Investments und Principal-Investments. Patrizias Co-Investments können bis 10% Anteil liegen.

    Es wird auch in Zukunft zu gewinntreibenden Verkäufen aus dem Bestand kommen und somit zu hohen Einmaleffekten.

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  11. Hallo Michael,
    dein Optimismus in Sachen Patrizia ist ja geradezu ansteckend, die Argumente sind ja auch ziemlich stark (hab mich beeindrucken lassen und eine Einstiegsposition eröffnet). Die wichtigste Frage, die sich mir allerdings im Immobilienkontext aufdrängt, ist jene, inwiefern bei steigenden Leitzinsen nicht sowohl Patrizia als auch Publity als auch sämtliche andere Immobilienkonzerne leiden werden (haben sie ja beim Aufkommen der jüngsten Spekulationen).
    In Europa wird das Thema - wenn überhaupt - ja so schnell nicht auf der Agenda stehen, mal abgesehen von einer Reduzierung der Anleihekäufe durch die EZB. Aber in USA dürfte es ja jetzt soweit sein (was die US-REITs ja zuletzt kurzzeitig unter Druck gebracht hatte). Oder sind Zinsschritte im anvisierten Bereich nicht relevant genug, um hier wirklich Schaden anzurichten. Mich würde deine Einschätzung dazu interessieren.
    Beste Grüße! Marc

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    1. Moin Marc,
      Zinserhöhungen spielen natürlich eine Rolle. Wenn die Zinsen teurer werden, erhöhen sich auch die Fremdfinanzierungskosten für Patrizia und andere Unternehmen, das Finanzergebnis verschlechtert sich. Des Weiteren stellen die niedrigen Zinsen ja ein erhebliches Argument dar, weshalb Investoren/Anleger ihr Geld Patrizia anvertrauen. Denn erzielen damit einträgliche Renditen. Auch ist zu bedenken, das steigende Zinsen irgendwann die Kredite so teuer machen, dass die Zahl derjenigen, die sich noch Immobilien leisten können, sinkt. Die Folge wird ein nachlassen der Preissteigerungen im Immobiliensektor sein. Was Immobilien als Anlage per se unattraktiver macht.

      Klingt jetzt alles schlecht für Patrizia, allerdings muss man bedenken, von welchem Zinsniveau wir ausgehen. Wenn die Zinsen in zwei Jahren 2 Prozent höher stehen, dann hätten wir eine entsprechende Inflation dagegen stehen und selbst bei einem solchen Zinsniveau wären Anlagen, die 5 oder 6 Prozent abwerfen immer noch attraktiver als Festgeld oder Bankguthaben.

      Und dann, Du hast es angesprochen, sieht die Lage in den USA und in Europa unterschiedlich aus. Wenn Trump jetzt schuldenfinanzierte Konjunkturprogramme fährt, steigt die Inflation und die Zinsen in den USA. Und damit der Dollar. Der Euro fällt und das hilft der exportlastigen Euro-Wirtschaft, vor allem Deutschland. Es sei denn, Trump zettelt wirklich einen Handelskrieg an und erhebt auf alles und jeden Zölle. Die EZB hätte zunächst keinen Handlungsdruck, aber wenn durch die anziehenden Exporte auch bei uns Inflation zulegen sollte, könnte auch in der Eurozone die Zinswende kommen.

      Ich muss aber sagen, dass ich volkswirtschaftliche Auswirkungen ein bisschen für Glaskugelschauen halte, weil man immer andere Einflussfaktoren vergisst, die dann alles ganz anders kommen lassen.

      Ich glaube nicht, dass die Zinsen rasant ansteigen werden. Und ich denke, dass Patrizia und andere Immobilienunternehmen, ebenso aber die Asset-Manager, mit moderat steigenden Zinsen ganz gut klarkommen werden. Insofern sehe ich hier jetzt keine große Gefahr für die Geschäfte. Wie gesagt, solange es nicht zu einem schnellen, starken Zinsanstieg kommt. Dann werden all diese Unternehmen leiden. Aber auch andere.

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    2. Danke sehr, Michael, für deine aussagekräftige Antwort. Einen schnellen Anstieg, da bin ich voll bei dir, wird sich die EZB kaum erlauben können (wenn sie es angesichts der wankenden Südländer trotz aller augenblicklich anschwellenden Rhetorik überhaupt kann). Andererseits wird sie den normalen Sparern, den Banken, den Versicherungen angesichts der immer lauter werdenden Kritik all dieser Lager am Niedrigzins etwas bieten müssen. Auch die Abwehr der Populisten u. deren Parteien spielt da indirekt womöglich eine Rolle, Stichwort Enteignung der Sparer.
      Aber das und vieles andere ist vielleicht tatsächlich Glaskugelleserei. Wir werden es erleben.
      Danke nochmal! Marc

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    3. Interessanter FAZ-Artikel zum Thema: http://www.faz.net/-hbv-8ng9f
      Bin auch eher deren Meinung, dass die Immobilienaktien/-unternehmen, das ohne zwischenzeitliche Turbulenzen nicht wegstecken werden.
      Gruß! Marc

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  12. Guten Morgen Michael,

    ich habe noch ein paar grundlegende Fragen zu Asset-Managern, wie etwa Patrizia Immobilien, dass auf dem besten Weg dorthin ist. Damit schlage ich in eine ähnliche Kerbe eines "Anonymen" Users, der am 30.11.2016 um 17.21 einen Beitrag zu Patrizia hier im Blog gepostet hat... Die Beispielfälle sollen an Patrizia aufgehangen werden.

    Was sind die konkreten Aufgaben von Asset Managern im Immobilienbereich? Die klassische Immobilienverwaltung im "klein klein" gehört nicht dazu, oder?

    Sollten Asset-Manager eher die großen Strippen ziehen, kann das mit einer deutlich´verkleinerten Belegschaft erfolgen, oder? (= Einsparung von Gehältern bei Patrizia?)

    Gehen wir davon aus, dass Patrizia in 2017 etwa 20 Mrd.€ AuM inne hat und legen einen Gewinn von etwa 55 Mio € (ohne Sondereffekte durch mögliche Immobilienbestandsverkäufe) zugrunde, bedeutet dies etwa, dass 2,5-3 Promille des betreuten AuM als Gewinnzielgröße angestrebt werden? Ist diese Rechnung realisitisch?

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    1. Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien ist nicht Asset-Management. Es ist ein Zubrot, das Patrizia selbst bisher auch wahrgenommen hat. Dieses ist aber per Start 2017 verkauft worden. Das Asset-Management ist das Ankaufen und Entwickeln von Liegenschaften und das Verkaufen. Es geht um das Verwaltung der Investorengelder und um das Schaffen von Werten. Je nach Vertrag erhält man eine Provision für den Ankauf von geeigneten Immobilien, dann für die Dauer der Verwaltung/Betreuung und ggf. noch eine Provision beim Verkauf. An- und Verkaufsprovisionen hängen (auch) vom Preis der Immobilien zu diesem Zeitpunkt ab. Die Managementgebühr zwischendurch nicht. Hier kann man sich das wie bei einem Investmentfonds vorstellen, nur dass hier die Investorengelder auf eine bestimmte Zeit festgelegt sind, üblicherweise eine Mindestlaufzeit.

      Zum Thema AuM, Gebühreneinnahmen, Verkaufserlöse habe ich eben weiter oben nochmals meine Überlegungen dargelegt, ich wiederhole das hier jetzt nicht, okay?

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  13. Hi,

    noch ein Gedanke.

    Fall 1: Erhöhung der AuM: Stellt ein Investor Kapital zur Verfügung und Patrizia findet oder erbaut einen Immobilienbestand damit, werden bestimmt Sondergebühren fällig, oder? (ähnlich "finding Fee")
    FAll 2: Reduzierung der AuM: Bei Verkauf und eines Immobilienbestandes auf Wunsch des jeweiligen Kapitalgebers fällt wahrscheinlich auch eine Erfolgsprovision an, oder?

    Wenn Patrizia in 2017 für 4 Mrd € Transaktionen (Fall 1 oder 2) plant, fallen dafür ja auch Gebühren für den Asset-Manager zur Erhöhung des Gewinns an. Welcher "Erfolgs-Promillesatz" kann bei erfolgreichen Tarnsaktionen für Asset Manager anfallen?

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    1. Das kann ich Dir nicht genau beantworten, da dies ja von den individuellen Mandaten abhängt. Handelt es sich um aufgelegte Fonds, sind die Konditionen klar. Handelt es sich um Individualmandate von Investoren, werden die Konditionen kaum öffentlich zugänglich sein. Ich denke, ein paar Prozentpunkte werden es beim Ankauf sein (zw. 1 und 3%) und beim Verkauf dann keine Provision auf den Verkaufspreis, sondern auf den Zugewinn. Diese Provision könnte dann zweistellig sein.

      Bei Publity war zuletzt von 20% Erfolgsprovision die Rede, was ich schon recht üppig finde...

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