Donnerstag, 3. November 2016

Patrizia Immobilien: Business hui, Aktienkurs pfui. Noch...

Mit Immobilienaktien ist zuletzt kein Blumentopf zu gewinnen und dafür müssen eine ganze menge an Begründungen herhalten. Mal ist es die US-Präsidentenwahl, mal ist es die Furcht vor steigenden Zinsen, mal ist es eine angeblich drohende Immobilienblase am deutschen Häusermarkt. Und auch die Aktien von Gewerbeimmobilienspezialisten konnten sich diesem Trend nicht entziehen und gaben teilweise deutlich nach. Zeit für ein Umdenken!

Anstatt auf die Kurse zu starren und auf die Marktbewegungen, sollten wir uns an Warren Buffetts weise Worte erinnern, der uns rät, uns auf das Business zu konzentrieren, nicht auf die nervösen Verstimmungen von "Mr. Market". Also schauen wir mal, was Patrizia denn so gemacht hat die letzten Wochen...

»Denke nicht in Kursbewegungen, denke in Geschäftsergebnissen.«
(Warren Buffett)

Die Patrizia Immobilen AG hat sich von einem Immobilien-Bestandsunternehmen zu einem bankenunabhängigen Immobilien-Investmenthaus gewandelt. Dabei deckt man den gesamten Immobilien-Lebenszyklus ab und bietet den Kunden ein umfangreiches Angebot an Dienstleistungen rund um Wohnimmobilien. Patrizia bietet Akquisition & Consulting, Asset Management, Wohnungsprivatisierung, Immobilienmanagement, Projektentwicklung, Bautechnik und Sales. Zu den Kunden gehören institutionelle Investoren, gewerbliche und private Anleger sowie Selbstnutzer.

Nachdem man hervorragende Halbjahreszahlen vorlegen konnte, gab es für die Aktionäre eine zehnprozentige Dividendenausschüttung. Allerdings nicht in klassischer Form, denn Patrizia schüttet seit Jahren keine Bardividenden mehr aus, sondern beteiligt die Aktionäre am Unternehmenserfolg durch die Ausgabe von sog. Berichtigungsaktien. Statt einer Überweisung erhält der Aktionär also zusätzliche Aktien in sein Depot eingebucht. Und zwar bereits zum wiederholten Mal in Folge im Verhältnis 10 zu 1. Für 10 Bestandsaktien erhielt man also eine weitere hinzu, die nun auch wiederum am Unternehmenserfolg und am Gewinn beteiligt ist. Flapsig formuliert könnte man also sagen, die Dividendenrendite läge bei 10%.

 Patrizia Immobilien (Quelle: finanzen.net) 
Nachdem Patrizia sich sukzessive vom eigenen Immobilienbestand trennt, hat man zuletzt auch das Geschäft der Immobilienbewirtschaftung aufgegeben. Genauer gesagt, man die Sparte an die DIM Deutsche Immobilien Management (DIM Property Value GmbH) verkauft, die mit dem Start des nächsten Jahres die Geschäfte übernehmen wird - auch für die Patrizia-Liegenschaften, denn das ist teil des Deals, denn Patrizia benötigt ja auch in Zukunft einen kompetenten Dienstleister, der die ihr anvertrauten Vermögenswerte professionell und engagiert betreut. Für Patrizia wiederum ist der Verkauf ein weiterer Schritt im Zuge der strategischen Weiterentwicklung, bei der man sich noch stärker auf das Investment-Management fokussieren will, das eigentliche Kerngeschäft.

Einen eher kleineren Zukauf hat man in Leipzig getätigt, wo man 74 Neubauwohnungen für einen von Patrizia verwalteten Immobilienfonds erworben hat, folgte ein spektakulärer Deal, als man für den Samsung-Konzern den Commerzbank-Tower in Frankfurt übernahm. Noch deutlich größer ist der Zukauf, der zuletzt vermeldet wurde. Hier wurde für einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag ein Portfolio mit 3.488 Wohnungen in Westdeutschland erworben, deren Schwerpunkt in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Bayern liegt. Der überwiegende Teil soll gehalten und aktiv bewirtschaftet werden. Die 3.488 Wohneinheiten verfügen über eine Gesamtfläche von 223.000 Quadratmetern und weisen nur eine geringe Leerstandsquote von weniger als drei Prozent auf. Der Ankauf erfolgt für ein Individualmandat im Auftrag einer großen deutschen Versicherung und erfolgte abseits der offiziell angebotenen Objekte, was die gute Vernetzung von Patrizia im europäischen Immobiliensektor belegt und ein ganz erhebliches Asset selbst darstellt.

Meine Einschätzung
Patrizia Immobilien ist operativ weiterhin sehr erfolgreich unterwegs. Die Transformation vom deutschen Immobilienbestandshalter hin zu einem europaweit agierenden Immobilien-Asset-Manager birgt angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase weiterhin großes Potenzial für geduldige Anleger. Der Fokus auf institutionelle Investoren trägt Früchte, denn diese haben angesichts ihrer immer weiter zusammenschrumpfenden Zinseinnahmen wenig Alternativen, als sich in neue Anlagen zu begeben, wie den Immobiliensektor. Und hier weist Patrizia Immobilien eine hohe Kompetenz und ausgezeichnete Vernetzung in der Branche auf, die Investoren selbst nicht im Vorbeigehen erwerben können. Daher wählen sie immer öfter Patrizia als kompetenten Partner und vertrauen den Süddeutschen ihr Investmentvermögen an.

Anleger sollten sich nicht von den Kursen zu sehr beeinflussen lassen, sondern vor allem auf die Unternehmensentwicklung schauen. Und hier läuft bei Patrizia alles im Plan und man kommt dem selbstgesteckten Ziel, die Assets under Management (AuM), also das verwaltete Vermögen, auf mehr als €20 Mrd. zu steigern, in großen Schritten näher. Und je mehr AuM Patrizia generiert, desto höher sind die stetigen Einnahmen aus Provisionen und Gebühren, die das eigene Säckel füllen.

Patrizia Immobilien befindet sich auf meiner Empfehlungsliste und in meinem Depot. Der aktuelle Kurs bei knapp €18 spiegelt aus meiner Sicht kaum den wahren Wert wider und ich denke, die Analystenziele vom Bankhaus Lampe bei €25, der Baader Bank bei €26 und die von Oddo Seydler mit €27 geben ein Bild, wohin die Reise eigentlich gehen sollte. Zwischen der mittleren Empfehlung von €26 und den aktuell aufgerufenen €18 liegen immerhin satte 45%. Die Frage ist nur, wann der Markt diese Unterbewertung erkennt und in der Folge abbaut. Insofern brauchen Anleger unter Umständen ein bisschen Geduld, bis die Kurspotenziale gehoben werden und der Aktienkurs seinen langfristigen Aufschwung wieder aufnimmt.



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ERGÄNZUNG VOM 07.11.2016
Patrizia hat heute 9-Monatszahlen präsentiert und die sind so gut, dass man die bisherigen Jahresprognosen anheben muss. Die ursprüngliche Erwartung eines operativen Ergebnisses von €250 Mio. hat Patrizia Immobilien mit €252,5 Mio Millionen Euro schon nach neun Monaten erreicht. Im Vorjahr lag der Wert noch bei € 112,2 Mio. und wurde somit weit mehr als verdoppelt. Nach der Prognoseanhebung erwartet Patrizia bis zum Jahresende nun €265 Mio.

Auch der Gewinn kann sich mehr als sehen lassen, wurde allerdings durch einen Sondereffekt günstig beeinflusst. Denn man hat den so "Harald"-Wohnungsbestand an die Deutsche Wohnen verkauft, der allein mehr als €200 Mio. einbracht und sehr lukrativ war. Doch auch ohne diesen Effekt hätte sich der operative Gewinn in den ersten 9 Monaten von €24,1 auf €43,9 Mio. fast verdoppelt.

Elektrisierend ist auch der Ausblick aufs nächste Jahr, wo Patrizia von von einem Nettowachstum der Assets under Management (AuM) von €2 Mrd. aus bei einem Gesamttransaktionsvolumen von etwa €4 Mrd. Auf dieser Basis erwartet das Management ein laufendes operatives Ergebnis von mindestens €55 Mio., das aber durchaus auch höher ausfallen könnte, wenn ein höheres Transaktionsvolumen, eine höheren leistungsabhängige Vergütung und/oder die Investition der liquiden Mittel von über €300 Mio. gelingen würde.

Kommentare:

  1. Bestand ist Value würde Buffet sagen....
    Asset Management ist Zocker.....siehe Asset Management der Deutschen Bank etc.

    Bleibt bei Deutscher Wohnen (trotz miserablen Ruf im Umgang mit Mietern)
    und Vonovia ( Umgang mit Mieter auch nicht besser)
    der Markt gibt es her...egal was für Ekel führen.

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    1. Asset Management ist Bestandhalten, nur eben nicht für sich selbst, sondern für Dritte. Das hat nichts mit Zocken im Stil der Deutschen Bank oder anderer Investmentbanken zu tun, das sollte doch jedem klar sein. Nur weil hier die Deutsche Bank ihrem bisweilen windig anmutenden Gebaren ein solides Etikett anhängt, sind ja nicht alle, die dieses Geschäft seriös betreiben gleich ebensolche Hasardeure.

      Und pauschal Menschen als Ekel zu bezeichnen, wirft auch nicht gerade ein positives Licht auf den eigenen Charakter; das möchte ich hier im Blog nicht sehen. Lasst uns doch sachlich diskutieren und über Fakten und Meinungen streiten. Daraus lernen wir alle etwas. Danke.

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  2. Hallo Herr Kissing,

    Patrizia Immobilien habe ich schon etwas länger in meinem Depot. Zu den gennanten Gründen sprechen auch die Kennzahlen für Patrizia Immobilien. Ich denke darüber nach die kleine Kurzschwäche zum nachkaufen zu nutzen.

    Gruß Klaus-Dieter

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    1. Moin Klaus-Dieter,
      die heute vorgelegten Zahlen sind hervorragend und der Ausblick auf 2017 ebenso. Habe beides in Kurzform am Ende des Artikels ergänzt. Ich hoffe, Du hast vor dem heutigen Kurssprung noch günstig zugreifen können?

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    2. Jetzt ist das Zugreifen noch günstiger, die Aktie fällt unter 17€, schon verrückt manchmal der Markt.

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  3. Hallo in die Runde, aber ist Patrizia Immobilien dann nicht eher etwas überbewertet, wenn aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 55 Millionen Gewinn gemacht wird bei einer Marktkapitalisierung von aktuell 1,3 Milliarden? Oder habe ich etwas falsch verstanden? BG, Tom

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