Dienstag, 12. September 2017

Kann Musterschüler Corestate Capital weiter punkten?

Der Immobilien-Asset Manager Corestate Capital Holding SA ist eine wahre Erfolgsgeschichte, seitdem man holprig an die Börse stolperte. Inzwischen hat man zwei große Übernahmen gestemmt und durch den Erwerb der Hannover Leasing und der Helvetic Financial Services die Assets under Management (AuM) per Ende Juli auf rund 20 Mrd. Euro vervielfacht und die jüngst vorgelegten Halbjahreszahlen lassen erahnen, wohin die Reise geht. Die Gesamtleistung betrug 48,6 Mio. Euro und lag damit um 116% über dem Vergleichswert aus dem ersten Halbjahr 2016. Der um Einmaleffekte im Zusammenhang mit Kapitalmaßnahmen und M&A-Transaktionen bereinigte Konzernjahresüberschuss vervierfachte sich auf 22,8 Mio. Euro (H1 2016: 5,1 Mio. Euro). Dabei bilden diese Zahlen nur das organische Wachstum der Corestate ab, da die Effekte aus den zu Anfang Juli vollzogenen Akquisitionen der HL und der HFS noch nicht in den Halbjahreszahlen berücksichtigt sind.


Angesichts der positiven Entwicklung in den ersten sechs Monaten und der guten Perspektiven bekräftigte das Unternehmen die zuletzt im Juli 2017 angehobene Prognose für das laufende Geschäftsjahr und strebt eine Gesamtleistung zwischen 170 und 180 Mio. Euro an, sowie einen Konzernjahresüberschuss vor Sondereffekten zwischen 85 und 90 Mio. Euro, was einem EBITDA vor Sondereffekten von 115 bis 120 Mio. Euro entspricht.

Doch was bedeuten die "guten Perspektiven" eigentlich konkret? Zunächst hat Corsestate einen offenen Spezial AIF Wohnimmobilienfonds mit mindestens 300 Mio. Euro Eigenkapital aufgelegt. Dem Fonds CORESTATE Residential Germany Fund II stehen bereits 70 Mio. Euro Eigenkapital für das Seed-Portfolio zur Verfügung; erster Investor ist eine deutsche Pensionskasse. Im Fokus des Fonds stehen Neubau-Wohnimmobilien in Metropolregionen und prosperierenden Städten in ganz Deutschland und es wird eine laufende Ausschüttung von mindestens 4% p.A. angestrebt. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die CC-Tochter Hannover Leasing Investment GmbH.

Des Weiteren legt Corestate einen Serviced-Apartments-Fonds mit einem Zielvolumen von mindestens 200 Mio. Euro auf, der für ein großes deutsches Versicherungsunternehmen konzipiert wurde und sich fokussiert vorrangig auf Apartmenthäuser mit voll ausgestatteten und möblierten Ein- bis Zwei-Zimmerwohnungen in zentraler Lage in deutschen und europäischen Metropolen fokussiert. Als erstes Objekt für den Individualfonds investiert Corestate in einen von drei Wohnhaustürmen des Neubauprojektes "TRIIIPLE" in Wien, wo bis 2020 670 Serviced-Apartments für Young Professionals und Pendler sowie Büro- und Gewerbeflächen entstehen. Corestate ist neben dem Investment- und Asset-Management über ihr Tochterunternehmen "UPartment Real Estate GmbH" auch mit dem Property-Management der Objekte betraut.

 Corestate Capital (Quelle: wallstreet-online.de
Darüber hinaus übernimmt Corestate das Property und Facility Management für ein Einzelhandelsportfolio eines Universal-Investment-Fonds der Bayerischen Versorgungskammer. Das Einzelhandelsportfolio im Wert von rund 700 Mio. Euro umfasst mehr als 90 Objekte in Top-Einkaufslagen in Fußgängerzonen deutscher Mittelstädte und soll um weitere Einzelhandelsimmobilien ergänzt werden; hierdurch wird es sukzessive um einen mittleren dreistelligen Millionen Euro Betrag wachsen. Corestate war bereits für die Anlageberatung sowie das Asset Management mandatiert und nun übernehmen CC-Tochtergesellschaften zusätzlich auch das Property- und Facility Management.

Und gerade heute vermeldet Corestate den Erwerb von 24 separaten Einzelhandelsobjekten in Top-Einkaufslagen in Fußgängerzonen deutscher Mittelstädte, wie Dresden, Essen, Heilbronn und Kaiserslautern. Die Immobilien wurden in individuellen Transaktion für rund 210 Mio. Euro erworben und zu einem neuen Portfolio zusammengestellt. Die Immobilien umfassen eine Gesamtfläche von knapp 90.000 Quadratmetern und zeichnen sich durch eine hohe Diversifizierung in Bezug auf Standorte, Objektarten und Mieter aus. Ankermieter sind unter anderem H&M, Müller, REWE oder Snipes.

Prognose
Corestate kommt mit der Integration der kürzlich erworbenen Helvetic Financial Services AG und Hannover Leasing Gruppe erfolgreich voran und gab eine erste Prognose für 2018 heraus. Die Gesellschaft erwartet Gesamterlöse in Höhe von mindestens 230 Mio. Euro, ein bereinigtes EBITDA in Höhe von mindestens 145 Mio. Euro und ein bereinigtes Konzernergebnis in Höhe von mindestens 110 Mio. Euro. Dabei geht Corestate davon aus, dass etwa 85% bis 90% der erwarteten Gesamterlöse für das Geschäftsjahr 2018 aus wiederkehrenden Umsätzen stammen werden.

Personalie
Da Corestate auch künftig weiter kräftig wachsen will, verstärkt man sich auch personell. Soe wird zur Verstärkung auf der Akquisitionsseite und dem Ausbau der Investorenkontakte ab dem 1. November Philip La Pierre zum Co-Chief Investment Officer berufen. Der Anwalt war zuvor Head of Investment Management Europe bei Union Investment Real Estate und vorher bis 2009 Leiter Transaktionen Deutschland für ING Real Estate. sowie mehrere Jahre Investment Manager bei der Credit Suisse.

Prime Standard
Ebenso erfreulich ist, dass Corestate beabsichtigt, im vierten Quartal 2017 den Antrag auf Einbeziehung zum Handel im regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse zu stellen. Von der Notierung im Prime Standard erwartet die Gesellschaft eine Erhöhung der Visibilität und Vermarktbarkeit ihrer Aktien, die durch diese Notierung in ausgewählte Indizes aufgenommen werden können.

Meine Einschätzung
Ich hatte Corestate Capital erst Ende März bei Kursen um 27 Euro auf meine Empfehlungsliste genommen und das mit der Erwartung schnell steigender AuM und Gewinne. Wie von mir erwartet, hat Corestate die eigenen Prognosen deutlich angehoben und erwartet nun ein mehr als doppelt so hohes Konzernergebnis für 2017 (vor Sondereffekten). Die bisherigen Prognosen erscheinen eher konservativ, denn alle neuen Aktivitäten zeigen, das Corestate an mehreren Punkten an der Wertschöpfungskette ansetzt und auch die Erwartung des Unternehmens, das bis zu 90% der Gesamtleistung aus wiederkehrenden Erlösen stammen werden, zeigt die Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells. Hier wird Corestate nach den beiden großen Übernahmen der HL und der HFS auch an der Effizienz arbeiten und die kosten deutlich reduzieren können, was in den nächsten Jahren deutliche positive Effekte haben wird.

Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase bieten sich Corestate weiter exzellente Chancen für organisches und zusätzliches Wachstum über Zukäufe. Corestate legt ein schier unglaubliches Tempo bei der Marktkonsolidierung vor und hat nun seine Strukturen auf das weitere Wachstum ausgerichtet und sich auch entsprechend personell weiter verstärkt. Die bisherigen Prognosen basieren ausschließlich auf organischen Erfolgen und es sind keine potenziellen Übernahmen berücksichtigt. Dabei hat Corestate diverse Targets im Blick und schaut man auf das bisherigen Expansionstempo, dürfte der nächste Vollzug wohl nicht lange auf sich warten lassen. Und auch die Pipleine für Immobiliendeals ist prall gefüllt, was Corestate als "hervorragende gesicherte Pipeline-Assets im Wert von mehreren Milliarden Euro" umschreibt.

Der Aktienkurs hat sich - inkl. Dividendenausschüttung - seit meiner Empfehlung Ende März verdoppelt und konsolidierte in den letzten Wochen. Der Anlagenotstand institutioneller Investoren und vermögender Privatleute trifft hier auf ein erfahrenes und geschäftstüchtiges Management, die die Wertentwicklung des Unternehmens im Blick haben und auf allen Ebenen der Wertschöpfungskette ansetzen. Insbesondere der Wechsel in den Prime Standard dürfte der Aktie erhöhte Aufmerksamkeit von institutionellen Investoren bringen und schafft eine wesentliche Voraussetzung für auf die Aufnahme in einen Börsenindex.

Die Chancen stehen also gut, dass Anleger mittel- und langfristig weiterhin überdurchschnittliche Renditen einfahren können mit einem Investment in Corestate-Aktien. Auch und trotz eines schon vor allem in Deutschland gut gelaufenen Immobilienmarkts. Corestate Capital befindet sich auf meiner Empfehlungsliste und als eine der größten Positionen in meinem Depot.

Kommentare:

  1. Es wird mindestens ein Gewinn von 110 Mio € erwartet, Sie stapeln ganz schön tief.
    Spätestens wenn diese einige Zeit in den Prime gewechselt sind, werden wir wieder den ein oder anderen Kursfeuerwerk sehen können.

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  2. Benjamin Radermacher12. September 2017 um 15:10

    Hallo Michael,

    Danke für die Analyse, der ich in allen Punkten zustimmen kann.
    Ich würde von Dir noch gern die Meinung hören zu zwei Punkten, die in der Analyse noch unberücksichtigt worden sind:
    1) Für mich ist noch nicht ganz klar, wie sich die Prognose für 2018 aus den verschiedenen Unternehmensteilen zusammensetzt. Einerseits wächst die "alte" Corestate organisch sehr schnell, andererseits sind aber auch zwei gewaltige Übernahmen gestemmt worden, die auch einen Ergebnisbeitrag liefern. Leider konnte ich keine brauchbaren Zahlen zur HL und insbes. zur Helvetic finden um daraus abzuleiten, welchen Ergebnisbeitrag diese beiden Einheiten in der Zukunft beisteuern. Die wäre hilfreich um herauszufinden, wie gut die Konsolidierung innerhalb der Gruppe vorangeht und bei welchen Geschäftseinheiten evtl. Probleme auftreten. Auch liefert es einen Anhaltspunkt, ob Corestate bewusst tief gestapelt hat in der Prognose, denn...
    2) Der Wechsel in den Prime Standard ist ebenfalls angestrebt um damit zusätzliche Institutionelle Investoren zu gewinnen, die bislang aufgrund ihrer eigenen Regeln nicht in Corestate investieren dürfen. Erst wenn die höheren Prime Standards gelten, ist der Weg frei, was zusätzlich den Kurs treiben sollte. Ich vermute daher, dass Corestate erstmal tief stapelt um nach der Aufnahme in den Prime Standard die 18er-Prognose anzuheben.

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    1. Ups, das mit dem Prime Standard war mir durchgerutscht, da ich etwas in Zeitstress war. Habe es noch ergänzt, denn das ist wirklich eine wichtige und positive Entscheidung.

      Zahlen zu HL und HFS gibt es noch nicht. Wie Corstate angekündigt hat, wird es zum Antrag des Wechsels in den Prime Standard einen WP-Prospekt geben, in dem dann auch detailliert auf die beiden Töchter eingegangen werden wird.

      Was die Prognose angeht denke ich, dass man die sichere Variante gewählt hat; also eine, die man auf jeden Fall erfüllen kann und wird. Und die ggf. noch Luft nach oben lässt und evtl. sogar für eine weitere Anhebung im Jahresverlauf.

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