Freitag, 17. März 2017

Publity: Aktienkurs tut sich schwer. Aber warum eigentlich?

Publity ist ein Investor in und Asset-Manager von deutschen Büroimmobilien und kann eine langjährige Erfahrung im Bereich der Immobilienfinanzierung in Sondersituationen vorweisen. Man lebt vom Ankauf, der Entwicklung und dem anschließenden Verkauf von Gewerbeimmobilien und das im Auftrag von Finanzinvestoren und für die von Publity selbst aufgelegten Publikumsfonds.

Als zweites Standbein hat Publity vor einiger Zeit begonnen, sog. Non-performing Loans (NPLs) im Kundenauftrag zu verwerten, also nicht bedienter Kredite. Insbesondere im letzten Jahr konnte man mehrere Servicing-Verträge an Land ziehen und das NPL-Portfolio auf inzwischen €3,2 Mrd. ausbauen. Üblicherweise erhält Publity bei derartigen Aufträgen eine Servicing-Fee und ist so mit 22% am Verwertungserlös beteiligt. Es winken also erkleckliche erfolgsabhängige Provisionseinnahmen.

Die Geschäfte laufen hervorragend und Publity ist aufgrund seines Geschäftsmodells weit weniger vom boomenden Immobilienmarkt in Deutschland abhängig als andere Immobilienunternehmen. Im letzten Jahr konnte das Unternehmen den Gewinn nahezu verdoppeln und wird als Dividenden €2,80 je Aktie auskehren. Was auf dem aktuellen Kursniveau von €34,50 einer rekordverdächtigen Dividendenrendite von fast 8% entspricht.

 Publity (Quelle: finanzen.net
Was erlauben Kurs?
Und da sind wir schon beim Dilemma. Denn im letzten Jahr war unmittelbar nach der Hauptversammlung, an deren Folgetag überraschend eine große Kapitalerhöhung verkündet wurde und das direkt nach Ausschüttung einer Dividenden von €2, der Kurs bis in Regionen von Mitte 20 abgetaucht, bevor er sich zuletzt auf knapp €40 wieder erholen konnte. Gestern rauschte er dann abermals in den Keller, nachrichtenlos.

Doch, hier sind sie, die News!
Doch seit heute gibt es sie wirklich, die News. Sie kommen in Form eines Hintergrundgesprächs daher, das mainvestor mit Publity-CEO und Großaktionär Thomas Olek führte. In diesem "Company-Talk" bestätigte Olek die bisherigen Prognosen für 2016, so dass Anleger von einer nahezu verdoppelten Jahresumsatz von €44 Mio. und einem ebenfalls annähernd verdoppelten Jahresüberschuss von €24 Mio. fest ausgehen können.

Dividende soll weiter steigen
Auch bestätigte er die Dividende von €2,80 je Aktie, führte aber aus, dass er schon sehr enttäuscht wäre, würde Publity diese Höhe nicht in den nächsten Jahren deutlich übertreffen. Schließlich wolle man bei den Assets under Management (AuM) und beim Gewinn weiter wachsen und daran sollen auch die Aktionäre per Ausschüttung beteiligt werden.

Wirken sich steigende Zinssätze aus?
Thomas Olek ist nicht sicher, dass es in absehbarer Zeit in der Eurozone zu steigenden Zinssätzen kommen wird. Sollten sie aber dennoch eintreten, sieht er Publity gut gewappnet. Einerseits aufgrund der hervorragend aufgestellten mannschaft under exzellenten Kontakte in die Banken hinein, wo man auch bei steigenden Zinsen weiter attraktive Investments finden werde, und andererseits würden steigende Zinsen das zweites Standbein, das NPL-Geschäft eher noch befeuern. Und dieses wolle Publity weiter ausbauen.

AuM könnten noch schneller steigen als geplant
Auch bzgl. der Ausweitung der AuM zeigt sich Olek optimistisch. Für 2017 ist geplant die AuM von aktuell €3 Mrd. auf €5 Mrd. auszubauen und hier stünde man in aussichtsreichen Verhandlungen mit institutionellen Investoren "über kurzfristig weitere sehr signifikante Mittelzusagen". Gut möglich also, dass die geplante AuM-Höhe schon deutlich schneller erreicht werde, als bisher angenommen.

Bleibt die Frage, ob Publity diese Mittel überhaupt noch attraktiv investieren könne. Hier antwortet Olek, das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien in Deutschland habe im vergangenen Jahr laut Statistik bei über €52 Mrd. gelegen, was rund fünf Mal so viel sei wie 2009 und noch doppelt so viel wie 2012. Darüber hinaus könnte Publity auch das Spektrum bei der Immobiliengröße, die für Kunden gekauft und verwaltet würden, in den kommenden Wochen weiter ergänzen. "Wenn wir dort bestehende Lücken schließen, funktioniert unsere Ankaufmaschinerie noch besser", schätzt Olek.

Meine Einschätzung
Der gestrige starke Kurseinbruch lässt viele Anleger mit Fragezeichen in den Augen zurück. Und einem mulmigen Gefühl. Alle Welt stellt sich die Frage, ob es Negatives zu berichten gäbe, ob der/die Verkäufer mehr wisse und deshalb verkaufe. Vermutlich ist es aber ganz einfach: irgendjemand hat eine größere Anzahl von Aktien unlimitiert auf den Markt geschmissen, warum auch immer. Und in der Folge wurden dann weitere Stopps von anderen Anlegern gerissen. Nun liegt Verunsicherung in der Aktie, weil die Leute denken, irgendjemand muss doch mehr wissen als sie selbst. Nicht die Fakten machen den Kurs, sondern der Kurs suggeriert eine Faktenlage. Erst kürzlich habe ich hier im Blog einen passenden Artikel eingestellt: "Kaufe das Unternehmen, nicht die Aktie". Und vermutlich waren es gestern wieder einmal gute Kaufkurse bei einer Dividendenrendite von knapp 8% - und zwar ein durch Gewinne im letzten Jahr mehr als verdienter Ausschüttungsbetrag von €2,80 je Aktie.

Die Geschäfte scheinen reibungslos zu laufen, Publity vermeldet Ankaufs- und Vermietungserfolge in Serie und man steht in aussichtsreichen Verhandlungen über weitere Mittel von Finanzinvestoren, so dass das AuM-Ziel von zusätzlichen €2 Mrd. in diesem Jahr gut erreichbar scheint.

Publity bleibt ein Investment für Anleger mit robustem Magen, die auch stärkere Kursschwankungen aushalten, ohne gleich nervös zu werden. Der Wert befindet sich auf meiner Empfehlungsliste und in meinem Depot. Bei unter €34 habe ich gestern meine Position aufgestockt.

Kommentare:

  1. Moin.

    Deiner Einschätzung kann ich nur voll und ganz zustimmen.

    Schön das wir es änlich sehen.

    Krankus1989

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  2. Habe meine Position neulich bei über 38 (von 30) abgestockt ... Publity verdient sicher aktuell gutes Geld, aber eben nur solange die talentierte Halbtagskraft nicht auf die Idee kommt, ihre guten Beziehungen wo anders spielen zu lassen. Die 30- (oder nur 1-?) Mann-Klitsche kann man nur auf Sicht fahren, mit dem Finger am Abzug, KgV 5 oder 6, mehr nicht, weshalb irgendjemand dafür 250 Mio bezahlen sollte, ist offenbar nicht nur mir schleierhaft. Gibt ja auch keine Guidance für den Verein, wird erst wieder zum Halbjahr verkündet, wenn man nahezu alles im Sack hat. Nene, ohne Publity schläft man einfach besser ...

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    1. Was ich belustigend finde, ist die Kritik an der Öffentlichkeitsarbeit von Publity. Einerseits sind halbjährliche Berichte nicht genug, und auf der anderen Seite wird kritisiert, dass Publity zu oft über Ankäufe und Vermietungen berichtet.

      Für Dich ist der Verkauf die einzig richtige Entscheidung. Ich kann gar nicht nachvollziehen, dass Du überhaupt Publity-Aktien gekauft hattest. Aussagen, wie "talentierte Halbtagskraft", "30- (oder nur 1-?) Mann-Klitsche", "kann man nur auf Sicht fahren, mit dem Finger am Abzug" - das sind alles Einschätzungen, die einem Investment widersprechen.

      Meine Einschätzung zu Publity ist eine andere, deshalb bin ich bei niedrigen Kursen auf der Käuferseite.

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  3. Die Berichte über Ankäufe und Vermietungen sind ja völlig wertlos, lassen in keiner Weise auf das Ergebnis schließen. Nein, es fehlt ein Fahrplan, es hängt halt alles daran, was der Chef gerade erreicht hat oder auch nicht.

    Und ja, ich habe das Investment schnell bereut, es dann aber eben noch eine Weile "auf Sicht" gefahren, weil ich es für extrem unwahrscheinlich hielt, dass Olek das so klar und präzise kommunizierte Ergebnis nicht erreichen würde. War offenbar alles schon im Sack, nur um ein paar Tage hat er den letzten Verkauf verfehlt ...

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    1. Ich halte die Meldungen für sehr aufschlussreich. Denn zu Publitys Geschäftsmodell gehört es, günstig angekaufte Immobilien im Wert zu steigern. Wenn man nur Wochen nach dem Ankauf Mietverträge prolongieren oder gar freie Flächen vermieten kann, steigert das den Wert der Immobilie. Anhand dieser Meldungen kann ich also durchaus abschätzen, ob das Business funktioniert. Das ist teil des operativen Geschäfts und diese Meldungen stellen daher einen Info-Mehrwert dar. Den müsste Publity nicht liefern und viele Firmen tun das auch nicht. Dass Publity nicht jede Meldung mit einer aktualisierten Info zum (vermutlichen) Verkehrswert der betreffenden Immobilie untermauert, ist doch wohl selbstverständlich. Alleine die Kosten wären astronomisch und der Mehrwert an Information eher vernachlässigenswert. Denn egal wie der der Wert der Immobilie steigt, entscheidend ist letztlich was am Ende als Verkaufserlös und damit als Gewinn übrig bleibt.

      Und völlig verfehlt finde ich die Einschätzung, Publity hätte die klar kommunizierten Ergebnisse verfehlt. Ein entscheidender Immobilienverkauf wurde erst am 3. Januar 2017 durchgeführt, nicht mehr am 31.12.2016. Daher sind dessen Umsatz- und Ergebnisbeitrag nicht mehr in 2016 zu verbuchen, sondern in 2017. Wenn man nun darauf rumreitet, letztlich also auf ein paar Stunden, zeigt mir, dass nicht dem Verständnis eines Unternehmers bewertet wird, sondern alleine mit dem eines Spekulanten. Kann man machen, halte ich für wenig zweckdienlich. Und ist auch nicht Basis meiner Investmententscheidungen. Ist für mich aber erneut Bestätigung, weshalb ich Quartalsberichte für nicht uneingeschränkt positiv halte. Denn ob stichtagsbezogen nun alle drei Monate irgendwelche Prognosen eingehalten wurden, ist für die Unternehmensentwicklung völlig Banane. Und für mein Investmentcase auch. Entscheidend ist, dass das Unternehmen intern (!) seinen Businessplan controllt und bei Abweichungen ggf. Gegenmaßnahmen einleitet. Das ist deren Job, nicht meiner als Investor. Ich bin ja seit mehr als 10 Jahren auch in Aufsichtsräten tätig und da habe ich schon mehrere Abweichungen von den Planungen miterlebt. Teilweise auch existenzbedrohende. Und daher weiß ich durchaus, wie sich das anfühlt, welchem Druck man da ausgesetzt ist und wie Vorstände/Geschäftsführer darauf reagieren sollten und auch de facto reagieren. Und wie es aussieht, wenn die getroffenen Maßnahmen nicht einschlagen und das Problem beheben.

      Ich denke, wir beide unterscheiden uns wohl grundsätzlich von der Einstellung zu unseren Investments und bei unserer Investmentphilosophie. Womit ich nicht sagen will, dass Du mit Deinem Ansatz nicht erfolgreich sein kannst/bisst. Kann ich gar nicht beurteilen.

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  4. Eins ist klar: jeder, der nur etwas Ahnung davon hat, wie Immobiliengeschäfte laufen, weiß auch, dass sich solche Geschäfte nicht punktgenau timen lassen. Kredite werden nachverhandelt, Detailfragen müssen geklärt werden...
    Ich habe ja im letzten Jahr die Nachrichten zu Publity verfolgt und mir schien, dass mit diesem Papier häufig spekuliert wurde, auch von Day-Tradern. Viele haben sich einen schnellen Gewinn versprochen und der ist nicht eingetreten, auch weil die überraschende Kapitalerhöhung im Frühjahr so viele Anleger verschreckt hat - und da müssen, aufgrund der vorangehenden dynamischen Kursentwicklung, auch ziemlich viele mit einem kurzzeitigen Investment-Horizont dabei gewesen sein. Der anschließende Kursverfall - das Papier scheint mir immer noch zu niedrig bewertet - hat wohl bis heute, so scheint mir, das Mißtrauen gegenüber dem Papier erhöht, viele fassen es wohl mit spitzen Fingern an, setzen vielleicht enge Stop-Losses - auch ich habe mich ja gleich gefragt, als der Kurs jüngst 'runterging, was denn da wieder los sei. Aber ich komme zu dem Schluss, dass es Blödsinn wäre, die Position zu verkaufen, im Gegenteil: Oleg hat ja vor einiger Zeit gesagt, dass er aus den Folgen der Kapitalerhöhung gelernt hat. Die Fundamentaldaten sehen mir gut aus, da muss man einfach Zeit geben...
    Ähnliches gilt übrigens wohl auch für die DRAG, deren Kurs gerade so um die 21,5€ 'rumdödelt: das scheint mir auch viel zu niedrig, aber nach der Gewinnwarnung/-Verschiebung wird man wohl etwas Geduld brauchen.

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    1. Wer Lesen kann ist klar im Vorteil. Der Punkt ist doch gerade im Gegenteil der, DASS Olek es so punktgenau getimt hat, DASS es ihm fast bis aufs i-Tüpfelchen exakt gelungen ist. Das heißt aber, dass seine Prognose zum Halbjahr sich nur auf das gerade halt eben Erreichte (aber nocht nicht im Detail Ausgearbeitete) bezogen hat, dass es aber keine längerfristige Wachstumsprognose geben kann, Markt, Umsatz, Marge, EPS etc., wie man es sonst so kennt, sondern nur eben Oleks ganz persönlichen, gar nicht zu leugnenden Maklererfolg hier und jetzt. Mit dessen Unberechenbarkeit ist aber die Aktie zum aktellen Kurs durchaus fair bewertet, wenn nicht schon darüber, je nachdem halt, wie Oleks Geschäfte eben laufen, wenn er sie nicht gerade anderswo macht.

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    2. Wie kommst Du denn zu dieser Ansicht? Die Website von Publity ist echt informativ und enthält enorm viele Angaben zum Geschäftsmodell, den Akteuren etc. Von "Oleks persönlichen Maklerqualitäten" zu sprechen, ist bar jeder Realität. Publity hat einen stark standardisiertes Bewertungs- und Ankaufssystem entwickelt und das operative Geschäft wird inzwischen von anderen Leuten wahrgenommen, die auf ihre Bereiche spezialisiert sind. Dazu hat Publity in den vergangenen 18 Monaten massiv kompetentes Personal aufgestockt. Kann man mit ein bisschen Recherche und/oder Lesen der Geschäftsberichte durchaus herausfinden. Oder auch hier im Blog, ich habe ja häufige(er) über Publity berichtet, auch mit Verlinkungen zu weiterführenden Informationen/Texten.

      Publity gibt eine Prognose ab und Olek hat diese eingehalten. Das ist nichts anderes als es auch andere Unternehmen machen. Dass sich seine Prognosen als realistisch erweisen, machst Du ihm nun zu Vorwurf? Dass er unterjährig eine Prognose abgibt, die nicht auf hätte/könnte/sollte basiert, sondern auf realistischen Einschätzungen, empfindest Du als negativ? Kannst Du ja gerne, ich empfinde so etwas als seriös. Und die Gewinne zu verdoppeln ist schon eine enorme Leistung. Da brauche ich niemanden, der mir vollmundig noch mehr verspricht. Dieses Ziel einzulösen, war schon ein großer Erfolg. Und bestätigt mich in meiner Einschätzung, dass Olek dies auch für das Jahr 2017 gelingen wird. Zumal er jetzt bereits verlautbaren ließ, dass die Ziele bei den AuM evtl. früher als erwartet erreicht werden könnten (also vor Jahresende). Auch dies lässt dann Spielraum für ein Übertreffen der Ziele, ohne dass es heute, im März, so dargestellt wird.

      Ich werde dies als Aktionär begleiten, Du nicht. Mal sehen, wer sich am Ende (mehr) ärgert...

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  5. Natürlich gibt es die stablilierenden Momente, die AuM, Gebühren, etc.; trotzdem ist die ganze Firma viel stärker als andere von der Person des Chefs, seinen Beziehungen, seiner Umtriebigkeit, seinem Verkaufstalent abhängig.

    Und ja, Prognosen, die nur das noch nicht ganz Vollzogene BERICHTEN, finde ich negativ, weil sie nur zeigen, dass das Ganze ziemlich unprogniszierbar ist.

    Musst es doch nur mal mit Deiner Patrizia vergleichen: Kein Olek, keine NPL-Extraprofite, an die offenbar nicht jeder drankommt, konservative Prognose am Jahresanfang, langweilig bis zur Berechenbarkeit, - dafür bezahlt man dann gerne KGV 22, weil die Zukunft einigermaßen absehbar ist.

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    1. Also wenn man sich in den Foren so umhört, dann scheint Olek für viele der Grund zu sein, warum sie Publity nicht über den Weg trauen. Aber ob man ihn jetzt sympathisch findet oder nicht: Seine Prognosen wurden bisher immer eingehalten. Deswegen und weil ich davon ausgehe, dass die institutionellen Investoren Publity sorgfältig unter die Lupe genommen haben, bevor sie dort Milliarden investiert haben, habe ich meine Anfangsbestand (EK 29 €) beim Kurs von ca. 32 € auch nochmal verdreifacht.

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    2. @Neuaktionär
      Ein sehr guter Gedanke! Auch ich denke nicht, dass institutionelle Investoren, einem Sandkastenspieler ASSETS von mehreren Milliarden anvertrauen würden. Ein guter Manager muss kein Sympathieträger sein und ist nicht da um sich Freunde zu machen.

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    3. Ja, gute Idee, verlassen wir uns auf die Insits und geben unseren eigenen Verstand an der Gardarobe ab. 1000 Fliegen können schließlich nicht irren!

      Aber ganz abgesehen davon: Für die Instis ist Olek nur der Immobilienverwalter bzw. -makler, die Immob. selbst geben sie dabei nicht aus der Hand bzw. die Kredite sind hypothekenbesichert. Das ist kein großes Risiko. Das Ertragsrisiko der Publity ist etwas ganz anderes, und ich wäre sehr erstaunt, wenn Instis, Fonds etc. da groß investiert wären ...

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    4. Anderen vorzuwerfen, sie würden ihren Verstand nicht einsetzen, und dann selbst damit zu geizen...

      Offensichtlich hast Du keine Ahnung oder nicht verstanden, wie das Geschäftsmodell von Publity funktioniert. Publity bekommt von institutionellen Investoren Geld (!) anvertraut, mit dem Publity dann Immobilien erwirbt für diese Investoren. Diese Immobilien stammen zumeist aus Kreditbeständen der Banken, wo sie als Sicherheiten dien(t)en, und deren zugrundeliegende Kredite notleidend wurden. Oder sie übernehmen die Immobilien direkt von den Banken, die dann die Kaufsumme zur Tilgung der Kredite verwenden und den Rest abschreiben.

      Daneben betrauen Investoren Publity damit, ihre im Bestand befindlichen notleidenden und immobilienbesicherten Kredite (NPLs) zu verwerten.

      Deine Aussage, die Institutionellen Investoren würden "die Immobilien nicht aus der Hand geben", passt also gar nicht zum Geschäft von Publity.

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    5. Es ist nichts weiter als das Risiko eines Immobilienfonds, dass eben der Manager schlecht verwaltet, die falschen Objekte aussucht etc., das Geld ist aber immer durch die Immobilien gedeckt. Und was der Manager macht, hat man aber immer im Blick, und sollte der Manager nicht performen oder nicht mehr wollen, dann sucht man sich eben bedauernd einen anderen, relativ kurzfristig und mit relativ geringem Schaden. So wie man es mit seinem Hausverwalter eben auch macht, oder mit dem Makler, der eine Immoblilie verwerten, also schlicht: verkaufen soll.

      Wenn Olek aber bei Publity nicht mehr will oder seine famosen NPL-Beziehungen nicht mehr funktionieren, dann kann man sich aber nicht einfach einen anderen suchen, - dann ist die Kacke am Dampfen, und zwar langfristig. Und genau dieses Risiko preist der Kurs ein.

      Im übrigen habe ich niemandem vorgeworfen, seinen Verstand nicht zu gebrauchen, sondern der Kollege oben hat es höchstselbst für eine gute Idee erklärt, den eigenen Verstandesgebrauch zugunsten der höheren Einsicht der Instis zu dispensieren; was der hochgelahrte Herr Aufsichtsrat, der immer so schön den alten Kant rezitiert, doch sicher nicht wird gutheißen wollen ...

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    6. Wenn man so argumentiert wie Sie, dann kann man wohl jede Aktie in Grund und Boden reden. Was wäre wenn.....

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  6. Nö. In dem Artikel oben fällt der Name des CEO 6 mal, in dem über Patrizia gerade einmal. Den Aktionären gehört das Unternehmen, aber nicht der CEO mit seinen Beziehungen. Bei einer Patrizia ist der Abschlag belanglos, der CEO ersetzbar, bei Publity nicht. Das führt der CEO ja auch zu allem Überfluss jedem mit seiner zweiten AG deutlich vor Augen: Seht her, ich bin so frei, ich kann auch anders ...

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    1. Gerade mit dem Vergleich zu Patrizia führst Du Deine eigene Argumentation ins Absurde. Publity und Patrizia haben einen Großaktionär mit einem Aktienpaket über von knapp unter 50%. Bei Publity ist dieser auch noch CEO, bei Patrizia nicht mehr. Dort hat jemand anderes den Posten übernommen und der Laden läuft trotzdem weiter. Weil eben auch andere Leute den Job können, weil die Kontakte und Erfahrungen nicht einfach verschwinden, wenn jemand aus der CEO-Position in den AR wechselt. Bei WCM bestehen die Kontakte des Karl Ehlerding doch weiter, auch wenn er dort nicht im Vorstand tätig ist. Und auch Ehlerding hat noch andere Aktivitäten neben der WCM am laufen, ist das zwangsläufig schädlich für WCM? Olek startet eine weitere Immobiliengesellschaft, die die Objekte übernehmen soll, die Publity zwar prüft für einen Ankauf (weil z.B. in einem Paket enthalten), die aber zu klein sind. Daher wird die neue Olek-Firma auch auf die Expertise und das Team von Publity zurückgreifen - und dafür bezahlen. Du bewertest das als Abkehr von Publity, ich sehe darin einen eher cleveren Schachzug, der die Effizienz steigert und auch für Publity weitere Chancen bietet bzgl. schneller Exits. Für mich ist das Glas halbvoll, für Dich halb leer. Sei's drum...

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  7. Unabhängig ob das Glas gerade halbvoll oder halbleer ist und wer am Ende mit dem Invest oder Nicht-Invest recht behalten wird, hat man als neutraler Leser schon den Eindruck, dass es sich hierbei um eine Privatfehde zwischen Anonym und Kissig handelt.

    Posting vom 19.03.2017 / Letzter Abschnitt ist wirklich pseudo-intellektuelles Geschreibsel in Vollendung, grenzt an Verhöhnung und ist einer sachlichen Diskussion nicht dienlich.

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    1. Anonym 19. März 2017 um 19:21 / Letzter Abschnitt

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