Freitag, 2. August 2019

DIC Asset muss die Prognosen anpassen. War ja klar...

Der Super-Juli brachte nicht nur Hitzerekorde, sondern auch bei DIC Asset, dem Spezialisten für Gewerbeimmobilien, laufen die Geschäfte auf vollen Touren.

Anfang Juli konnte man den Vollzug der Übernahme der GEG German Estate Group verkünden, die nun vollständig zu Umsatz, Gewinn und FFO des DIC-Konzern beitragen wird. Dabei wurde am Rande auch mitgeteilt, dass die GEG zwei weitere lukrative Objekte an Land gezogen hat: das Palazzo Fiorentino in Frankfurt-Sachsenhausen und die Fashion Mall Munich in der Parkstadt Schwabing in München.

Die GEG-Übernahme wirkt sich sehr deutlich und positiv auf die Bilanz der DIC Asset AG aus und folgerichtig musste das Unternehmen nun seine bisherigen Jahresprognosen überarbeiten. Eigentlich keine große Überraschung...


Eigene Erfolge abseits der GEG hatte die DIC auch noch vorzuweisen. Zum einen wurde der Ankauf des Duisburger Objekts "Stadtfenster" im Volumen von 58 Mio. Euro für den Eigenbestand (also das "Commercial Portfolio") abgeschlossen und zum anderen konnte man erstmals ein Schuldscheindarlehen platzieren. Die 150 Mio. Euro erzeugen durchschnittliche Zinskosten von 1,58% und haben eine durchschnittliche Laufzeit von 5,4 Jahren. Damit sinkt der Gesamtzinssatz, während sich die durchschnittliche Restlaufzeit der Kreditverpflichtungen verlängert.


Halbjahreszahlen

Im ersten Halbjahr 2019 konnte DIC Asset seine Funds from Operations (FFO) um 34% auf 43 Mio. Euro steigern und die  Assets under Management (AuM) um 27% auf 7,1 Mrd. Euro (31.12.2018: 5,6 Mrd. Euro). Diese Steigerungsrate bei den AuM ist natürlich auch auf den GEG-Erwerb mit zurückzuführen, denn die Transaktion wurde planmäßig Ende Juni abgeschlossen. Die FFO und der Gewinnzuwachs resultieren ausschließlich aus der eigenen operativen Stärke der DIC Asset.

Die FFO stiegen um 34% auf 43,0 Mio. Euro an (H1 2018: 32,0 Mio. Euro), was maßgeblich waren die signifikant gestiegenen Erträge aus dem Immobilienmanagement sowie das starke Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ohne Projektentwicklungen und Verkäufe zurückzuführen ist; die operativen Aufwendungen stiegen hingegen, vor allem durch die GEG-Transaktion. Im Immobilienmanagement stieg die Vermietungsleistung über 81.300 qm.

Aufgrund der sehr positiven Entwicklung des FFO stieg trotz eines geringeren Ergebnisses aus Verkäufen der Konzernüberschuss im ersten Halbjahr 2019 um 8% auf 25,9 Mio. Euro (H1 2018: 23,9 Mio. Euro). Das Ergebnis je Aktie erhöhte sich um 6% auf 0,37 Euro (H1 2018: 0,35 Euro). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Zahl der Aktien angestiegen ist, weil viele Aktionäre im März die Option für eine Aktiendividende der üblichen Bardividende vorgezogen haben.


Die neue Finanzstruktur

Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value / LtV) ist mit 50,4% gegenüber dem Jahresende 2018 insbesondere aufgrund des Erlöses aus der Veräußerung der TLG-Anteile und dem hiermit verbundenen Zufluss von liquiden Mittel um 270 Basispunkte gesunken.

DIC Asset (Quelle: wallstreet-online.de)
Die Eigenkapitalquote wuchs gegenüber dem 31. Dezember 2018 leicht auf 36,1% (31.12.2018: 36,0%), während das Finanzergebnis gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 2,3 Mio. Euro bzw. 12% auf -16,9 Mio. Euro verbessert werden konnte (H1 2018: -19,2 Mio. Euro).

Nach dem Bilanzstichtag konnte die DIC Asset mit der erfolgreichen und erstmaligen Platzierung eines unbesicherten Schuldscheindarlehens über ein Gesamtvolumen von 150 Mio. Euro, bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 1,58% und einer durchschnittlichen Laufzeit von 5,4 Jahren, einen weiteren Erfolg bei der Diversifizierung und Stärkung ihrer Finanzstruktur erreichen. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten über alle Finanzverbindlichkeiten von 2,5% zum 30.06.2019 sinken durch die Platzierung des Schuldscheindarlehens und der geplanten Rückzahlung der Unternehmensanleihe 14/19 Anfang September 2019 pro forma auf durchschnittlich 2,1%. Die durchschnittliche Laufzeit der Finanzschulden steigt um 0,6 Jahre, pro forma von 3,9 Jahre zum 30.06.2019 auf 4,5 Jahre.


Prognoseanhebung

Die vielen positiven Erfolge bleiben natürlich nicht ohne Auswirkung und so "muss" DIC Asset seine Prognosen für 2019 anheben: Die Spanne für die FFo wir um 18 Mio. Euro auf 88 bis 90 Mio erhöht (zuvor 70 bis 72 Mio. Euro), während die Bruttomieteinnahmen unverändert bei 98 bis 100 Mio. Euro erwartet werden.

Auch das erwartete Ankaufvolumen für 2019 wird erhöht - nachdem es im Zuge des GEG-Erwerbs bereits Anfang Juni nach oben angepasst worden war. Nach der damaligen Verdopplungdes Ankaufziels auf 1 Mrd. Euro geht der DIC-Vorstand nun sogar von 1,3 mrd. Euro aus. Das Segment übergreifende Verkaufsvolumen wird weiterhin zwischen 200 und 230 Mio. Euro erwartet.


Meine Einschätzung

Durch die Akquisition der GEG hat die DIC ihre Marktposition als Spezialist im Bereich Gewerbeimmobilien mit Fokus auf Büroobjekten gestärkt und ihre Assets under Management (AuM) signifikant erhöht. Für einen Großteil der GEG Objekte führt die DIC bereits heute das Property Management durch. Damit steigen die stetigen Provisionseinnahmen deutlich.

Mit der Übernahme erweiterte die DIC zudem ihre institutionelle Investorenbasis um Kapitalgeber, die aktuell schon in rund 20 Objekten in Fonds, Club Deals und Individualmandaten investiert sind und sie stärkt ihre Kapazität im Entwicklungsgeschäft signifikant.

Neben dem Commercial Portfolio (Bestandsportfolio) ist der ehemalige Bereich Funds als Institutional Business nur die zweite starke Ertragssäule im DIC-Konzern. Er wurde durch den GEG-Kauf deutlich ausgebaut und soll mit nun mehr als 5 Mrd. Euro Assets under Management zukünftig einen ähnlich hohen Profitabilitätsbeitrag leisten wie das Commercial Portfolio. Beide Segmente werden von der bestehenden Property Management Plattform sowie dem deutlich ausgebauten Property Development profitieren.

Die Aussichten sind also positiv und die Geschäfte laufen hervorragend. Das schlägt sich natürlich in einer üppigen Bewertung nieder. Oh, Moment... der NAV wird von den Analysten aktuell auf 15,42 Euro eintaxiert, während der Aktienkurs bei gerade mal 10,50 Euro notiert. Wollte er nur den Abschlag zum NAV aufholen, böte dies alleine bereits knapp 50% Kurspotenzial. Unfassbar.

Allerdings auch schon länger so. Doch die frühere weit überdurchschnittliche Verschuldung ist längst Geschichte. Und die latente leichte Ertragsschwäche ebenfalls. Hinzu gesellen sich nun die starken Zuwächse bei AuM, Umsatz, Gewinn und FFO und dank der in der Eurozone weiter sinkenden Zinsen herrschen geradezu paradiesische Zustände in der Branche: Geld sucht Rendite, daher vertrauen immer mehr Anleger auf Immobilien und/oder Asset Manager, die höhere Renditen versprechen, während deren eigene Refinanzierungskosten für Kredite weiter sinken. Und die sich eintrübende Konjunktur in Deutschland trifft weniger die Ballungszentren mit den Landmark-Immobilien von DIC Asset, so dass hier auch keine größere Skepsis gerechtfertigt scheint.

Für mich bleibt DIC Asset erste Wahl im Gewerbeimmobilienbereich unter den deutschen Nebenwerten.

Disclaimer
DIC Asset befindet sich auf meiner Beobachtungsliste und in meinem Depot.

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