Samstag, 11. Februar 2017

Weshalb Anleger lieber nicht auf offene Immobilienfonds setzen sollten

Offene Immobilienfonds schließen - eine Nachricht, die vor einigen Jahren Empörung, Wut und Insolvenzen bei Privatanlegern in Deutschland ausgelöst hat. Und heute machen wieder offene Immobilienfonds ihre Schotten dicht. Allerdings nicht aufgrund zu hoher Mittelabflüsse, sondern weil Anleger sie mit frischen Geldern geradezu überschütten. "Stupid Money", dummes Geld, muss man leider sagen...

Nun ist das Konstrukt eines offenen Immobilienfonds theoretisch ein ganz tolles. Anstatt zur Kapitalanlage Einzelimmobilien mit ihren wenigen Vor- aber vielen Nachteilen zu kaufen, gibt man das Geld lieber einem Investmentfonds, der diese Gelder sammelt und in größere Projekte investiert. Man profitiert so von der Expertise der Fondsmanager und das eigene Geld steckt nicht in einem Einzelinvestment, sondern gestückelt in einer Vielzahl von Liegenschaften. Das streut das Risiko. Und im Gegensatz zu geschlossenen Fonds, bei denen man während der Laufzeit nicht an sein Geld kommt, kann man bei offenen Immobilienfonds jederzeit seine Anteile bei der Fondsgesellschaft gegen Geld eintauschen und bei börsennotierten Fondsanteilen sogar tagesaktuell über die Börse verkaufen. Verlockende Aussichten, um am Immobilienboom teilhaben zu können.

Jedenfalls solange alles reibungslos läuft. Vor acht Jahren war das nicht (mehr) so. Es gab die Immobilienkrise in den USA, an die sich die Banken und Staatsschuldenkrisen anschlossen. Die größte globale Finanzkrise seit der großen Weltwirtschaftskrise von 1929. Anleger zogen reihenweise ihre Gelder aus den Immobilienfonds ab und hier zeigte sich den Konstruktionsfehler, das falsche Versprechen. Denn die Fonds konnten bereits seit kurzer Zeit keine Gelder mehr auszahlen, die Fonds wurden einfach zwangsweise geschlossen. Anleger saßen somit auf Anteilsscheinen, die stündlich an Wert verloren, da immer mehr Immobilien in die Zwangsversteigerung liefen. Die offenen Immobilienfonds wurden geschlossen, ihr Versprechen wandelte sich eine Lüge.

Und das war absehbar! Jeder Banklehrling und jeder BWL-Student im ersten Semester kennt bereits das Thema Fristenkongruenz. Und jeder Anleger an der Börse sollte es kennen, es ist ein Kernelement der Risikoanalyse bei Unternehmensbewertungen. Langfristige Investitionen sollten (müssen!) langfristig finanziert sein! Immobilien sind langfristige Investitionen, die 40, 50 oder mehr Jahre bestehen. Wer sie auf unter Aufnahme von Krediten, also fremdfinanziert, kauft, sollte im Idealfall die Zinsen des Kredits für die Zeit festschreiben, bis der Kredit vollständig abgelöst ist. Die meisten Menschen machen das nicht, weil man für lange Zinsbindungen höhere Zinssätze berappen muss, als für kürzer Laufzeiten. Für viele ist es also eine Frage der Wirtschaftlichkeit und der Erwartung hinsichtlich der Zinsänderungen. Dabei dürfte diese Überlegung gar nicht stattfinden, denn sie fußt auf einem fatalen Irrtum: dem Irrglauben, man würde auf jeden Fall eine Anschlussfinanzierung erhalten. Wer seinen Immobilienkredit nur für 5 oder 10 Jahre abschließt, hat im Anschluss noch eine hohe Restschuld. Die muss er dann neu finanzieren! Die Bank ist nicht verpflichtet, den Kredit zu verlängern (zu dann gültigen Konditionen). Daher darf man auch nicht davon ausgehen, dass man immer eine neue Finanzierung erhält.

Was das mit offenen Immobilienfonds zu tun hat? Tja, die Gelder der Fondsanleger sind Fremdmittel für den Fonds. Und sie sind ja täglich rückzahlbar, während mit ihnen langfristige Investitionen bezahlt werden: Immobilien. Klingelt's?

Genau, solange nur wenige Anleger gleichzeitig ihr Geld zurück wollen, reichen die liquiden Reserven der Fonds hierfür aus. Zumeist gibt es ja auch andere Anleger, die Fondsanteile erwerben. Zum Problem wird es dann, wenn viele Anleger gleichzeitig an ihr Geld wollen. Weil der Fonds das dann nicht leisten kann. Die Gelder stecken in Immobilien und um Anlegern ihr Geld zurückzahlen zu können, müsste er erst diese Immobilien verkaufen. In einem gut funktionierenden Markt kann das evtl. innerhalb weniger Wochen und Monate geschehen, aber wenn der Markt schwächelt oder gar wieder abstürzt, dann werden Immobilien zu unverkäuflichen Ladenhütern. Und Anleger bekommen ihr Geld nicht mehr zurück, während "ihre" Immobilien immer mehr an Wert verlieren. Daher sind offene Immobilienfonds nur so lange offen, wie es keine Krise gibt. Das hohle Versprechen bleibt hohl. Die vermeintliche Sicherheit, jederzeit an sein Geld zu kommen, existiert in der Praxis nicht.

»In der Theorie sind Theorie und Praxis gleich. In der Praxis sind sie es nicht.«
(Yogi Barra)

Geldanlagen in sog. offenen Immobilienfonds widersprechen als der goldenen Investmentregel Benjamin Grahams, zuerst an die Risiken zu denken und erst im Anschluss daran auf die mögliche Rendite. Die Risiken sind latent und sie sind systemimmanent!

Nun ist es nachvollziehbar, dass Anleger in Zeiten von Negativzinsen und boomenden Immobilienmärkten hier ihr Geld anlegen wollen. Aber doch bitte mit Verstand und dem Blick auf die Risiken! Man muss doch aus den Fehlern der Vergangenheit etwas lernen, zumal diese Vergangenheit noch keine 10 Jahre her ist. Die logische Konsequenz ist, in wirklich liquide Immobilienalgen zu investieren. Oder in völlig illiquide. Der Zwitter offener Immobilienfonds ist ein Lügenkonstrukt! Entweder man wählt einen geschlossenen Immobilienfonds, bei dem man während der Laufzeit nicht an sein Geld kommt, oder man kauft Aktien von Immobilienunternehmen. Deren Aktien kann man jederzeit handeln, auch in Krisenzeiten, denn der Verkauf der Aktien an der Börse hat keine Auswirkung auf das in der Gesellschaft vorhandene Geld! Das Unternehmen gerät durch den Verkauf seiner Aktien also nicht in Bedrängnis, muss nicht Immobilien verkaufen. Und auch wenn in einer Krise ein gesunkener Aktienkurs ggf. schmerzt beim Verkauf und man damit Verluste einfahren mag, ist es allemal besser diese Verkaufsoption überhaupt zu haben, als in einem vermeintlich veräußerbaren Investment festgezurrt zu sein - und seinem weiteren Wertverlust zusehen zu müssen. Zumal die meisten Immobilienaktien relativ hohe Dividenden ausschütten.

Daher bleibt mein Rat der selbe, wie bereits Vor vier Jahren, als (leider) die offenen Immobilienfonds wieder zugelassen wurden: Finger weg von offenen Immobilienfonds!

Kommentare:

  1. Um die geschilderte Problematik abzumildern, sind seit 2013 Anteilrückgaben bei Immobilien-Sondervermögen erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich. Zudem sind Anteilrückgaben nur unter Einhaltung einer Rückgabefrist von zwölf Monaten durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft zu erklären.

    Schade, dass auf diese bedeutenden Änderungen im Artikel nicht eingegangen wurde.

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    1. Die genannten Änderungen wurden eingeführt - um die Immobilienfonds zu schützen. Aus Sicht des Anlegers haben sie die Situation aber nicht verbessert. "Offen" sind die Fonds nämlich weiterhin nicht wirklich, nicht so wie es eigentlich angedacht ist/war. Der Anleger kann nämlich nicht jederzeit über sein Geld verfügen, er ist eingeschränkt. Und die von Dir angesprochenen Neuregelungen wirken ja auch nicht, wenn es zu einer Krise kommt, wie sie 2088/2099 vorlag. Die Grundproblematik bleibt nämlich; wenn zu viele Anleger zu viel Geld gleichzeitig zurückhaben wollen, dann kann der Fonds dieses nicht leisten. Eben weil das Geld in Immobilien steckt. Und die Fristenkongruenz ist eben auch nicht gewahrt, wenn man Immobilien mit Anlagehorizont 20 Jahr und länger mit einer einjährigen Rückzahlungssperre belegt. Das ist nur Augenwischerei, das Vorgaukeln einer nicht real existierenden Sicherheit. Man hat einen Fahrsicherheitsassistenten installiert mit dem Fahrverhalten eines Rallyefahrers. Daher sollten Anleger clever sein und lieber Aktien von börsennotierten Immobilienunternehmen kaufen. Oder gleich in geschlossene Immobilienfonds investieren. Da sind die Vor- und Nachteile bekannt, man kauft kein vorgegaukeltes Sicherheitsnetz.

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  2. Ergänzend dazu halten die OIF - offenen Immobilienfonds - leider in der Niedrigzinsphase teilweise 1/3 des Fondsvermögens in Liquidität.
    Wirklich problematisch waren die OIF, die über kein großes Vertriebsnetz verfügten.
    Von daher trennt sich auch hier wieder die Spreu vom Weizen.
    Es ist leider nicht immer nur Schwarz oder Weiß.

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  3. Stupid German Money kann ich nur dazu sagen...

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  4. Du schreibst: "Daher sollten Anleger clever sein und lieber Aktien von börsennotierten Immobilienunternehmen kaufen."

    Michael, wie verhält es sich den mit Immobilienunternehmen im Krisenfall ... wenn massiv Aktien verkauft werden? Das Geld des Unternehmens ist doch ebenso in wie das der OIFs in Immobilien investiert.

    Kommt es da nicht zu ähnlichen Problemen. Okay, soweit noch genügend Käufer auf dem Markt sind, kann ich als Anleger verkaufen. Aber das Grundproblem ist doch identisch. Oder hab ich da einen "Knoten" im Kopf?

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    1. Fondsanteile gibt man an die Fondsgesellschaft zurück und erhält von denen Geld. Ein unmittelbarer Geldabfluss aus dem Fonds (wie der Erwerb eines Fondsanteils direkt frisches Geld in den Fonds spült). Bei einer Aktie fließt dem Unternehmen beim Aktienkauf kein frisches Geld zu (außer bei der Emission der Aktien) und beim Verkauf keines ab. Denn der Aktienverkäufer erhält das Geld für seine verkauften Aktien ja nicht von der AG, sondern vom Aktienkäufer. Wenn also viele Leute ihre Aktien verkaufen wollen, fällt ggf. der Kurs. Aber dem Unternehmen wird kein Geld entzogen. Anders als bei dem Fonds, wo das Geld für die zurückgenommenen Anteile aus der Fondsliquidität abfließen.

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