Dienstag, 20. November 2012

Finger weg von offenen Immobilienfonds!

Unter dem Titel "Offene Immobilienfonds wagen Neustart" berichtete Börse Online gestern, dass die Fondsgesellschaft Kanam im nächsten Jahr einen neuen offenen Immobilienfonds an den Markt bringen will. Das ist möglich, weil Finanzminister Schäuble sich mit seinem Vorschlag, diese Anlageklasse abzuschaffen, leider an den Lobbyistenverbänden der Investmentfonds-Industrie gescheitert ist.

Offene Immobilienfonds sind eine Mogelpackung, denn sie halten nicht, was sie vollmundig versprechen: sie suggerieren dem Anleger, dass er jederzeit seine Anteile zu Geld machen kann, aber spätestens die Immobilien- und Finanzkrise hat gezeigt, dass dies nicht der Fall ist. Denn als alle gleichzeitig aus ihren Fonds aussteigen wollten, war deren Liquiditätsreserve für Ankäufe der eigenen Fondsanteile schnell verbraucht und der überwiegende Teil des Geldes steckt natürlich in Immobilienwerten. Und die lassen sich nun mal nicht von heute auf morgen verkaufen. Die Folge war, dass die "offenen" Fonds zwangsgeschlossen wurden und zwar für zwei Jahre. In der Zwischenzeit sollten die alles versilbern, was sie nur irgendwie losschlagen konnten - teilweise mit horrenden Verlusten. Und erst am Ende der zwei Jahre zeigt sich, ob man überhaupt genug Geld zusammenbekommen hat, um die Anleger auszuzahlen. Ansonsten behalten die ihre Anteile an dem Fonds, der nun auf zusätzlichen Verlusten sitzt und entsprechend noch weniger Wert ist.

Geschlossene Immobilienfonds sind die ehrliche Variante
Weitaus ehrlicher sind geschlossene Immobilienfonds. Hier beteiligt man sich fest und für eine bestimmte (Mindest-)Zeit an einer oder mehrerer Immobilien und kann sein Geld nur streng vereinbarten Regeln zurückbekommen. Für beide Seiten ist damit eine hohe Planungssicherheit gegeben, wenn auch für den Anleger wenig(er) Flexibilität. Eine Lösung bietet sich hier, wenn die Fondsanteile an der Börse notiert sind. Denn dann kann man seine Anteile jederzeit zu Geld machen, auch wenn nicht unbedingt zum Pari-Kurs von 100%. Wenn alle gleichzeitig verkaufen wollen, sinkt der Kurs der Anteile - das übliche Zusammenwirken von Angebot und Nachfrage. Für den Fonds bietet sich durch eine Börsennotierung die Möglichkeit, nicht an sein Investmentkapital heranzumüssen, wenn Kunden Gelder abziehen wollen. Denn der Kurs der Anteile hat keinen Einfluss auf die Liquiditätslage des Fonds selbst. Dessen eingezahltes (und investiertes) Kapital bleibt vom Verkauf der Fondsanteile über die Börse unberührt.

Börsennotierte Immobilien-AGs sind die bessere Wahl
Doch an der Börse bieten sich noch andere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Zum einen gibt es die börsennotierten Immobilienunternehmen und zum anderen die REITs, die Real Estate Investment Trusts. Bei beiden kommen die Vorteile der Börsennotierung voll zum Tragen, allerdings unterliegen sie deutlich strikteren Transparenz- und Informationspflichten, als börsennotierte geschlossene Immobilienfonds. Daher sind AGs und REITs aus Anlegersicht eindeutig vorzuziehen, denn die bieten in der Regel hohe Dividendenrenditen und nicht selten bekommt man Immobilienaktien mit einem teilweise erheblichen Abschlag auf den NAV, den Net-Asset-Value (Nettoinventarwert), mit dem das Anlagevermögen bewertet wird.

Es stellt sich die Frage, weshalb es Immobilienfonds überhaupt noch gibt. Und die Antwort ist: die Fondsbranche verdient prächtig an ihnen durch offene und versteckte Provisionen und Gebühren und durch die Management-Vergütungen. Anleger haben bessere Alternativen und sollten daher die Immobilienfonds meiden, denn den mit ihnen verbundenen Nachteilen stehen keine wirklichen Vorteile gegenüber.


Einige börsennotierte Wohn- und Gewerbe-Immobilien-AGs und REITs:
Adler Real Estate, Alstria Office REITColonia Real Estate, Deutsche Euroshop, Deutsche Wohnen, DIC Asset, Fair Value REITGAG Immobilien, Gagfah S.A., GSW Immobilien, Hamborner REITIVG Immobilien, KWG Kommunale Wohnen, Patrizia Immobilien, Prime Office REITTAG Immobilien, VIB Vermögen, YOUNIQ

Egal, ob Fondsanteile oder Aktien: es gilt die alte Kaufmannsweisheit, dass der Gewinn im Einkauf liegt. Also nicht jedem heißen Tipp hinterherhecheln, sondern gerne mal in die Prospekte und Geschäftsberichte schauen und sich im Internet oder der Tagespresse informieren, bevor (!) man sein Geld investiert. Und auf die Bewertungen schauen, auf günstige Werte bzgl. NAV, KGV, FFO oder KBV achten.

Kommentare:

  1. Hallo Michael,

    ein sehr guter Artikel zum Thema Immobilien-Fonds. Ich frage mich schon lange, warum überhaupt noch jemand in die offenen Fonds investiert. Aber viele werden leider nie schlau und trauen immer noch ihrem Bank-Berater.
    Da bleibe ich lieber bei meinen Optionen. Das ist zwar auch ein Haifischbecken, aber die Chancen sind gleichmäßiger verteilt und die Gebührenstruktur ist transparenter.

    LG,

    Gert

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Moin Gert,

      die "offenen" Immobilienfonds sind eine Mogelpackung, die gar nicht halten kann, was sie verspricht. Daher bin ich für ein Verbot/Ende dieser Anlageform. Wer sich dauerhaft binden will, kann dies über geschlossene Fonds tun, wer felxibel sein möchte, erreicht dies über Aktien von Immobilien AGs und/oder REITs.

      Löschen