Freitag, 31. März 2017

Zinsen, Inflation: Die weiteren Aussichten für Asset-Manager wie Corestate Capital, Deutsche Beteiligungs AG, DIC Asset, Ernst Russ, Lloyd Fonds, MPC Capital, Patrizia, Publity

Asset-Manager legen im Auftrag ihrer Kunden Geld an, überwiegend für institutionelle Investoren wie Family Offices, Versicherungen, Pensionsfonds. Eine Reihe von ihnen bietet seine Dienstleistungen allerdings auch Privatkunden an, gerne über Fonds. Und diese Unternehmen hatten die letzten Jahre regen Zulauf, sie konnten ihre Assets under Management (AuM), also das von ihnen verwaltete Vermögen erheblich ausweiten. Was nicht zuletzt am immer weiter fallenden Zinsniveau in der Eurozone lag, das die Jagd auf Rendite immer mehr verschärfte. Im Zuge der Niedrigzinsphase kamen und kommen auch zunehmend "Bastionen der Sicherheit" in immer ärgere Bedrängnis, wie Versicherungen und Bausparkassen. Von Banken ganz zu schweigen, denen ist das Kerngeschäft komplett weggebrochen da ihre Zinsmarge immer weiter zusammenschrumpft. Ich hatte neulich wieder ein längeres Gespräch mit dem Vorstand unserer örtlichen Sparkasse, bei dem es um das unerfreuliche Thema Filialschließungen ging. Dabei wurden auch erneut Zahlen präsentiert, die ich hier im Blog schon mehrfach angesprochen habe.

Zinsmarge implodiert
In der Vergangenheit konnte bei einem höheren Zinsniveau die Zinsmarge von den Banken relativ konstant bei 2% gehalten werden. Für die Spar- und Termineinlagen der Kunden erhielten diese also im Schnitt etwa 2% weniger an Zinsen gutgeschrieben, als Kunden für Anschaffungs- und Immobilienkredite zahlen mussten. Ich meine damit die durchschnittliche Zinsmarge über alle Fristen hinweg. Für die Banken war das Zinsniveau relativ belanglos, denn ob die ihre 2% Marge zwischen 6 und 8 Prozent oder zwischen 3 und 5 Prozent verdienten, war ihren eigentlich egal. Das Zinsniveau hatte, ebenso wie die allgemeine Konjunkturlage, eher Auswirkungen auf das Volumen der nachgefragten Kredite.


Doch diese "einfache Welt" hat sich verändert und zwar dramatisch. Denn die Banken und Sparkassen müssen nach der Finanzkrise aufgrund der Bestimmungen von Basel II und Basel III inzwischen viel höhere Eigenkapitalanteile nachweisen, das sog. Kernkapital. Des Weiteren verlangt die EZB bei den Einlagen der Banken, die sie dort unterhalten (und einige sind sogar Pflicht, wie die Mindestreserve) sogar Negativzinsen. Die Banken müssen also für das Geld, das die der EZB zur Verfügung stellen, sogar noch Zinsen oben drauf legen. In der Folge bekommen Sparer bei den Banken kaum noch Zinsen und kürzlich hat auch schon die zweitgrößte Sparkasse Deutschlands Negativzinsen für Privatkunden eingeführt. Auch diese zahlen nun für die "Geldverwahrung" und weitere Institute werden folgen. In Summe ergeben sich für die Banken hieraus erhebliche negative Effekte, denn sie erzielen mit dem Ausleihen von Geld nur noch magere 0,6%, während sie bei Kunden in etwa Null Zinsen zahlen. Die Zinsmarge ist also auf 0,6% zusammengeschrumpft. Die Banken verdienen also immer weniger Geld, während ihre Kosten für Personal und Aufsicht (Controlling) enorm zulegen. Sie greifen also zu Filialschließungen, Personalabbau, Technisierung von Abläufen. Und sie verlangen von Kunden Strafzinsen. Von Firmen und Geschäftskunden mit höheren Anlagebeträgen sogar schon länger.

Das führt uns zurück zu Versicherungen, Bausparkassen, Family Offices, Pensionsfonds und vermögenden Privatanlegern die alle vor dem gleichen Dilemma stehen: ihr Geld bringt keine Rendite mehr, sondern es wird neben der Inflation nun auch noch durch Negativzinsen aufgefressen. Daher übergaben sie es willig an Asset Manager in der Hoffnung, dass diese ihnen nicht nur die Strafzinsen ersparen, sondern auch noch attraktive Renditen erwirtschaften. Natürlich floss auch direkt eine Menge an Geld in Immobilien, die boomenden Preise liegen ja an der gesteigerten Nachfrage.

Zinswende: das Ende der paradiesischen Zeiten für Asset Manager?
Für Asset Manager waren das also paradiesische Zeiten, sie bekamen immer mehr Geld von immer mehr Kunden. Auf der anderen Seite wurde es auch für sie immer schwieriger, rentierliche Anlagemöglichkeiten zu finden, da die Preise in die Höhe schnellten. Für Immobilien, Unternehmen, Aktien.

Wenn nun aber die Zinsniveaus wieder steigen, dann bieten sich Anlegern wieder mehr Möglichkeiten, ihr Geld anzulegen. Auch jenseits von Aktienmarkt, Immobilien und Asset Managern. Anleihen mit attraktiven Zinssätzen könnten wieder zu einer Alternative werden, oder auch einfach verzinste Termineinlagen bei den Banken. Und so schaut die Welt auf die Notenbanken, die letztlich das Zinsniveau in ihren Händen halten. Und die US-Notenbank FED hat ja bereits mit zwei Zinsschritten das Ende der Niedrigzinsphase eingeläutet. Robuste US-Konjunkturdaten und eine anspringende Inflation befeuern diesen neuen Trend. Ganz anders sieht die Lage in der Eurozone aus, dort darbt die Wirtschaft, die Staaten stöhnen unter der Zinslast und die EZB fährt noch immer ein unterstützendes Ankaufprogramm für Anleihen. Das Zinsniveau zwischen den USA und der Eurozone vergrößert sich, was zwangsläufig zu Währungswanderung führen wird, hinaus aus dem Euro und hinein in den Dollar. Da dies zu volkswirtschaftlichen Verwerfungen führen kann, sind viele der Meinung, dass die EZB ihren Kurs nicht mehr lange wird beibehalten können und auch an der Zinsschraube drehen muss. Insbesondere die steigende Inflationsrate in der Eurozone wird hier als Argument ins Feld geführt. Doch...

Die Daten sprechen eine andere Sprache. Der Ölpreis hat sich im letzten Jahr signifikant von seinem massiven Einbruch erholt und damit die Energiepreise deutlich verteuert. Das spiegelt sich auch in der Inflationsrate wieder. Lässt man die Energiepreissteigerungen außen vor und betrachtet nur die sog. Kerninflationsrate in der Eurozone, liegt diese deutlich unter 1%. Also bei weniger als der Hälfte der von der EZB als wünschenswert ausgegebenen Teuerungsrate.

Nun macht es natürlich keinen Sinn, sich die Daten so zurechtzubasteln, wie man sie gerne hätte. In diesem Fall sollte man jedoch schon genauer hinsehen. Denn der Ölpreisanstieg ist längst zum Stoppen gekommen. Und da die Inflationsrate ja immer im Vergleich zum Wert im Vorjahresmonat berechnet wird, wird die Inflationsrate tendenziell wieder sinken. Weil die Ölpreise sich im  letzten Jahr insbesondere in den ersten Jahresmonaten verteuert hatten, um danach viele Monate lang stabil zu bleiben, bevor sie gegen Ende des Jahres noch einmal anzogen. Folglich wird die Inflationsrate in diesem Jahr um Einiges unter 2% landen und sollte der Ölpreis weiterhin bei einem Niveau von rund 50$ verharren, wird sich hieraus für das nächste Jahr überhaupt keine Teuerung mehr ergeben. Damit würde die Inflationsrate also insgesamt wieder auf etwa 1% zusammensinken.

Kaum vorstellbar, dass die EZB wegen der Inflation an der Zinsschraube dreht. Und solange die Konjunktur nicht anzieht in der Eurozone und die Staaten weiterhin nach billigem Geld schreien, wird Draghi nichts unternehmen. Die Zinsen bleiben wohl noch auf längere Sicht niedrig. Auch weil sich das "Konjunkturwunder Trump" in den USA bisher eher auf Ankündigungen und Hoffnungen stützt und weniger auf eine wirkliche fundamentale Verbesserung. Auch hier sind die beiden weiteren Zinsschritte der FED für dieses Jahr noch nicht in Stein gemeißelt.

Konsequenzen
Wenn also die Rahmenbedingungen sich nicht wirklich ändern, stehen alle vor den gleichen Problemen wie zuvor. Und diejenigen, die von diesen Widrigkeiten profitieren, werden das auch in Zukunft tun. Also die Asset Manager. Das Paradies hält seine Pforten weiterhin weit geöffnet. Und daher dürften diese Unternehmen auch in den nächsten Monaten und Jahren gute Geschäfte machen und eher noch mehr Geld von Anlegern und Investoren aufgedrängt bekommen, als bisher schon. Und jeder neue Euro an AuM bringt den Asset Managern zusätzliche Provisionen und Gebühreneinnahmen. Mehr AuM, mehr Umsatz, mehr Gewinn. Wobei das Geschäftsmodell bis zu einem gewissen Grad skalierbar ist, die Kosten für Personal also unterdurchschnittlich steigt im Verhältnis zum Umsatz. Was sich zusätzlich positiv auf den Gewinn auswirkt.

Meine Einschätzung
Anleger dürften also weiter profitieren mit Aktienanlagen in Asset Manager. Dabei kann man hier sein Geld streuen und auf die unterschiedlichen Geschäftsmodelle und Investitionsschwerpunkte setzen. Während die Deutsche Beteiligungs AG deutsche Mittelstandsunternehmen kauft, setzt Ernst Russ auf die Bereiche Schifffahrt und Immobilien. Ebenso wie Lloyd Fonds, die ihren Schwerpunkt künftig auch im Sozialen Wohnungsbaus sehen und MPC Capital, die auf Mikroappartments für Studenten setzen. Publity ist ein Spezialist für notleidende Kredite und die Verwertung der für sie hinterlegten Büro- und Gewerbeimmobilien, während Patrizia für institutionelle Investoren europaweit in Immobilienprojekte investiert. DIC Asset ist hier ein Nachzügler, weil man noch über einen großen Eigenbestand an Immobilien verfügt, den man aber sukzessive abbaut. Zugunsten von Fondsinvestments wie bei Patrizia, nur dass DIC Asset ausschließlich auf Deutschland setzt und rein auf Gewerbeimmobilien. Hier kommt noch hinzu, dass man inzwischen mehr als 25% am Konkurrenten WCM hält und sich hier eine sehr interessante Konstellation ergeben könnte.

▸ Neues Rennpferd: Corestate Capital Holdings SA
Daneben macht jüngst ein neues Unternehmen auf dem deutschen Kurszettel auf sich aufmerksam, die in Luxemburg beheimatete Corestate Capital Holding SA. Das Unternehmen ist ein Immobilienberatungsunternehmen, das seine Kunden europaweit während allen Lebenszyklen einer Immobilie begleitet, von der Akquisition über das aktive Asset Management über Projektentwicklung bis hin zum Verkauf von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Dabei ist Corestate Dienstleister und nicht Bestandshalter der Immobilien. Also ein klassischer Asset Manager.

Corestate war erst im Oktober an die Börse gegangen, das gelang allerdings nur holprig und im zweiten Anlauf. Anstelle eines IPO gab es nur ein Börsenlisting, wobei man die für die Expansionspläne nötigen zusätzlichen frischen Mittel in Höhe von 43 Mio. Euro zuvor bei institutionellen Investoren eingesammelt hatte. Von der Erstnotiz bei 17 Euro hat sich Corestate mit aktuellen 27 Euro inzwischen deutlich entfernt. Und das dürfte vor allem an dem Tempo liegen, mit das Unternehmen seine Geschäft ausweitet. So werden fast im Wochentakt neue Immobilienakquisitionen in ganz Europa vermeldet und im Februar wurde bereits eine weitere 10-prozentige Kapitalerhöhung erfolgreich durchgezogen, um die Expansionspläne zu unterfüttern. Ende Dezember musste Corestate denn auch bereits seine eigene Jahresprognose nach oben korrigieren, weil man erfolgreicher war als gedacht.

 Corestate Capital (Quelle: finanzen.net
Die aktuelle Marktkapitalisierung liegt bei 375 Mio. Euro und die AuM lagen knapp über 2,5 Mrd. Euro. Lagen. Denn mit einem Schlag ist alles anders.

Corestate ist ein echter Mega-Deal gelungen, in dem man der Hessischen Landesbank (Helaba) ihr Geschäft mit geschlossenen Immobilienfonds abkaufte und sich damit in eine ganz neue Liga katapultiert. Besagte Hannover Leasing war einmal einer der größten Anbieter geschlossener Immobilienfonds für Privatanleger in Deutschland, inzwischen legt man allerdings fast ausschließlich Fonds für institutionelle Kunden auf. Und genau darauf zielt Corestate, die nach der Übernahme, die noch von den BaFin genehmigt werden muss, die AuM fast verachtfachen auf dann über 16 Mrd. Euro. Zum Kaufpreis wurden keine Angaben gemacht, die Wirtschaftswoche spekulierte aber über einen zweistelligen Millionenbetrag. Erfolgt die Genehmigung der Übernahme durch die BaFin, gehören Corestate dann 94,9% an der HL - die restlichen 5,1% verbleiben bei der Helaba, um keine Grunderwerbsteuerfplicht auszulösen.

Mit der Übernahme will Corestate seinen Zugang zu neuen institutionellen Kapitalquellen verbessern, insbesondere erhält Corestate nicht nur besseren Zugang zum Markt für geschlossene Fonds für Groß- und Kleinanleger, sondern auch die Möglichkeit, offene Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht aufzulegen (sog. offene Spezial-AIF). Corestate will dem entsprechend auch das Publikumsfondsgeschäft fortführen, denn die HL hat noch immer fast 70.000 Privatanleger als Kunden. Damit nähert sich Corestate auf einen Schlag der Patrizia Immobilien an, nicht nur was die Geschäftsausrichtung angeht, sondern auch bei der Größe der AuM. Corestate und seine Aktionäre profitieren dabei von den Verwaltungsgebühren, die aus dem Fondsgeschäft stammen und das künftig in ganz neuen Größenordnungen. Und es bieten sich erhebliche Synergien zwischen Corestate und Hannover Leasing. Zumal die HL zuletzt eher lethargisch vor sich hinschlummerte, während Corestate äußerst agil am Markt unterwegs ist und neue Geschäfte anbahnt. Sollte es Corestate gelingen, den schlafenden Riesen HL wachzuküssen, dürften hier enorme Schätze gehoben werden können.

Corestate will sich aber nicht nur als Wachstumsunternehmen positionieren, sondern auch als verlässlicher Dividendenzahler. So sollen von bereinigten Ergebnis künftig rund 70 Prozent als Dividende ausgeschüttet werden, was momentan auf rund 1 Euro je Aktie hinausliefe und dem entsprechend eine Dividendenrendite von rund 3,7%.

In der Zwischenzeit hat Corestate seine 2017er Prognosen abgegeben und strebt eine Gesamtleistung zwischen 75 und 80 Mio. Euro an, sowie einen entsprechenden Jahresüberschuss zwischen 30 und 32 Mio. Euro. Diese Prognose berücksichtigt noch nicht die Geschäftsergebnisse der Hannover Leasing Gruppe, die erst ab Vollzug der Transaktion, die man noch im ersten Halbjahr 2017 erwartet, vollständig in der Corestate-Bilanz konsolidiert wird. Für 2017 sollte man allerdings noch nicht zu viel Positives aus der HL-Übernahme erwarten, der Deal wird erst ab 2018 zunehmend lukrativ und die GuV von Corestate unter Strom setzen.

Die HL-Übernahme greift natürlich die Kapitalbasis von Corestate an und so wird das weitere Wachstum auch mit zusätzlichen Kapitalmaßnahmen begleitet werden. Dabei ist zu vermuten, dass es nicht bei homöopatisch dosierten 10%-Kapitalerhöhungen bleiben wird, sondern dass Corestate auch eine große Kapitalerhöhung ins Auge fassen dürfte. Großaktionär und Mitgründer Ralph Winter dürfte sich hierbei teilweise verwässern lassen, zumal er er erst im letzten Jahr das 28-Prozent-Paket an Corestate von Intershop zurückgekauft hatte. Der dann höhere Streubesitz brächte allerdings den Vorteil mit sich, dass die im Börsensegment Scale gelistete Corestate damit sogar indexfähig werden und Kurs auf den SDAX nehmen könnte.

Meine Einschätzung
Corestates Wachstumstempo ist beeindruckend und die Potenziale bei der Hannover Leasing sind enorm. Eine Kapitalerhöhung, die frisches Geld ins Unternehmen bringt, das umgehend in rentierliche neue Geschäfte investiert wird, sollte Anleger nicht schrecken. Im Gegenteil. Aktuell konsolidiert der Aktienkurs um die 27 Euro, aber spätestens wenn die Übernahme der HL genehmigt ist und in das Corestate-Zahlenwerk einfließt, dürften die Anleger realisieren, was sich hier für eine Perle entwickelt. In der Zwischenzeit dürften die gerade im Februar eingeworbenen Gelder in weitere Deals fließen und es ist daher ein weiterhin hoher Newsflow zu erwarten. Ich sehe hier gute Chancen, dass Anleger mittel- und langfristig gute Renditen einfahren können mit einem Investment in Corestate-Aktien. Auch angesichts eines schon vor allem in Deutschland gut gelaufenen Immobilienmarkts.

Deutsche Beteiligung, DIC Asset, Ernst Russ, Lloyd Fonds, MPC Capital, Patrizia, Publity und WCM befinden sich auf meiner Empfehlungsliste. Und ab heute auch Corestate Capital Holding.


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ERGÄNZUNG VOM 02.04.2017, 11:21

▸ Corestate erhält Investment- und Asset-Management-Mandat im Wert von 687 Mio. Euro

Corestate hat heute durch von ihr administrierte Gesellschaften Verträge notariell beurkundet, die ein Asset-Management-Mandat und den Verkauf von Einzelhandelsportfolien an Universal-Investment-Fonds der Bayerischen Versorgungskammer regeln.

Corestate wird künftig das Asset Management übernehmen. Das bestehende Portfolio im Wert von 687 Mio. Euro verteilt sich auf insgesamt 90 Objekte in deutschen Städten und besteht aus Teilportfolien, die im Rahmen des Club-Deal-Programms der Corestate erworben wurden.

Meine Einschätzung
Mit diesem neuen Mandat weitete Corestate seine AuM auf über 16,5 Mrd. aus (unter Einbeziehung der HL-Übernahme). Das hohe Wachstumstempo geht weiter, ebenso wachsen die stetigen Gebühren- und Provisionseinnahmen für Corestate weiter deutlich an.

Kommentare:

  1. Danke für diesen Post, gerad auch was Corestate angeht. Ich bin schon länger investiert und deine Ausführungen decken sich mit meinen Einschätzungen.

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  2. Beteiligungsgesellschaften laufen momentan weltweit richtig gut, einfach aus dem Grund, dass Geld angelegt werden muss.

    Ich habe Anteile an vielen Gesellschaften, darunter Deutsche Beteiligung und MBB. Im Immobilienbereich bin ich kurz- und mittelfristig skeptisch weshalb ich nur Lloyd Fonds und Dic Asset im Portfolio habe.

    Mein wichtigste Beteiligung ist allerdings die Deutsche Rohstoff AG. Bin mir sicher, dass wir bei einem WTI-Preis von ca. 55-60 US Dollar einen Börsenwert von ca. 400 Millionen Euro ausweisen können, einfach aus dem Grund, weil die ganzen "Öl-Anlagen" soviel Wert sind. Kaufe immer wieder nach und kriege nicht genug ! Vielleicht werden die liquiden Mittel die dann frei werden in Gold angelegt - wenn das dann auch noch steigt, dann baut sich hier still und leise ein Gigant auf...

    Wünsche allen viel Erfolg, und Aurelius-Aktionäre: durchhalten !

    Aus Bayern

    DD

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    1. Deine Skepsis zu Immobilienwerten in Deutschland teile ich, zumindest was Bestandshalter von Wohnimmobilien angeht. Hier würde ich auch nicht (mehr) investieren wollen, da sehe ich steigende Risiken bei verhaltenen weiteren Chancen. Und bei Gewerbeimmobilien würde ich nicht auf Einkaufszentren und Einzelhandelsimmobilien setzen. Daher beschäftige ich mich nicht mit einer Deutschen Euroshop und auch die zunehmende Ausbreitung von WCM in diesen Sektor sehe ich kritisch. Daher ist WCM für mich momentan auch nur eine Halteposition.

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    2. WCM hält keine Shopping-Malls, Textil u.ä., sondern Supermärkte und kleine Fachmarktzentren mit Mietern wie Edeka oder dm. Diese werden NICHT durch Online Versandhandel verdrängt.

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    3. Richtig, WCM hält kleine Fachmarktzentren und Supermärkte. Und diese werden ganz massiv durch Online-Handel bedroht, namentlich durch Amazon und sein Angebot Amazon Fresh (und Amazon Dash). Ich hatte das schon mal beschrieben in meinem Artikel "Enttäuschung? Nein! Bei Amazon kauft jeder ein. Auch ich...". Edeka, Rewe, Lidl & Co. haben nämlich eine entscheidende Schwachstelle: bei ihnen fehlt das Einkaufserlebnis. Niemand geht gerne im Supermarkt einkaufen, das ist eine lästige Pflichtaufgabe. Und diese wird zunehmend von den Einzelhändlern selbst ersetzt (Rewe Lieferservice) und eben auch von Amazon. Bringt uns zurück zu den Immobilien. Denn für die Lieferungen benötigt man keine Supermärkte, man braucht Logistikstandorte, von denen aus die frischen Waren transportiert werden. Rewe dockt sein Lieferprogramm momentan noch bei den lokalen Supermärkten an, aber das ist nur eine Übergangslösung. Ich denke, die Supermärkte werden eine ähnliche Entwicklung nehmen wie die Banken. Auch da fing es langsam an und dann beschleunigte sich der Trend. Wer, wie Fair Value REIT, stark auf Immobilien mit Bankfilialen gesetzt hat, hatte ein echtes Problem vor der Brust. Und die Supermarkt-Immobilien werden folgen. Nicht heute, nicht morgen, aber in einigen Jahren wird das bereits losgehen und dann immer schneller um sich greifen. Daher halte ich wenig von langfristigen Investitionen in diese Immobilien, da die auch schwerlich für etwas anderes genutzt werden können. Jedenfalls nicht zu annähernd vergleichbaren Mietkonditionen. Und das hat durchaus starke Auswirkungen auf den Wert und die Rendite.

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  3. Ich habe von Einkaufszentren nie viel gehalten, ich habe mich damals nicht wohl gefühlt und heute fühle ich mich immer noch nicht richtig wohl. An der WCM bin ich deshalb nicht beteiligt. Ich hoffe, die WCM ist für die DIC einfach eine Anlage oder Option um Bestand zu verkaufen - falls die DIC wirklich WCM übernehmen sollte (und das wahrscheinlich noch mit einem kräftigen Aufschlag), dann ist das für mich ein Verkaufsgrund - da kann der NAV auch bei 14 oder 15 Euro liegen...

    DD

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  4. Ein Verständnisfrage habe ich hier, wie kann es sein das 70% Ausschüttung nur 1€ beträgt?
    Wenn diese im Geschäftsjahr mit 32 Mio€ Gewinn rechnen?

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    1. Zwei Faktoren: zunächst zahlt man eine Dividenden ja immer als Gewinnbeteiligung für das abgelaufene Geschäftsjahr. Für die 2017 zu zahlende Dividende (für das GJ 2016) muss man also den Gewinn aus 2016 heranziehen, nicht die Prognose für 2017. Und bei der Gewinnverteilung auf die Anzahl der Aktie muss man auch berücksichtigen, ob es zwischenzeitlich eine Kapitalerhöhung gab (wie z.B. im Februar 2017) und ab wann die jungen Aktien an den Gewinnen beteiligt sind. Bei dieser KE also auch ab 2016! Der Vorjahresgewinn verteilt sich also auf eine größere Anzahl von Aktien.

      Da bei Corestate momentan ein rasantes Wachstumstempo vorherrscht und die 70% Gewinnanteil ja auch nur eine grobe Richtschnur sind, weiß man noch nichts Genaues. Ich habe die 1 Euro auch nur als ersten "In-etwa-Wert" genannt, um eine ungefähre Größenordnung zu nennen, worauf es hinauslaufen könnte. Können aber auch 90 Cents oder 1,10 Euro sein, wir werden sehen.

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  5. Corestate erhält Investment- und Asset-Management-Mandat im Wert von 687 Mio. Euro! Corestate hat heute durch von ihr administrierte Gesellschaften Verträge notariell beurkundet, die ein Asset-Management-Mandat und den Verkauf von Einzelhandelsportfolien an Universal-Investment-Fonds der Bayerischen Versorgungskammer regeln.

    Corestate wird künftig das Asset Management übernehmen. Das bestehende Portfolio im Wert von 687 Mio. Euro verteilt sich auf insgesamt 90 Objekte in deutschen Städten und besteht aus Teilportfolien, die im Rahmen des Club-Deal-Programms der Corestate erworben wurden.

    Meine Einschätzung
    Mit diesem neuen Mandat weitete Corestate seine AuM auf über 16,5 Mrd. aus (unter Einbeziehung der HL-Übernahme). Das hohe Wachstumstempo geht weiter, ebenso wachsen die stetigen Gebühren- und Provisionseinnahmen für Corestate weiter deutlich an.

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  6. Ok ich fasse mal zusammen, ich habe gerade eben den Geschäftsbericht durch und fand auch diesmal das genannte Unternehmen sehr interessant.
    Die Bilanz ist sauber und kann man nicht bemängeln.
    Die Gewinnprognosen werden mit hoher Wahrscheinlichkeit eingehalten und für das Jahr 2017 wird ein Gewinn von 30-32 Mio€ erwartet, was bei 350 Mio€ Börsenkapitalisierung ein Hammer ist, und durch die Übernahme steigern die das AuM auf 16,5 Mrd mit allen dazugehörigen Kundendaten, was schon mal das Fundament für weitere Deals freimacht.
    Doch nun nun kommen meine Fragen.

    1)HL hat ein Portfolio aus Misch Masch, welches scheinend Portfoliotechnisch anders als Patrizia zu bewerten ist, anders als Patrizia Immobilien hat die HL noch Flugzeuge, Infrastruktur ect unterm AuM.
    So welche Risiken würden sich ergeben?
    Wird es zu einem Umbau bzw Anpassung des HL Portfolios kommen? Den es sind schon eine Menge verschiedene Zweige und müsste zur erhöhten Personalkosten bzw ineffiziente Verwaltungkosten des Portfolios führen wenn diese nicht geordnet wird?
    2)Wie profitable ist die Sparte?In höhe von 13,6 Mrd?
    3)Warum wird die so billig angeboten (nur 2 stellige Millionenbetrag)?
    4)Was sind die wichtigsten Hauptunterschiede, Vor u. Nachteile zwischen Patrizia und Corestate?
    5)Mit meinen jetzigen zur Verfügung stehenden Informationen bin ich eindeutig der Meinung, das diese mehr Potenzial Innen hat als Patrizia, die schon etwas gehypte wurde.
    Wie schätzt du es ein? Es scheinen zurzeit sehr wenige auf den Titel aufmerksam geworden zu sein und die die es sind, geben Ihre Papiere nicht so leicht her.
    Sieht man an den Umsätzen 2,5% Plus bei grad mal 380 000 Börsenumsatz am Freitag. Was 1000tel aller Anteile entspricht. In meinen Augen sind Größteil aller Aktien in Händen von Hartgesottene Hunden, die sicherlich nicht Ihre Anteile verscherberln.

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    1. Die Helaba hat, wie andere Landesbanken auch, unter der Bankenkrise stark gelitten. Aktuell stellt sich neu auf und beschränkt sich auf ihr Kerngeschäft. Der neue Vorstand hat dabei die Aktivitäten der HL als nicht zum Kerngeschäft definiert und die Sparte im September zum Verkauf gestellt.


      Die HL vermarktet geschlossene Immobilien-, Flugzeug- und Infrastrukturfonds und die Nachfrage von Privatkunden nach diesen geschlossenen Fonds ist branchenweit spürbar zurückgegangen. Zudem haben sich die regulatorischen Rahmenbedingungen verschärft, vor allem für Banken.

      Aber auch bei der HL selbst liegt einiges im Argen: die Struktur der Firma ist ziemlich komplex und die Ergebnisentwicklung unterdurchschnittlich. Etwa die Hälfte der Anlagegelder steckt in Immobilienfonds, der Rest in den anderen Bereichen. Ich gehe davon aus, dass diese nicht fortgeführt werden. Risiken für die HL ergeben sich nicht aus den Anlagen selbst, sondern eher im Rahmen der Beraterhaftung. Falls so ein Fonds "umfällt". Solche Risiken haben alle, die früher solche Produkte vertreiben haben, ob Deutsche Bank, MPC Capital, Lloyd Fonds, Ernst Russ, MLP, AWD, OVB...

      Ob die Sparte mit den Privatkunden fortgeführt wird, bleibt abzuwarten. Hier hat sich im Bereich geschlossener Immobilienfonds ja auch eher Zurückhaltung breit gemacht.

      Die genannten Nachteile der HL haben zu dem relativ niedrigen Kaufpreis geführt, weil hier vieles behoben werden muss. Auf der anderen Seite stecken eben hier auch die Reserven, die Corestate heben möchte. Und, wie Du selbst sagst, ein Berg an Kundendaten. Auch die sind Geld wert und vielleicht trennt sich Corestate ja von dem Privatkundenbereich der HL wieder, wenn sie den etwas auf Vordermann gebracht haben?

      Unterschiede zu Patrizia sind, dass Patrizia einen Track-Record von vielen Jahren aufweisen kann, Corestate hingegen ist noch recht frisch dabei. Und Patrizia hat einen erheblichen Eigenbestand an Immobilien, den sie sukzessive abverkaufen. Corestate war von Anfang an "nur" Dienstleister.

      Corestate ist aggressiver, chancen- und risikoreicher als Patrizia.

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  7. Hallo Michael,

    könntest Du denn freundlicherweise nochmals den letzten Deal von Corestate näher beschreiben? Verstehe ich das richtig, dass Sie Immobilien aus dem Eigenbestand verkauft haben und jetzt hierbei als Asset Manager fungieren? Das würde u.a. bedeuten, dass ein nicht unerheblicher Mittelzufluss stattgefunden hat, oder?

    Grüße

    Tobi

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    1. Ich verstehe das so: Corestate hat die Immobilien früher einmal für von ihr betreute Gesellschaften/Fonds gekauft und sie nun mit Gewinn an die Bayerische Versorgungskammer verkauft. Den "alten" Gesellschaften fließen die Mittel zu, Corestae erhält hier eine Gewinnbeteiligung/Provision für den Verkauf. Und sie werden das Geld wieder reinvestieren. Gleichzeitig übernehmen sie künftig für den Käufer, die Bay. Versorgungskammer, die Betreuung des Portfolios. Sie haben also die AuM behalten, auch wenn der Eigentümer wechselt, und gleichzeitig den Kaufpreis als neue AuM zur Wiederanlage. Also doppelt schlau gemacht von Corestate!

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  8. Noch ne Frage, warum machen die es so, dass zuerst Dividenden ausgeschüttet werden welche für weiteres Wachstum dringend notwendig ist um nur in nachhinein gleich ne Kapitalerhöhung für weitere Expansion zu stellen?
    Diese hat ja knapp 1 Mio frische Aktien im Wert von etwa 28 Mio € ausgegeben und schütten aber auch knapp 1€ oder eben 12-13 Mio € aus. Es kommt mir irgendwie wie eine Trostdividende vor, deren Logik ich nicht ganz verstehe. Ich habe zwar diese Vorgehensweise bei manch Amerikanische Titel gesehen Bsw den Kinder Morgen und diese sind dann auf die Fresse gefallen, als der Erdölpreis Richtung Süden ging und mit Ihnen die Kunden.
    Kannst vielleicht darauf genauer eingehen?
    Ich bin eig der Ansicht, das mir als Aktionär sicherlich mehr gedient wäre wenn alle Gewinne einbehalten werden und dann wenn immer noch Kapital benötigt wird, einen Kapitalerhöhung durch Aktienausgabe durchzuführen. Und nicht durch Ausgabe neuer Aktien die meiner bestehende Anteile stark verwässern welches wiederum mit einer Dividende zugepflastert wird.

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    1. Damit greifst Du eine uralte Debatte auf zwischen denen, die eine Dividende haben möchten und jenen, die lieber auf die Dividende verzichten wollen, weil sie das Geld im Unternehmen besser aufgehoben sehen. Meiner Meinung nach kommt es immer drauf an. Ein stark wachsendes Unternehmen mit Kapitalbedarf sollte eher geringe bis keine Dividenden ausschütten, weil man das frische benötigte Kapital sonst ja über Kapitalerhöhungen hereinholen muss. Andererseits gibt es viele Aktionäre, die auf eine regelmäßige und ansehnliche Dividendenausschüttung setzen und die würde man bei einem Verzicht darauf verprellen. Gerade Anleger, die Dividendenaktien anstelle von Festgeld, Sparbriefen oder Anleihen ins Depot nehmen. Bei Corestate nehme ich die Dividende in Kauf. Hier würde ich, wie Du auch, lieber weniger ausgeschüttet sehen. Das ist für mich angesichts der hervorragenden Aussichten bei Corestate aber kein Hinderungsgrund für ein Investment.

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  9. Gibt es vielleicht historische paralellen in letzten Jahrzehnten wie sich Asset Manager wie Corestate Capital in Wirtschaftlich schlechten bzw Zeiten mit höheren Zinsen schlagen?
    Wie ich hier im Geschäftsbericht sehe hat Corestate Capital vor allem 3 Hauptgeschäftsfelder.
    Die wären:
    1)Asset Management für 45% des Konzernumsatzes verantwortlich = Verwaltungsgebühren(Büro ,Immobilien , Brücken, Infrastruktur ect)
    Wobei diese stark steigen werden durch die Helaba Übernahme.
    2)Erfolgsabhängige Honorare/Prämien 18% = (Verkauf/Vertragsabschluss)
    3)Acquisition related income 37% = ? Ich glaube es sind einfach Übernahmen und die damit übernommene Umsätze und damit auch Gewinne, bitte mich korrigieren wenn ich falsch liege.

    Ich glaube, dass selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, sei es mit hoher Zinsen oder niedrigen, sich die zurzeit 45% ausmachende Asset Management sich gut schlagen wird, da Immobilien, Flughafen und ect egal ob Heute oder Morgen in der Zukunft gebaut werden, damit vorhanden und entsprechend betreut werden müssen, was die Fee´s vergleichsweise berechenbar macht. Allerdings wie schaut es mit den anderen 2 Geschäftsfelder aus?
    Hättest du vielleicht historische Paralellen im Ärmel?

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    1. Nein, solche Datenreihen habe ich nicht. Aber Corestate hat nicht die Helaba (Hessische Landesbank) übernommen, sondern deren Tochter, die Hannover Leasing (HL). ;)

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  10. Und da diese scheinbar keinen erfolgreichen IPO mit genügend interessierten bekamen, mussten die ersten 43 Mio Euro von bereits vorhandene Investoren eingesammelt werden, bevor das Unternehmen normal gelistet wurde.
    Grundgedanke, die wollen mit erfolgen Punkten bis dann endliche alle Aufmerksamkeiten auf Corestate gerichtet sind und die Aktien steigen, damit diese leichter Kapitalerhöhungen durchboxen können welche von Volumen her vom Markt dann auch aufgenommen werden können, ist es so richtig?

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    1. Ich kann Dir nicht ganz folgen... HL macht sein ganz normales operatives Geschäft, egal wie weit die Übernahme durch Corestate nun ist. Wie Corestate die HL künftig nutzt und/oder umstrukturiert, bleibt abzuwarten. Evtl. gliedern sie ihr gesamtes Immobilien-Fondsgeschäft in die HL oder lösen das HL-Business dort heraus und organisieren es neu? Ich weiß es nicht. Auf jeden Fall ist dort eine Menge Potenzial, das die letzten Jahre brach lag und das man heben kann. Und ich glaube, dass dies Corestate gelingen wird. Ansonsten hätte ich mir keine Corestate-Aktien ins Depot gelegt. Denn die HL ist was die AuM angeht ja um und bei sieben mal so groß wie die bisherige Corestate. Das wäre ein echt großer Klotz am Bein, wenn man sich damit verhoben hätte.

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  11. Corestate lädt zur Hauptversammlung am 28. April ein und schlägt eine Dividende von 1 Euro je Aktie vor.

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  12. Zum ersten Beitrag hier im Thread:

    Warum schreibst Du eigentlich nichts mehr zur Deutschen Rohstoff AG?

    Dein letzter Bericht ist mMn schon älter...

    Beste Grüße

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    1. Momentan gibt es nicht wirklich etwas zur DRAG zu berichten. Alles läuft nach Plan, der Ölpreis liegt bei 53$ (WTI) und die DRAG verdient an jeder produzierenden Quelle fett Geld. Ich denke, erst wenn die Halbjahresergebnisse veröffentlicht werden, wird die Börse das ganze Ausmaß erkennen und sich verwundert die Augen reiben. Bisher herrscht noch Skepsis vor, daher bieten "Mr. Market" uns aktuell weiterhin sensationell günstige Kaufkurse. Ich bin überzeugt davon, dass das bald nicht mehr so sein wird...

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    2. Du meinst die Halbjahresergebnisse für 2017, richtig?!
      Weil am 8.Mai nur der Abschluss 2016 veröffentlicht wird...
      Aber meinst du nicht auch, dass bereist die Qrt 1 Zahlen am 11.Mai ein erstes Erwachen initiieren sollte?!
      Grüße!

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    3. Bisher hat die DRAG immer nur Halbjahreserbenisse vorgelegt und zwischendurch immer mal eine Art Wasserstandsmeldung, aber nie Quartalsmeldungen. Neu ist, dass in deren Finanzkalender nun die Vorlage von Quartalsmeldungen angekündigt ist. Insofern warten wir auf die Zahlen zum Q1 am 11. Mai, die sollten schon für positive Eindrücke sorgen. Und wenn Donald Trump, wie angekündigt, Mitte nächster Woche seine umfassende Steuerreform vorstellt, wobei Steuersenkungen für amerikanische Unternehmen ein wesentlicher Bestandteil sein sollen, dann dürfte das dem DRAG-Geschäft weiter Auftrieb verschaffen. Denn die DRAG dürfte massiv davon profitieren. Und dem entsprechend auch der Aktienkurs...

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