Dienstag, 12. Februar 2019

DIC Asset bestätigt die vorläufigen Zahlen für 2018. Mit ein paar Überraschungen...

Keine Sorge, ich entwickele keinen Fetisch für die Aktien der DIC Asset AG. ツ Dass ich in diesem Jahr bereits das dritte Mal über den Spezialisten für Gewerbeimmobilien berichte, hat andere Gründe.

Zum Jahresstart hatte ich darauf aufmerksam gemacht, dass DIC Asset nicht nur in seinem Kerngeschäft sehr erfolgreich unterwegs ist, sondern dass man das Unternehmen beinahe schon als "Corporate Raider" einstufen könnte, nach dem heimlichen Einstieg bei WCM durch die Hintertür und dem anschließenden Verkauf der Position an TLG Immobilien - gegen Aktien der TLG, die sich nun ihrerseits mit einem Übernahmeversuch konfrontiert sehen, bei denen DIC Asset erneut den Steigbügel hält und dabei groß Kasse macht.

Und dann hatte DIC Asset vor zwei Wochen vorläufige Zahlen für das Geschäftsjahr 2018 vorgelegt und konnte durch die Bank überzeugen. Der Kurs zuckelt seitdem langsam aber stetig gen Norden und hat nun auch die 10-Euro-Marke hinter sich gelassen. Und nun präsentierte DIC Asset die Jahresergebnisse für das abgelaufene Jahr und diese bestätigen die Vorabmitteilung - und bergen doch einige beachtliche neue Erkenntnisse, die der Markt bisher nicht wirklich realisiert hat. Und die Analystenschar auch nicht...


Ich erspare es mir (und euch), die Zahlen zu wiederholen; die können in meinem ausführlichen Artikel "DIC Asset: Der Immobilienspezialist liefert ab. Und wieder einmal mehr als geplant" nachgelesen werden. Ich gehe jetzt vielmehr auf die neuen Aspekte ein.

So hat sich der Vorstand äußerst zufrieden mit der außerordentlich guten Performance der Funds from Operations (operatives Ergebnis) gezeigt, die um 13% auf 68,0 Mio. Euro wuchsen (Vorjahr: 60,2 Mio. Euro) und damit Rekordniveau erreichten . Dies ist insbesondere auf die hervorragende Performance der Trading-Plattform im Fondsgeschäft und die damit deutlich höheren transaktionsbedingten Managementerträge zurückzuführen. Hier erwartet man für die Zukunft noch höhere Steigerungsraten, da die Plattform inzwischen am Markt etabliert sei.

Im Commercial Portfolio konnte die Qualität weiter gesteigert werden. Mit 101 Immobilien (Vorjahr: 113 Immobilien) erhöhte sich der Wert der Assets under Management auf rund 1,7 Mrd. Euro (Vorjahr: 1,6 Mrd. Euro), während die Bruttomieteinnahmen mit 100,2 Mio. Euro planmäßig unter dem Vorjahreswert von 109,7 Mio. Euro lagen. Like-for-like wurde ein Bewertungseffekt auf die Immobilien des Commercial Portfolios in Höhe von 159,4 Mio. Euro bzw. 10,4% erzielt. Die EPRA-Leerstandsquote sank zum 31. Dezember 2018 um 24% auf 7,2%. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) verbesserte sich deutlich von 5,1 Jahren auf 5,8 Jahre.

Die Unterbewertung

So, und hier wird es interessant. Die Aktie von DIC Asset wurde bisher schon mit einem erheblichen Abschlag auf den NAV (Buchwert) gehandelt. Der lag bisher bei rund 13,50 Euro, während die Aktie für 10 Euro zu haben ist, also knapp 25% unter diesem Wert liegt. Aber... die vorgenannten positiven Einflüsse auf den Wert der Immobilien haben zu einer Neubewertung zum Jahresende geführt. Der NAV erhöhte sich um ganz 21% auf 1.085,8 Mio. Euro (Vorjahr: 900,0 Mio. Euro) und das entspricht 15,40 Euro je Aktie. Mit 10 Euro notiert die Aktie also jetzt sogar um 35% unter dem Buchwert! Oder mit anderen Worten: man kann den Euro für 65 Cents kaufen.

Unfassbar angesichts der Erfolgsmeldungen der DIC Asset und der weiterhin so positiven Aussichten. Bei einem solchen Discount sollte man annehmen, das Unternehmen hätte massive Probleme vor der Brust und eine ungewisse Zukunft.

DIC Asset (Quelle: wallstreet-online.de)
Aber dem ist nicht so. Im Gegenteil! Einer der größten Kritikpunkte war bisher die vergleichsweise hohe Verschuldung. Doch im letzten Jahr wurde diese weiter reduziert und der Loan-to-Value konnte auf 51,3% (Vorjahr: 57%) gesenkt werden. Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzierungen liegt weiterhin bei niedrigen 1,8%.

Die bilanzielle Eigenkapitalquote konnte durch das hohe Konzernergebnis sowie die gute Annahmequote der Aktiendividende auf 36,0% verbessert werden (Vorjahr: 35,4%). Und da sind wir beim nächsten Thema, der Dividende. Die soll auf 0,48 Euro je Aktie steigen (Vorjahr: 0,44 Euro). Da hatten sich vielleicht einige mehr versprochen, da es ja den hohen Einmalertrag aus dem Verkauf der TLG-Anteile gibt. Doch dieser Deal wird erst im ersten Halbjahr 2019 abgewickelt, so dass auch erst im nächsten Jahr eine mögliche Sonderausschüttung hieraus anstehen würde. Wobei ich hoffe, dass die Mittel lieber in voller Höhe für das Business verwendet werden und ggf. eben auch für den nächsten "Raubzug" was Beteiligungen an interessanten börsennotierten Immobilienfirmen angeht. Kleine Randnotiz: auch in diesem Jahr wird DIC Asset den Aktionären wieder anbieten, sich anstelle einer Bardividende eine Aktiendividende ausschütten zu lassen.

Weitere Aussichten

Für das Jahr 2019 rechnet die DIC Asset AG mit stabilen Bruttomieteinnahmen von 98-100 Mio. Euro. Ankäufe werden im Volumen von rund 500 Mio. Euro und Verkäufe in der Bandbreite von 200-230 Mio. Euro über alle Segmente erwartet. Der FFO soll abermals steigen und wird vom Unternehmen mit rund 70-72 Mio. Euro prognostiziert.

Also alles rosig und man sollte reihenweise positive Analystenkommentare erwarten können. Und die kommen; unisono erklären sie, die Zahlen lägen über ihren Erwartungen. Und fast alle Analysten behalten ihre Kaufempfehlungen bei, allerdings ohne ihre ohnehin magersüchtigen Kursziele anzuheben. Im Durchschnitt bleiben sie bei ihren Einschätzungen von bummeligen 10,50 Euro je Aktie. Für mich völlig unverständlich angesichts der top Zahlen, des positiven Ausblicks, des um 21% erhöhten Buchwerts, der verbesserten Verschuldungssituation - und des anstehenden hohen Millionengewinns, wenn der TLG-Anteilsverkauf abgewickelt ist. Der Bruttoverkaufserlös wird immerhin 376 Mio. Euro betragen und damit die Bilanz deutlich verschönern. Und der DIC Asset wieder ganz neue Möglichkeiten für lukrative Deals bieten.

Ich bleibe daher bei meinem Fazit, dass die DIC Asset eine der aussichtsreichsten und interessantesten Aktien im Nebenwertebereich ist. Der jüngste Kursanstieg von gut 10% seit Jahresanfang hinkt dem Sprung des Buchwerts von 21% um die Hälfte hinterher. Die Analysten haben ihre Kursziele nicht angehoben, noch nicht. In bin mir sicher, dass dies bald erfolgen wird. spätestens, wenn die TLG-Millionen eingetrudelt sind und der Markt die DIC Asset-Aktie "entdeckt". Dann laufen die Kursziele der Entwicklung hinterher. Aber das ist ja nichts Neues...

Disclaimer
DIC Asset befindet sich auf meiner Beobachtungsliste und in meinem Depot.


Ergänzung vom 26.03.2019, 13:40

Das Konzernergebnis der DIC Asset lag 2018 bei 47,6 Mio. Euro. Auf der Hauptversammlung gab CEO Sonja Wärntges den Gewinn aus dem TLG-Verkauf mit 77 Mio. Euro an - also dem anderthalbfachen des "normalen" Jahresgewinns. Und das nach nur anderthalb Jahren Haltedauer für das TLG-Paket. Das ist schon eine stolze Leistung!


Ergänzung vom 12.04.2019, 16:10

Bekanntgabe des Bezugspreises und des Bezugsverhältnisses für die Aktiendividende: Der Bezugspreis je Neuer Aktie beträgt 9,57 Euro. Das Bezugsverhältnis beträgt 20,8:1. Die für den Bezug je einer Neuen Aktie einzubringende Sacheinlage besteht folglich in 20,8 durch den Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 22. März 2019 entstandenen anteiligen Dividendenansprüchen in Höhe von 0,46 Euro je dividendenberechtigter Aktie. Die Bezugsfrist läuft noch bis einschließlich 15. April 2019.

Kommentare:

  1. Peter Meyer12.02.19, 16:43

    Hallo Michael,
    deine Blog Beiträge sind immer wieder interessant zu lesen. Vielen Dank.
    Wie ist eigentlich das Verhältnis der Herren Efremidis und Ehlerding von der ex WCM zur DIC Asset? Könnte es sein dass irgendwann einmal aus der Godewind eine WCM 2 wird?

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    1. Moin Peter, ich vermute, dass Efremidis, aber vor allem Karl Ehlerding, das Scheitern bei WCM nicht so ohne Weiteres weggesteckt haben. Insbesondere für Ehlerding mit seinem "Baby" dürfte es emotional besonders schwer gewesen sein, sich von der WCM zu lösen. Aber das haben beide dann konsequent getan und bei der Godewind neu angefangen. Und ich bin mir sicher, dass sie eine besonderes Augenmerk darauf haben, dass ihnen nicht noch einmal dasselbe widerfährt. Vielleicht kauft auch deshalb Ehlerding so massiv zu, wo die Hedge Fonds bei Godewind aussteigen wollten (oder zum Aussteigen bereit waren) - bevor jemand anderes denen ein entsprechendes Angebot macht und sich fett bei Godewind platziert.

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  2. Moin Moin,

    hatte mich schon gefragt, warum nach den guten Zahlen so lange kein Kommentar von dir kam.
    Drei Anmerkungen:
    1. Aktiendividende ist für die meisten völlig unattraktiv, da die meisten Broker Ordergebühren dafür verlangen.
    2. Die Verschuldung ist ja nach wie vor hoch, trotz der lobenswerten Senkung
    3. Könnte das der Grund für die in meinen Augen zurückhaltenden Analysen sein? Oddo bhf hat als letztes Haus die DIC "geprüft" und ist bei "neutral" geblieben (=kein Kauf). Und die Analyse kam NACH den letzten Zahlen. Irgendwo sehen also sogar die Analysten noch etwas im "Argen", was den Kurs belasten könnte.

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    1. Ob und wenn in welcher Höhe Gebühren anfallen, sollte man natürlich vor der Entscheidung prüfen, ob man die Aktiendividende wählt.

      Weshalb die Analysten so zurückhaltend sind, kann ich Dir nicht beantworten. Die Verschuldung kann kaum das Problem sein, denn die war ja in den Vorjahren sehr viel höher. Auch damals hatte keiner der Analysten DIC Asset auf "Sell" stehen. Und wenn sie keine Trigger für die Zukunft sehen, dann kann ich das erst recht nicht nachvollziehen. Einerseits wegen des TLG-Deals und der vielen neuen Optionen, andererseits wegen der Fonds-Plattform, die ohne größeren Aufwand zunehmend Erträge abwirft. So wie auch das Asset Management für Dritte. Die hieraus wiederkehrenden Erlöse sollte man durchaus ernst nehmen; und die haben die "üblichen" Wettbewerber nicht zu bieten...

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    2. Finde es stark, wie du hier mit deinen Followern kommunizierst. Mein Kommentar sollte nicht zu kritisch klingen, bin ja selber bei DIC dabei, und ohne dich wäre ich auch nie auf den Wert gestoßen. Bin auch kein großer Fan von Analysehäusern, dafür haben die ganz einfach schon viel zu oft komplett falsch gelegen. Dennoch ergibt sich hier eben aus 6 Analysen ein Bild von 4x neutral und 2x kaufen mit sehr kleinen Kurszielen. Das sollte man nicht einfach so wegwischen, offensichtlich sehen die ja etwas, was wir nicht sehen.

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    3. Schaut man auf der Website von DIC Asset vorbei, findet sich da ja eine Übersicht zu den Analystenmeinungen. Ich sehe dort, dass die meisten der NAV-Erhöhung von DIC Asset um 21% nicht gefolgt sind und ihr Kursziel beibehalten haben. DZ Bank und Lampe habe den NAV herauf gesetzt und das sind auch beides Kaufempfehlungen.

      Nun kann man nur spekulieren, weshalb die anderen den NAV "eingefroren" haben. Entweder, weil sie den noch prüfen wollen vor einer neuen Einschätzung oder weil sie der Bewertung skeptisch gegenüber stehen (vielleicht weil sie eine deutliche Konjunktureintrübung erwarten und damit einhergehend nachlassende Kauflaune bei Gewerbeimmobilien?). Kann ich nicht einschätzen, was ihre Beweggründe sind.

      Des Weiteren sind die Einnahmen aus den Beteiligungen (erst WCM, jetzt TLG) nicht stetig. Mal Dividendenzahlung, dann hoher einmaliger Verkaufsgewinn. Könnte mir vorstellen, dass die Analysten diesen Part nicht wirklich greifen können und es eher als "nice to have" einstufen. Ich werte es ja als (neuen) Teil des Geschäftsmodells.

      Ich sehe die Gefahr der nachlassenden Büromieten und Immobilienpreise (noch) nicht.

      Daher komme ich zu anderen Einschätzungen und Erwartungen...

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    4. Ich richte meine Käufe oft nach Analystenmeinungen. Wenn sie eine Aktie mit "kaufen" einstufen ist der Kurs meistens sehr gut gelaufen und man sollte an verkaufen nachdenken. Umgekehrt kann eine Hold- oder Verkaufsempfehlung häufig zu richtig guten Gewinne führen, da solche Aktien meistens nicht gekauft werden und bei überraschend positiven Ergebnissen zweistellig steigen. Nicht zu vergessen, dass viele Analysten einfach schauen, was die anderen Analysten an Empfehlungen abgeben und dann das Gleiche machen.

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  3. Eine Anmerkung von mir:
    Vorstand und andere Insider haben in den letzten Monaten ebenfalls Aktien im größeren Volumen gekauft.

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    1. Richtig, bei DIC Asset gab es fette Insiderkäufe - u.a. vom Aufsichtsratsvorsitzenden Prof. Dr Gerhard Schmidt, dem Großaktionär der TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG (die indirekt auch 1% an der DIC Asset hält).

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  4. Bin zufriedener Aktionät und behalte meine Position sehr gerne. Freue mich erstmal auf die Dividende.

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  5. Hmm, also in meinem Diba-Depot fielen für die Einbuchung von Aktiendividenden im letzten Jahr keine Ordergebühren an, soweit ich mich erinnere. Hab da im letzten Jahr zweimal diese Möglichkeit genutzt. Wie es sich bei der Comdirect verhält, weiß ich nicht.
    Viel störender finde ich, dass man bei der Wahl der Aktiendividende immer auch Bruchstücke von Aktien ins Depot eingebucht bekommt, die man nicht übertragen, sondern höchstens verkaufen kann, wobei aber im Verkaufsfalle für Bruchstücke jeweils eine separate Order generiert wird, deren Kosten den Wert eines solchen Bruchstücks in der Regel aufzehren ...
    Sinnvoller wäre es doch, nur ganze Stücke einzubuchen und etwaige Restbruchstücke immer bar abzugelten, (wie es z. B. letztens bei dem 3-1-Reverse-Split von Apollo Investment der Fall war). Na ja, grundsätzlich find ich aber eine Aktiendividende schon sehr gut und werde es vielleicht bei DIC auch wieder nutzen.

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    1. Das mit den Aktienbruchstücken finde ich auch nervig; habe da ja einen Spleen und stehe auf runde Zahlen im Depot. Macht mich sonst ganz hibbelig, wie so'n schiefes Bild an der Wand...

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  6. Börse Online mit Kaufempfehlung zu DIC Asset. Gründe könnt ihr in meinem Artikel hier nachlesen; zusätzlich stellt BO auf die technische Situation ab mit "Überwinden der horizontalen Barriere knapp unterhalb von 10 Euro" ab als zusätzlichem Kaufsignal. Kursziel von BO sind 12,50 Euro.

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  7. Nach den starken Zahlen, die DIC Asset Mitte Februar vorgelegt hatte, bin ich ja von einem Anheben der Analystenkursziele ausgegangen. Nun, heute hat Bankhaus Lampe als erstes sein Kursziel auf 14 Euro deutlich hochgeschraubt... (ツ)

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  8. Das Konzernergebnis der DIC Asset lag 2018 bei 47,6 Mio. Euro. Auf der Hauptversammlung gab CEO Sonja Wärntges den Gewinn aus dem TLG-Verkauf mit 77 Mio. Euro an - also dem anderthalbfachen des "normalen" Jahresgewinns. Und das nach nur anderthalb Jahren Haltedauer für das TLG-Paket. Das ist schon eine stolze Leistung!

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  9. DIC Asset gab heute den Bezugspreis und des Bezugsverhältnis für die Aktiendividende bekannt. Der Bezugspreis je Neuer Aktie beträgt 9,57 Euro. Das Bezugsverhältnis beträgt 20,8:1. Die für den Bezug je einer Neuen Aktie einzubringende Sacheinlage besteht folglich in 20,8 durch den Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 22. März 2019 entstandenen anteiligen Dividendenansprüchen in Höhe von 0,46 Euro je dividendenberechtigter Aktie. Die Bezugsfrist läuft noch bis einschließlich 15. April 2019.

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