Dienstag, 22. Januar 2019

DIC Asset: Der Immobilienspezialist liefert ab. Und wieder einmal mehr als geplant...

Vor zwei Wochen habe ich meinen aktualisierten Investmentcase für die DIC Asset AG [WKN: A1X3XX] vorgestellt und überlegt, ob das Unternehmen noch ein "unbeachteter Immobilienspezialist oder doch schon eher ein Corporate Raider" sei. Dabei hatte ich auch auf die sehr guten Zahlen hingewiesen, die zum dritten Quartal 2018 vermeldet wurden. Und nun hat DIC Asset die vorläufigen Zahlen für das vierte Quartal bzw. das Gesamtjahr 2018 vorgelegt. Und die setzen nochmals einen drauf...


DIC Asset ist in drei Segmenten unterwegs. Im "Commercial Portfolio" sind die Immobilien des Eigenbestands gebündelt, aber auch kurzfristige Akquisitionen, die man vorab für neu aufgelegte Spezialfonds erworben hat ("Warehousing"). Diese Fonds sind im Segment "Funds" gebündelt, ebenso die Management-Plattform für eigene und fremde Immobilien sowie eine Tradingplattform für Fonds. Das dritte Segment "Other Investments" umfasst sonstige Aktivitäten und Finanzbeteiligungen, wie z.B. das 16-prozentige Aktienpaket, das DIC Asset an der ebenfalls börsennotierten TLG Immobilien AG hält. Noch, denn man hat sich mit deren Großaktionär Ouram auf einen Übergang von 14% dieser Anteile verständigt und wird hierfür eine schöne Millionenbeute einfahren.

Commercial Portfolio

Im Commercial Portfolios gelang eine deutliche Reduktion des EPRA-Leerstands um 24% auf 7,2% (Vorjahr: 9,5%) und ein Steigern der gewichteten Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) auf 5,8 Jahre (Vorjahr: 5,1 Jahre). Der damit erzielte Marktwertzuwachs betrug like-for-like rund 160 Mio. Euro oder 10,4%. Unter Berücksichtigung der Transaktionen wurde zum Jahresende 2018 ein Marktwert von 1,7 Mrd. Euro erreicht (Vorjahr: 1,6 Mrd. Euro).

Funds

Auch im Fondsgeschäft wurde die Plattform weiter ausgebaut und die Erträge aus der Auflage von zwei weiteren Spezialfonds und den Anteilsschein- und Objektverkäufen deutlich um 12,7 Mio. Euro auf 31,6 Mio. Euro gesteigert. Ende Q3/18 hatte der FFO-Beitrag des Fondssegments auf Jahresbasis noch bei rund 13 Mio. Euro gelegen, wobei er sich auch da bereits ggü. dem Vorjahreswert verdoppelt hatte.

Weitere Erkenntnisse

Auf der An- und Verkaufsseite wurden im Jahr 2018 über alle Segmente ein Volumen von mehr als 1 Mrd. Euro umgesetzt und am Ende ist das betreute Immobilienvermögen (Assets under Management) zum 31. Dezember 2018 auf ein Rekordniveau von 5,6 Mrd. Euro gestiegen. Ende Q3/18 hatten die AuM noch bei 5,1 Mrd. Euro gelegen und sind damit alleine im Schlussquartal nochmals um knapp 10% angewachsen.

Die gute operative Performance in allen Segmenten führte zu einem deutlichen Anstieg des FFO (Funds from Operations) um 13% auf 68,0 Mio. Euro. Ende Q3/18 hatte sich der FFO bereits wegen  höherer Management-Fees und des höheren Ergebnisses aus assoziierten Unternehmen um 2% auf 49,0 Mio. Euro erhöht. Auf's Jahr hochgerechnet hätte man also eine Steigerung auf etwas mehr als 65 Mio. Euro erwarten können - mit 68 Mio. Euro wurde diese Erwartung nochmals getoppt und erreichten damit die erst kürzlich angehobene Jahresprognose.

Meine Einschätzung

Operativ läuft bei der DIC Asset alles nach Plan und sogar ein bisschen besser. Besonderen Reiz bietet das Geschäftsjahr 2019 jedoch durch den vereinbarten Verkauf von 14% der TLG-Anteile für eine Summe von 376 Mio. Euro. Hieraus wird der DIC Asset ein schöner Gewinn zufließen und das Ergebnis in diesem Jahr zusätzlich befeuern.

Beachtenswert ist hierbei die Relation der Summen: DIC Asset erhält 376 Mio. Euro in Bar, während die eigene Börsenkapitalisierung aktuell mal gerade 665 Mio. Euro ausmacht. Das ist also kein unbedeutender Geldbetrag.

Also, was tun mit dem vielen Geld?

Nach dem WCM-Verkauf und dem damaligen fetten Gewinnbeitrag hatte DIC den Aktionären eine Sonderdividende von 0,20 Euro je Aktie gegönnt und das könnte auch dieses Mal wieder passieren.

Des Weiteren wird die Unternehmensanleihe 14/19 im September fällig, die aus dem Cash-Zufluss abgelöst werden dürfte und damit die Verschuldung signifikant senkt. Mit entsprechend positiven Auswirkungen auf das Finanzergebnis und damit auch auf das Jahresergebnis.

DIC Asset (Quelle: wallstreet-online.de)
Ende des dritten Quartals lag das Eigenkapital bei 830 Mio. Euro und das Fremdkapital bei nur noch 1,43 Mrd. Euro. Davon sind 22% den kurzfristigen Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr zuzurechnen (inkl. der restlichen Anleihe 14/19). Rein rechnerisch könnte DIC Asset mit den 376 Mio. Euro also seine gesamten kurzfristigen Verbindlichkeiten von rund 315 Mio. Euro auf einen Schlag abzahlen, so dass dann eine Restverschuldung von lediglich noch 1,11 Mrd. Euro übrig bliebe.

Allerdings erscheint es mir kaum wahrscheinlich, dass DIC Asset einfach "nur" seine Verschuldung senkt. Denn das Zinsniveau ist einfach zu attraktiv, als dass man das ungenutzt lassen sollte, und dann hat DIC Asset noch eine Reihe von Möglichkeiten, das Geld in neue Projekte zu investieren. Die bisher schon deutliche Steigerung der AuM zeigt, dass man hierbei sehr erfolgreich ist.

Und dann hatte ich noch eine weitere Überlegung angestellt bzgl. eines "neuen Geschäftsfelds", dem als Corporate Raider. Und das mein(t) ich nur teilweise spaßig, denn de facto war DIC Asset bereits auf diesem Feld aktiv und das zweimal. Zuerst beim heimlichen Anschleichen an die WCM, wo man ohne deren Kenntnis ein großes Aktienpaket erwarb, das man dann später mit deutlichem Gewinn an die TLG weiterverkaufte, als diese sich die WCM einverleibte. Und dieses TLG-Paket hatte man später weiter aufgestockt und verkauft den größten Teil davon nun an deren Großaktionär Ouram (6%) und an Bedrock (8%) weiter. Erneut bei einer Übernahme und wieder mit einem erheblichen Gewinn. Ich halte es daher für denkbar und durchaus überlegenswert, dass DIC Asset diesem Muster treu bleibt. Es gibt noch eine ganze Reihe von Gewerbeimmobilienwerten an der Börse, wo man sich mit einem größeren Paket einkaufen könnte, um in der laufenden konsolidierenden Marktbereinigung als Steigbügelhalter für strategische Aufkäufer schön mitzuverdienen. Und damit sich das auch lohnt und man nicht nur die Kleinsten aufs Korn nehmen kann, benötigt die DIC Asset ein schönes Cash-Polster, das mit zusätzlichem Fremdkapital für ausreichende Feuerkraft sorgt. Ich denke, und hoffe, dass die DIC auch hierauf ein Auge haben wird, und wäre daher froh, wenn eine mögliche Sonderdividende nicht zu üppig ausfallen würde.

Fazit

Die DIC Asset notiert mit 9,50 Euro noch immer deutliche 30% unter ihrem Buchwert (NAV), der bei rund 13,50 Euro liegt. Mit den frischen 376 Mio. Euro ist DIC Asset nicht nur noch attraktiver bewertet, sondern hat auch eine ganze Reihe von Trümpfen in der Hand. Des Weiteren ist der starke Mann hinter der DIC Asset ein alter Bekannter, nämlich Prof. Dr. Gerhard Schmidt. Der DIC-Aufsichtsratsvorsitzende ist auch Großaktionär (und Vorsitzender des Aufsichtsrats) bei der TTL Beteligungs- und Grundbesitz AG, die inzwischen der Mehrheitseigner an der German Estate Group ist, dem Joint Venture von DIC Asset und dem US-Finanzinvestor KKR & Co. Alle drei Werte habe ich im Depot und so schließt sich der Kreis; ich setze auch bei der DIC Asset auf Gerhard Schmidt. Der selbst übrigens auch, denn er hat im Dezember für fast 500.000 Euro weitere Aktien der DIC-Asset AG gekauft. Und der TTL Beteiligung, deren Mehrheitseigentümer Prof. Dr. Schmidt ist, gehören durchgerechnet über mehrere Beteiligungen hinweg weitere rund 1% an der DIC Asset.

Die DIC Asset bietet also nicht nur eine 30-prozentige Unterbewertung und dank des anstehenden TLG-Geldregens sich erheblich verbessernde Bilanzrelationen, sondern auch einen Strauß an interessanten neuen Opportunitäten. Und das gefällt mir alles ausgesprochen gut und dürfte auch dem Kurs weiter guttun...

Disclaimer
DIC Asset, KKR und TTL Beteiligung befinden sich auf meiner Beobachtungsliste und in meinem Depot.

Kommentare:

  1. Wurde nicht erst im September 2018 von Ihnen festgestellt, dass die DIC Asset in Ihrem Depot keinen USP hat und daher Ihr Depot verlässt? Nun soll die DIC Asset aber wieder einen tollen Einstieg bieten? Manchmal bin ich von Ihren Schlussfolgerungen durchaus irritiert und hier kann man wohl kaum sagen, dass der Investmentcase auf den Kopf gestellt wurde innerhalb von knapp 4 Monaten!

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    1. In gewisser Weise stimmt das (fast). Vor vier Monaten erschien mir DIC Asset am wenigsten aussichtsreich von den vier Immobilienwerte Corestate, DIC, Patrizia und TTL Beteiligung, die ich auf meiner Beobachtungsliste habe. Und nur die vage Hoffnung auf ein Versilbern der TLG-Anteile hat mich an meiner DIC-Position festhalten lassen. Dier TLG-Anteil wurde/wird nun für 376 Mio. Euro verkauft und durch das viele Geld wird die DIC Asset gleich um mehrere Stufen interessanter - ergänzt um die operativen Erfolge, die sich auch sehen lassen können. Daher bin ich froh, dass ich DIC zwar unter "Beobachtung" gestellt, aber daran festgehalten habe. Einen gewissen USP hat sie ja (nun) durch den "Corporate Rader-Ansatz". Der war im September, also vor dem TLG-Deal für mich noch nicht so ersichtlich.

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  2. Thomas, man muss die Texte von Michael auch zu Ende lesen ;)

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  3. Ich bin für jede konstruktive Einschätzung dankbar und lese die Ansichten/Bewertungen von Herrn Kissig immer gerne. Weiter so!

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  4. ...und der Kurs hat sogar reagiert !
    Bleibt zu hoffen, dass mit dem vielen neuen Cash die Schulden abgebaut werden.

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    1. Die Schulden sind in absoluter Höhe ja nicht so das Thema, sondern vor allem der Verschuldungsgrad und das Loan-to-Value-ratio. Und wenn DIC Asset das frische Geld in neue/s Assets/Vermögen tauscht, dann sinkt ja auch das LTV. Und sofern nicht der gesamte aus dem Verkauf erzielte Gewinn als Sonderdividende ausgeschüttet wird, kommt er ja der Gewinnrücklage und damit dem Eigenkapital zu Gute - was ja das Eigenkapital-Fremdkapital-Verhältnis positiv beeinflusst, also den Verschuldungsgrad. So würde DIC Asset auch auf den ersten Blick in die Bilanz (noch) attraktiver.

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