Dienstag, 29. Januar 2019

Godewind: WCM re-reloadad oder Karl Ehlerdings nächster (genialer?) Immobilienstreich

Karl Ehlerding lässt nicht locker. Den älteren Börsianern unter uns ist er noch aus den 1990er Jahren bekannt, als er mit der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG [WKN: A1X3X3] in den DAX strebte, bevor ihm der Versuch, die Commerzbank [WKN: CBK100] zu übernehmen das Genick brach. Oder vielmehr der WCM, seinem "Baby".

Nach Insolvenz der WCM folgte ein jahrelanger Kampf, um die riesigen Verlustvorträge in dem toten Börsenmantel zu retten und die WCM wieder börsenreif zu machen - und mit frischem Geld aufmunitioniert wieder an alte Erfolge anzuknüpfen. Das gelang dann auch Ende 2014 und mit Stavros Efremidis, der für Karl Ehlerdings bereits bei der Kommunalen Wohnen AG als CEO tätig war (die dann an die österreichische conwert verkauft wurde), war ein umtriebiger und erfolgreicher Immobilienmanager an Bord, der schnell Erfolge vorzuweisen hatte.

Das dritte Leben der WCM (die Ursprünge der vorherigen Württembergische Cattunmanufaktur gehen auf das Jahr 1766 zurück und deren erstes Leben endete 1966 mit dem Einstellen der Produktion) war jedoch nur ein relativ kurzes, denn in einer Nacht- und Nebelaktion kaufte sich klammheimlich die DIC Asset AG [WKN: A1X3XX] mit Strippenzieher Prof. Dr. Gerhard Schmidt im Hintergrund mit mehr als 20% in die WCM ein und reichte ihren weiter aufgestockten Anteil dann im Übernahmebegehren der TLG Immobilien [WKN: A12B8Z] an diese weiter. Ehlerding und Efremidis akzeptierten nach einiger Zeit die neue Situation und strichen bei der WCM die Segel - um mit der Godewind Immobilien AG [WKN: A2G8XX] ganz neu anzufangen. Naja, nicht ganz neu, denn die alten Kontakte und das Standing der Immobilienprofis brachten sie schnell auf die Pole Position beim Neustart...


Zur Vorgeschichte kann man hier einige interessante/ausführliche meiner Artikel lesen:

▶ 15.04.2015 WCM oder wie Milliardäre Milliarden machen
▶ 01.02.2016 Überraschungscoup: DIC Asset übernimmt klammheimlich 20 Prozent an WCM
▶ 18.01.2017 Nach Gesetzesänderung: Übernimmt DIC Asset die WCM bald komplett?
▶ 11.05.2017 TLG, DIC Asset, WCM: Wirklich nur Gewinner bei der WCM-Übernahme durch TLG?
▶ 04.01.2019 DIC Asset: Unbeachteter Immobilienspezialist oder doch schon eher ein Corporate Raider?

Godewind mit Fokus auf Büroimmobilien

Während die WCM der 1990er Jahre vor allem auf Wohnimmobilien und Unternehmensbeteiligungen ausgerichtet war, setzte Ehlerding beim Restart 2013 ausschließlich auf Gewerbeimmobilien. Einer meiner Kritikpunkte damals war, dass nicht nur Gewerbe- und Büroimmobilien erworben wurden, sondern im zunehmendem Maße auch Einzelhandelsstandorte und kleinere Fachmarktzentren, vor allem mit EDEKA-Märkten. Für mich kein langfristig aussichtsreichen Betätigungsfelder im Immobiliensektor, dank des zunehmenden Onlinehandels, aber das sehen andere durchaus anders. Umso mehr freut es mich, dass Godewind bisher und hoffentlich ausschließlich komplett auf Büroimmobilien setzt!

Doch der Reihe nach: die Godewind Immobilien AG kam erst im April 2018 an die Börse und platzierte damals 93,8 Millionen neu ausgegebene Stückaktien aus einer Kapitalerhöhung zu 4 Euro je Aktie, womit Godewind ein Bruttoerlös von 375 Millionen Euro zufloss. Damit wollte man "kurzfristig" in Gewerbeimmobilienportfolios in Deutschland investieren und hatte nach Aussage von CEO Efremidis "bereits attraktive Off-Market-Akquisitionsmöglichkeiten mit einem Gesamtbetrag von 3,7 Milliarden Euro identifiziert.“

Tja, die Erstnotiz erfolgte mit 3,60 Euro und in der Folge bröckelte der Kurs immer weiter ab Richtung 3 Euro, denn es passierte... nichts. Es waren einfach keine passenden Immobilien zu bekommen, jedenfalls nicht zum angestrebten Kaufpreis, der noch genügend Chancen für künftige Wertsteigerungen zuließ.

Im zweiten Halbjahr änderte sich das aber schlagartig und Godewind nahm richtig Fahrt auf:

  • Am 16.10.2018 kauft Godewind eine erste gewerbliche Immobilien mit einem Wert von rund 73,5 Mio Euro. Der Erwerb umfasst zwei Büroimmobilien mit einer Gesamtmietfläche von rund 29.300 Quadratmetern in Frankfurt am Main und Düsseldorf. Beide Objekte generieren bereits Mieteinnahmen von rund 4,2 Mio. Euro pro Jahr und verfügen über deutliches Wertsteigerungspotenzial.
     
  • Am 24.10.2018 erwirbt Godewind eine Büroimmobilie im Großraum München mit einem Wert von rund 30,5 Mio. Euro und einer Gesamtmietfläche von rund 18.820 Quadratmetern sowie einer zusätzlichen Ausbaureserve von rund 15.500 Quadratmetern; Leerstandsquote von etwa 63%.
     
  • Am 13.11.2018 erwirbt Godewind für 168 Mio. Euro den Bürokomplex Frankfurt Aiport Center mit rund 48.140 Quadratmetern Mietfläche und vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen von derzeit 10,14 Mio. Euro pro Jahr; Leerstandsquote rund 18%.
     
  • Am 19.11.2018 kauft Godewind den Bürokomplex Pentahof am Flughafen Hamburg für 60,6 Mio. Euro mit Gesamtmietfläche von rund 24.700 Quadratmetern.
     
  • Am 11.12.2018 erwirbt Godewind weitere Büroimmobilien in Frankfurt am Main und Hamburg-Eppendorf mit einem Wert von rund 205 Mio. Euro und einer Gesamtmietfläche von rund 74.500 Quadratmetern. Beide Objektegenerieren Mieteinnahmen in Höhe von rund 9,4 Mio. Euro pro Jahr bei einem Leerstand von 21%.
     
  • Am 19.12.2018 erwirbt Godewind eine Büroimmobilie bei München zu einem Kaufpreis von 30 Mio. Euro mit einer Gesamtmietfläche von rund 17.600 Quadratmetern und einer Leerstandsquote von etwa 51%.
     
  • Am 24.01.2019 erwirbt Godewind für 140 Mio. Euro im Düsseldorfer Zentrum den Bürokomplex Herzog-Terrassen (die ehemalige WestLB-Zentrale) mit einer Gesamtmietfläche von rund 55.700 Quadratmetern und rund 1.000 Tiefgaragenplätzen für einen Nettokaufpreis von 140 Mio. Euro. Die Mieteinnahmen liegen aktuell bei 6,7 Mio. Euro pro Jahr und die Leerstandsquote bei rund 45%.

    Weitere Details zu den Transaktionen findet man auf der Website des Unternehmens.

Chancen und Risiken der Strategie

Auffällig ist, dass Godewind bevorzugt auf teilvermietete Immobilien setzt und innerhalb weniger Monate bereits Immobilien im Wert von rund 700 Mio. Euro erworben hat. Diese erzeugen bereits Mieteinnahmen und decken einen Teil der laufenden Betriebskosten der Immobilien, während sie die Chance bieten, bei den steigenden Mietpreisen künftig die Einnahmen deutlich zu steigern.

Godewind AG (Quelle: wallstreet-online.de)
Diese Strategie ist natürlich mit Chancen und Risiken verbunden. Denn Godewind setzt nicht nur Eigenkapital zum Erwerb ein, sondern auch Fremdkapital. Das ist natürlich vernünftig angesichts des rekordverdächtigen Niedrigzinsniveaus. Allerdings entstehen aus den Darlehensverpflichtungen natürlich auch Tilgungs- und vor allem Zinszahlungserfordernisse. Und diese fallen auch dann an, wenn die Mieteinnahmen nicht hoch genug ausfallen sollten - wenn also Mieter nicht zahlen, oder aber die leerstehenden Flächen nicht vermietet werden können.

Des Weiteren liegt der Charme der Strategie in der Aufwertung der Immobilien, doch dazu sind im Gegenzug Investitionen und Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich. Auch dies kostet Geld, das sich erst über die Zeit auszahlt.

Beim Börsengang hatte CEO Efremidis erklärt, man strebe ein Loan-to-Value zwischen 45% und 55% an. Und wir können davon ausgehen, dass er zunächst auf kurzfristige, teurere Zwischenfinanzierungen setzt, um anschließend größere Immobilienportfolios langfristig zu finanzieren. Die ersten Zinsergebnisse dürften daher einen erhöhten Zinsaufwand ergeben, während er dann künftig perspektivisch niedriger ausfallen wird.

So richtig aussagekräftig werden die anstehenden Zahlen für 2018 allerdings noch nicht sein, denn die Käufe begannen ja erst im Oktober und die Abwicklung bzw. der wirtschaftliche Übergang erfolgt ja erst nach Grundbucheintragung und Kaufpreiszahlung etc.

Aktienrückkauf

Nachdem man zu 4 Euro Aktien ausgegeben hatte, ohne auch nur eine Immobilie zu besitzen, steht der Aktienkurs 9 Monate später bei 3,10 Euro. Daher hat Godewind Mitte Dezember beschlossen, eigene Aktien zurückzukaufen. Im Rahmen dieses Aktienrückkaufprogramms sollen bis zu 1.500.000 Aktien der Gesellschaft (rund 1,38 % des Grundkapitals) zurückgekauft werden, und das maximale Volumen (Anschaffungskosten ohne Erwerbsnebenkosten) beträgt 5,25 Mio Euro. Das stützt den Kurs.

Directors Dealings

Des Weiteren tritt als Käufer nun der Aufsichtsrat und starke Mann hinter der Godewind AG auf den Plan, Karl Ehelerding. Nach der eben erfolgten "Directors Dealings-Mitteilung" erwarb Ehelerding gestern Aktien der Godewind AG für knapp 4,4 Mio. Euro.

Zuvor, mit Stand vom 04.12.2018, war Karl Ehlerding mit 5,06% an der Godewind beteiligt, Stavros Efremidis mit 5,75% und Ehlerdings Sohn Karl Philipp Ehlerding mit 8,27%. Der bisherige Streubesitzanteil von 80,92% reduziert sich entsprechend durch die Aktienrückkäufe des Unternehmens und den Zukauf von Karl Ehlerding. Und ich könnte mir vorstellen, dass wir auf diesem Niveau weitere Insiderkäufe sehen werden.

Kapitallbedarf

Klar ist allerdings auch, dass Godewind beim jetzigen Tempo bald Bedarf für frisches Kapital hat. Denn trotz Fremdkapitalanteil nähert man sich mit dem Einkaufsvolumen dem Maximalwert an; die Kapitalerhöhung im Rahmen des IPOs brachte netto gute 350 Mio. Euro an frischem Eigenkapital und das Ankaufsvolumen liegt bei rund 700 Mio. Euro.

Vermutlich dient das Aktienrückkaufprogramm auch dazu, den Kurs über der Marke von 3 Euro zu stabilisieren - um auf diesem Niveau Kapitalmaßnahmen möglich zu machen. Nachdem Efremidis in atemberaubendem Tempo Erfolge vorzuweisen hat, dürfte Godewind als Player nun ernst genommen werden und Interesse geweckt sein.

Meine Einschätzung

Die Aussicht auf eine Kapitalerhöhung dürfte aber dennoch den Kurs kurzfristig weiter belasten und auch der bisherige Kursverlauf regt noch nicht zum Träumen an. Andererseits ist Godewind sehr aktiv unterwegs und bedient ein sehr attraktives Marktsegment in den boomenden Bürohochburgen München, Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf. Hier ist kein Abflauen der Nachfrage festzustellen und die überdurchschnittlichen Leerstandquoten bieten signifikantes Wertsteigerungspotenzial auf mittlere Sicht. Hier muss das Team von Godewind nun zeigen, dass man nicht nur Kaufen kann, sondern auch Immobilien bewirtschaften, instandsetzen- und halten sowie darüber hinaus vermieten kann. Ich bin überzeugt, dass dies gelingt und dass Godewind eine weitere Erfolgsgeschichte von Ehlerding/Efremidis wird, an der auch die Aktionäre wieder erheblichen Anteil haben werden. Da passt es gut, dass die Ehlerdings und Efremidis selbst die größten Aktionäre sind und daher ein erhebliches Interesse an der Wertsteigerung ihrer Anteile haben. Und Eigennutz ist seit jeher eine der stärksten Triebfedern...

Disclaimer
Godewind Immobilien befindet sich auf meiner Beobachtungsliste und in meinem Depot.

Kommentare:

  1. Wieder eine spannende Geschichte, die sich da anbahnt oder anzubahnen scheint, lieber Herr Kissig, aber ohne mich. Lasse gern anderen Kleinaktionären den Vortritt, sofern sie auf dem Schleudersitz dieses börsennotierten Vehikels Platz nehmen möchten ...
    Diese "starken Männer" im Hintergrund, die sich eine neue Spielwiese auf dem Immomarkt u. Börsenparkett gesucht haben, mögen sich gern ihre Anteile hin- und herschieben ... Trotzdem, immer interessant zu lesen. Und wer nicht wagt, bekanntlich ... ;-)

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    1. Ja, genauso ist es mit den Small Caps - Blue Cap, MK Kliniken, Mutares, TTL, Balaton, Ernst Russ und wie sie alle heißen. Häufig muss am Ende der Kleinaktionär zahlen, während sich andere die Taschen voll machen. Der richtige Ein- und Ausstiegspunkt ist hier wichtig und das kann Michael gut, da er die Situation relativ schnell einschätzen kann :) Für die Nachahmer von Michael manchmal etwas zu spät, weil sie erstmal die Beiträge lesen müssen :D

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  2. Nun WCM war zeitweilig eine Kursrakte, hat aber durch die zahlreichen Kapitalerhöhungen immer wieder zurückgesteckt. Unter dem Strich blieb ein +50% gute positive Kursperformance. Auch gab es die Möglichkeit bei TLG Immobilien weiter dabei zu blieben. TLG entwickelt sich nach wie vor gut. Michael hat es nicht im Kurszettel, wobei einen dies nicht abhalten sollte. Age quod aquis!

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  3. Hallo Michael,
    Das Ehepaar Ehlerding hat für 30 Mio. Euro !!! Aktien gekauft. Hast du eine Vermutung dafür.?
    Danke und viele Grüße,
    Tom

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    1. Karl Ehlerding hat diese jüngsten Aktien "außerhalb eines Börsenplatzes" erworben, also als Paket. Das kann also eine Umplatzierung im "Friends & Family"-Bereichgewesen sein, wodurch sich der absolute Anteil dieser Gruppe dann nicht erhöht hätte.

      Die Website des Unternehmens nennt nur drei große Aktionäre (Karl Ehlerding, seinen Sohn und CEO Stavros Efremidis); in der Unternehmenspräsentation vom 4.2.2019 auf S. 3 ist allerdings davon die Rede davon, dass CEO Efremidis 6% hält (bzw. 12% inkl. Finanzierungsinstrumenten) und "Friends & Family" rund 30%.

      Egal, woher diese Aktien nun stammen und ob es sich "nur" um eine interne Umplatzierung im Kreis der Familie und Freunde handelt, zeigen diese Zahlen jedenfalls klar, dass Ehlerding große Stück an und auf Godewind hält. Und bei den aktuellen Kursen zu kaufen bereit ist. Das kann man nach jeder Lesart nur als positives Zeichen werten.

      Wenn Ehlerding bereit ist, als Käufer aufzutreten (und neulich hat er ja zu ähnlichen Kursen mehrere Millionen Euro über die Börse für Zukäufe in die Hand genommen), stützt das auch den Kurs nach unten. Hinzu kommt, dass Godewind selbst über sein neues Aktienrückkaufprogramm ebenfalls Aktien erwirbt. Auch das dürfte dem Kurs kaum schaden...

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