Dienstag, 7. Juli 2015

WCM platziert Kapitalerhöhung vollständig und startet gleich rasant durch

Die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG hat einen gewaltigen Kraftakt hinter sich und er ist geglückt: bei ihrer Bezugsrechts-Barkapitalerhöhung wurden alle angebotenen 76.010.706 Aktien zu einem Preis von 2,05 EUR platziert. Das Grundkapital der WCM AG erhöht sich somit um 76.010.706 EUR auf 109.793.244 EUR und WCM flossen brutto insgesamt 155,8 Mio. EUR zu.

Dass die Kapitalerhöhung erfolgreich war, ist schon bemerkenswert, denn immerhin ist die WCM erst seit einem halben Jahr überhaupt wieder operativ tätig, nachdem man eine jahrelange Zeit des wirtschaftlichen Siechtums und eine Pleite hinter sich hatte. Und das Volumen der Kapitalerhöhung war auch nicht von schlechten Eltern, immerhin wurde das Grundkapital um den Faktor 2,25 erhöht (Bezugsverhältnis 4:9).

Alle Aktien platziert - mit Nachhilfe
Dass nicht alle Altaktionäre die Kapitalerhöhung voll mitgehen würden, stand von vornherein fest, denn das Volumen war für viele einfach nicht zu stemmen. Wer für 10.000 EUR Aktien im Depot hatte, hätte bei einem Bezugsverhältnis von 4:9 22.500 EUR an zusätzlichen Mittel aufbringen müssen - insbesondere für Kleinanleger kaum darstellbar. Und so kam als erstes die Meldung über die Platzierung von 67,9% der angebotenen Aktien, die über die Bezugsrechte geordert worden waren. Und obwohl dies nicht überwältigend klang, war doch bereits hier schon klar, dass alle Aktien abgesetzt werden konnten. Denn die Berenberg Bank hatte sich bei der Durchführung der Kapitalerhöhung verpflichtet, bis zu 24,99% aller WCM-Aktien abzunehmen. Wohlgemerkt bezogen auf das Grundkapital nach der Kapitalerhöhung. Und diese Garantie musste nun weitgehend gezogen werden, so dass wie erwartet angekündigt wurde, diese Aktien im Rahmen einer Privatplatzierung in- und ausländischen Investoren zum Bezugspreis von 2,05 EUR anzubieten. Und über Nacht konnte Vollzug vermeldet werden.

 WCM (Quelle: comdirect.de)
WCM kassiert und investiert
Damit kann WCM durchatmen und durchstarten. Die dringend benötigten Gelder sind nun vorhanden und WCM kann sukzessive die vielen Gewerbeimmobilien, die man in den letzten Wochen akquiriert hatte, auch rechtsverbindlich erwerben. Nachdem bereits vor Kurzem zwei Kaufverträge notariell beurkundet wurden, folgt heute gleich der nächste Zukauf: der Erwerb des Gewerbeportfolios von 16 Objekten im Rhein-Main-Gebiet und in Dresden, der am 24. April angekündigt worden war, wurde nun notariell beurkundet. Verkäufer des Gewerbeportfolios sind zwei dänische Tochtergesellschaften von zwei in Norwegen beheimateten Immobiliengesellschaften. Die 16 Büro- und Einzelhandelsimmobilien haben eine Mietfläche von ca. 88.800 Quadratmetern und weisen einen Vermietungsstand von rund 90 Prozent auf. Die annualisierten Mieteinnahmen betragen rund 9,9 Mio. EUR, so dass sich die Mietrendite auf den Nettokaufpreis sich zum Zeitpunkt der Akquisition bei rund 9 Prozent befindet. Der Nettokaufpreis auf 100%-Basis beträgt rund 113 Mio. EUR und das Closing der Transaktion wird im Oktober 2015 erwartet.

Steuerliche Verlustvorträge bergen Potenzial von 36 Cents je Aktie
Als zusätzliches Bewertungsschmankerl hat WCM noch die üppigen Verlustvorträge sowie das steuerliche Einlagenkonto zu bieten. Als im Dezember 2014 die vorherige Kapitalerhöhung durchgeführt wurde, war das einerseits eine Barkapitalerhöhung und andererseits erfolgte eine Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen (Immobilienvermögen). Das Gutachten, das den Einbringungspreis feststellte, legte den Wert der Verlustvorträge auf 2,70 EUR je Aktie fest. Die sind noch immer vorhanden, nur wurden sie durch die Kapitalmaßnahmen natürlich verwässert. Zunächst gab WCM 14.441.269 neue Aktien aus, was die Anzahl der Aktien verdoppelte. Zusätzlich wurden 4.900.000 Mio. Aktien im Wege der Sacheinlage bezahlt und nun erfolgte die große Kapitalerhöhung durch Schaffung von weiteren 76.010.706 Aktien. Insgesamt wurden die ursprünglichen 2,70 EUR je Aktie somit auf 0,36 EUR je Aktie verwässert. Um diesen Wert ist WCM bei jedem Peer-Group-Vergleich seinen Mitbewerbern voraus, denn diesen Wert "sieht" man nicht sofort.

Ausblick
WCM zeigt, dass man es ernst meint und die Kapitalerhöhung belegt, dass die Investoren an einen Erfolg glauben. Das Tempo, mit dem WCM sein mittelfristiges Ziel eines Gewerbe-Immobilienbestands von 1 Milliarde Euro angeht, bleibt atemberaubend und durch den Mittelzufluss aus der Kapitalerhöhung kann CEO Stavros Efremidis aus dem Vollen schöpfen. Der Aktienkurs der WCM kann die nächsten Tage noch etwas unter Druck bleiben, bis die massive Kapitalerhöhung verarbeitet ist, weil der eine oder andere Aktionär vielleicht nur auf schnelle Kursgewinne aus war. Die Neuen Aktien sind vom 1. Januar 2015 an gewinnberechtigt und werden voraussichtlich am 8. Juli 2015 in die Notierung für die Aktien der Gesellschaft an der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen - und zwar im Prime Standard. Dieser Aufstieg in das höhere Börsensegment bringt nicht nur höhere Publizitätspflichten und mehr Rechte für Aktionäre mit sich, sondern sichert WCM gerade bei institutionellen Investoren aus dem Ausland einen höheren Aufmerksamkeitsgrad. Das mittelfristige Ziel einer SDAX-Aufnahme ist WCM so jedenfalls noch einen Schritt näher gekommen.

WCM befindet auf meiner Empfehlungsliste und dürfte auf absehbare Zeit "die wohl heißeste Spekulation" im deutschen Immobiliensektor bleiben. Für die nächsten Tage und Wochen ist mit einem anhaltend hohen News-Flow zu rechnen, der den Kurs positiv begleiten dürfte.

Kommentare:

  1. Hallo Michael,
    erstmal vielen Dank für Ihre interessanten und lehrreichen Artikel. Ich freue mich jeden Tag auf neue Informationen auf dieser Seite.
    Mich würde interessieren, wie der faire Wert von WCM berechnet werden kann bzw. ob dies zum jetzigen Zeitpunkt überhaupt schon möglich ist, wenn man berücksichtigt, dass bisher noch keine aussagekräftigen Geschäftszahlen vorliegen.
    Vielen Dank im Voraus.

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    1. Moin Jürgen,
      WCM hat bisher nur einen kleinen Bestand an Gewerbeimmobilien und erzielt hieraus Mieteinnahmen. In etwas das Vierfache Volumen ist an möglichen Zukäufen angekündigt worden, steht aber unter dem Vorbehalt, dass WCM die Finanzierung stemmen kann. Hierzu benötigt WCM frisches Eigenkapital und mit diesem nimmt es zusätzliches Fremdkapital auf. Des Weiteren werden durch jetzt nach der Kapitalerhöhung Darlehen von Gesellschaftern abgelöst, die mit mehr als 6 Prozent verzinst werden. Eine Bewertung von WCM kann man seriös also erst vornehmen, wenn die Käufe alle abgewickelt sind und die Einnahmen und Ausgaben bekannt sind. Momentan kann man anhand der bisherigen Unternehmensmeldungen allenfalls grobe Hochrechnungen anstellen. Auf der Unternehmenswebsite steht eine vereinfachte Zusammenfassung der wichtigsten Deals und ich rechne damit, dass WCM die angekündigten Abschlüsse jetzt zeitnah durchziehen wird und es wird (in "Der Aktionär") spekuliert, dass weitere "zwei bis drei Zukäufe" kurz vor dem Abschluss stehen. Darüber hinaus hatte WCM jüngst verkündet, bei einer erworbenen Immobilie den Vermietungsstand auf 100% erhöht zu haben und heute gab es eine Meldung, dass ein Mietvertrag mit einem Ankermieter in einem der Objekte um 10 Jahre verlängert wurde.

      Da WCM Gewinne durch Mieteinnahmen erzielt, die über dem Aufwand liegen, oder durch die Reduzierung von ggf. vorhandenen Leerstandsquoten oder durch den höherpreisigen Weiterverkauf von Immobilien und ggf. auch durch Zuschreibungen, wenn sich der Wert der Immobilien erhöhen sollte, kann man momentan noch keine wirklich seriöse Berechnung des Wertes (NAV) vornehmen. Zumal ja alles noch im Fluss ist.

      Die von Heiner K angesprochene Quelle, Gereon Kruse von boersengefluester.de, versucht ja eine näherungsweise Betrachtung. Allerdings hat er das Thema Verlustvorträge gar nicht gestreift, die stellen ja auch einen Wert dar. Nach meinen Berechnungen sind das rund 36 Cents je Aktie (nach der jüngsten Kapitalerhöhung). Die müsste man meines Erachtens also zu seinem ermittelten NAV noch hinzu rechnen.

      Letztlich sollte man die nächsten Tage abwarten und die Vollzugsmeldungen zu den Ankäufen. Dann kann man sich daran machen, den substanziellen Wert der WCM-Aktien zu ermitteln. Auch kann man davon ausgehen, dass mehrere Analystenhäuser bald die Coverage der WCM-Aktien aufnehmen werden und deren Analysen enthalten ja eine Reihe von Anhaltspunkten und Informationen, die einem weiterhelfen können.

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  2. Als Anhaltspunkt villeicht folgender Text, ohne Gewähr:
    "ie gute Nachricht: WCM hat die Kapitalerhöhung mit einem Netto-Emissionserlös von rund 150 Mio. Euro tatsächlich komplett über die Bühne gebracht. Dabei lag die Bezugsquote mit 67,9 Prozent zwar unterhalb unserer Erwartungen. Doch ihm Rahmen der angekündigten Privatplatzierung wurden die im aus dem ersten Gang übrig gebliebenen Anteilscheine von der Berenberg Bank blitzschnell bei institutionellen Investoren platziert. Ernüchternd für Altaktionäre ist jedoch, dass die Notiz des als Gewerbe-Immobilienspezialisten neu aufgestellten Unternehmens doch stärker als gedacht unter der Finanzierungsrunde gelitten hat. Dabei gab es – abgesehen von der etwas unglücklichen Meldung über die Verpflichtung eines (namentlich nicht genannten) neuen Finanzvorstands – keinen zwingenden Grund dafür, dass sich Aktienkurs und Bezugspreis (2,05 Euro) mittlerweile angeglichen haben. Und auch das Bezugsrecht lieferte zu beinahe keinem Zeitpunkt einen entsprechenden Wertausgleich.

    Doch losgelöst davon – wie geht es nun weiter mit dem Papier von WCM? Auf Basis der neuen Aktienstückzahl kommt die Gesellschaft auf eine Marktkapitalisierung von gut 228 Mio. Euro. Das Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV) dürfte nach Berechnungen von boersengefluester.de nun bei etwa 1,3 anzusiedeln sein, was etwa einem Mittelfeldplatz entspricht. Der Marktwert des Immobilienvermögens – inklusive bereits gemeldeter Akquisitionen – beträgt zurzeit rund 437 Mio. Euro. Dem sollte ein Substanzwert (Net Asset Value = NAV) von ungefähr 210 Mio. Euro gegenüberstehen, was etwa 1,90 Euro je Aktie entspricht. Damit würde die WCM-Aktie leicht über NAV notieren. Zum Vergleich: Alstria Office wird zurzeit mit einem Aufschlag von knapp drei Prozent auf den NAV gehandelt, DO Deutsche Office und Hamborner REIT kommen dagegen auf einen Discount von jeweils rund vier Prozent. Letztlich tummeln sich aber alle in einer relativ engen Bandbreite. Boersengefluester.de geht davon aus, dass mit der Umsetzung der Kapitalerhöhung nun die Weichen für eine wieder bessere Performance gestellt sind. Vermutlich ging der Kursanstieg von April bis Mai 2015 aber auch einfach zu schnell. Jetzt sind die Bewertungsrelationen allesamt wieder geerdet. Wir bleiben bei unserer Einschätzung: Kaufen."
    Quelle: http://boersengefluester.de

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  3. Hallo Michael,
    wie schätz Du den Ausgang der KE ein? Hr. Efremidis, Karl und John Ehlerding haben die KE nicht voll mitgemacht. Alle drei haben vor der KE jeweils ca. 5% der Aktien gehalten, folglich hätten sie jeweils Aktien iHv > 7,5 Mio EUR im Rahmen der KE erwerben müssen. Efremidis und Karl haben aber mitgeteilt, dass jeder nur ca. 2 Mio EUR in die neuen Aktien investiert hat. Bei Efrimidis verstehe ich, dass es für ihn vielleicht schwer ist die 7,5 Mio EUR aufzubringen, aber bei Karl hätte ich eher kein Problem gesehen. John hat auch noch nichts gemeldet wie auch die anderen wesentlichen Anteilseigner, bis zum 14.07 (5 Werktage ab Kauf) ist aber noch Zeit bis zur Meldung... Was meinst Du dazu?

    VG
    Dave

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    1. Moin Dave, um sich ein Gesamtbild machen zu können, sollte man erst einmal das Eintrudeln aller möglichen Stimmrechtsmitteilungen abwarten, wie Du ja auch selbst meinst.

      Einige Besonderheiten gibt es aber schon zu beachten: Stavros Efremidis hat ja bereits vor der KE angekündigt, für "nur" etwa 2 Mio. EUR neue Aktien zeichnen zu wollen und er hat ja auch entsprechend Bezugsrechte frühzeitig veräußert. Allerdings wurde ja im Frühjahr eigens für ihn bzw. seine Beteiligungsholding Kalamata Grundbesitz GmbH eine Wandelanleihe über 1,8 Mio. EUR begeben, so dass er hier weitere Aktien erwerben kann. Und Karl Ehlerding ist ja seit der Übernahme "seiner" KWG Kommunale Wohnen Ag durch die österreichischen conwert dort einer der größeren Aktionäre. Um das Unternehmen gibt es ja ein Übernahmegerangel und Ehlerding hat Anfang Juni erst eine Option gezogen und weitere 1 Mio. Anteile hinzugekauft. Er und Familienmitglieder hielten zuvor 6,6% an conwert und kauften nun weitere 1,172% hinzu. Interessant ist dies deshalb, weil conwert im Bereich Wohnimmobilien unterwegs ist und dennoch eine Gewerbeimmobiliensparte hat. Diese ist überwiegend in Deutschland aktiv und soll veräußert werden. Man könnte sich also vorstellen, dass Ehlerding & Co. ihren Aktienanteil an conwert gegen die Gewerbeimmobiliensparte tauschen und anschließend via Sachkapitalerhöhung in die WCM einbringen. Also gegen Ausgabe neuer WCM-Aktien.

      Ob und was hieraus wird, bleibt abzuwarten. Ich sehe jedenfalls keinen Grund, in der nicht vollständigen Zeichnung der KE negative Erwartungen aufzubauen. Ein Ziel der KE war ja auch, weitere und neue Investoren an Bord zu holen. Und auf dem Weg zum Ziel, 1 Milliarde an Gewerbeimmobilien im Bestand zu haben, wird das Einbringen weiteren Eigenkapitals, ob durch Bar- oder Sachkapitalerhöhungen, nicht ausbleiben. Auch hier wird Familie Ehlerding ja ggf. noch ein Wörtchen mitreden wollen. Und vielleicht haben die auch nicht so viel Geld als Cash rumliegen, sondern müssen hier auch erst andere Investments losschlagen?

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