Montag, 6. April 2020

Good News bei... DIC Asset: Zeichen der Stabilität in Zeiten der Krise durch Senkung der Prognose auf 2019er Rekordniveau und Bestätigung der Dividendenerhöhung

Der Aktienkurs von DIC Asset leidet kräftig unter der Anlegerpanik, die ihre Aktien aus Furcht vor massiven Einbußen auf den Markt werfen.

Nun hat der Spezialist für Büro- und Gewerbeimmobilien seine Hausaufgaben gemacht und den Kapitalmarkt über die Auswirkungen der Corona-Krise informiert. Wenig überraschend wird auch DIC Asset von der Krise in Mitleidenschaft gezogen, nicht nur wegen der ausgesetzten Mietzahlungen vieler Mieter und Pächter. Und deshalb sieht sich CEO Sonja Wärntges gezwungen, die Prognosen für 2020 zu reduzieren. Überraschend ist allerdings der Umfang der Senkung und was sonst noch auf die Aktionäre zukommt - und das steht in keinem Verhältnis zur Kurshalbierung...

Dass Home Office nicht zu einem Game-Changer für das Business von DIC Asset werden wird, habe ich bereits erläutert ("Senkt Home Office (wirklich) die Nachfrage nach Büroimmobilien?") und dass ich bei DIC Asset ein positives Chance-Risiko-Verhältnis sehe, in meinem Gastbeitrag für das Nebenwerte Magazin "DIC Asset, PNE und SBF bieten mehr Chancen als Risiken" ebenfalls. Daher schaue ich nun ausschließlich auf die vom Unternehmen mitgeteilten Auswirkungen.

Die Prognosesenkung für 2020

Das teilte DIC Asset am Freitagabend nach Börsenschluss mit:
"Nach heutigem Stand geht der Vorstand davon aus, dass die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie einen Effekt auf die erwarteten Mieteinnahmen und Managementerträge der DIC Asset AG im Geschäftsjahr 2020 haben werden. Bis zum 03. April 2020 haben Mieter (u.a. Einzelhändler des Non-Food-Bereiches, Gastronomie und Hotels) mit einem Mietvolumen von rund 1,5 Mio. Euro pro Monat den Wunsch zur Zahlungsaussetzung ihrer Miete für einzelne Monate bis hin zu drei Monaten angezeigt. Mit den Mietern ist die Gesellschaft im Dialog und strebt eine beiderseitige und bestmögliche vertragliche Lösung an. In einigen wichtigen Fällen hat die Gesellschaft bereits Regelungen vereinbart. 
Die im gesamten Bundesgebiet angeordneten Maßnahmen führen voraussichtlich auch zu einer geringeren Transaktionsaktivität im deutschen Immobilienmarkt. Aus einem daher geringeren als ursprünglich geplanten Transaktionsvolumen oder später als geplanten Besitz-, Nutzen- und Lastenübergängen sowohl im Commercial Portfolio als auch im Institutional Business, rechnet die Gesellschaft mit ankaufsbezogen geringeren Bruttomieteinnahmen bzw. nicht mehr in 2020 ergebniswirksamen Erträgen, geringeren transaktionsbezogenen Managementerträgen und daraus, sowie aus möglichen Mietreduzierungen, auch geringeren laufenden Managementerträgen."
Die Folgen hieraus sind durchaus beachtlich und senken die Prognosen; für 2020 werden nun erwartet:

  • FFO in einer Spanne von €94-€96 Mio. (zuvor: €104-€106 Mio.)
  • Bruttomieteinnahmen von €94-€98 Mio. (zuvor: €102-€104 Mio. Euro)
  • Immobilienmanagementerträge von €80-€90 Mio. (zuvor: €85-€95 Mio.)
  • Transaktionsvolumina:
    • Commercial Portfolio; Ankaufsvolumen von €200-€300 Mio. (zuvor: €500-€600 Mio.)
    • Commercial Portfolio; Verkaufsvolumen unverändert rund €100 Mio.
    • Institutional Business; Ankaufsvolumen von €500-€800 Mio. (zuvor: €1,1-€1,3 Mrd.)
    • Institutional Business; Verkaufsvolumen unverändert rund €300 Mio.

Das Gute daran...

Die Reduzierungen bei den Einnahmen bewegen sich unterhalb von 10%, was kaum zur wahrgenommenen Dramatik und den oft schon verbreiteten Weltuntergangsszenarien passt. Ein zehn-prozentiger Rückgang würde in normalen Zeiten schon gewichtig klingen, allerdings herrschen zur Zeit keine normalen Umstände. Und es sollte nicht übersehen werden, dass der erwartete Rückgang lediglich die bisher prognostizierten Steigerungen für das Geschäftsjahr 2020 auffrisst. DIC Asset erwartet Einnahmen auf Höhe des Rekordergebnisses von 2019! Also ein Nullwachstum und das ist angesichts der wirtschaftlichen Turbulenzen und des Kurseinbruchs um 50% eine super Meldung.

Was bedeutet das für den NAV?

Der NAV wurde von DIC Asset per Ende 2019 mit €22,26 angegeben und es gibt Stimmen, die hier eine deutliche Abwertung befürchten. Ich teile diese pessimistischen Einschätzungen nicht und kann sie auch nicht nachvollziehen. Einen hohen NAV-Abschlag von 20% oder 30% sehe ich als völlig ungerechtfertigt an.

Denn eine deutliche Abwertung der Grundstücks- und Gebäudewerte wäre nur dann nötig, wenn die Grundstücke nicht mehr nachgefragt und die Mieten bzw. Pachten (also der Ertragswert der Immobilien) dauerhaft sinken würden. Aber ist das so?

DIC Asset konzentriert sich auf beste und sehr gute Lagen in A- und B-Städten und die werden auch weiterhin gefragt sein. Ein Absinken der Grundstückspreise steht für das DIC-Portfolio also überhaupt nicht auf der Agenda.

Fakt ist, dass momentan Mieten vorübergehend ausfallen; diese müssen allerdings nachgezahlt werden. Ggf. gibt es hier insofern Einbußen, als dass Vermieter sich auf Kompromisse mit den Mietern einlassen und (teilweise) auf die Mieten verzichten, um den Mietern durch die wirtschaftlich schwere Zeit zu helfen. Hierbei geht es um Mieterlasse oder -reduzierungen für ein, zwei, drei Monate, nicht mehr. Und die hätten dann natürlich entsprechend negative Auswirkungen auf die FFO im Jahr 2020. Aber eben nicht darüber hinaus und schon gar nicht dauerhaft! Also muss man hier auch keinen gewaltigen NAV-Abschlag ansetzen, denn die Ertragskraft der Immobilien verspürt lediglich eine vorübergehende Delle, aber keinen permanenten Einbruch. Eine Reduzierung  wäre hier (nur) dann nötig, wenn Mieter pleite gehen und die Flächen anschließend nicht mehr zur vermieten wären oder ggf. nur zu deutlich reduzierten Konditionen. Das würde natürlich dauerhaft die FFO, also den Ertragswert, und damit den NAV senken.

Es ist nicht auszuschließen, dass Immobilienbesitzer solche Einschläge verkraften werden müssen. Vereinzelt, aber keinesfalls über die Breite hinweg. Innenstadtlagen in C-Städten, wo ohnehin kaum noch Ladenlokale vermietet werden konnten und hoher Leerstand herrscht, die werden jetzt nochmal zusätzlich leiden. Und wir werden den Trend verstärkt sehen, dass kleine Läden schließen und sich die Ketten noch stärker ausbreiten. Was Innenstadtlagen per se unattraktiver macht, weil sie immer gleicher und austauschbarer werden (und damit noch weniger anziehend für Laufkundschaft).

Aber DIC Asset ist mit seinen Spitzenlagen ziemlich gut positioniert und vergleichsweise risikoarm. Hinzu kommt auch, dass man einen gewichtigen Teil seiner Liegenschaften langfristig an die öffentliche Hand vermietet hat, wie Hamburg, Hessen oder die Stadt Duisburg. Die fallen als Zahler keinesfalls aus.

Ausblick auf das Segment Institutional Business

Einen gesonderten Blick richte ich noch auf das Institutional Business, wo unter dem Dach der GEG (German Estate Group) die Immobilienentwicklung und das Fondsgeschäft für Dritte beheimatet sind. DIC Asset geht hier natürlich von einer Reduzierung der Transaktionsgeschwindigkeit aus und damit Verschiebungen ins nächste Jahr. Grundsätzlich dürfte die Nachfrage allerdings hoch bleiben und sogar noch zunehmen, denn die Notenbanken haben die Geldschleusen weit geöffnet und die Zinssätze auf historische Niedrigststände getrieben. Die Finanzinvestoren, wie Blackstone, Brookfield Asset Management, KKR, werden zurzeit mit frischen Investorengeldern überschwemmt, das verzweifelt auf der Suche nach Rendite ist. Und dieser erhöhte Druck gilt auch für Immobilien-Asset Manager wie DIC Asset. Da die GEG nicht nur Objekte fertig stellt, um sie am Markt zu veräußern, sondern auch für den Eigenbestand der DIC Asset (Commercial Business) und/oder die Fondsanleger im Bereich Institutional Business, steht hier keine Nachfrageflaute zu befürchten. Und damit auch kein größerer NAV-Abschlag auf dieses Segment.

Mein Fazit

DIC Asset (Quelle: wallstreet-online.de)
DIC Asset wird von der Corona-Krise merklich getroffen und muss Einbußen hinnehmen, diese halten sich aber vergleichsweise in Grenzen.

Man ist mit sieben Standorten regional in allen wichtigen deutschen Märkten vertreten und betreut 180 Objekte mit einem Marktwert von rund €7,6 Mrd. Das Portfolio ist über Regionen und Branchen gut diversifiziert und der Großteil der Einnahmen dürfte auch während der Krise stabil bleiben. Dank des hohen Bestands an Finanzmitteln und dem über die letzten Jahre deutlich reduzierte Verschuldungsgrad präsentiert sich DIC Asset sehr solide. Vereinzelte mögliche Mietausfälle trüben das Bild, so dass auch der NAV durchaus etwas leiden dürfte. Dieser war in den letzten Jahren mehrfach prozentual zweistellig angestiegen und kam per Ende 2019 auf einen Wert von €22,26. Eine weitere Steigerung wird es in 2020 wohl kaum geben, aber selbst bei Berücksichtigung eines Risikoabschlags von üppigen 20% käme man immer noch auf einen Buchwert von €18, der doppelt so hoch liegt wie der aktuelle Aktienkurs.

2019 war ein Rekordjahr und diese Spitzenergebnisse werden nun auch für 2020 erwartet - keine Zuwächse mehr, zugegeben. Aber im Vergleich zu anderen Unternehmen und Branchen, wie Touristik, Hotel- und Gaststättengewerbe, Luftfahrt, Automobile ein Klacks.

Die Dividendenerhöhung steht!

Ein freudige, aber nicht unerwartete, Nachricht ist, dass DIC Asset an seinem Dividendenvorschlag festhalten will. Es soll für das Geschäftsjahr 2019 eine Erhöhung auf €0,66 je Aktie geben und auch wieder die Möglichkeit für eine Aktiendividende. Allerdings wird die Hauptversammlung erst im zweiten Halbjahr stattfinden können, so dass die Aktionäre auch erst dann über diese Vorschläge abstimmen und die Dividende in Empfang nehmen können. Aber diese sinnvolle Verschiebung ist nun wahrlich kein Beinbruch und die avisierte Dividendenrendite von rund 7% sollte über die Wartezeit gut hinwegtrösten. Vor allem in einer Zeit, wo reihenweise Dividenden gestrichen werden müssen...


Ergänzung vom 27.04.2020: DIC Asset bestätigt aktualisierte Jahresprognose 2020

Heute gab DIC Asset bekannt, man habe mit der Freien und Hansestadt Hamburg den Mietvertrag für die Immobilie "Behördencenter Hamburg-Mitte" in Hamburg bis 2027 verlängert. Die Liegenschaft gehört zu den Top 20 Immobilien des Commercial Portfolios (Eigenbestand) und die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) des Objekts konnte so von 4,5 Jahren auf rund 7 Jahre gesteigert werden. Die annualisierten Mieteinnahmen betragen aktuell rund 1,6 Mio. Euro p.a. bei einer unverändert hohen Vermietungsquote von 100%. Ein schöner Erfolg, jedoch ist eine andere Aussage der Vorstandschefin Sonja Wärntges interessanter: "Vor dem Hintergrund dieses und weiterer operativer Erfolge sehen wir uns bestens gerüstet, um unsere aktualisierten Jahresziele 2020 zu erreichen". Anders als Mitbewerber Corestate Capital, der letzte Woche seine Jahresziele einkassieren und seine Dividende streichen musste, weil er viel stärker vom Neubaugeschäft und dem Immobilienumschlag lebt als DIC Asset.

Disclaimer
DIC Asset und KKR befinden sich auf meiner Beobachtungsliste und/oder meinem Depot.

Kommentare:

  1. Hi,
    hat DIC Asset ein relevantes WeWork-Exposure? Wie ist der Vergleich zu Aroundtown? Ich würde DIC Asset wegen dem großen Anteil kommunaler Mieter defensiver einschätzen.

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    1. Jein. Im September hat DIC Asset gemeldet, dass man über ihre Tochtergesellschaft GEG German Estate Group die Vollvermietung des Objekts "Schillerportal" mit einer vermietbaren Fläche von rund 8.600 qm erzielt habe. Das Objekt war vor Abschluss der Vermietung nur zu etwa 45% belegt; die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) des Objekts hätten sich durch den Einzug von WeWork deutlich erhöht.

      Insofern gibt es ein "WeWork-Exposure". Allerdings befindet sich die Immobilie in einem GEG-Individualfonds für einen internationalen institutionellen Investor (Segment Institutional Business), so dass das Bestandsportfolio von DIC Asset selbst nicht betroffen wäre, sollte WeWork keine Mieten mehr zahlen. Aber sicherlich würde sich das Provisionsaufkommen aus diesem Fonds für die GEG und damit für die DIC Asset verringern...

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    2. Zu Aroundtown kann ich nicht viel sagen, weil ich bei dem Unternehmen keine Detailkenntnisee habe.

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  2. Hallo Michael,
    an einer Stelle in Deinem Artikel habe ich ziemlich gezuckt. Du schreibst:
    "Also ein Nullwachstum und das ist angesichts der wirtschaftlichen Turbulenzen und des Kurseinbruchs um 50% eine super Meldung."
    Warum steht da "ist" (oder "Meldung")? Das Jahr ist noch nicht annähernd zu Ende, daher haben wir bloß eine Prognose des Managements, die aber auch nicht besser als Du oder ich einschätzen können, was in diesem Jahr noch auf uns zu kommt. "wäre" scheint mir daher das treffendere Wörtchen.
    Auch darüber hinaus teile ich Deinen Optimismus nicht ganz (stimme Dir aber zu, dass DIC aktuell attraktiv bewertet ist): WIE sehr sich die aktuellen Verwerfungen mittelfristig auswirken werden, ist eben noch offen. Und dauerhafte wirtschaftliche Einschränkung wird sich eben doch auf das Mietniveau und damit das Preisniveau von Immobilienaktion auswirken. Ich finde, hier bist Du ein bisschen schnell von einer Meinung einer Dritten zu einer Feststellung gekommen.
    Viele Grüße
    Stephan

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    1. Stephan, ich bilde mir meine eigene Meinung und ich finde nicht, dass ich dabei "ein bisschen schnell" vorgehe. ;-)

      Die Miet-/Pachtverträge haben feste Laufzeiten und sofern der Mieter nicht pleite geht und dadurch die Räume frei werden, sind die fest vereinbarten Mieten zu zahlen. DIC Asset wird sich kaum jetzt auf dauerhafte Mietsenkungen einlassen, dazu besteht keinerlei Veranlassung. Sie werden sich auf vorübergehende, zeitlich begrenzte Mietminderungen einlassen, um den Mietern in der schweren Zeit beizustehen und diese über Wasser zu halten, aber sobald diese die Miete wieder voll stemmen können, wird DIC Asset die auch einfordern. Und diese vorübergehenden Mietnachlässe haben keinen negativen Einfluss auf den Ertragswert der Immobilien, weil sie nicht nachhaltig sind. Ein solcher negativer Effekt stellt sich erst ein, wenn das Mietniveau insgesamt sinkt und gegen Ende der Laufzeit absehbar ist, dass künftig nur noch geringere Mieten durchsetzbar sind. Schaut man in die Präsentation von DIC, liegt die durchschnittliche Mietdauer (WALT) aber noch viele Jahre in der Zukunft. Bis dahin dürfte sich die Lage längst wieder stabilisiert haben.

      "Interessant" wird, wie viele Mieter/Flächen kurzfristig leer stehen werden, weil Mieter/Pächter die Grätsche machen. Hier dürfte die Nachfrage bei der Neuvermietung aktuell deutlich zurückhaltender sein als noch vor acht Wochen. Allerdings hat DIC Asset hier auch die drei besten Argumente auf ihrer Seite: die Lage, die Lage und die Lage. Weil man fast nur Top-Adressen im Bestand hat. Und die werden weiterhin gesucht sein.

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  3. Heute gab DIC Asset bekannt, man habe mit der Freien und Hansestadt Hamburg den Mietvertrag für die Immobilie "Behördencenter Hamburg-Mitte" in Hamburg bis 2027 verlängert. Die Liegenschaft gehört zu den Top 20 Immobilien des Commercial Portfolios (Eigenbestand) und die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) des Objekts konnte so von 4,5 Jahren auf rund 7 Jahre gesteigert werden. Die annualisierten Mieteinnahmen betragen aktuell rund 1,6 Mio. Euro p.a. bei einer unverändert hohen Vermietungsquote von 100%. Ein schöner Erfolg, jedoch ist eine andere Aussage der Vorstandschefin Sonja Wärntges interessanter: "Vor dem Hintergrund dieses und weiterer operativer Erfolge sehen wir uns bestens gerüstet, um unsere aktualisierten Jahresziele 2020 zu erreichen". Anders als Mitbewerber Corestate Capital, der letzte Woche seine Jahresziele einkassieren und seine Dividende streichen musste, weil er viel stärker vom Neubaugeschäft und dem Immobilienumschlag lebt als DIC Asset.

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