Mittwoch, 18. März 2020

DIC Asset: Senkt Home Office (wirklich) die Nachfrage nach Büroimmobilien?

Home Office ist das Zaubermittel gegen die Pandemie und daher schicken die Unternehmen die Leute nach Hause, um von dort dezentral und isoliert von den Arbeitskollegen ihrer Arbeit nachzugehen. Das klappt nicht für jeden bereich, wie z.B. bei Supermärkten, Drogerien oder Apotheken, und auch nicht in jedem Fall, wo es theoretisch möglich wäre, weil technische Probleme zu meistern sind, über die man sich vorher keine wirklichen Gedanken gemacht hat. Dennoch funktioniert Home Office für viele Dienstleister ziemlich gut und dann könnte doch in Zukunft eine deutlich größerer Teil der Arbeiten von zuhause erledigt werden, was zwangsläufig zu reduzierten Büroflächen führen müsste. Und schaut man auf die Kurse der betreffenden Unternehmen, wie DIC Asset, scheint der Markt ein solches Szenario bereits kräftig einzupreisen. Zurecht?

Auf den ersten Blick klingt das nachvollziehbar, aber wenn man ein paar weitergehende Aspekte einbezieht, relativiert sich das Ganze schnell wieder - jedenfalls für Deutschland. Momentan befinden sich alle (Unternehmen und Behören) im akuten Notstand und da geht es ausschließlich ums Funktionieren und Aufrechterhalten des Betriebs. Aber diese Phase wird enden wenn das Virus abebbt, und dann werden wieder die bereits heute geltenden Gesetze und Regelungen mehr Gewicht bekommen, die man aktuell - verständlicherweise - nicht so genau nimmt und bei denen auch nicht auf Einhaltung gepocht wird. Die Prioritäten liegen zur Zeit eben komplett woanders. Doch nur vorübergehend, in einigen Wochen wird sich die Lage normalisieren und dann werden einige Fragen rund ums Home Office schnell Relevanz bekommen.

Büroausstattung

Ganz profan fängt es damit an, dass der Arbeitgeber einen Arbeitsplatz zur Verfügung zu stellen hat. Tut er dies nicht in einem Büro, sondern der Mitarbeiter soll/muss von seinem Zuhause aus arbeiten, dann muss der Arbeitgeber die entsprechende Büroinfrastruktur liefern: ein separater Büroraum, Büroausstattung (Schreibtisch, Stuhl), Notebook/PC ggf. mit Dockingstation.

Arbeitsplatzrichtlinien

Und dann gelten die deutschen Arbeitsplatzrichtlinien auch für Heimarbeit. Wir haben eine Vielzahl von Richtlinien, die dem Schutz der Arbeitnehmer dienen und auf seinen Arbeitsplatz wirken. Wie zum Thema Beleuchtung, Möbel, Pausenzeiten usw. Beim auf Dauer ausgelegten Home Office werden die Unternehmen in die Verantwortung genommen werden, dass die Heimarbeitsplätze entsprechend ausgestattet werden müssen. Dass die Leute einfach zu Hause auf der Couch liegen mit dem Notebook auf dem Bauch, das mag jetzt im ersten akuten Aufschlag durchgehen, aber eben nicht als "regulärer" Zustand.

Versicherungsfragen

Wie, wann und bei welchen Tätigkeiten ist der Arbeitnehmer versichert, wenn er von zu Hause aus arbeitet? Greift ggf. die gesetzliche Unfallversicherung? Wer haftet, wenn das Arbeitsgerät verschwindet (Einbruch oder Diebstahl) oder kaputt geht? Hier geht es nicht nur um gesetzlichen oder versicherungstechnische Fragestellungen, sondern auch darum, dass ggf. eine Vielzahl von Regelungen in Betriebsvereinbarungen und/oder den Arbeitsverträgen geregelt werden müssen.

Datenschutz

Auch der Datenschutz ist ein großes Thema; der hat vor anderthalb Jahren große Unsicherheit erzeugt mit Inkrafttreten der DSGVO (Datenschutzgrundverordnung) und den teilweise damit einhergehenden drakonischen Strafen. Bei Home Office ist allerdings überhaupt nicht klar oder geregelt, wie die Daten der Kunden geschützt werden können; die DSGVO wird da zu einer großen Herausforderung. Die Mitarbeiter müssen ja auf die sensiblen Kundendaten zugreifen können und der sichere Datenverkehr ist bei vielen dezentralen Betriebsstätten (und darum handelt es sich ja im weiteren Sinne beim Home Office) zu gewährleisten. Das fängt beim Telekomanbieter an und führt über den Router/das WLAN hin bis über Email-Accounts und das Ausdrucken von Mails oder Datenblättern.

Industriespionage

Durch Home Office wächst das Risiko der Industriespionage; Unternehmen müssen die Gefahren erkennen und reduzieren/ausschalten, dass zuhause agierende Mitarbeiter auch viel leichter Schaden anrichten und Unternehmensgeheimnisse abgreifen und weitergeben können. Auf dem PC installierte Überwachungssoftware dürfte nicht ohne weiteres rechtskonform einsetzbar sein und auch nur bedingt Schutz bieten.

Meine Einschätzung

Ich teile grundsätzlich die Auffassung, dass Home Office einen Boom erfahren und von vielen Unternehmen auch mittel- und langfristig stärker eingesetzt werden wird. Nach Beendigung der Corona-Krise in einigen Wochen wird das allerdings nicht sofort und nicht für alle eintreten. Zuerst dürften alle Unternehmen zum "Business as usal" zurückkehren und auch die Arbeitnehmer wieder in die Büros zurückrufen. Und dann werden sich die Unternehmen genau überlegen (müssen), wie sie das gewünschte Mehr an Heimarbeit solide organisieren und welche Abteilungen dafür infrage kommen und welche eben nicht. Manche Branchen, vor allem mit Ladenlokalen, werden hiervon kaum betroffen sein, Dienstleister schon viel eher.

Für die Büroimmobilien und ihre Anbieter dürfte sich kurzfristig also nichts ändern, zumal ja auch die Mietverträge ihre festen Laufzeiten haben. Sollten Firmen die Krise nicht überstehen, kann es natürlich zu erhöhten und spontanen Leerständen führen, wie in jeder normalen Wirtschaftskrise auch. Mittelfristig kann die Nachfrage nach Büroflächen allerdings durchaus zurückgehen durch den Trend zum Home Office. Andererseits entwickelt sich unsere Gesellschaft immer mehr von der Industrie- zur Dienstleistungsgesellschaft, was tendenziell die Nachfrage nach Büroflächen steigert. Eine gewisse Kompensation dürfte hier also durchaus stattfinden.

Auch werden gut erreichbare (ÖPNV) und zentrale Lagen weiterhin eher gesucht sein als abgelegene C-Lagen. Hier dürfte es am ehesten zu Problemen kommen für die Anbieter/Vermieter.

DIC Asset  ist ja eher in den Metropolregionen aktiv und dort in den besseren und besten Lagen, daher sollte das Unternehmen weniger Risiko behaftet sein als Wettbewerber, die auf C-Lagen setzen. Da man die GEG übernommen hat und damit auch im Bereich der Immobilienentwicklung tätig ist, kann es hier natürlich zu einem nicht nur kurzfristigen Nachfragerückgang kommen, so dass sich in diesem Segment die Aussichten etwas eintrüben. Andererseits ist die DIC auch im Bereich des Immobilien-Asset Managements für Dritte tätig und das nochmals deutlich sinkende Zinsniveau wirkt sich hier positiv aus, weil noch mehr Anleger Interesse daran haben werden, ihr Geld in sicheren und lukrativen Immobilienanlagen zu parken - auch der starke Börseneinbruch dürfte hier verstärkend wirken, denn Aktien als Alternative haben momentan nicht gerade einen Lauf.

Und dann wirkt sich das niedrigere Zinsniveau natürlich auch auf der Finanzierungsseite aus, wo die DIC Asset sich bei neuen Krediten günstiger finanzieren kann. Also sowohl bei Refinanzierungen auslaufender Kredite, als auch ggf. bei der Ausweitung des Bestands.

Meine Einschätzung

DIC Asset (Quelle: wallstreet-online.de)
Unterm Strich erscheint der starke Kurseinbruch der DIC Asset-Aktie um mehr als 50% von €17 auf €8 also nicht gerechtfertigt. Zumal das Unternehmen am 20. Januar seinen "adjustet NAV" mit €22,26 angab - in diesen floss auch die GEG (also das Fonds-Business) mit ein und selbst wenn man hier nun einen Sicherheitsabschlag von 10% oder gar 20% ansetzen würde, scheinen die DIC Asset-Aktien bei €8 geradezu verramscht zu werden. Vermutlich auch, weil nach dem starken Kursanstieg der vergangenen Monate viele Anleger noch auf Kursgewinnen saßen und in der Panik genau die Aktien verkaufen, wo sie noch "Gewinne mitnehmen" können. Seit jeher ein dummer Gedanke, denn man sollte sich nur von den Aktien trennen, deren Aussichten sich erheblich eingetrübt haben und nicht von denen, bei denen man zufällig ein Plus im Depot findet. Vor diesem "Renditekiller Ankereffekt" kann man nur ausdrücklich warnen.
»Nicht der Preis, sondern der Wert einer Anlage ist maßgeblich. Preis ist was du zahlst, Wert ist was du bekommst.«
(Warren Buffett)
Und auch, dass die Hauptversammlung aufgrund des Corona-Virus verschoben werden musste und somit die Dividende zunächst nicht fließen kann, da sie von der HV beschlossen werden muss, rechtfertigt keinesfalls derartige Kursverluste und so einen enormen Abschlag auf den NAV - man kann aktuell Aktien zu €8 kaufen, die mehr als €20 wert sind. Eigentlich müsste das Hamsterkäufe auslösen...

Disclaimer
DIC Asset befindet sich auf meiner Beobachtungsliste und/oder in meinem Depot.

Kommentare:

  1. "Nach Beendigung der Corona-Krise in einigen Wochen"

    Lieber Michael,
    dass diese Krise nur wenige Wochen dauern wird, ist eine Spekulation, die aktuell nicht begründet werden kann. Das Gegenteil, die Geschichte von 1918/1920 lehrt uns, dass auch diese Pandemie womöglich 2-3 Jahre lang dauern könnte. Auch ist es nicht klar, ob und wann eine Impfung geben wird. Bestcase wäre, dass wir erst Ende des Jahres eine hätten und dann braucht es Zeit, bis ausreichenden Mengen produziert und weltweit verteilt werden.

    Ob China das Problem tatsächlich unter Kontrolle hat, werden wir in den nächsten Monaten feststellen. Experten sind jedenfalls der Meinung, dass auch dort eine weitere Welle der Pandemie geben wird.


    Insofern würde ich derzeit nicht von einer Krise von paar Wochen ausgehen. Diese Annahme wäre in meinen Augen nicht nur sehr gewagt, sondern auch sehr gefährlich (fürs Depot).

    Dass wir die Sterblichkeit von bis zu 20% von 1918 wieder sehen werden glaube ich zwar nicht. Aber, dass die Krise so schnell vorbei sein wird auch nicht. In 2015 hatte Bill Gates geschätzt, dass eine Pandemie weltweit 3 Billionen USD kosten würde: "The next outbreak? We’re not ready" https://www.youtube.com/watch?v=6Af6b_wyiwI
    Bereits deswegen reden wir nicht von einer Krise von wenigen Wochen, sondern Jahren..

    Freundliche Grüße
    Konstantin

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  2. Michael Wiemer18.03.20, 14:50

    Das Thema Home Office schön aufgedröselt. Für mich als DIC Asset Aktionär hochinteressant. Dazu ist der Blogtext wie immer sehr gut zu lesen.

    Bereits Mitte der Neunziger haben deutsche Büromöbelhersteller massiv auf Messen wie der Orgatec in Köln Mobiliar für das Home Office angeboten. Wenn man seinerzeit mit Vertriebsleitern von Herstellern und Büromöbelhändlern sprach, war durchaus eine große Erwartungshaltung da, dass sich Home Office in Deutschland bis Ende der Neunziger durchsetzt. Nun, die Umsätze schnellten nicht in die Höhe. Das Thema war damals offenbar noch nicht reif. Dazu wurden ja nach der Wende, ich denke da an meine Heimatstadt Leipzig, massiv Bürocenter gebaut. In A Lage. In B Lage. In C Lage. Firmen hatten oft auch die Denke, alle Mitarbeiter möglichst gut beobachtbar in den Firmenbüroräumen zu halten. Das Thema Großraumbüro lässt grüßen.

    Dazu die Problematik, dass es für viele mit etwaiger Home Office Arbeit soziale Kontakte in der Firma nicht mehr geben würde. Kantine mit Wahlessen, Plausch mit Kollegen in der Kaffeeküche, gemeinsamer Spaziergang mit den Lieblingskollegen um den am Stadtsee in der Mittagspause etc. Nach einem in Aussicht gestellten Wechsel von der Firmenzentrale in das abseits gelegene Home Office war seinerzeit kein Run der Angestellten festzustellen.

    25 Jahre später. Schwenk in die Jetztzeit. Das Thema Home Office hat selbst Twitter besetzt. Momentan. Siehe #homeofficechallenge.

    Jetzt haben wir technisch in Deutschland im Bezug auf den Internetanschluss, Kontaktmöglichkeiten wie WhattsApp, Facebook etc.,zu Hause eine andere Situation wie 1994. Doch wie beliebt ist Home Office mittlerweile wirklich? Schriftsteller, Journalisten, Blogger, Webdesigner, Werbetexter, Architekten oder Übersetzer arbeiten seit Jahren durchaus gerne im Home Office. So hört man.

    Wird sich Home Office auf breiter Front in Deutschland durchsetzen?

    Das kommt drauf an.

    Ferris schrieb in seinem Bestseller Die 4 Stunden Woche davon, wie mit viel taktischen Gespür sich ein Angestellter von seinem Chef und den Büroräumen der Firma entfernen kann um im Home Office produktiver und smarter zu arbeiten. Ferris ist natürlich ein cleverer Unternehmer der das Buch optimal vermarktet hat und es massiv verkaufte. Andererseits las ich kürzlich in der Community auf dem Blog bei Tim Schäfer, dass es durchaus jetzt schon bei dem einen oder anderen Probleme gibt so ganz alleine ohne Kollegen daheim im Home Office zu agieren. Stichwort Ablenkbarkeit, Verwischen der Grenzen Privat/Job, aufkommende Gefühle von sozialer Einsamkeit, die unbeantwortete Frage - Wer kocht das das Mittagessen - etc.

    Mein Fazit: Es wird weiter Bedarf an Büroimmobilien in guten Lagen geben.

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  3. Hallo Michael,

    DIC fällt derzeit wie ein stein. Könnte es daran liegen, dass hier die Marktteilnehmer mit einer Pleite rechnen?
    Hast Du dir dazu mal das Unternehmen angesehen?
    Halte Aktien und fange an, mir Sorgen zu machen...
    Viele Grüße und Danke für den Blog!

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    1. Weshalb der Kurs von DIC Asset so runtergeprügelt wird, weiß ich nicht und natürlich auch nicht, was andere Marktteilnehmer denken. DIC Asset hat die Finanz- und Immobilienkrise überstanden und damals war der Verschuldungsgrad wesentlich höher als heute - das Unternehmen hat diesen ja sukzessive immer weiter verringert in den letzten Jahren. Einen bilanzielle Schieflage halte ich für sehr unwahrscheinlich.

      Da DIC in Gewerbeimmobilien macht, könnten hier Befürchtungen bzgl. der Solvenz von Mietern bestehen. Wenn die Läden schließen und die Büros verwaisen wegen Home Office, stehen die Unternehmen ja unter Druck, weil sie weniger verdienen, aber dennoch die Kosten am Bein haben. Aber genau hierfür werden von der Regierung ja Liquiditätshilfen und Kredite für Unternehmen aufgelegt, damit möglichst wenige Unternehmen auf der Strecke bleiben und/oder Arbeitsplätze verloren gehen.

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    2. So runtergeprügelt?
      Bitte einen klareren Blick auf die Dinge!
      Anfang 2019 stand der Kurs bei 9€, nun steht er bei 7,8€. War halt vorher völlig aufgeblasen der Kurs und hat diese Luft abgelassen

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    3. Der NAV ist in der Zwischenzeit massiv gestiegen, die FFO ebenfalls, der Loan-to-Value (Verschuldungsgrad) deutlich gesunken, die Leerstandsquote erheblich reduziert worden und... die GEG wurde zugekauft. Kann man alles ignorieren und als "aufgeblasen" bezeichnen. Ich bewerte das völlig anders und sehe den NAV bei rund €20, während der Kurs bei €7 daniederliegt.

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    4. Sorry Michael,
      Ich habe Deine Bewertungen und Analysen auch zu Aurelius oder Mutares gesehen und mir gedacht, das sehe ich anders. Und offenbar sieht es auch der Markt anders

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    5. "Der Markt" agiert momentan aber nicht rational, sondern wird von Emotionen, vor allem Panik getrieben. Dazu mache ich keine Aussagen, weil ich (und auch sonst niemand) nicht weiß, wie "der Markt" sich bewegen wird, wie sich die Kurse entwickeln werden. Ich mache mir Gedanken um die Unternehmen und ihr Business, das ist in einer solchen Krise/Phase schon schwierig genug, weil sich die Rahmenbedingungen ziemlich oft und schnell ändern (können). Wenn Du mit dem Kurs argumentieren willst und meinst, darin die Weisheit zu finden, kannste das gerne tun. Aber das ist nicht mein Ansatz.

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  4. Wie ist aktuell ihre Meinung bezüglich den BDCs? Konkret würde mich TPG Specialty interessieren. Ist jetzt ganz schön runtergekommen - da sie ja zu über 90% first lien sind, ist das Risiko nicht ganz so krass, wenn Pleiten kommen sollten. Oder seh ich das falsch?

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    1. Zu BDCs habe ich mich bereits mehrfach geäußert, zuletzt hier.

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  5. Wie üblich wird auch bei dem Thema zu viel reguliert.
    Der Arbeitgeber stehe in der Verantwortung, wie der Heimarbeitsplatz gestaltet sei usw.
    Pragmatisch ist hier nix lösbar, alles hat komplexe Regeln, die ja "dem Schutz" dienen.
    Schnell wirds juristisch relevant, kompliziert ... kein Wunder dass die deutsche Wirtschaft nicht voran kommt.
    Alles viel zu kompliziert, bürokratisch.
    Und der schöne Datenschutz ... auch so ein Thema.
    Kein Bürger soll irgendwas über andere Bürger wissen - der Staat und seine Geheimdienste aber alles über jeden wissen.
    Na Prost Mahlzeit, das nenn ich ma "fair" :-D

    Für gewisse Branchen ist die freie Arbeitsort-Gestaltung incl. Homeoffice ein "Benefit", mit dem man gute Mitarbeiter angeln und halten möchte. Bei IT-Spezialisten, SAP-Beratern usw beispielsweise. Teuer, schwer zu finden, also muss man denen was bieten, was sie bei Konkurrenz-Betrieben heutzutage auch oft erwarten können, grad bei grossen Konzernen.

    Bei "einfacheren Tätigkeiten" wird mit den Angestellten natürlich ganz anders rumgesprungen, und nicht ständig der Bauch gepinselt - weil man es da nicht nötig hat, da diese "human ressources" leicht und billig austauschbar sind, wenn sie anfangen Ansprüche zu stellen.

    Aber steht ja nirgends, dass das Leben "fair" sein müsste - es ist lediglich "kausal".

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  6. Wenn man bedenkt, dass man vor einiger Zeit noch eine Kapitalerhöhung durchgeführt hat und die kleinen Aktionäre ausgeschlossen hat, sind die derzeitigen Kurse ein großes Geschenk, der aufstocken und einsteigen möchte. Die Diskussion um das "Home Office" finde ich interessant, aber das Gewerbeimmobilien plötzlich so schlecht da stehen, kann ich innerhalb eines Monats nicht verstehen. Es wird mit Sicherheit einige Zeit dauern, bis das normale Leben einkehrt, aber solche düsteren Wolken sehe ich nicht.

    Ich frage mich, warum der Vorstand nicht weiter kauft, die müssten doch am besten die Situation bewerten können. Oder planen Sie etwas, dass denen die Hände gebunden sind?

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  7. Habe selbst in mehreren Firmen gearbeitet, in denen Homeoffice möglich war. Viele wollen gar nicht dauerhaft vom Homeoffice arbeiten, weil sie aus emotionalen Gründen die soziale Interaktion mit Kollegen brauchen.

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  8. Ist nicht zu befürchten, dass die Arbeitsplatzrichtlinien vorerst aufgehoben werden, sodass auf unbestimmte Zeit von daheim aus gearbeitet werden darf? Zumindest würde dadurch eine Unsicherheit entstehen, die den Kurs der DIC Asset belasten dürfte. Nehmen wir an, dass Corona ein oder zwei Jahre fortwährt, einigen sich die Vertragspartner möglicherweise auch auf reduzierte Konditionen, anstatt einander in den Ruin zu schicken. Wenn dann auch noch die Immobilienblase platzen würde...

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    1. Aktuell sind die Arbeitsplatzrichtlinien nicht oben auf der Agenda, habe ich ja auch so geschrieben. Aber das wird sich nach Abebben der Corona-Hochphase schnell ändern. Da es bereits Medikamente gibt, die Wirkung erzielen gegen das Virus, und weil das Social Distancing die Übertragungen deutlich reduzieren wird (mit ein, zwei Wochen Nachlauf wegen der Inkubationszeit zwischen Ansteckung und Ausbruch) und der jetzt in großer Zahl auf den Markt kommenden Schnelltests, dürften wir aus meiner Sicht vermutlich Ende Mai/Anfang Juni langsam zur "Normalität" zurückkehren. Corona muss nicht besiegt und komplett ausgemerzt werden, das ist ein Irrtum. Es reicht völlig aus, wenn es soweit reduziert wird, dass das Gesundheitssystem mit den Neuinfektionen klar kommt. Kann man bei Symptomen einen Schnelltest durchführen und hat innerhalb von Stunden Gewissheit über eine Ansteckung, und gibt es Medikamente, die das Virus innerhalb weniger Tage im Körper killen, dann wird Corona genauso schlimm wie eine normale Grippe. Es werden auch dann noch Leute daran sterben, aber eben keine Massen mehr. Daher erwarte ich eine Rückkehr zur Normalität zur Mitte des Jahres. Aber, um das auch deutlich zu sagen, dann ist das Problem der Folgewirkungen nicht beseitigt, sondern das geht dann erst los. Trotz der Rettungsschirme, Staastshilfen usw. werden viele Unternehmen auf der Strecke geblieben sein, Bars, Restaurants, Clubs, Reisebüros. Viele waren ja schon vor Corona in Schieflage, wie Vapiano, und die sind auch nicht rettbar. Was ich gut und richtig finde! Es kann und darf nicht jedes Zombieunternehmen am Leben erhalten werden, sondern die guten und besseren müssen sich durchsetzen können. Vapiano ist gescheitert, Praktiker auch oder Schlecker. Und? Es gibt andere, die ähnliche Angebote bieten und die erfolgreich(er) sind. Das ist Marktwirtschaft, Angebot und Nachfrage regeln das. (nur) in Krisenzeiten kann und soll der Staat eingreifen, damit nicht auch die eigentlich guten scheitern und es zu einer Pleitekaskade kommt. Und das wird es nicht! Es werden nach der Krise zwar eine ganze Reihe von Unternehmen Insolvenz anmelden, aber einige auch, weil sie die Chance nutzen wollen, sich ihrer Schulden zu entledigen. Corona ist da ein schöner Vorwand, um eine "Insolvenz in Eigenregie" durchzuziehen und die Gläubiger in die Röhre gucken zu lassen. Daher wäre das Letzte, in das ich momentan investieren würde, Unternehmensanleihen. Und auch Aktionäre als Miteigentümer werden bei den betreffenden Unternehmen evtl. leiden, daher sollte man auf die Aktien finanzstarker Unternehmen mit ausreichend Cash/Liquidität setzen, wo keine Insolvenz im Raum steht. Und bei DIC Asset dürfte hier keine Gefahr bestehen. Die jüngste Kapitalerhöhung hat ordentlich Geld gebracht und es gibt einen Großaktionär, der weiter Aktien kaufen will - "zur Not" wäre es auch möglich einen weitere kleine KE durchzuziehen, die vom Großaktionär garantiert würde, um so zusätzliches Kapital ins Unternehmen zu bekommen (beim Aktienkauf bestehender Aktien fließt das Geld ja nicht ins Unternehmen, sondern in die Taschen der verkaufenden Aktionäre). Aber eine KE sehe ich hier nicht auf uns zukommen, da es keine Notwendigkeit dafür gibt. Ist nur eine Gedanke bzgl. der Möglichkeit im Notfall...

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