Donnerstag, 26. November 2015

WCM: mit frischem Geld zu neuen Möglichkeiten

Die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG hat es schon wieder getan, sie hat ihr Kapital erhöht. Doch gänzlich anders, als bei der sich endlos hinschleppenden Mega-Kapitalerhöhung im Sommer, bei der der Aktienkurs unter die Räder kam und unter deren Nachwehen er bis heute leidet. Dieses Mal gab es eine Nacht-und-Nebel-Kapitalerhöhung. Gestern Abend angekündigt, heute Morgen bereits vollzogen.

25.11.2015, 17:48 Ad-hoc-Meldung nach § 15 WpHG (gekürzt) 
WCM AG beschließt Kapitalerhöhung gegen Bareinlage unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre 
Der Vorstand der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-AG hat heute mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, unter teilweiser Ausnutzung des bestehenden genehmigten Kapitals das Grundkapital der Gesellschaft unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre von EUR 109.793.244,00 auf EUR 120.772.500,00 durch Ausgabe von 10.979.256 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bareinlagen (dies entspricht rund 10 Prozent des bisherigen Grundkapitals) zu erhöhen. Die neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2015 gewinnanteilberechtigt. 
Die 10.979.256 neuen Aktien werden ausschließlich institutionellen Anlegern im Rahmen einer Privatplatzierung mittels eines beschleunigten Platzierungsverfahrens (Accelerated-Bookbuilding) gemäß Regulation S des U.S. Securities Act von 1933 in der derzeit geltenden Fassung (der "Securities Act") angeboten.
  
26.11.2015, 08:08 Ad-hoc-Meldung nach § 15 WpHG (gekürzt) 
WCM AG schließt Barkapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts erfolgreich ab
  • 10.979.256 Aktien zu 2,20 Euro je Aktie platziert
  • Bruttomittelzufluss von 24,15 Mio. Euro
  • Die Kapitalerhöhung war zum Platzierungspreis mehrfach überzeichnet
  • Mittel aus Kapitalerhöhung dienen Finanzierung des weiteren Portfolioausbaus
Die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-AG hat ihre gestern beschlossene Kapitalerhöhung unter teilweiser Ausnutzung ihres genehmigten Kapitals und unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre von EUR 109.793.244,00 auf EUR 120.772.500,00 durchgeführt.

WCM hat großen Kapitalbedarf
Die erste Kapitalerhöhung war im Dezember 2014 erfolgt, die zweite im Juli 2015 und nun bereits die dritte im November 2015. Und es wird nicht die letzte Kapitalmaßnahme sein, mit der WCM frisches Geld einsammeln wird. Denn WCMs Kapitalhunger ist gewaltig! Entsprechend entsetzt waren die ersten Kursreaktionen und der Aktienkurs rauschte um mehr als 5 Prozent in die Tiefe. Doch der Einbruch währte nicht lange, als den beherzteren Anlegern klar wurde, dass WCM alles richtig gemacht hat. Und macht...

 WCM (Quelle: comdirect.de)
Milliarden-Ziel fest im Blick
Denn WCM hat zum Ziel, innerhalb kurzer Zeit aus dem Nichts ein Gewerbe-Immobilienportfolio von 1 Milliarde Euro zu akquirieren. Und dazu benötigt es viel Geld. Eigenkapital, um genau zu sein. Denn dieses Eigenkapital ist Voraussetzung dafür, dass WCM bei den Banken auch Darlehen zur Finanzierung der vielen Zukäufe erhält und zwar zu vertretbaren Konditionen. Die Faustformel ist: je mehr Eigenkapital, desto geringer der Zinssatz (da das Kreditrisiko bei einer höheren Eigenkapitalquote geringer ist).

Dabei kommt WCM jedoch schneller voran, als alle gedacht haben, auch man selbst. Denn bereits vor einigen Wochen hatte man die 500 Mio. Euro-Marke überschritten und scheint dieses Tempo beibehalten zu wollen. Denn die frischen Mittel wurden nicht "auf Vorrat" eingesammelt, sondern sollen zielgerichtet für weitere Zukäufe eingesetzt werden, die man bereits im Blick hat. So, wie der bisher jüngste Zukauf, eine Gewerbe-Immobilie in der Zielregion Frankfurt. Für knapp 49 Mio. EUR wurde eine nahezu voll vermietete Büroimmobilie mit erstklassigen Mietern erworben, die eine Mietrendite von 6,7 Prozent und eine FFO-Rendite von anfänglich 13 Prozent aufweist. Der Eigenkapitalanteil zum Erwerb war vollständig vorhanden - und wie wir wissen, hatte man damit sein Pulver weitgehend verschossen. Jedenfalls wenn WCM weiterhin so attraktive Kreditzinsen einsammeln will, denn bisher stehen die durchschnittlichen Finanzierungskonditionen bei 2,2 Prozent.

Doch was bringt der Kaufrausch?
Die entscheidende Frage ist allerdings, ob die vielen Zukäufe der WCM und den Aktionären auch etwas bringen. Und hier lohnt ein Blick auf die 9-Monatszahlen. WCM AG steigerte sein Konzernergebnis in den ersten 9 Monaten des Jahres auf 17,6 Mio. EUR, was einem Ergebnis je Aktie 0,29 EUR entspricht. Ohne Bewertungseffekte standen 0,07 EUR aus dem operativen Vermietungsgeschäft zu Buche und diese sollen in 2016 bereits auf 0,18 EUR je Aktie klettern. Der Bestand von über 50 vertraglich gesicherten Objekten hat einen Marktwert von über 500 Mio. EUR und die annualisierten Mieteinnahmen des gesamten Bestandes liegen bei 31,6 Mio. EUR. Den in der Immobilienbranche so wichtigen Funds from Operations (FFO) prognostiziert man für 2016 mit 20,2 Mio. EUR. Das war vor der aktuellen Kapitalmaßnahme und ohne die zu erwerbenden neuen Liegenschaften. Und man muss bedenken, dass für die Akquisitionen natürlich Einmalkosten anfallen, wie Notar- und Gerichtskosten, Maklergebühren, ggf. Grunderwerbssteuer etc., die in den Folgejahren das Ergebnis nicht noch einmal belasten werden.

Neben dem Zukauf steht für WCM aber auch die Ertüchtigung des neuen Bestands im Vordergrund. Es geht darum, Leerstände zu reduzieren und attraktive Mietverhältnisse langfristig zu sichern. Und hier kam man bereits zügig voran. WCM AG profitiert vom sehr liquiden Vermietungsmarkt in Deutschland und hat durch aktives Asset Management insgesamt eine Fläche von ca. 3,912 m² neu vermietet und Verträge für Mietflächen im Umfang von ca. 14,530 m² auf das Gesamtportfolio verlängert. Das verbesserte Vermietungsergebnis konnte vor allem in den Büroobjekten in Berlin, Düsseldorf und Bonn erzielt werden und in der niedrigen Leerstandsquote von 6,2 Prozent spiegelt sich die hohe Attraktivität des Immobilienportfolios wieder. WCM setzt gezielt auf hochwertige Lagen in den Ballungszentren Deutschlands.

Ausblick auf 2016
WCM hat vor, auch künftig quartalsweise ihre annualisierten Mieteinnahmen und FFO bekanntzugeben, was dem starken Wachstums des Portfolios geschuldet ist. Bezogen auf das gesamte vertraglich gesicherte Portfolio betragen die annualisierten Mieteinnahmen 31,6 Mio. EUR. Die Funds from Operations (FFO I), das Ergebnis der operativen Geschäftstätigkeit, wurde von WCM bei Bekanntgabe der 9-Monatszahlen für das Jahr 2016 auf rund 20,2 Mio. EUR oder 0,18 EUR pro Aktie angesetzt.

Meine Einschätzung
WCM hat eine klare Strategie und zwar die Fokussierung auf attraktive Gewerbeimmobilien in zentralen Lagen in den Deutschen Ballungszentren. Hier gelingt es, trotz der seit Jahren anhaltenden Wertsteigerungen, zu attraktiven Konditionen Liegenschaften zu erwerben und eine ansehnliche Rendite für die Aktionäre einzufahren. Und hier winken noch die großen Steuervorteile aus der erfolgreich durchgestandenen Insolvenz-Vergangenheit der WCM, denn es besteht ein hoher Verlustvortrag von rund 272 Mio. EUR bei der Körperschaftssteuer und 250 Mio. EUR bei der Gewerbesteuer. Und dann gibt es noch ein steuerliches Einlagenkonto von 1,3 Mrd. EUR, das für die zukünftigen Dividenden in Anspruch genommen werden kann. Apropos Dividenden... die wird es für 2015 noch nicht geben, hier steht noch ganz klar der Bestandsaufbau im Vordergrund. Daher muss es auch niemanden schmerzen, dass die gerade ausgegebenen neuen Aktien bereits für 2015 gewinnberechtigt sind - man spart sich so die Notierung unter einer eigenen Wertpapierkennummer und spätere Zusammenführung beider Aktien, was mit einigen Kosten verbunden wäre. Ab 2016 ist dann aber mit einer attraktiven Ausschüttung zu rechnen.

WCM befindet sich auf meiner Empfehlungsliste und ich bin davon überzeugt, dass man als Anleger mit langfristiger Perspektive hier eine überdurchschnittliche Rendite einfahren werden kann. Die institutionellen Anleger, die WCM die jüngsten Aktien geradezu aus der Hand gerissen haben, scheinen diese Meinung zu teilen. Denn WCM hat die mehrfach "überzeichneten" Aktien zum Aktuellen Börsenkurs platzieren können, zu 2,20 EUR. Und damit immerhin rund 7 Prozent über dem Ausgabepreis der Kapitalerhöhung vom Juli. Und wir sollten nicht vergessen, dass 7 Prozent eine ansehnliche Rendite sind für einige Monate. Und es besteht die Aussicht auf mehr. Viel mehr! Daher habe ich den gestrigen Kurseinbruch am Abend zur weiteren Aufstockung meines WCM-Bestands genutzt.


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Ergänzung vom 27.11.2015

In der Unternehmenspräsentation vom 20. November 2015 (in Englisch) finden sich auf Seite 15 die Immobilien, die man aktuell im Blick hat bzw. zu denen man in Verhandlungen steht und für die in den kommenden Wochen Vollzugsmeldungen anstehen dürften.

245 Mio. EUR Büro- und Gewerbeobjekte
475 Mio. EUR Handelsflächen
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720 Mio. EUR Gesamtinvestitionssumme

Kommentare:

  1. Ich bin auch sehr zufrieden mit meinem WCM-Investment. Habe leider keine Mittel mehr zum Nachkaufen gehabt, sonst hätte ich die Chance genutzt.
    Die Zahlen aus dem 3.Quartal haben mich aber begeistert, das Portfolio ist weiterhin super gewählt und die KEs sorgen dafür, das das Portfolio die 1 Mrd. in naher bis mittelfristiger Zukunft schaffen wird. Was wohl auch zu einem höheren BE führen wird und damit dem Ergebnis/Aktie was wiederum zu einer höheren Dividende führen kann. WCM ist neben Aurelius z.Z meine größte Position, ich bin gespannt wie die Aktie am Ende der Jahresendrally dasteht
    Wenn sich jetzt noch etwas bei SHW tun würde, wäre ich ein glücklicher Anleger. :D

    Dir auf jeden Fall vielen Dank für deine regelmäßigen Berichte und Kommentare, es macht Spaß diese zu lesen!
    Deinen Block habe ich inzwischen auch abonniert, um ja nichts zu verpassen ;)
    MfG
    Steffen

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    1. Moin Steffen,
      freut mich, wenn Dir das Blog und meine Artikel gefallen, mit Aurelius, SHW und WCM wirste hier im Blog ja wahrlich fündig. ;-)

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  2. Du schreibst:

    Das war vor der aktuellen Kapitalmaßnahme und ohne die zu erwerbenden neuen Liegenschaften. Und man muss bedenken, dass für die Akquisitionen natürlich Einmalkosten anfallen, wie Notar- und Gerichtskosten, Maklergebühren, ggf. Grunderwerbssteuer etc., die in den Folgejahren das Ergebnis nicht noch einmal belasten werden.

    Ist es nicht aber so, dass z. B. die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten aktiviert werden und das Ergebnis damit eigentlich nicht belasten dürften (jedenfalls die G+V).

    Ansonsten toller Blog und immer interessante Beiträge.

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    1. WCM bilanziert nach IFRS; hier musste ich erst einmal nachschauen, aber Du hast recht, diese Anschaffungsnebenkosten werden auch hier aktiviert.

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