Mittwoch, 26. April 2017

Publity: Strategieerweiterung bringt erste gewinntreibende Erfolge

Publity, ein Investor in und Asset-Manager von deutschen Büroimmobilien, hat kürzlich durch zwei neue Mandate seine bisherige Strategie deutlich erweitert und kann hier bereits erste Erfolge vermelden. Das erste Mandat bekam man von der Consus Commercial Property AG, die von Publity-CEO und Großaktionär Olek gegründet wurde. Publity wird für Consus Commerical Property am deutschen Markt attraktive Büroimmobilien identifizieren, den Ankaufsprozess begleiten und bei der anschließenden Wertentwicklung als Asset Manager fungieren. Die entsprechende vertragliche Vereinbarung wurde zu den bei Publity üblichen Konditionen geschlossen und Publity adressiert damit eine neue Größenklasse von Büroimmobilien mit einem Ankaufspreis zwischen 10 und 25 Mio. Euro. Der Investitionsschwerpunkt liegt auf etablierten Bürostandorten in deutschen Metropolregionen.

Bereits zum Auftakt der Zusammenarbeit wurde ein Bestandsportfolio von Gewerbeimmobilien im Marktwert von über 200 Mio. Euro im Einzelankauf erworben, so dass Publity bereits unmittelbar nach Vertragsabschluss erste Provisionen für sich generiert hat, denn "üblich" sind bei Publity bei Asset Management-Mandaten eine sog. Finders Fee von 1%, eine Asset Management Fee von 0,5% während der gesamten Laufzeit, in der die Immobilie betreut wird, und beim Verkauf eine Provision in Höhe von 10% als Beteiligung am Verkaufsgewinn.

Neben der Consus wurde ein Investor aus Südamerika gewonnen, dessen Mittel im unteren im unteren Milliarden-Euro-Bereich von Publity in den kommenden 30 Monaten zum Erwerb von Büroimmobilien in Deutschland verwendet werden sollen. Dieser Investor hat dabei ein niedrigeres Renditeziel als die bisherigen Publity-Kunden und dem entsprechend adressiert Publity hier als Zielsegment vorrangig den Core und Core+ Bereich. Also Immobilien, die man bei den bisherigen Mandanten nicht hätte unterbringen können.

Und heute kann man den ersten Ankauf für diese neuen Mandanten vermelden, ein Objekt in Zentrumslage von Bensheim, einer Stadt im Süden von Hessen im Regierungsbezirk Darmstadt, mit über 15.000 m² vermietbare Fläche auf einem 5.000 m² großen Grundstück. Es handelt sich um ein Value-Add-Objekt aus einer klassischen Undermanaged-Situation, die das Heben von deutlichen Wertschöpfungspotenzialen ermöglicht, denn der Vermietungsstand liegt nur bei 54% mit 19 verschiedenen Mietern, zu denen die Krankenkassen AOK und Barmer gehören.

Meine Einschätzung
Das Mandat der Consus ermöglicht es Publity, deutlich kleinere Objekte zu erwerben und zu betreuen, als es bisher der Fall war. Und das Südamerika-Mandat lässt zu, dass Publity hier qualitativ niedrigere und damit risikoreichere Standorte erwirbt, da die Renditeerwartungen bei diesem neuen Mandanten niedriger liegen, als bei den bisherigen Mandaten von internationalen Finanzinvestoren. Insbesondere bei dem Südamerika-Mandat geht Publity davon aus, dieses auf der bestehenden Asset Management Plattform ohne den Aufbau nennenswerter zusätzlicher Ressourcen umsetzen zu können. Was nichts anderes heißt, als dass man sein Geschäftsmodell skalieren kann, also ohne nennenswerte zusätzliche kosten mehr Umsatz und damit mehr Gewinn erzielen können wird. Und auch bei dem Consus-Mandat verdient Publity prächtig, denn Consus verfügt über keine eigene Bewertungs- und Ankaufserfahrung und nutzt vollständig das Publity-Know-How und Personal. Gegen entsprechendes Entgelt. Auch hier dürfte Publity überproportional dran verdienen.

 Publity (Quelle: finanzen.net
Unterm Strich zeigen die beiden neuen Mandate, dass es Olek und seiner Publity weiter gelingt, neue Mandate an Land zu ziehen, so dass die für Ende diesen Jahres anvisierten 5 Mrd. Euro 5,2 Mrd. Euro (s.u.) AuM (Assets under Management) schon heute in greifbarer Nähe liegen sein dürften. Die stetigen Provisions- und Gebühreneinnahmen dürften weiter deutlich zulegen, da mit jedem neuen Objektankauf der Zähler mitrattert.

Hierzu tragen natürlich auch die umfangreichen NPL-Mandate bei, die inzwischen 3,2 Mrd. Euro ausmachen und wo Publity nach der Verwertung 22% der Verkaufserlöse als Provision vereinnahmen kann. Hier fallen in der Zwischenzeit bis zum Verwertungserfolg erst einmal Kosten an, die Provision fließt erst beim Verkaufserfolg, also in den nächsten Jahren. Und natürlich kann man die 22% nicht an den Nominalwert des NPL-Portfolios berechnen, denn hier wird nur ein Bruchteil des ursprünglichen Nominalwerts noch beizutreiben sein.

Nachdem im Zuge der überraschenden Kapitalerhöhung unmittelbar nach der letzten Hauptversammlung der Aktienkurs mächtig unter Druck geraten war, scheint er sich nun anzuschicken, sich über der 40-Euro-Marke zu etablieren. Dazu beitragen dürfte auch die Aussicht auf die Rekorddividende von 2,80 Euro je Aktie, die nach der Hauptversammlung am 20. Juni 2017, die beim aktuellen Aktienkurs von 40 Euro immerhin stattliche 7% ausmacht.

Publity befindet sich auf meiner Empfehlungsliste und als eine der größten Positionen in meinem Depot. Die Aktie ist kein "Must-Have", aber zumindest ein "Should-Have", denke ich.


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ERGÄNZUNG VOM 28.04.2017, 08:51

▸ Publity mit endgültigen Zahlen für 2016 und erhöhter AuM-Prognose

Publity hat seine endgültigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2016 veröffentlicht und diese reichen nicht ganz an die vorab gemeldeten vorläufigen Zahlen heran. Insbesondere beim Gewinn bleiben nun 23,1 Mio Euro anstelle von 24 Mio. Euro übrig. Das ist noch immer eine Beinaheverdopplung gegenüber dem 2015er Ergebnis von 12,5 Mio. Euro. Die übrigen Zahlen sind nicht minder beeindruckend: das Ergebnis je Aktie liegt bei 3,89 Euro und die Eigenkapitalquote stieg auf 63 Prozent nach 46 Prozent in 2015.

Für 2017 wird eine weitere Umsatz- und Ergebnissteigerung erwartet und die Prognose für die Assets under Management (AuM) per Ende Dezember 2017 wird auf 5,2 Mrd. Euro angehoben. Neu ist der Ausblick auf die AuM bis Ende 2018, die bei 7 Mrd. Euro erwartet werden.

Wenig(er) überraschend wurde erneut das Dividendenziel für Geschäftsjahr 2016 mit 2,80 Euro je Aktie bestätigt.

Kommentare:

  1. Hallo Michael,
    Was wären deiner Meinung nach denn aktuell "Must-haves"?

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    1. Must-Haves sind in meinen Augen z.B. Amazon, Alphabet, Blue Cap, Cisco, Danaher, Deutsche Beteiligung, MBB, Microsoft.

      Und auch eine Deutsche Rohstoff, wobei hie die Voraussehbarkeit der Erlöse und Gewinne über die Zwei-Jahresschiene hinaus schwierig ist, weil dies stark vom Bohrprogramm und natürlich vom Ölpreis abhängt.

      Bei Corning schwanke ich zwischen Must-Have und Should-Have; Glasfaserkabel und Touchscreens sind ein Boom-Markt und Corning einer der großen Profiteure. Der 10%-Anteil von Samsung gibt hier zusätzliche Sicherheit.

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    2. Danke für die Einschätzung!

      Ich persönlich würde noch Steico und Nvidia hinzufügen, aber ist eben persönliche Meinung.
      Blue Cap habe ich seit einem Kurs von 6€ auf der Watchlist aber bisher immer als zu teuer erachtet. Was mich heute enorm wurmt.

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    3. Steico ist ebenfalls ein hervorragendes Unternehmen, das man haben sollte. Zu Nvidia kann ich nicht wirklich was sagen, die Chip-Branche ist so gar nicht meine...

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    4. Martin Kellermann27. April 2017 um 13:16

      Ich finde es sehr interessant, dass Alphabet zu Ihren "Must-Haves" zählt - eine Aktie, über die Sie in Ihrem Blog m.W. noch nie ausführlicher geschrieben haben. Ich halte Alphabet inzwischen seit vier Jahren und liege mit ca. 140% im Plus. Mittlerweile ist es die größte Einzelposition in meinem Depot, und zwar zu einem weit größeren Anteil, als ich einer einzelnen Aktie ansonsten zugestehe. In keinem Fall fällt es mir leichter, konsequent an einem Buy-&-Hold-Ansatz festzuhalten, denn ich denke, es handelt sich um den (vielleicht neben Amazon, die mir aber immer zu teuer waren, und die ich deshalb bislang - leider - noch nie gekauft habe...) massivsten Burggraben, den ich kenne. Zwar gibt es Unternehmens-, Produkt- oder Markennamen, die zu Synonymen für ein Produkt geworden sind (Cola, Tempo, Tesa, Aspirin, ...), aber m.W. hat das noch nie ein Verb geschafft. "Googeln" - das zeigt doch, dass eine Tätigkeit, eine alltägliche Praxis, mit einem unternehmerischen Monopol verknüpft worden ist, und das halte ich für noch schwerer ersetzbar, als eine Marke, die für einen Gegenstand (ergo: ein Nomen) steht. Nur so ein Gedanke...

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  2. Publity hat seine endgültigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2016 veröffentlicht und diese reichen nicht ganz an die vorab gemeldeten vorläufigen Zahlen heran. Insbesondere beim Gewinn bleiben nun 23,1 Mio Euro anstelle von 24 Mio. Euro übrig. Das ist noch immer eine Beinaheverdopplung gegenüber dem 2015er Ergebnis von 12,5 Mio. Euro. Die übrigen Zahlen sind nicht minder beeindruckend: das Ergebnis je Aktie liegt bei 3,89 Euro und die Eigenkapitalquote stieg auf 63 Prozent nach 46 Prozent in 2015.

    Für 2017 wird eine weitere Umsatz- und Ergebnissteigerung erwartet und die Prognose für die Assets under Management (AuM) per Ende Dezember 2017 wird auf 5,2 Mrd. Euro angehoben. Neu ist der Ausblick auf die AuM bis Ende 2018, die bei 7 Mrd. Euro erwartet werden.

    Wenig(er) überraschend wurde erneut das Dividendenziel für Geschäftsjahr 2016 mit 2,80 Euro je Aktie bestätigt.

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  3. Hallo Michael,

    auch ich bin sehr an Publity interessiert. Die Zahlen für das Geschäftsjahr 2016 sind super gut (auch wenn ein Herr Olek bzw. Publity immer sehr gerne, sehr gute Aussichten vorab kommunizieren). Trotzdem sind diese ja schon wieder Schnee von gestern...

    Viel interessanter scheint mir ja der Ausblick zu sein - wenn man sich überlegt, dass Publity sein Jahr mit 3 Mrd. € AuM gestartet hat und dieses noch deutlich ausbauen will sind deutliche Ergebnissteigerungen ja gar nicht zu vermeiden.

    Der Ausblick 2018 ist ja darüber hinaus noch interessanter. Vorausgesetzt alles tritt so ein wie es kommuniziert wurde, sprechen wir für 2018 im Verhältnis zu den Zahlen 2016 ja mindestens von einer Verdoppelung des Ergebnisses, schätze ich das richtig ein!?!?

    Der Start (Ausbau der AuM) in 2017 finde ich aber persönlich nicht so stark. Hier wurden nun in 4 Monaten etwas über 200 Mio € hinzugewonnen. Es müssten also noch 2 Mrd. € AuM in 2017 hinzukommen. Ganz schön ambitioniert... deckt sich das mit Deiner Sicht?

    Grüße

    Tobias

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    1. Ne ne, Publity hat nicht nur die 200 Mio. von Consus als neue AuM hinzugewonnen, sondern auch das neue Mandat aus Südamerika "im unteren einstelligen Milliardenbereich". Man liegt also aktuell bei mindestens 1,2 Mrd. AuM-Zuwachs in 2017. Vermutlich eher bei 1,5 oder 1,6 Mrd. Es dürften also für 2017 "nur" noch knapp 0,5 Mrd. AuM fehlen zum Erreichen des 5 Mrd. Euro-Ziels.

      Der Ausblick ist gewohnt optimistisch, doch bisher hat Olek den immer so eben erreicht. Deshalb denke ich, dass die 7 Mrd. AuM bis Ende 2018 erreichbar scheinen. Und die Einnahmen (und Gewinne) von Publity werden in 2017 und 2018 überproportional zulegen, da man in 2016 und 2017 erhebliche neue Investorengelder vereinnahmt hat, die man ja erst einmal investieren muss und an denen man dann ordentlich verdient, und weil man 2016 viel Geld für Personalaufstockungen in die Hand genommen hat. Hier wird man keine derartigen Zuwächse mehr sehen, so dass die Margen nach oben gehen dürften.

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    2. Hallo Michael,

      vielen Dank für Deine schnelle Antwort.Ich bin ja immer noch am lernen und von daher finde ich die EInschätzungen / Diskussionen etc. super.

      In der Pressemitteilung zum Mandat aus Südamerika steht, dass "die Mittel soll publity in den kommenden 30 Monaten zum Erwerb von Büroimmobilien in Deutschland verwenden."

      Daher muss ich doch annehmen, dass Publity diese erst noch finden und erwerben muss oder nicht? Daher kann ich diese Summe doch nicht zu den AuM schon hinzuzählen!?

      Der Ausblick ist der Hammer, da gebe ich dir recht. Bei einem Gewinn pro Aktie von aktuell 3,89 und weiter steigenden Einnahmen und höheren Margen - also wenn hier der Kurs nicht bald andere Regionen erreicht verstehe ich die Börse komplett nicht mehr ;)...

      Danke Dir bereits vorab für nochmalige "Aufklärungsarbeit"!!

      Tobias

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    3. Assets under Management kann man mit "verwaltetes Vermögen" übersetzen. Dazu gehört auch Geld. Sobald also die vereinbarte Summe auf dem Publity-Konto eingetroffen ist, zählt sie zu den AuM. Wie Du aber richtig schreibst, muss Publity dann dieses Geld auch noch investieren, ansonsten würde es weder für den Mandanten noch für Publity Erträge bringen.

      Und was den Kurs angeht... Börse ist ja zum überwiegenden Teil Psychologie. Und Publity hatte seit dem letzten Jahr wegen der Kapitalerhöhung massiv Vertrauen verspielt und in der Folgezeit mit sehr viel negativem Sentiment zu kämpfen. Das hat sich im Kurs negativ bemerkbar gemacht, aber inzwischen scheint das ausgepreist zu sein. Vielmehr sieht es mir so aus, als würde am Markt nun die Story Publity langsam verstanden und dass es nicht einfach nur irgendeine weitere windige Immobilienklitsche ist, sondern ein interessantes und lukratives Geschäftsmodell, das eben auch bei sinkenden Immobilienpreisen funktionieren würde. Deutliche Zinssteigerungen, das wäre allerdings eine Herausforderung. Aber das gilt für alle Immobilienwerte und Asset Manager...

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  4. Guten Tag Herr Kissig,

    bin ja schon länger beigeisterter Leser des Blogs. Ich mag die Empfehlungsliste insbesondere deshalb, weil diese Anreize schafft sich selbstständig mit Werten zu beschäftigen und einem nicht stumpf ein Musterdepot verkaut.

    Z.T. finde ich Ihre Aussagen zum eigenen Invest jedoch sehr verwirrend. Da war ein Wert dann das "mit Abstand Größte Investment" oder unter den "Top5-Investments mit Nachkauf aufgrund Kurskorrektur" oder "ein Ankerinvestment". Eindeutig ist eigentlich nur "Ist auf meiner Empfehlungsliste" gleichbedeutend mit "ich bin nicht investiert".

    Letztlich habe ich es mir so erklärt, dass Ihr Depot aus mindestens 20 Titeln bestehen muss und die beschriebene starke Übergewichtung bestimmter Wertes dann vielleicht 5% statt 2% ausmachen muss. Anders kommt es mMn nicht hin.

    Nun lese ich diesen Artikel zu publity "eine Ihrer größten Positionen" ... gut, dies kann ja durchaus bei Ihnen auch Platz 17 bedeuten bei mir persönlich ist es z.B. Platz 5 der Depotgewichtung mit 5,4%) und stolpere über die Kommentare und die Diskussion zu den Must-Haves.

    Und da war ich dann doch überrascht (wie andere Leser wohl auch).
    Wieso berichten Sie denn nicht auch über Must Haves? Über Alphabet habe ich hier noch nicht viel gelesen, gefühlt weniger als 1/10 von Aurelius oder DRAG.

    Danaher ist kürzlich erst aufgenommen worden und jetzt ein Must Have?

    Ihr Blog beschätigt sich zum Großteil mit Deutschen Nebenwerten (und dies macht den Blog interessant) und auf einmal sind 5 von 8 Must Haves US Giganten? How come?

    Anmerkung: Wenn ich Alphabet, Microsoft, Cisco und Amazon gleichgewichte dann kann ich mir gleich einen Tech ETF kaufen. Da brauche ich garnicht mehr selektieren.

    Amazon seit Januar investiert und ein Must Have?
    In einem anderen Beitrag lese ich, dass Amazon nun ein Ankerinvestment bei Ihnen ist?

    Aurelius wurde in Ihrer Liste von K (kaufen) auf H (halten) heruntergestuft.
    Hier haben wir turbulente Tage hinter uns. In einem Kommentar musste ich jetzt lesen, dass Aurelius nicht mehr eines Ihrer Ankerinvestment ist! Bis vor kurzem war Aurelius eine Ihrer größten Positionen. Sie haben also massiv verkauft? Warum steht dann nicht in der Empfehlungsliste V = verkaufen oder zumindest H/V oder K/H/V = ganz ehrlich, ich bin mir auch unsicher.

    Bitte nicht missverstehen, Ihre eigenen Investments tun ja eigentlich nichts zur Sache (siehe Eingangssatz). Jeder ist seines eigenes Glückes Schmied. Aber gerade weil viele Beiträge mit "Aktie xy befindet sich auch der Empfehlungsliste und in meinem Depot" geben Sie eine Indikation ab und diese hinterlässt bei mir Fragen.

    Danke Ihnen für Feedback und ein schönes langes Wochenende.











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    1. Netter Versuch... ;-)

      Ich schreibe immer in einen Beitrag, wenn ich Werte auf der Empfehlungsliste habe. Nicht immer, wenn sie auch in meinem Depot sind und noch seltener, wie die Gewichtung aussieht.

      Ich habe mehrere Großinvestments, die ich langfristig halten will. Vier um genau zu sein. Die liegen so bei knapp um die 10% Depotanteil. Danach folgen einige mittelgroße Investment über 5% Depotanteil.

      Ich bin gefragt worden, welche Aktien man unbedingt haben muss. Die habe ich benannt. Das heißt aber nicht, dass die auch die größten in meinem Depot sind.

      Aurelius
      Zu Aurelius habe ich hier das halbe Blog vollgeschrieben. Das Chance-Risiko-Verhältnis hat sich deutlich verschlechtert, daher nur noch eine Halteposition. Der Kursverlust liegt bezogen auf die Kursspitze noch immer über 25%. Und ich habe, wie geschrieben, meine Position bei knapp unter 48 Euro deutlich abgebaut. Ja, Aurelis ist nicht mehr eines meiner größten Investments und auch kein Ankerinvestments mehr. Aus den genannten Gründen. Hier musste ich - teuer - dazu lernen. Das passiert.

      Auf "Verkaufen" setze ich nur Werte, die sich aus meiner Sicht nicht mehr zu halten lohnen. "Halten" bedeutet nur, dass sich der Wert aktuell eher mit dem Markt entwickeln wird, "Kaufen" meint, er sollte eine bessere Rendite als der Gesamtmarkt abwerfen. Diese Einstufungen sind also NICHT langfristig, sondern eher kurz- bis mittelfristig. Sie ändern sich daher häufiger, auch nach starken Kursveränderungen. Was langfristig kaufenswert ist, befindet sich mit "K" oder "H" auf meiner Empfehlungsliste.

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  5. Hallo,
    vielen Dank für den tollen Blog.

    Inweit unterscheiden sich die hier küzlich genannten Must-Have-Invests von den am
    19.03. 17 aufgeführten Basicsinvests:
    - Bavaria
    - Blue Cap
    - Deutsche Beteiligung
    - DIC Asset
    - Ringmetall
    - Shareholder Value Beteiligungen
    - Technotrans
    - VTG
    - Berkshire Hathaway (USA)
    - Fairfax Financial (CAN)

    Hat sich Ihre Meinung kurzfristg geändert? Hatte mich eigentlich auf die am 19.03. genannten Unternehmen konzentriert.

    Können Sie hierzu bitte was aufklären? Vielen Dank.

    Mit besten Grüßen
    Michael

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    1. "Must Have" sind Unternehmen, die den Markt/die Welt in den nächsten 10, 20 und mehr Jahren dominieren werden. Die muss man (deshalb) haben.

      Die anderen genannten Werte sind solche, die man haben sollte. Weil sie momentan und auf absehbare Zeit eine gute Unternehmensentwicklung versprechen.

      Bei Bavaria hat sich die Lage etwas geändert, weil man die größten Beteiligungen verkauft hat und das Geld wohl eher in große Standardaktienwerte investieren will. Also wie ein DAX-Fonds. Und die verbliebenen Beteiligungen machen auch (wieder) größere Probleme. Daher ist das Potenzial aus meiner Sicht nicht mehr so groß. Berkshire ist toll, aber eben auch sehr groß und unbeweglich. Daher ziehe ich Danaher vor, die dürften prozentual schneller wachsen als Berkshire. Und bei Fairfax... Prem Watsa ändert gerade seine Investmentstrategie. Bisher war er sehr erfolgreich, jetzt muss man das im Auge behalten, was sich konkret ändert, während Danaher einfach nur seinem seit zig Jahren erfolgreichem und bewährtem Modell treu bleibt.

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