Dienstag, 16. Juli 2013

Sind offene Immobilien(fonds) ein Investment wert?

In einer Woche, genauer ab dem 22. Juli 2013, gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch und es bringt einige neue Regelungen bzgl. offener Immobilienfonds. Dabei bestand noch vor einem Jahr die Hoffnung, dass dieser unrühmlichen Anlageklasse ganz der Garaus gemacht wird, aber leider konnte sich die Regierung letztlich nicht gegen die geballten Interessen der Finanzlobby durchsetzen. Wieder einmal nicht.

Offene Immobilienfonds sind eine Mogelpackung, denn sie halten nicht, was sie vollmundig versprechen: sie suggerieren dem Anleger, dass er jederzeit seine Anteile zu Geld machen kann, aber spätestens die Immobilien- und Finanzkrise hat gezeigt, dass dies nicht der Fall ist. Denn als alle gleichzeitig aus ihren Fonds aussteigen wollten, war deren Liquiditätsreserve für Ankäufe der eigenen Fondsanteile schnell verbraucht und der überwiegende Teil des Geldes steckt natürlich in Immobilienwerten. Und die lassen sich nun mal nicht von heute auf morgen verkaufen.

Nachdem bereits zu Jahresbeginn neue Regelungen in Kraft getreten waren, werden diese nochmals verschärft - das gilt allerdings nur für Neuinvestments, für die Altanlagen besteht Bestandsschutz. Seit Januar gelten beim Kauf von Anteilen eines Offenen Immobilienfonds sowohl eine zweijährige Mindesthaltedauer als auch eine einjährige Kündigungsfrist. Die bisherige Ausnahmereglung für Beträge bis 30.000 EUR wird gestrichen, so dass künftig auch Kleinanleger eine erhebliche Wartezeit zwischen Verkaufsentschluss und Auszahlung einplanen müssen.

Hintergrund der Neuregelungen ist der Versuch zu verhindern, dass zu viele Anleger innerhalb kurzer Zeit an ihr Geld wollen und die Fonds so mit enormen Mittelabflüssen konfrontiert werden, die sie gar nicht leisten können, weil sie das Geld ja in - relativ unflexible - Immobilien investiert haben.

Mit der Neuregelung wird das Produkt "Offener Immobilienfonds" ehrlicher gemacht, da es nicht mehr eine Flexibilität suggeriert, die objektiv gar nicht gegeben ist. Soweit so gut. Aber die beiden entscheidenden Fragen darf man trotzdem nicht außeracht lassen:

1. Sind Immobilien ein gutes Investment?
Mit Immobilien verdient man langfristig kein Geld, denn selbst der starke Preisanstieg in Deutschland in den letzten Jahren darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass es zuvor 20 Jahre lang stagnierende bis sinkende Immobilienpreise gab. Die Durchschnittsrendite liegt um die 4 Prozent p.a. und zwar vor Berücksichtigung der Inflation. Bezieht man die Geldentwertung mit ein, bringen Immobilieninvestments keine Rendite, sondern allenfalls einen Inflationsausgleich. Des Weiteren schmälern etwaige Zinsen die Rendite, falls man die Immobilie nur unter Zuhilfenahme eines Kredites finanzieren konnte. Und wenn man als Normalvermögender eine Immobilie erwirbt und diese vermietet, hat man die laufende Instandhaltung am Bein und das Risiko, dass der Mieter nicht immer oder gar nicht zahlt. Dann wird die Immobilie schnell zum Mühlstein um den Hals, denn dann ist sie auch kaum mehr zu verkaufen.

Sofern man nicht eine Immobilie erwirbt, um selbst darin zu wohnen und so die eigenen Mietzahlungen in Vermögensbildung wandelt, lohnen sich Investments in Immobilien nicht!

2. Sind Immobilienfonds die richtige Anlageform für Investoren?
Möchte man dennoch einen Teil seines Geldes in Immobilien investieren, kann man dies über Immobilienfonds machen oder direkt an der Börse über börsennotierte Immobilien-AGs bzw. REITs (Real Estate Investment Trusts). Vor einiger Zeit hatte ich bereits vor Investments in offene Immobilienfonds abgeraten und an meiner Einschätzung hat sich nichts geändert. Im Gegenteil! Denn inzwischen ist auch bei den börsennotierten Immobilien-AGs ein deutliches Sättigungsgefühl auszumachen, denn in den vergangenen Monaten hat so ziemlich jedes dieser Unternehmen Kapitalerhöhungen durchgeführt oder aber Anleihen begeben. Und darüber hinaus kamen weitere Immobilienschwergewichte an die Börse, wie die LEG Immobilien AG,  und haben viel Anlegergeld in diesen Bereich fließen lassen. Zuletzt war dann auch das Interesse am Börsengang der Deutschen Annington Immobilien SE zu gering, so dass das IPO abgesagt wurde. Erst eine deutliche Reduzierung des Emissionspreises von den gewünschten maximal 21 EUR auf 16,50 EUR veranlasste institutionelle Investoren dazu, zumindest 35 Millionen Aktien zu erwerben und so einen "Börsengang zweiter Klasse" zu ermöglichen. Und mit der IVG AG ringt eine der schillerndsten Immobilienwerte des deutschen Kurszettels aktuell mit der drohenden Insolvenz, wie das Unternehmen gerade verlautbarte - nicht, dass über ein solches Szenario nicht schon seit Monaten spekuliert würde.

Auch im Bereich der börsennotierten Immobilienunternehmen ist also ein genauer Blick auf die Kennzahlen unerlässlich, insbesondere auf die Leerstandsquote und den Verschuldungsgrad. Eine wichtige Bewertungskennzahl ist der NAV (Nettoinventarwert), und der zeigt bei den wenigsten Unternehmen noch einen deutlichen Abschlag ggü. ihrem Börsenwert an, so dass das Potenzial für Kurssteigerungen eher begrenzt zu sein scheint. Zumal sich die Anzeichnen mehren, dass die Zinsen tendenziell eher steigen als sinken und die Notenbanken nicht mehr unbegrenzt Liquidität in den Markt pumpen werden. Beide Faktoren wirken sich unmittelbar begrenzend auf die Nachfrage nach deutschen Immobilien aus.

Fazit: für Investments in "Betongold" bin ich seit jeher eher subeuphorisch eingestellt, die Risiken sind vergleichsweise hoch bei (zu) geringen Chancen. Und die an sich interessanteren Anlagemöglichkeiten in börsennotierte Immobilien-AGs und REITs drängen sich bei den aktuellen Bewertungen und dem doch schon ziemlich ausgereizten Marktumfeld für Immobilien auch nicht auf.

Kommentare:

  1. Durch das Investment in Immobilien zumindest einen Inflationsausgleich zu erwirtschaften ist in der heutigen Zeit ja auch nicht verkehrt. Ich stimme Ihnen aber zu, dass der Nutzen einer Immobile primär in der Bewohnung lieg. Eine Immobile als Altersvorsorge zu kaufen, finde ich aber auch nicht verkehrt. Zum einen hat man einen schönen Ort zum wohnen und zum anderen kann man die Immobile wieder leicht zu Geld machen, wenn eine Bewohnung aus Altersgründen nicht mehr möglich ist. Ich selbst bin auf Mallorca fündig geworden und werde dort wohl investieren (hier).

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Nun, eine Immobilie leicht zu Geld machen zu können ist nicht unbedingt richtig. Bei dem seinerzeitigen Bauboom in den USA oder in Spanien hat man genau das gedacht: man investiert und durch die große und stetig steigende Nachfrage kann man "immer" an sein Geld, zumeist mit üppigem Gewinn. Die vielen Bauruinen in Sanien zeigen, dass dies nur für einen bestimmnten Zeitraum galt, ebenso in den USA. Und auch in Deutschland, haben die Immobilienpreise erst die letzten Jahre zugelegt, zuvor gab es rund 20 Jahre lang eine Stagnation bzw. sogar sinkenden Preise. Gerade Ostdeutschland kann ein Lied davon singen. Und heute? Es sind nur die Ballungszentren und ihre unmittelbaren Randlagen, in denen die Miet- und Immobilienpreise deutlich anziehen. Allerdings liegt es in der Natur der Sache, dass auch hier irgendwann die Grenze erreicht ist, weil es sich immer weniger Leute leisten können, die hohen Preise noch zu bezahlen. Wer früh genug investiert hat, wird einen guten Schnitt machen. Wer heute kauft, geht ein hohes Risiko ein und sollte einen langem Atem mitbringen. Denn wer in einigen Jahren an sein Geld will, muss ja erst einmal die ganzen Erwerbsnebenkosten (Steuern, Eintragungsgebühren, ggf. Makler usw.) einspielen und sollten dann die Zinssätze für Baufinanzierungen angezogen haben, wird sich dies sehr negativ auf die Nachfrage auswirken. Denn weniger Menschen werden sich die Finanzierung noch leisten können - Abschläge auf die Immobilienpreise werden die Folge sein. Ich bleibe daher skeptisch was Immobilieninvestments angeht, so verlockend die niedrigen Zinsen aktuell auch sein mögen.

      Löschen