Freitag, 9. Februar 2018

Ergebnisverdopplung und Sonderdividende bei DIC Asset befeuern auch die TTL AG

Den Gewerbe-Immobilienprofi DIC Asset habe ich vor zweieinhalb Jahren als "lohnenswerte Substanzspekulation" auf meine Empfehlungsliste genommen und seitdem schlagen knapp 25% Rendite zu Buche. Das ist ganz okay, doch auch nicht herausragend. Anders sieht es beim Ergebnis für das Geschäftsjahr 2017 aus, das DIC Asset nun vorgelegt hat und das die Planungen teilweise deutlich übertreffen konnte.

Die Ende 2016 erfolgte Refinanzierung des Commercial Portfolios und die erzielten Beteiligungserträge an der WCM und der TLG Immobilien AG machen sich deutlich bemerkbar. So konnte das Konzernergebnis mit 64,4 Mio. Euro mehr als verdoppelt werden (Vorjahr: bereinigt 26,9 Mio. Euro). Bei den Funds-from-Operations (FFO), der maßgeblichen Kennzahl in der Immobilienwirtschaft (quasi das operative Ergebnis) konnte DIC Asset auf  60,2 Mio. Euro zulegen und damit um 28% (Vorjahr: 47,0 Mio. Euro). Die FFO fallen damit deutlich höher aus als noch zu Jahresbeginn prognostiziert.


Die interne Bereitstellung der Management-Plattform für eigene und für fremde Immobilien hat auch in 2017 sehr gute operative Ergebnisse erwirtschaftet und die Vermietungsleistung im Gesamtportfolio stieg gegenüber dem Vorjahreswert um rund 8 Mio. Euro auf 40,2 Mio. Euro. Auch die Leerstandquote im Commercial Portfolio konnte weiter verringert werden und beträgt nun 9,9% (Vorjahr: 11,8%) und die durchschnittliche Mietlaufzeit (WALT) erhöhte sich auf nun 5,2 Jahre (Vorjahr: 4,3 Jahre). Unter der Berücksichtigung der Vermögenswerte aus der Objektbewirtschaftung für Dritte liegen die Assets under Management (AuM) zum 31. Dezember 2017 bei 4,4 Mrd. Euro.

Sondererträge aus Beteiligungsgeschäften
Neben der sehr erfreulichen Entwicklung bei den FFO, die eine dauerhafte Verbesserung der Ergebnisse auch in den Folgejahren erwarten lassen, prägen besonders Einmaleffekte das Jahresergebnis 2017. So hatte man seinen WCM-Anteil bei der Übernahme komplett an die TLG Immobilien abgegeben und einen hohen Einmalgewinn erzielt. An diesem außerordentlichen Gewinn sollen auch die Aktionäre teilhaben.

 DIC Asset (Quelle: wallstreet-online.de
Dividendenerhöhung und Sonderdividende
So will der Vorstand der DIC Asset der Hauptversammlung am 16. März 2018 neben einer erneut erhöhten Dividende von 0,44 Euro je Aktie eine Sonderdividende von 0,20 Euro vorschlagen. Die Dividendenrendite beliefe sich somit auf 4,3% bzw. unter Einrechnung der Sonderdividende sogar auf 6,3%.

Der Konzern erwartet für 2018 ein gegenüber dem Vorjahr leicht höheres operatives Ergebnis mit einem FFO zwischen 62 und 64 Mio. Euro, was 0,90 bis 0,93 Euro je Aktie bedeuten würde.

DIC Asset bleibt damit weiterhin ein solides und unaufgeregtes Investment für Langzeitinvestoren. Die zuletzt anziehenden Zinsen müssen (noch) keinen Anlass zur Sorge geben. DIC Asset weist zwar noch immer eine vergleichsweise hohe Fremdkapitalfinanzierung auf, konnte diese in den letzten Jahren allerdings bereits merklich senken. Ebenso seine Finanzierungskosten, so dass das Finanzergebnis sich deutlich verbessert hat und auch in der Zukunft noch positive Beiträge zum Gewinn leisten dürfte.

Übernahmephantasie bei TLG Immobilien
Hinzu kommt ein möglicher weiterer Sonderertrag in absehbarer Zeit und zwar bzgl. der TLG Immobilien. Hier hält die DIC Asset 15,13%, die sie im Rahmen der WCM-Übernahme erhalten hatte.

Nun hat kürzlich die Ouram Holding, eine von Amir Dayan kontrollierte Gesellschaft, gemeldet, sie habe 23 Mio. Aktien der TLG Immobilien gekauft und halte damit 4,51% der Stimmrechte. Des Weiteren habe sie Instrumente bezogen auf weitere 18,03% der Stimmrechte. Wer hinter diesen 18,03% steckt, darf gerätselt werden. Einerseits könnte es sich um die 16,82% der Anteile der ebenfalls in Israel beheimateten ADAR Capital handeln, oder aber um Aktien aus dem Dunstkreis des ehemaligen WCM-Großaktionärs Karl Ehelerding. Jedenfalls sieht es danach aus, als würde Ouram eine Kontrollmehrheit bei TLG Immobilien anstreben und das wäre nur positiv für DIC Asset.

Auch TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG profitiert am DIC Asset-Erfolg
Ein indirekter Nutznießer dieser Situation ist die TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG, die ich kürzlich ebenfalls auch meine Empfehlungsliste genommen habe. Der starke Mann im Hintergrund bei der TTL ist Prof. Dr. Schmidt und seine AR Holding GmbH. Und die hat im letzten Jahr ihren Anteil an der TTL immer weiter ausgebaut, auch durch Einbringung werthaltiger Sacheinlagen, und hält nun bereits mehr als 75% der TTL-Aktien.

 TTL Bet.- und Grundbesitz (Quelle: wallstreet-online.de
Nun ist Prof. Dr. Gerhard Schmidt nicht irgendwer, sondern er ist unter anderem als Aufsichtsratsvorsitzender der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA, der DIC Asset AG und der GEG German Estate Group AG tätig. Dabei hat er die DIC Asset AG und die GEG Group mit aufgebaut. Und... die DIC Capital Partners (TTL-Anteil 12,5%) ist unter anderem mit 22,80% an der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KG beteiligt, die wiederum 22,97% an dem SDAX–Konzern DIC Asset hält.

Ah.... hier klingelt's, denn die TTL hat ja noch kein eigenes operatives Business, sie hält "nur" Beteiligungen. Aber sie erzielt durchaus schon laufende Einnahmen und zwar aus den Dividenden der GEG (durchgerechnet liegt der TTL-Anteil bei etwa 17,3%). Und eben der DIC Asset. Die erhöhte Dividenden sowie die Sonderausschüttung landen also auch indirekt in den Taschen der TTL und kommen folglich den TTL-Aktionären zugute. Also auch mir.

TTL bleibt eine heiße Spekulation
Ich war kürzlich bei TTL eingestiegen, weil TTL nach meiner Überzeugung das Vehikel sein dürfte, in dem Prof. Dr. Schmidt seine Immobilienaktivitäten bündelt. So kann (oder muss) man die Aktivitäten seit dem TTL-Neustart Ende 2016 deuten.

Nun ist die DIC Asset dank des WCM-Deals mit 15,13% an der TLG Immobilien beteiligt und Prof. Dr. Schmidt hält direkt auch noch einmal 12,39% an der TLG Immobilien. Und dieser TLG-Anteil könnte der nächste sein, der in die TTL via Sachkapitalerhöhung eingebracht wird, denn genau zu diesem Zweck hat die Hauptversammlung ja gerade das Kapital signifikant erhöht. Unabhängig davon, ob und wie es bei der TLG und dem neuen Großaktionär Ouram weitergeht.

Die TTL ist ein kleiner Nischenwert, deren Aktien (noch) sehr markteng sind. Sie ist Profiteur der positiven Entwicklungen bei der DIC Asset und der TLG Immobilien (aktuell indirekt über die DIC Asset) und daher aus meiner Sicht eine der interessantesten und aussichtsreichsten Immobilienaktien auf dem deutschen Kurszettel. Hier dürfte etwas Großes entstehen, daran hat Prof. Dr. Gerhard Schmidt als größer Aktionär selbst ein hohes Interesse. Und wir können als seine Mitaktionäre von Anfang an mit dabei sein. Jedenfalls diejenigen, die einen langfristigen Anlagehorizont haben und sich nicht von Kursschwankungen kirre machen lassen. Denn für ein kurzfristiges Hin- und Her-Gezocke eignet sich dieser marktenge Titel nun überhaupt nicht. Die Spreads zwischen An- und Verkaufskurs sind nicht immer gering und größere Orders können den Kurs schon erheblich beeinflussen, Zumindest kurzfristig.

Ich habe DIC Asset und die TLG Beteiligungs- und Grundbesitz AG auf meiner Empfehlungsliste.

Kommentare:

  1. Der Anteil der TTL an der DIC Asset ist mit 0,65% aber verschwindend gering (12,5% * 22,80% * 22,97%), d.h. von den Gewinnen der DIC Asset kommt in der TTL fast nichts an.

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    1. Bei etwas mehr als 103 Mio. TLG-Aktien und 0,82€ je Aktie landeten bei der TTL Beteiligung rund 530.000€. In 2017 hat die TTL einen Gewinn von 525.000€ ausgewiesen; damals noch ohne die TLG-Beteiligung und Dividende. Ich empfinde den Betrag in der Relation daher durchaus als signifikant, denn die TTL als Beteiligungsunternehmen erzielt ja keine/kaum Umsatz und Einnahmen solange sie ihre Beteiligungen nicht verwertet oder bilanziell hoch schreibt (was nach HGB ja eher nicht/kaum möglich ist). Daher ist der stete Dividendenstrom aus der TLG und der GEG der Garant dafür, dass die TTL ihre Verwaltungskosten ohne Beteiligungsverkäufe souverän bedienen kann. Ein für mich nicht unerheblicher Aspekt.

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    2. Mm, TLG? Die Rede war ja von DIC Asset. Da gibt es nach meinen Recherchen 70,5 Mio Aktien. Multipliziert mit dem von TTL gehaltenen Anteil (0,65%) und den Dividenden (0,44€ + 0,20€ / Aktie) wären das 293 Tsd € für TTL bei einem Gesamtergebnis von 860 Tsd €. Gut, das ist signifikant :)

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