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Artikel aus "Der Nebenwerte Investor" Ausgabe 24/2026 vom 05.11.2026
Aktien in dieser Ausgabe: GFT Technologies, Ionos, Nemetschek
Nemetschek: KI verändert die Bauindustrie grundlegend – und wird zum nächsten Wachstumsmotor
Die Digitalisierung der Bauwirtschaft gehört zu den großen Produktivitätsversprechen der kommenden Jahre. Während andere Branchen längst umfangreich digitalisiert wurden, arbeitet die Bauindustrie vielerorts noch mit fragmentierten Datenbeständen, unterschiedlichen Softwarelösungen und teilweise erstaunlich traditionellen Abläufen. Architekten, Ingenieure, Bauunternehmen und Gebäudebetreiber müssen Informationen austauschen, Baupläne koordinieren, Kosten kontrollieren und komplexe Projekte über viele Jahre hinweg dokumentieren. Genau hier setzt Nemetschek an.
Der Münchner Softwarekonzern gehört weltweit zu den führenden Anbietern von Spezialsoftware für die Architektur-, Ingenieur- und Bauindustrie. Seine Lösungen begleiten Gebäude und Infrastrukturprojekte über nahezu ihren gesamten Lebenszyklus: von der ersten Planung über die Konstruktion und den Bau bis hin zum Betrieb und zur späteren Renovierung. Hinzu kommt ein zweites Standbein mit Software für die Medien- und Unterhaltungsindustrie.
An der Börse wird Nemetschek vor allem als hochwertiger Softwareanbieter mit wiederkehrenden Umsätzen und strukturellem Wachstumspotenzial wahrgenommen. Doch auch dieses Geschäftsmodell ist inzwischen mit einer gewissen KI-Skepsis konfrontiert. Wenn künstliche Intelligenz künftig selbstständig Gebäude entwerfen, Baupläne erstellen und technische Berechnungen durchführen kann, stellt sich zwangsläufig die Frage, welchen Wert spezialisierte Software noch besitzt.
Die Antwort fällt differenzierter als, als es die aktuelle KI-Debatte manchmal vermuten lässt. Denn gerade die Komplexität der Bauwirtschaft, die hohen Anforderungen an Sicherheit und Genauigkeit sowie die Notwendigkeit einer durchgängigen Datenbasis könnten Nemetschek langfristig sogar in die Karten spielen.
Internationaler Softwarekonzern statt Ingenieurbüro
Die Geschichte von Nemetschek reicht bis ins Jahr 1963 zurück. Damals gründete der Bauingenieur Professor Georg Nemetschek in München ein Ingenieurbüro für das Bauwesen. Schon früh beschäftigte sich das Unternehmen mit der Frage, wie sich Berechnungen und Planungsprozesse mithilfe von Computern effizienter gestalten lassen.
Aus diesen Aktivitäten entwickelte sich schrittweise ein Softwareunternehmen, das sich zunächst auf statische Berechnungen und später auf computergestützte Planung und Konstruktion spezialisierte. Mit der zunehmenden Verbreitung von CAD-Software und der späteren Entwicklung von Building Information Modeling (BIM) entstand daraus ein internationaler Technologiekonzern.
Heute beschäftigt die Nemetschek Group mehr als 4.000 Mitarbeiter und betreut weltweit über sieben Millionen Anwender. Der Konzern ist im MDAX und TecDAX notiert und erzielte 2025 einen Umsatz von 1,19 Mrd. Euro sowie ein EBITDA von 371,1 Mio. Euro.
Das Besondere am Geschäftsmodell ist die starke Spezialisierung. Nemetschek verkauft keine beliebige Bürosoftware, sondern Anwendungen, die tief in die Arbeitsabläufe bestimmter Berufsgruppen integriert sind. Ein Architekt arbeitet mit anderen Programmen als ein Tragwerksplaner, ein Bauunternehmen benötigt andere Funktionen als ein Gebäudebetreiber. Nemetschek deckt diese unterschiedlichen Anforderungen mit einem Portfolio spezialisierter Marken ab.
Adressierung des gesamten Lebenszyklus eines Bauwerks
Organisatorisch gliedert sich Nemetschek in die vier Segmente Design, Build, Manage und Media. Die ersten drei bilden das Kerngeschäft rund um Gebäude und Infrastruktur, während Media Software für die Erstellung digitaler Inhalte und visueller Effekte umfasst.
Das Segment Design richtet sich an Architekten, Ingenieure, Tragwerksplaner und technische Fachplaner. Zu den bekanntesten Marken gehören Graphisoft mit der Architektursoftware Archicad, Allplan für Architektur und Ingenieurbau sowie Vectorworks, das neben Architektur auch im Landschafts- und Innenarchitekturbereich eingesetzt wird. Ergänzt wird das Angebot durch Speziallösungen für Statik, Gebäudetechnik und technische Planung.
Im Zentrum steht Building Information Modeling, kurz BIM. Dabei wird ein Gebäude nicht mehr nur anhand einzelner zweidimensionaler Zeichnungen geplant. Stattdessen entsteht ein digitales Gebäudemodell, das zahlreiche Informationen enthält: Geometrie, Materialien, technische Eigenschaften, Kosten, Bauteile und weitere relevante Daten. Architekten und Ingenieure können damit Änderungen besser koordinieren und Fehler bereits in der Planungsphase erkennen.
Der wirtschaftliche Vorteil liegt auf der Hand. Je früher Fehler entdeckt werden, desto geringer sind die Kosten ihrer Behebung. Gerade bei großen Bauprojekten können unkoordinierte Planungsänderungen erhebliche Verzögerungen und Mehrkosten verursachen.
Das Segment Build deckt die Bauausführung ab und ist inzwischen ein besonders wichtiger Wachstumstreiber. Hier ist vor allem Bluebeam zu nennen. Die Software wird von Bauunternehmen, Projektentwicklern und anderen Beteiligten genutzt, um Baupläne zu prüfen, Dokumente auszutauschen, Änderungen nachzuverfolgen und Baustellenprozesse zu koordinieren. Auch Lösungen für die Baustellenverwaltung und die digitale Dokumentation gehören zum Angebot.
Mit dem im Juli 2026 abgeschlossenen Erwerb des US-Unternehmens HCSS hat Nemetschek diesen Bereich erheblich erweitert. HCSS ist auf Software für den Tiefbau und das Infrastrukturgeschäft spezialisiert. Die Anwendungen unterstützen unter anderem Bauunternehmen bei der Kalkulation, Planung, Steuerung und Überwachung großer Infrastrukturprojekte. Damit erschließt sich Nemetschek einen zusätzlichen Markt, der von Investitionen in Straßen, Brücken, Versorgungsnetze und andere öffentliche Infrastruktur profitieren kann.
Das Segment Manage beschäftigt sich mit dem Betrieb und der Verwaltung von Gebäuden. Hier geht es beispielsweise um die technische Gebäudeausstattung, Wartung, Instandhaltung, Flächenmanagement und die Verwaltung von Immobilien. Die Bedeutung dieses Bereichs dürfte langfristig steigen, weil Gebäude zunehmend als datenbasierte, vernetzte Systeme verstanden werden. Sensoren und digitale Gebäudemodelle ermöglichen es, Energieverbrauch, Wartungsbedarf und Nutzung effizienter zu steuern.
Das vierte Segment Media ist etwas anders gelagert. Hier bündelt Nemetschek Software für die Medien- und Unterhaltungsindustrie. Besonders bekannt ist die Marke Maxon mit Anwendungen wie Cinema 4D und Redshift. Diese werden für 3D-Modellierung, Animation, Rendering und visuelle Effekte eingesetzt. Kunden kommen unter anderem aus der Film- und Fernsehproduktion, der Werbung, dem Design und der Spieleentwicklung.
Damit verfügt Nemetschek über ein breit aufgestelltes Portfolio, das zwar unterschiedliche Anwendergruppen bedient, aber überall auf spezialisierten, professionellen Softwarelösungen basiert.
Wachstum, wiederkehrende Umsätze und hohe Profitabilität
Das Geschäftsmodell von Nemetschek hat einen entscheidenden Vorteil: Die Software ist tief in den täglichen Arbeitsabläufen der Kunden verankert. Wer ein Gebäude mit Archicad plant oder mit Bluebeam Baupläne und Projektdokumentationen verwaltet, kann nicht ohne Weiteres auf einen anderen Anbieter wechseln. Die Mitarbeiter sind mit den Programmen vertraut, Datenbestände und Arbeitsprozesse darauf abgestimmt und die Software häufig über viele Jahre im Einsatz.
Das schafft eine hohe Kundenbindung und eröffnet Nemetschek attraktive Möglichkeiten, seine Erlöse über Subskriptions- und SaaS-Modelle planbarer zu gestalten. Der Konzern befindet sich deshalb seit einigen Jahren in einer konsequenten Umstellung von klassischen Softwarelizenzen auf wiederkehrende Abonnementerlöse.
Diese Umstellung belastet zwar teilweise kurzfristig die ausgewiesenen Umsätze und Margen, weil Lizenzzahlungen nicht mehr in gleicher Weise sofort verbucht werden. Langfristig verbessert sie aber die Planbarkeit des Geschäfts und schafft eine stabilere Erlösbasis.
Wie erfolgreich diese Transformation inzwischen ist, zeigen die Zahlen für das erste Halbjahr 2026. Der Konzernumsatz stieg um 11,9 % auf 640,7 Mio. Euro. Währungsbereinigt betrug das Wachstum sogar 15,7 %. Besonders dynamisch entwickelten sich die wiederkehrenden Umsätze aus Subskriptionen und Software-as-a-Service, die im Halbjahr um 27,5 % auf 514,7 Mio. Euro zulegten. Währungsbereinigt waren es sogar 32,4 %.
Das operative Ergebnis entwickelte sich ebenfalls positiv. Das EBITDA erhöhte sich um 16,5 % auf 197 Mio. Euro. Die EBITDA-Marge verbesserte sich von 29,5 %auf 30,7 %. Bereinigt um akquisitionsbedingte Einmalaufwendungen lag sie bei 31,5 %. Der Nettogewinn stieg um 29,9 % auf 126,4 Mio. Euro, während das Ergebnis je Aktie 1,09 Euro erreichte.
Allein im zweiten Quartal erzielte Nemetschek einen Umsatz von 327,7 Mio. Euro, ein währungsbereinigtes Plus von 14,5 %. Das EBITDA erreichte 98,6 Mio. Euro, das Ergebnis je Aktie verbesserte sich um 25,3 % auf 0,57 Euro. Die jährlich wiederkehrenden Umsätze (ARR) stiegen auf 1,25 Mrd. Euro.
Auf Segmentebene zeigte sich allerdings ein differenziertes Bild. Besonders stark entwickelte sich Build, das im zweiten Quartal seinen Umsatz um 24,5 % auf 142,9 Mio. Euro steigerte. Das EBITDA erhöhte sich sogar um 48,6 % auf 57,3 Mio. Euro. Design erzielte ebenfalls ein Umsatzwachstum von 9,9 % auf 142,9 Mio. Euro, musste allerdings einen Rückgang beim EBITDA hinnehmen. Manage blieb mit 13,1 Mio. Euro Umsatz vergleichsweise klein, während Media mit 29,4 Mio. Euro leicht unter dem Vorjahreswert lag.
Für 2026 erwartet Nemetschek organisch, also ohne Akquisitionseffekte, weiterhin ein währungsbereinigtes Umsatzwachstum von 14 % bis 15 % und eine EBITDA-Marge zwischen 32 % und 33 %. Durch die Übernahme von HCSS soll das ausgewiesene Umsatzwachstum zusätzlich um rund sechs Prozentpunkte steigen. Allerdings belastet die Übernahme zunächst die Marge durch Kaufpreisabschreibungen, Integrationskosten und aktienbasierte Vergütungsprogramme.
HCSS verstärkt den Infrastrukturbereich
Die Übernahme von HCSS ist ein wichtiger Schritt für Nemetschek. Das US-Unternehmen ist auf Software für den Tiefbau und große Infrastrukturprojekte spezialisiert und ergänzt das bisherige Portfolio im Segment Build.
Damit erschließt sich Nemetschek nicht nur zusätzliche Kunden, sondern auch einen Markt mit langfristig attraktiven Perspektiven. Straßen, Brücken, Energieversorgung und andere öffentliche Infrastrukturen müssen modernisiert und ausgebaut werden. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Kostenkontrolle, Ressourceneffizienz und Projektsteuerung.
Die Kombination aus Bluebeam und HCSS könnte erhebliche Synergien ermöglichen. Während Bluebeam insbesondere bei der digitalen Zusammenarbeit und Dokumentation von Bauprojekten stark ist, bietet HCSS spezialisierte Anwendungen für die operative Steuerung großer Bauvorhaben. Zusammen entsteht ein umfassenderes Angebot für Bauunternehmen.
Die Transaktion ist allerdings nicht ohne Risiko. Die Integration einer großen Akquisition kostet Geld und Managementkapazität. Zudem können unterschiedliche Unternehmenskulturen und IT-Systeme die Zusammenführung erschweren. Dass Nemetschek zunächst mit einer Verwässerung der EBITDA-Marge rechnet, ist deshalb nicht überraschend. Entscheidend wird sein, ob die Übernahme mittelfristig zusätzliche Wachstums- und Ertragspotenziale freisetzt.
KI: Bedrohung oder zusätzlicher Wachstumsschub?
Die entscheidende Zukunftsfrage für Nemetschek lautet, wie stark künstliche Intelligenz die bisherige Softwarewelt verändern wird. Generative KI kann inzwischen Bilder und Gebäudekonzepte erzeugen, technische Zeichnungen unterstützen und sogar komplexe Programmieraufgaben übernehmen. Es ist daher durchaus denkbar, dass Architekten und Ingenieure künftig einen Teil ihrer bisherigen Arbeit direkt mithilfe von KI erledigen.
Das könnte die Nachfrage nach klassischen Softwarefunktionen verändern. Wenn ein KI-Agent eigenständig einen Gebäudeentwurf erstellt oder technische Berechnungen vorbereitet, braucht der Anwender möglicherweise weniger Zeit in den bisherigen Programmen. Auch neue Wettbewerber könnten mit KI vergleichsweise schnell leistungsfähige Anwendungen entwickeln und etablierte Anbieter unter Druck setzen.
Doch gerade bei Nemetschek gibt es gute Argumente gegen eine übertriebene KI-Angst.
Ein Gebäude zu entwerfen ist eben nicht dasselbe, wie ein schönes Bild davon zu erzeugen. Ein professionelles Gebäudemodell muss zahlreiche technische, rechtliche und wirtschaftliche Anforderungen erfüllen. Statik, Brandschutz, Energieeffizienz, Materialeigenschaften, Bauvorschriften und die Abstimmung unterschiedlichster Gewerke müssen berücksichtigt werden.
KI kann dabei helfen, die Arbeit erheblich zu beschleunigen. Die Verantwortung für die technische Richtigkeit und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben lässt sich aber nicht einfach an einen Chatbot delegieren. Architekten und Ingenieure benötigen weiterhin zuverlässige Software, die ihre Entscheidungen dokumentiert, Daten strukturiert und unterschiedliche Planungsdisziplinen miteinander verbindet.
Genau deshalb könnte KI für Nemetschek sogar zum Wachstumsmotor werden. Die eigenen Programme verfügen über einen entscheidenden Vorteil: Sie enthalten bereits die Daten und Modelle, auf denen professionelle Arbeitsprozesse basieren. Wenn KI direkt in diese Anwendungen integriert wird, können daraus deutlich leistungsfähigere Werkzeuge entstehen.
Nemetschek arbeitet deshalb an einer gruppenweiten KI-Strategie und hat dafür die Nemetschek Intelligence Platform als gemeinsame Daten- und KI-Grundlage geschaffen.
Besonders interessant ist die jüngste Entwicklung vom 29. Oktober 2026. Mit Archicad Max, Allplan Max und Bluebeam Max hat der Konzern neue KI-Angebote für Architektur, Ingenieurwesen und Bauausführung vorgestellt. Sie sollen repetitive Aufgaben automatisieren, Informationen aus Projektdaten zugänglich machen und die Qualität der Arbeit verbessern.
Archicad Max erhält beispielsweise einen KI-Assistenten, der mehrstufige Aufgaben direkt im Gebäudemodell erledigen kann. Hinzu kommen KI-gestützte Funktionen für die Auswertung projektspezifischer Informationen und die Visualisierung von Entwürfen.
Allplan Max erweitert die KI-Funktionen auf die Ingenieur- und Tragwerksplanung. Dazu gehören unter anderem ein KI-BIM-Modellierer, ein struktureller Analyseassistent und Werkzeuge zur automatisierten Erstellung von Berechnungen und technischen Zeichnungen. Erste Betatester berichten von Zeitersparnissen von bis zu 36 Prozent bei ausgewählten Aufgaben.
Bluebeam Max wiederum konzentriert sich auf die Bauausführung. Die KI kann beispielsweise Unstimmigkeiten in Bauplänen erkennen, Änderungen zwischen unterschiedlichen Zeichnungsständen identifizieren und wiederkehrende Markierungs- und Mengenermittlungsaufgaben automatisieren. Mehr als 2.000 frühe Anwender haben laut Unternehmen bereits von Produktivitätsgewinnen berichtet.
Das ist ein wichtiger Unterschied zu vielen anderen Softwareunternehmen: Nemetschek versucht nicht, KI als isoliertes Zusatzprodukt zu verkaufen, sondern integriert sie direkt in Anwendungen, die Millionen von Fachleuten bereits täglich verwenden.
Bullcase vs. Bearcase
Nemetschek spielen gleich mehrere langfristige Trends in die Karten: Die Bauindustrie muss produktiver werden, weil Baukosten steigen, Fachkräfte fehlen und die Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz zunehmen. Digitale Planung und durchgängige Gebäudedaten werden dadurch immer wichtiger.
Auch die zunehmende Bedeutung von Infrastrukturinvestitionen eröffnet Wachstumsmöglichkeiten. Die HCSS-Übernahme erweitert die Positionierung in diesem Markt und macht Nemetschek weniger abhängig vom klassischen Hochbau.
Hinzu kommt das attraktive Softwaregeschäft mit hohen wiederkehrenden Erlösen und einer starken Kundenbindung. Die Umstellung auf Subskriptionsmodelle erhöht die Visibilität der künftigen Einnahmen und stärkt langfristig die Qualität des Geschäftsmodells.
Risiken gibt es dennoch einige: Die Bauwirtschaft ist konjunkturabhängig, und gerade in Europa können hohe Zinsen, schwache Immobilienmärkte und zurückhaltende Investitionen die Nachfrage nach Planungssoftware bremsen. Auch Währungsschwankungen können die ausgewiesenen Ergebnisse beeinflussen.
Die KI-Entwicklung bleibt ebenfalls ein zweischneidiges Schwert. Wenn neue KI-Anbieter bestimmte Softwarefunktionen deutlich günstiger anbieten, könnte das den Preisdruck erhöhen. Zudem muss Nemetschek kontinuierlich investieren, um seine technologische Führungsposition zu verteidigen. Die Integration von HCSS bringt zusätzliche finanzielle und operative Herausforderungen mit sich.
Ein weiterer Punkt ist die Bewertung der Aktie. Nemetschek wird an der Börse traditionell als Qualitäts- und Wachstumsunternehmen gehandelt. Das Geschäftsmodell rechtfertigt durchaus einen Bewertungsaufschlag gegenüber klassischen Softwareanbietern. Allerdings kann eine hohe Bewertung auch zum Risiko werden, wenn das Wachstum hinter den Erwartungen zurückbleibt oder die Margen unter Druck geraten.
Mein Fazit: Gute Voraussetzungen, um von KI zu profitieren
Nemetschek ist ein hoch spezialisierter Softwarekonzern mit einer starken Marktposition in einer Branche, deren Digitalisierung noch lange nicht abgeschlossen ist. Die vier Geschäftsbereiche Design, Build, Manage und Media decken wichtige Teile der Architektur-, Bau- und Medienwirtschaft ab. Die zunehmende Umstellung auf wiederkehrende Softwareerlöse verbessert die Planbarkeit und Qualität des Geschäfts.
Mit HCSS hat sich das Unternehmen zudem strategisch verstärkt und seinen Zugang zum Infrastruktur- und Tiefbaumarkt erweitert. Die Geschäftszahlen des ersten Halbjahres 2026 zeigen bereits ein kräftiges Wachstum bei Umsatz und Ergebnis sowie eine zunehmende Bedeutung der Subskriptions- und SaaS-Erlöse.
Die KI-Angst erscheint deshalb übertrieben, sofern sie davon ausgeht, dass künstliche Intelligenz spezialisierte Bau- und Planungssoftware überflüssig macht. Wahrscheinlicher ist, dass KI die bisherigen Arbeitsabläufe grundlegend verändert und die Leistungsfähigkeit der etablierten Anwendungen deutlich erhöht. Nemetschek hat mit seinen neuen Max-Angeboten bereits einen konkreten Weg eingeschlagen.
Das Unternehmen muss allerdings beweisen, dass sich die technologischen Fortschritte dauerhaft in höheres Wachstum und bessere Margen übersetzen lassen. Gerade die Integration von HCSS und die weitere Entwicklung der KI-Plattform werden dafür entscheidend sein. Die Voraussetzungen sind gut, aber auch bei einem Qualitätsunternehmen bleibt der Einstiegspreis für Anleger wichtig.
Vom Sommertief aus betrachtet hat die Aktie ordentlich zugelegt. Doch seit unserer letzten Besprechung im Frühjahr stehen nur vergleichsweise geringe Kurszuwächse zubuche. Die Erwartungen an Nemetschek sind sehr hoch und damit begleitet die Aktie immer auch ein gewisses Enttäuschungspotenzial. Die nächsten Zahlen werden zeigen, wohin die Reise geht. Ein Kursrücksetzer sollte eine gute Chance für langfristig orientierte Anleger sein.
Die 4 wichtigsten Dinge, die man über Nemetschek wissen muss
- Nemetschek begleitet mit seinen vier Segmenten Design, Build, Manage und Media den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden und Infrastrukturprojekten und verfügt über mehr als sieben Millionen Anwender.
- Im ersten Halbjahr 2026 stieg der Umsatz auf 640,7 Mio. Euro, das EBITDA auf 197 Mio. Euro und der Subskriptions- und SaaS-Umsatz um 27,5 % auf 514,7 Mio. Euro.
- Mit der Übernahme des US-Spezialisten für Tiefbau- und Infrastruktursoftware HCSS erweitert Nemetschek sein Wachstumspotenzial und stärkt insbesondere das Segment Build.
- Mit Archicad Max, Allplan Max und Bluebeam Max integriert Nemetschek KI direkt in seine etablierten Anwendungen und könnte damit Produktivität, Kundenbindung und Wachstum weiter steigern.
Disclaimer: Habe Nemetschek weder auf meiner Beobachtungsliste noch in meinem Depot/Wiki.
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