Dienstag, 4. April 2017

DIC Asset, Publity, WCM: Was geht bei den Gewerbeimmobilien-Profis?

Im Gewerbeimmobilienbereich tut sich was und das nicht zu knapp. Käufe, Verkäufe und Übernahmespekulationen treffen auf ein Umfeld niedriger Zinsen und explodierender Mieten - und Preise.


DIC Asset
So verkauft DIC Asset ein Immobilienpaket im Volumen von 143 Mio. Euro bestehend aus zehn Liegenschaften in deutschen A- und B-Städten. Dabei handelt es sich vorwiegend um Single-Tenant-Büroobjekte in deutschen A- und B-Städten, wie unter anderem Hamburg, Köln, Mannheim und Erlangen mit einer Gesamtmietfläche von 100.000 Quadratmetern. Die erwirtschafteten annualisierten Mieteinnahmen der verkauften Liegenschaften liegen bei rund 11 Mio. Euro. DIC Asset will durch gezielte Verkäufe sein Commercial Portfolio optimieren und weiterentwickeln und mit dieser Transaktion hat DIC Asset bereits zwei Drittel des für 2017 kommunizierten Verkaufsziels erreicht.

Meine Einschätzung
Mit dem Verkauf kommt DIC Asset dem Ziel, zu einem Asset Manager für deutsche Gewerbe-Immobilien zu werden, einen großen Schritt näher. Der Eigenbestand wird reduziert und die ins Unternehmen fließenden 143 Mio. Euro können nun für weitere Co-Investments genutzt werden, um die AuM kräftig auszuweiten. Zudem dürften durch den Verkauf erhebliche stille Reserven aufgelöst worden sein und in Form von üppigen Gewinnen in die GuV einfließen. DIC Asset notiert weiterhin deutlich unterhalb des NAV, den das Unternehmen per 31.12.2016 mit 12,83 Euro ausweist, und bleibt eine interessante Depotbeimischung im Immobiliensektor, zumal die Neuausrichtung hin zum Asset Manager zusätzliches Potenzial bietet und gleichzeitig Risiken reduziert.

Geschäftsbericht der DIC Asset zum 31.12.2016


Publity
Publity kann ebenfalls einen Verkaufserfolg melden, nachdem man zuletzt verstärkt auf der Käuferseite zu finden war. Der geschlossene AIF "publity Performance Fonds Nr. 8", welcher Anfang 2016 in die Platzierung ging, verkauft das im Juli 2016 erworbene Bürogebäude in der Berner Straße in Frankfurt am Main, welches langfristig an zwei Tochterunternehmen aus dem Unternehmensverbund der WISAG voll vermietet ist, nachdem erst im Oktober das Asset Management Team von Publity über 1.600 m² an die WISAG Facility Management GmbH & Co. KG vermieten konnte. Publity sieht die schnelle Weiterveräußerung als Erfolg für seine "Manage-to-Core-Strategie", bei der Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial erworben und wieder veräußert werden, nachdem sie wertsteigernd durch das Asset Management der Publity entwickelt wurden.

Und erst kürzlich hat Publity ein weiteres Asset Management Mandat eines institutionellen Investors erhalten, nämlich von der Consus Commercial Property AG, die von Publity-CEO und Großaktionär Olek gegründet wurde.

Publity wird für Consus Commerical Property am deutschen Markt attraktive Büroimmobilien identifizieren, den Ankaufsprozess begleiten und bei der anschließenden Wertentwicklung als Asset Manager fungieren. Die entsprechende vertragliche Vereinbarung wurde zu den bei Publity üblichen Konditionen geschlossen. Damit adressiert Publity eine neue Größenklasse von Büroimmobilien mit einem Ankaufspreis zwischen 10 und 25 Mio. Euro. Der Investitionsschwerpunkt liegt dabei auf etablierten Bürostandorten in deutschen Metropolregionen. Bereits zum Auftakt der Zusammenarbeit wurde ein Bestandsportfolio von Gewerbeimmobilien im Marktwert von über 200 Mio. Euro im Einzelankauf erworben.

Meine Einschätzung
Die Geschäfte scheinen reibungslos zu laufen und Publity vermeldet Ankaufs- und Vermietungserfolge in Serie. Der Consus-Deal birgt den Vorteil, dass Consus auf Publitys Research zurückgreifen und dafür bezahlen wird und Publity auf der anderen Seite kleinere Objekte in den Fokus nehmen kann, die man bisher nicht bedienen kann.

Publity bleibt ein Investment für Anleger mit robustem Magen, die auch stärkere Kursschwankungen aushalten, ohne gleich nervös zu werden.


WCM
WCM hat drei Einzelhandelszentren mit rd. 88.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche gekauft und damit die am 1. Dezember 2016 vermeldete Transaktion des Mia-Portfolios erfolgreich abgeschlossen. Die annualisierten Mieteinnahmen betragen 7,6 Mio. Euro, die Funds from Operations (FFO I) rund 4,3 Mio. Euro und der Nettokaufpreis von 98,2 Mio. Euro wurde mit Eigenmitteln und einer deutschen Großbank zu attraktiven Konditionen finanziert. Mit der Transaktion liegt der Schuldzins für das Gesamtportfolio nunmehr knapp 2%.

Der Buchwert des WCM-Portfolios beträgt zum Stichtag 31. März 2017 rund 800 Mio. Euro. Die annualisierten Mieteinnahmen steigen auf insgesamt 47,5 Mio Euro und die vermietbare Gesamtfläche erhöht sich auf über 426.000 Quadratmeter. Die Leerstandsrate liegt bei 4,3% und die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) bei aktuell 8,2 Jahren.

Meine Einschätzung
WCM hat keine Zukäufe mehr in Arbeit, alle gemeldeten Transaktionen sind "geclosed". Der Kauf von Einzelhandelszentren begeistert mich allerdings nicht wirklich denn auch der Lebensmitteleinzelhandel wird zunehmen durch Online-Handel bedroht, namentlich durch Amazon und seine Angebot Amazon Fresh und Amazon Dash. Ich hatte diese disruptive Entwicklung schon mal beschrieben in meinem Artikel "Enttäuschung? Nein! Bei Amazon kauft jeder ein. Auch ich...". Edeka, Rewe, Lidl & Co. haben nämlich eine entscheidende Schwachstelle: bei ihnen fehlt das Einkaufserlebnis. Niemand geht gerne im Supermarkt einkaufen, das ist eine lästige Pflichtaufgabe. Und diese wird zunehmend von den Einzelhändlern selbst ersetzt (Rewe Lieferservice) und eben auch von Amazon.

Bringt uns zurück zu den Immobilien. Denn für die Lieferungen benötigt man keine Supermärkte, man braucht Logistikstandorte, von denen aus die frischen Waren transportiert werden. Rewe dockt sein Lieferprogramm momentan noch bei den lokalen Supermärkten an, aber das ist nur eine Übergangslösung. Ich denke, die Supermärkte werden eine ähnliche Entwicklung nehmen wie die Banken. Auch da fing es langsam an und dann beschleunigte sich der Trend. Wer, wie Fair Value REIT, stark auf Immobilien mit Bankfilialen gesetzt hat, hatte ein echtes Problem vor der Brust. Und die Supermarkt-Immobilien werden folgen. Nicht heute, nicht morgen, aber in einigen Jahren wird das bereits losgehen und dann immer schneller um sich greifen. Daher halte ich wenig von langfristigen Investitionen in diese Immobilien, da die auch schwerlich für etwas anderes genutzt werden können. Jedenfalls nicht zu annähernd vergleichbaren Mietkonditionen. Und das hat durchaus starke Auswirkungen auf den Wert und die Rendite.

Bei WCM wird momentan auch eher die Übernahmekarte gespielt, weil Großaktionär DIC Asset seinen Anteil zuletzt über die Schwelle von 25% ausgebaut hatte und einige nun von einer Komplettübernahme von WCM ausgehen. Ich hatte dies bezüglich ja bereits im Januar auch schon Überlegungen angestellt, gehe aber nach wie vor davon aus, dass eine Übernahme frühestens zum Jahresende erfolgen würde. Wenn überhaupt. Denn "Mr. WCM" Karl Ehlerding wird hier auch ein Wörtchen mitreden wollen und DIC Asset kaum kampflos das Feld überlassen. Vermutlich wird es daher eher auf eine Kooperation oder einen Asset-Deal hinauslaufen. Aber das bleibt abzuwarten, es bleibt auf jeden Fall spannend.

DIC Asset, Publity und WCM befinden sich auf meiner Empfehlungsliste.

Kommentare:

  1. Zu DIC Asset:
    Ein Verkauf zum 13-fachen erscheint mir in der heutigen Zeit für Büroimmobilien in ordentlichen Lagen der genannten Städte deutlich zu niedrig.
    Ich klassifiziere den Verkauf als für die DIC bzw. deren Anleger als nicht attraktiv. Da hat der Käufer mit einer Rendite von 7,7% ein schönes Schnäppchen gemacht.
    Dass hier bei der DIC hohe stille Reserven gehoben wurden und dadurch es einen Effekt in der GuV gibt, sehe ich noch nicht ..
    Zumal ich auch nicht verstehe, dass man diese Objekte nicht gleich an einen Investor verkauft hat, der dann von DIC betreut wird ....
    Entweder stimmte an den Objekten etwas nicht oder die DIC stellt sich hier selbst ein schwaches Zeugnis aus !!

    Zu WCM:
    Ganz Deiner Meinung! Ich sehe das auch so, dass diese Immobilien im Wert fallen werden ... auch EKZ's werden leiden, wenn sie sich nicht ein neues Konzept einfallen lassen ...
    Denn auch die Internet-Käufer wollen nicht den ganzen Tag online sein, sondern auch faktisch = real etwas erleben!!
    Aber reine Gastro-Tempel sind auf Sicht auch nicht erlebnisreich!
    Insoweit müssen die Innenstädte deutlich an ihrer Attraktivität arbeiten ... die findet aber nicht immer in EKZs statt....

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    1. Bei DIC Asset kann man meiner Meinung nach nicht einfach davon ausgehen, dass es Top-Immobilien in Top-Lagen sind. Ende 2016 lag nämlich die Leerstandsquote bei 11,9% und wurde schon zwei Jahre lang deutlich gesenkt. Diese Leerstandsquote deutet darauf hin, dass die Objekte keine Sahneschnittchen und daher auch nicht mit den üblichen Faktoren angesetzt werden können. Wenn man dann noch davon ausgeht, dass sich der Gewerbe-/Büromarkt irgendwann mal wieder beruhigt oder gar abschwächt, sind es genau solche zweit- oder drittklassigen Objekte, die vergleichsweise schnell einen erhöhten Leerstand aufweisen.

      Ob nun das 13-fache der Jahresnettomiete ein attraktiver Verkaufspreis ist, kann ich nicht beurteilen. Ich denke jedoch, dass DIC Asset ihn als angemessen angesehen hat, sonst hätten sie den Deal nicht gemacht. Er reduziert das Risiko für DIC Asset, er ermöglicht die Umsetzung der neuen Strategie hin zum Asset Manager und ich glaube, dass der Verkauf auch einen schönen Gewinnbeitrag zur GuV leisten wird. Denn DIC Asset hat die Objekte ja nicht gerade erst kürzlich erworben, sondern schon vor längerer Zeit. Als der Markt noch nicht so boomte und B- oder C-Lagen noch deutlich niedriger bepreist wurden als es heute der Fall ist.

      Dass DIC nicht die Betreuung übernimmt, ist eigentlich der Normalfall, da der Käufer offensichtlich selbst ein erfahrener Immobilienplayer ist. Beim Corestate-Deal handelte es sich beim Käufer um die Bay. Versorgungskammer, die brauchten in jedem Fall einen Immobilien- und/oder Asset Manager.

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  2. Denke ein Verkauf an die WCM hätte Sinn gemacht. Beide Seiten hätten profitiert. Außerdem scheint mir die verkaufte Immobilie mehr ins Portfolio der WCM zu passen als die Einzelhandelsimmobilien...

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