Freitag, 14. September 2018

Immobilienwerte rotieren: Corestate Capital, DIC Asset, Patrizia, TTL Beteiligung

Auf meiner Beobachtungsliste habe ich einige Immobilienwerte und hier gab es in den letzten Wochen einige Bewegung, über die ich kurz berichten möchte. Insofern handelt es sich quasi um ein Branchen-Investor-Update.

Von Immobilien als Anlage bin ich nicht wirklich begeistert und der langfristige Wertzuwachs ist mau. Klar, in den letzten paar Jahren steigen die Preise rasant, jedenfalls in den deutschen Metropolen., und das verklärt den Blick auf den längeren Zeithorizont. So haben die Immobilienpreise in Deutschland gerade erst wieder den Wert erreicht, den sie 1970 hatten. Ich bin nicht beeindruckt.

Insofern habe ich seit jeher nicht auf Bestandshalter von Immobilien gesetzt; und wenn doch, dann eher im Gewerbebereich (wie WCM; WKN: A1X3X3). Des Weiteren hat es mir das Geschäftsmodell der Asset Manager angetan, weil diese überwiegend fremder Leute Geld investieren und dafür stetige Provisionen kassieren. Über Co-Investments sind sie aber auch direkt mit einem kleinen Anteil am Erfolg beteiligt. In Zeiten von Magerzinsen herrschen für Asset Manager geradezu paradiesische Zustände. Ich habe mich daher in den letzten Jahren bei Werten wie Corestate Capital (WKN: A141J3), DIC Asset (WKN: A1X3XX), Patrizia Immobilien (WKN: PAT1AG) und TTL Beteiligungs -und Grundbesitz (WKN: 750100) eingekauft. Aber nicht alle meine Überlegungen sind so eingetroffen oder haben die Zeit überdauert. Daher habe ich meinen jeweiligen Investmentcase überprüft und das hat zu der einen oder anderen Konsequenz geführt...


▶ Corestate Capital

Corestate Capital ist einer der besagten Immobilien-Asset Manager mit Fokus auf Gewerbeimmobilien. Vor anderthalb Jahren habe ich den Wert vorgestellt und nach einem raketenhaften Kursanstieg konsolidiert der Kurs seit knapp einem Jahr. Corestate erzielt mehr als 80% seiner Erlöse in Form von stetigen Provisionseinnahmen und wächst mit mehr als 5% pro Jahr. Hinzu kommt anorganisches Wachstum in Form von Unternehmensübernahme, da die Welt der Asset Manager stark fragmentiert ist. Corestate hatte hier in 2017 innerhalb kürzester Zeit einige große Zukäufe stemmen können und seine Assets under Management (AuM) entsprechend schnell von 2,5 Mrd. Euro auf knapp 20 Mrd. Euro steigern können.

▶ DIC Asset

DIC Asset hatte ich vor gut zwei Jahren als lohnende Substanzspekulation hier im Blog vorgestellt. Damals wies DIC Asset einen überproportionalen Verschukdungsgrad auf und deshalb einen erheblichen Abschlag auf den Substanzwert. Des Weiteren hatte man einige Zeit zuvor seine Sparte zur Projektentwicklung von Gewebeimmobilien in ein Joint Venture mit dem Finanzinvestor KKR abgegeben, so dass man nur noch den eigenen Immobilienbestand hatte. Als Perspektive wurde damals ausgegeben, dass man sich in Richtung eines Immobilien-Asset Managers weiterentwickeln wollte, nach dem Vorbild von Patrizia. Und erste zaghafte Schritte hat man auch in diese Richtung unternommen, während der Verschuldungsgrad sukzessive reduziert und die Bilanzqualität verbessert werden konnte. Auch die Neustrukturierung der Kreditverbindlichkeiten war erfolgreich, so dass DIC Asset an der Zinsfront dauerhaft erhebliche Einsparungen gegenüber früher zu verzeichnen hat.

▶ Patrizia Immobilien

Patrizia hatte ich als klassischen Immobilien-Asset Manager vorgestellt und sah einiges an Potenzial, während der Kursverlauf das nicht bestätigte. Vielleicht war ich auch nur zum falschen Zeitpunkt zu teuer eingestiegen. Dann kam die Brexit-Entscheidung und meine Befürchtung war, dass durch das Abwandern von zigtausenden von hoch bezahlten Arbeitskräften des Bankensektors aus London die dortigen Immobilienpreise deutlich unter Druck geraten würden. Und Patrizia hat kein ganz kleines Exposure in GB. Daher habe ich Patrizia glattgestellt.

Meine Befürchtungen bewahrheiteten sich nicht (in dem Maße) und nachdem Corestate durch drei größere Übernahmen bei den AuM beinahe zu Patrizia aufgeschlossen hatte, konterte Patrizia ihrerseits durch zwei Zukäufe von Asset Managern und katapultierte ihre AuM auf deutlich über 30 Mrd. Euro. Die beiden haben sehr positive Auswirkungen auf das Zahlenwerk von Patrizia und heben damit die Attraktivität deutlich an. Darüber hinaus hat Patrizia noch einen Altbestand an Immobilienbeteiligungen, bei deren Verkauf hohe Einmalgewinne zu erwarten sind.

▶ TTL Beteiligung und Grundbesitz

TTL ist hier im Blog ja keine Unbekannte mehr, da ich bereits mehrfach über das Unternehmen berichtet habe, seit ich es von knapp einem halben Jahr auf die Beobachtungsliste und in mein Depot genommen habe. Die Entwicklung ist rasant und inzwischen ist TTL auf dem Weg zu einem Big Player im Bereich der Gewerbeimmobilien. Das liegt daran, dass TTL sich immer mehr Anteile und Einfluss bei der GEG German Estate Group sichert, jenem zuvor erwähnten Joint Ventrue zwischen DIC und KKR.


Veni, vidi, feci...

Ich habe mir zu dieser Gemengelage so meine Gedanken gemacht und wie ich mich hier mit den unterschiedlichen Unternehmen künftig gut - und ggf. besser - aufstellen möchte.

  1. Als ich mich von Patrizia getrennt und stärker auf Corestate gesetzt habe, war dies im Nachhinein keine glückliche Entscheidung. jedenfalls bezogen auf die Aktienkursentwicklung. Patrizia hat seitdem etwas zugelegt, Corestate deutlicher verloren. Da ich die Risiken bei Patrizia niedriger einstufe als vor einem Jahr, gleichzeitig aber die Chancen höher, habe ich sie wieder ins Depot genommen. Und im Gegenzug meinen Bestand bei Corestate reduziert. Im Ergebnis habe ich nun zwei etwas gleich stark gewichtete Positionen dieser beiden sehr ähnlich aufgestellten Asset Manager, die zusammen gerechnet in der Top 5 meiner Depotpositionen rangieren. Mit dieser breiteren Aufstellung trage ich dem Umstand Rechnung, dass ich beide Unternehmen mittel- und langfristig für sehr aussichtsreich halte, aber nicht abschätzen kann, wer sich besser entwickeln wird. Beide haben viel Potenzial. Auf der anderen Seite kann - und will - ich mein Depot nicht zu sehr mit diesen beiden Werten übergewichten, da sich ja noch weitere Asset Manager und/oder Immobilienwerte darin befinden.
     
  2. Über TTL bin ich an der GEG beteiligt. Die GEG ist allerdings nicht mehr nur der reine Projektentwickler aus ihrer Anfangszeit, sondern hat ihre geschäftliche Betätigung inzwischen deutlich ausgeweitet. Sie ist nicht nur auch noch Bestandshalter von Gewerbeimmobilien, sondern betreibt darüber hinaus auch noch Asset Management für außenstehende Investoren. Im Grunde hat sich die GEG damit zu einem Unternehmen entwickelt, wie es vor einigen Jahren noch die DIC Asset selbst war. Erklärt sich vielleicht auch daraus, dass die handelnden Personen bei der DIC, bei TTL und bei der GEG weitgehend die selben sind und auch der GEG-CEO diesen Posten bereits früher bei der DIC Asset AG inne hatte.

    Daraus folgt für mich, dass die DIC Asset selbst keinen USP (Unique Selling Point) mehr hat. Doch ohne so ein Alleinstellungsmerkmal stellt sich natürlich die Frage, ob ich das Unternehmen noch zusätzlich im Bestand haben sollte. Da ich das Spektrum mit Corestate Capital, Patrizia und TTL/GEG komplett abdecke, ist ein Investment in DIC Asset also nicht mehr "erforderlich". Hinzu kommt dann die Überlegung, ob DIC Asset als aussichtsreicher einzustufen ist hinsichtlich unternehmerischer Entwicklung, Chance-Risiko-Abwägungen und Kurschancen verglichen mit der genannten Peergroup und zu diesem Ergebnis komme ich nicht.

    Daher habe ich meine Aktien von DIC Asset verkauft, die mir in den gut zwei Jahren inkl. Dividenden rund 25% Rendite eingebracht haben. Mit einem Teil des Verkaufserlöses habe ich kürzlich in den zwischenzeitlichen Abverkauf hinein zu 3,65 Euro meinen TTL-Bestand aufgestockt.

Das war in aller Kürze mein "Aus-vier-mach-drei-Ritt" durch die Welt meiner Immobilien-Asset Manager...

Disclaimer
Ich streiche DIC Asset von meiner Beobachtungsliste; Corestate Capital, Patrizia und TTL Beteiligung bleiben drauf - und in meinem Depot.

Kommentare:

  1. Hallo Michael,

    habe mich auch entschieden in Immobilien Werte zu investieren. Habe auch dazu Deine Werte unter die Lupe genommen.
    In meiner Auswahl ist nun die TAG Immobilien AG in den Fokus gekommen. Mittlerweile sind mir auch neben Rendite auch Aussagen wichtig wie "günstige Mietpreise -> bezahlbarer Wohnraum" dort legt nach Durchsicht der Berichte und der Website die TAG ebenfalls wert drauf.

    Die TAG hat auch seit der Krise eine beindruckende Wertentwicklung hin gelegt.

    Gruß
    Thomas

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    1. Die TAG hört sich interessant an. Wie schätzt Ihr diese ein?

      VG
      Andreas

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    2. Für mich sind Wohnimmobilienbestandshalter weiterhin keine besonders interessanten Investmenttargets. Viele schreiben die Werte der von ihnen erst kürzlich erworbenen Liegenschaften aggressiv hoch und verbuchen so Gewinne, die sich eigentlich erst über die Zeit einstellen. Solange der Markt weiter steigt, ist das kein großes Problem; stagniert der Markt oder dreht mal ins Minus, holen einen diese Sünden der Vergangenheit wieder ein. Ich investiere lieber woanders...

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  2. Moin Michael,

    interessanter Beitrag mit interessanten Werten.
    Bei Corestate hält mich allerdings der Kursverlauf vom EInstieg ab. Hier scheint das Ende der "Fahnenstange" noch nicht erreicht zu sein, seit vielen Monaten befindet sich der Wert in einem Abwärtskanal.
    Und noch etwas würde mir als frisch investierter Sorgen bereiten: Die Shortseller. Laut Bundesanzeiger wurde kürzlich sogar noch aufgestockt seitens der Shorties.

    Wie gehst du mit diesen zwei Punkten um, bzw wie würdest du diese als jemand einschätzen, der anders als du nicht bereits länger investiert ist, sonder über einen EInstieg nachdenkt?

    Gruß

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    1. Die Shortseller gab es auch bei Wirecard, als der Kurs dort bei 50 Euro stand.

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    2. Corestate hat sich nach dem Börsengang im Kurs innerhalb weniger Monate verdreifacht. Und während dieser Zeit drei große Übernahmen gestemmt - die Assets under Management (AuM) stiegen von 2,5 Mrd. Euro auf 20 Mrd. Euro. Seitdem gab es keine Übernahmen mehr und es läuft "business as usal". Die lange Konsolidierung ist für mich ein Ablassen der Euphorie. Eigentlich war klar, dass es nicht in diesem Tempo so weitergehen kann. Übernahmen müssen auch erfolgreich integriert werden, sonst verursachen sie Schäden und enorme Kosten. Nun hat sich Corestate in den letzten Wochen eine neue Organisationsstruktur gegeben und das Management durch Aufstockung mit kompetenten Leuten deutlich verbreitert. Daher haben sie jetzt eine solide Basis für die weitere Expansion. Und sie haben auch Geld, um dies bewerkstelligen zu können; ggf. auch wieder über Asset-Deals.

      Der Kursverlauf macht mir daher keine Sorgen. Und gut möglich, dass jemand Aktien verkauft hat, der sie im Rahmen der Übernehme(n) als Bezahlung bekommen hat. Das lastet natürlich einige Zeit zusätzlich auf dem Kurs. Ist aber auch irgendwann vorbei. Ich denke, wir sind gerade an diesem Punkt, wo sich der Trend dreht.

      Zu den Shortsellern: die interessieren mich nicht. Wenn 3% der Aktien geshoret wurden bedeutet dies, dass 3% auf fallende Kurse setzen und 97% auf steigende. Weshalb sollten die 3% schlauer sein und/oder richtiger liegen? Schau auf den langfristigen Verlauf der Börsenkurse - es geht nur nach oben, wenn auch mit teilweise heftigen Rücksetzern.

      Übrigens, was meinst Du was passiert, wenn der Kurs jetzt wirklich dreht und wieder zu steigen anfängt? Dann werden die Shortseller ganz schön dumm aus der Wäsche gucken, weil sie dann die Aktien irgendwann zurückkaufen müssen. Mit deutlichem Verlust. Und das, wo der Wert doch noch immer nicht besonders liquide ist. Ich weiß nicht, ob es sehr clever von denen war, sich ausgerechnet Corestate auszusuchen. Nachdem der Kurs schon so deutlich konsolidiert/korrigiert hatte. Aber ich zerbreche mir nicht weiter deren Kopf...

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    3. Danke dir für deinen ausführlichen Kommentar!
      Bin immer wieder dankbar für die Zeit, welche du dir nimmst um interessante Werte vorzustellen oder wildfremden Leuten hier zu antworten.
      Ich werde Corestate jedenfalls weiterhin erst einmal beobachten bzw mir die Zahlen noch mal genauer ansehen - ob der Wert vllt nicht noch immer "zu teuer" ist.
      Sollte der Trend jetzt wirklich kurzfristig drehen, bist du jedenfalls mein neues persönliches Börsenorakel ;)

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