Godewind: WCM re-reloadad oder Karl Ehlerdings nächster (genialer?) Immobilienstreich

Karl Ehlerding lässt nicht locker. Den älteren Börsianern unter uns ist er noch aus den 1990er Jahren bekannt, als er mit der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG in den DAX strebte, bevor ihm der Versuch, die Commerzbank zu übernehmen das Genick brach. Oder vielmehr der WCM, seinem "Baby".

Nach Insolvenz der WCM folgte ein jahrelanger Kampf, um die riesigen Verlustvorträge in dem toten Börsenmantel zu retten und die WCM wieder börsenreif zu machen - und mit frischem Geld aufmunitioniert wieder an alte Erfolge anzuknüpfen. Das gelang dann auch Ende 2014 und mit Stavros Efremidis, der für Karl Ehlerdings bereits bei der Kommunalen Wohnen AG als CEO tätig war (die dann an die österreichische conwert verkauft wurde), war ein umtriebiger und erfolgreicher Immobilienmanager an Bord, der schnell Erfolge vorzuweisen hatte.

Das dritte Leben der WCM (die Ursprünge der vorherigen Württembergische Cattunmanufaktur gehen auf das Jahr 1766 zurück und deren erstes Leben endete 1966 mit dem Einstellen der Produktion) war jedoch nur ein relativ kurzes, denn in einer Nacht- und Nebelaktion kaufte sich klammheimlich die DIC Asset AG mit Strippenzieher Prof. Dr. Gerhard Schmidt im Hintergrund mit mehr als 20% in die WCM ein und reichte ihren weiter aufgestockten Anteil dann im Übernahmebegehren der TLG Immobilien an diese weiter. Ehlerding und Efremidis akzeptierten nach einiger Zeit die neue Situation und strichen bei der WCM die Segel - um mit der Godewind Immobilien AG ganz neu anzufangen. Naja, nicht ganz neu, denn die alten Kontakte und das Standing der Immobilienprofis brachten sie schnell auf die Pole Position beim Neustart...

DIC Asset: Der Immobilienspezialist liefert ab. Und wieder einmal mehr als geplant...

Vor zwei Wochen habe ich meinen aktualisierten Investmentcase für die DIC Asset AG vorgestellt und überlegt, ob das Unternehmen noch ein "unbeachteter Immobilienspezialist oder doch schon eher ein Corporate Raider" sei. Dabei hatte ich auch auf die sehr guten Zahlen hingewiesen, die zum dritten Quartal 2018 vermeldet wurden. Und nun hat DIC Asset die vorläufigen Zahlen für das vierte Quartal bzw. das Gesamtjahr 2018 vorgelegt. Und die setzen nochmals einen drauf...

DIC Asset: Unbeachteter Immobilienspezialist oder doch schon eher ein Corporate Raider?

Seit zweieinhalb Jahren begleite ich den Spezialisten für Gewerbeimmobilien DIC Asset AG nun bereits und inkl. Dividenden stehen aktuell rund 15% Rendite zu Buche.

Das ist jetzt kein Desaster, aber auch weniger als ich mir von dem Investment versprochen hatte. Zumal der Aktienkurs inzwischen wieder fast auf meinem Einstiegsniveau aufgeschlagen ist und sich die Rendite eigentlich beinahe ausschließlich aus den vereinnahmten Dividenden speist. Das ist schon unbefriedigend und Anlass genug, mir die Sache noch mal genauer anzusehen. Mein ursprünglicher Investmentcase war, mich auf eine "lohnende Substanzwertspekulation" einzulassen, denn damals wie heute glänzt die DIC Asset-Aktie mit einem erheblichen Discount auf ihren Vermögenswert, den NAV. Nimmt man den Durchschnitt der Analystenberechnungen, steht dem aktuellen Aktienkurs von 8,90 Euro ein Substanzwert von 13,50 Euro gegenüber. Mit anderen Worten: die Aktie notiert mit einem 35-prozentigen Abschlag auf ihren NAV. Und damit ist es DIC Asset nicht gelungen, den Discount über die letzten zweieinhalb Jahre zu verringern.

Schlussfolgerung: dann ist DIC Asset in dieser Zeit wohl keinen Schritt vorangekommen, ist noch immer überdurchschnittlich stark verschuldet, ertragsschwach und leidet unter einer dauerhaften signifikanten Leerstandsquote. Doch keine dieser Annahmen trifft zu! Umso reizvoller wird ein zweiter Blick...

Investor-Update: Deutsche Rohstoff, DIC Asset, Ernst Russ, MPC Capital, TTL Information Technology, TLG Immobilien, VTG, WCM

In meinen Investor-Updates notiere ich in unregelmäßigen Abständen aktuelle Einschätzungen zu Unternehmen meiner Beobachtungsliste und wie sich diese ggf. auf mein Investment-Portfolio ausgewirkt haben. Darüber hinaus auch zu Unternehmen, die ich noch nicht hier im Blog vorgestellt habe, die sich jedoch in meinem Depot befinden.

Verschnaufen ist angesagt...
Kursrallye zum Jahresende, Kursrallye zum Jahresanfang, da müssen die Börsen auch mal zwischendurch Luftholen. Und genau das erleben wir aktuell. Der Dollar hat neue Mehrjahreshochs markiert, die amerikanischen Börsen streben Richtung Rekordhochs und auch der DAX erreichte im Wochenverlauf neue Höchstmarken. Bewegung könnte nun aber in die Märkte kommen, da in den USA wieder die Earnings-Season ansteht und reihenweise Unternehmenszahlen zum vierten Quartal und ggf. zum Gesamtjahr 2017 präsentiert werden. Und dabei wird es die eine oder andere Überraschung gebe, auch gerade wegen der US-Steuerreform. Vor allem richtet sich der Blick hierbei auf die großen Tech-Werte, denn diese haben die Hausse zuletzt massiv befeuert und daran dürfte sich absehbar auch nichts ändern: Straucheln die Tech-Riesen, strauchelt die Börse. Und umgekehrt. Doch gerade auch in Zeiten dieser trendfolgenden Tech-Werte-Börse finden sich bei den kleinen und hässlichen Mid- und Smallcaps vernachlässigte und unentdeckte Perlen, die einen Überrendite versprechen. Wenn man die nötige Geduld mitbringt, auf ihre Entdeckung durch die breite Masse zu warten...

TLG, DIC Asset, WCM: Wirklich nur Gewinner bei der WCM-Übernahme durch TLG?

Die TLG Immobilien AG startet eine freundliche Übernahme des Gewerbeimmobilienspezialisten WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG und überrascht damit die Märkte. Denn nachdem vor gut einem Jahr der Konkurrent DIC Asset klammheimlich durch die Hintertür rund 25% der Anteile erworben hatte, war über die gemeinsame Strategie der beiden Konzerne spekuliert worden. Zuletzt hatte Karl Ehlerding seinen WCM-Anteil ausgebaut und auch die DIC Asset die magische Schwelle von 25% überschritten, obwohl mit diesem Schritt anteilig Verlustvorträge bei der WCM verloren gingen. Ich hatte ja schon schon spekuliert, dass die DIC Asset mit diesem Zukauf vor allem Druck auf die Verhandlungspartner bei WCM ausüben wollten, endlich zu einer gemeinsamen Lösung zu kommen. Und nun wurde aus der möglichen kleinen Lösung eine große. Eine ganze Große...

TLG bietet den WCM-Aktionäre eine neue TLG-Aktie für 5,75 WCM-Aktien an. Damit liegt das Angebot in etwa bei 3,15 Euro je WCM-Aktie und das bietet wenig Spielraum ggü. dem aktuellen Kurs. Bezogen auf den ausgewiesenen NAV der WCM von 2,85 Euro ist es immerhin ein prozentual knapp zweistelliges Aufgeld. Dem entsprechend enttäuscht reagiert die Börse. Als das Angebot lanciert wurde, sprang gestern Abend der WCM-Kurs kurz bis auf knapp 4 Euro an, doch die Freude hielt nicht lange an und der Kurs bröckelte wieder stark ab. heute liegt er sogar zweistellig im Minus und pendelt sich beim Angebotspreis ein.

Dahinter steckt, dass die Übernahmephantasie erst einmal raus ist. Denn TLG hat sich mit den großen Aktionären von WCM (DIC Asset, Karl Ehlerding, Stavros Efremidis), dem Aufsichtsrat und dem Vorstand geeinigt. Man wird künftig gemeinsam als Konzern agieren und die WCM-Großaktionäre geben ihre Anteile an TLG ab und unterstützen das TLG-Angebot, insbesondere auch 25%-Aktionär DIC Asset. Inkl. der Mitarbeiter- und Aktienoptionen hat TLG damit bereits jetzt etwas mehr als 50% der Anteile sicher.

Meine Einschätzung
Und hier stoßen wir auf einige Flöhe, die das Ganze für WCM-Aktionäre haben dürfte. Zunächst sollen die neuen TLG-Aktien ab 1. Januar 2017 gewinnberechtigt sein. Die WCM-Aktionäre hatten allerdings für das Geschäftsjahr 2016 mit einer Dividende von 10 Cents je Aktie gerechnet. Da diese von der Hauptversammlung festgelegt wird, wo TLG bzw. die abgebenden Großaktionäre die Mehrheit stellen, ist eine Auszahlung mehr als fraglich. Zwar sind Ehelerding & Co. auf üppige Dividenden aus, aber da sie künftig an der TLG beteiligt sind, wollen sie von denen Dividenden kassieren. Je mehr TLG aus der WCM herausholen kann, desto besser für die TLG-Aktionäre - die alten und die neuen. Ein mögliches Streichen der WCM-Dividende würde darüber hinaus auch deshalb Sinn machen, als dass TLG ja auch die übrigen WCM-Aktien erwerben möchte. Und das möglichst günstig. Eine Dividendenstreichung macht die WCM-Aktien jedenfalls nicht attraktiver.

Unter dem Strich macht die Übernahme schon Sinn, denn TLG kommt inkl. der WCM-Liegenschaften auf ein Immobilienportfolio um die 3 Mrd. Euro und regional ergänzen sich die Portfolios von WCM und TLG ebenfalls, denn TLG war bisher überwiegend in Ostdeutschland unterwegs, während WCM im Westen und Süden der Republik investiert hatte.

 WCM (Quelle: finanzen.net) 

Für DIC Asset war WCM eher eine Finanzbeteiligung und daher kann man dort mit der Übernahme gut leben. Nun ist man an etwas deutlich Größerem beteiligt und wird von dort schöne Dividenden einfahren. Und wenn man genau hinsieht, scheint der TLG-Deal auch den gordischen Knoten zerschlagen zu haben, denn DIC Asset und WCM sind sich seit über einem Jahr nicht einig geworden, wie man miteinander ins Geschäft kommen kann. Dank der TLG-Übernahme müssen die Beteiligten das nun auch nicht mehr. Andererseits dürfte damit auch die Spekulation vom Tisch sein, dass WCM Teile des DIC-Portfolios übernehmen könnte, weil die DIC Asset sich künftig mehr zu einem Asset Manager entwickeln will und dazu ihren eigenen Immobilienbestand sukzessive verringern will. Die WCM-Übernahme durch TLG dürfte an dieser neuen Strategie nichts ändern.

WCM-Aktionäre müssen sich überlegen, ob sie das TLG-Angebot annehmen. Die Alternative, abgesehen von einem Verkauf der WCM-Aktien über die Börse, ist das Spekulieren auf einen höheren Übernahmepreis durch TLG. Das wird aber eine langfristige Angelegenheit werden und vermutlich nicht mit großen Kurssprüngen einhergehen. Noch wurden die genauen Übernahmemodalitäten nicht veröffentlicht, aber es ist davon auszugehen, dass viele Fonds und Privataktionäre dem Beispiel von Ehlerding und DIC Asset folgen und ihre WCM-Aktien in TLG tauschen werden. Der Restbestand an WCM-Aktien hat perspektivisch keine Zukunft mehr an der Börse, denn für TLG rechnet sich eine eigene WCM-Notiz nicht. Man wird also immer mal wieder Aktien einsammeln, bis dahin WCM aber eher unattraktiv für Aktionäre gestalten. Sonst würde man den Preis ja gegen eigene Interessen selbst hochtreiben. Und klar ist auch, dass attraktive Immobilientargets, die WCM im Auge gehabt haben dürfte, nun eher direkt an TLG gehen werden und nicht mehr in die WCM. Die Geschichte der "neuen WCM" dürfte daher eine eher kurze gewesen sein.

DIC Asset befindet sich auf meiner Empfehlungsliste, WCM streiche ich.

DIC Asset, Publity, WCM: Was geht bei den Gewerbeimmobilien-Profis?

Im Gewerbeimmobilienbereich tut sich was und das nicht zu knapp. Käufe, Verkäufe und Übernahmespekulationen treffen auf ein Umfeld niedriger Zinsen und explodierender Mieten - und Preise.


DIC Asset
So verkauft DIC Asset ein Immobilienpaket im Volumen von 143 Mio. Euro bestehend aus zehn Liegenschaften in deutschen A- und B-Städten. Dabei handelt es sich vorwiegend um Single-Tenant-Büroobjekte in deutschen A- und B-Städten, wie unter anderem Hamburg, Köln, Mannheim und Erlangen mit einer Gesamtmietfläche von 100.000 Quadratmetern. Die erwirtschafteten annualisierten Mieteinnahmen der verkauften Liegenschaften liegen bei rund 11 Mio. Euro. DIC Asset will durch gezielte Verkäufe sein Commercial Portfolio optimieren und weiterentwickeln und mit dieser Transaktion hat DIC Asset bereits zwei Drittel des für 2017 kommunizierten Verkaufsziels erreicht.

Meine Einschätzung
Mit dem Verkauf kommt DIC Asset dem Ziel, zu einem Asset Manager für deutsche Gewerbe-Immobilien zu werden, einen großen Schritt näher. Der Eigenbestand wird reduziert und die ins Unternehmen fließenden 143 Mio. Euro können nun für weitere Co-Investments genutzt werden, um die AuM kräftig auszuweiten. Zudem dürften durch den Verkauf erhebliche stille Reserven aufgelöst worden sein und in Form von üppigen Gewinnen in die GuV einfließen. DIC Asset notiert weiterhin deutlich unterhalb des NAV, den das Unternehmen per 31.12.2016 mit 12,83 Euro ausweist, und bleibt eine interessante Depotbeimischung im Immobiliensektor, zumal die Neuausrichtung hin zum Asset Manager zusätzliches Potenzial bietet und gleichzeitig Risiken reduziert.

▸ Geschäftsbericht der DIC Asset zum 31.12.2016


Publity
Publity kann ebenfalls einen Verkaufserfolg melden, nachdem man zuletzt verstärkt auf der Käuferseite zu finden war. Der geschlossene AIF "publity Performance Fonds Nr. 8", welcher Anfang 2016 in die Platzierung ging, verkauft das im Juli 2016 erworbene Bürogebäude in der Berner Straße in Frankfurt am Main, welches langfristig an zwei Tochterunternehmen aus dem Unternehmensverbund der WISAG voll vermietet ist, nachdem erst im Oktober das Asset Management Team von Publity über 1.600 m² an die WISAG Facility Management GmbH & Co. KG vermieten konnte. Publity sieht die schnelle Weiterveräußerung als Erfolg für seine "Manage-to-Core-Strategie", bei der Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial erworben und wieder veräußert werden, nachdem sie wertsteigernd durch das Asset Management der Publity entwickelt wurden.

Und erst kürzlich hat Publity ein weiteres Asset Management Mandat eines institutionellen Investors erhalten, nämlich von der Consus Commercial Property AG, die von Publity-CEO und Großaktionär Olek gegründet wurde.

Publity wird für Consus Commerical Property am deutschen Markt attraktive Büroimmobilien identifizieren, den Ankaufsprozess begleiten und bei der anschließenden Wertentwicklung als Asset Manager fungieren. Die entsprechende vertragliche Vereinbarung wurde zu den bei Publity üblichen Konditionen geschlossen. Damit adressiert Publity eine neue Größenklasse von Büroimmobilien mit einem Ankaufspreis zwischen 10 und 25 Mio. Euro. Der Investitionsschwerpunkt liegt dabei auf etablierten Bürostandorten in deutschen Metropolregionen. Bereits zum Auftakt der Zusammenarbeit wurde ein Bestandsportfolio von Gewerbeimmobilien im Marktwert von über 200 Mio. Euro im Einzelankauf erworben.

Meine Einschätzung
Die Geschäfte scheinen reibungslos zu laufen und Publity vermeldet Ankaufs- und Vermietungserfolge in Serie. Der Consus-Deal birgt den Vorteil, dass Consus auf Publitys Research zurückgreifen und dafür bezahlen wird und Publity auf der anderen Seite kleinere Objekte in den Fokus nehmen kann, die man bisher nicht bedienen kann.

Publity bleibt ein Investment für Anleger mit robustem Magen, die auch stärkere Kursschwankungen aushalten, ohne gleich nervös zu werden.


WCM
WCM hat drei Einzelhandelszentren mit rd. 88.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche gekauft und damit die am 1. Dezember 2016 vermeldete Transaktion des Mia-Portfolios erfolgreich abgeschlossen. Die annualisierten Mieteinnahmen betragen 7,6 Mio. Euro, die Funds from Operations (FFO I) rund 4,3 Mio. Euro und der Nettokaufpreis von 98,2 Mio. Euro wurde mit Eigenmitteln und einer deutschen Großbank zu attraktiven Konditionen finanziert. Mit der Transaktion liegt der Schuldzins für das Gesamtportfolio nunmehr knapp 2%.

Der Buchwert des WCM-Portfolios beträgt zum Stichtag 31. März 2017 rund 800 Mio. Euro. Die annualisierten Mieteinnahmen steigen auf insgesamt 47,5 Mio Euro und die vermietbare Gesamtfläche erhöht sich auf über 426.000 Quadratmeter. Die Leerstandsrate liegt bei 4,3% und die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) bei aktuell 8,2 Jahren.

Meine Einschätzung
WCM hat keine Zukäufe mehr in Arbeit, alle gemeldeten Transaktionen sind "geclosed". Der Kauf von Einzelhandelszentren begeistert mich allerdings nicht wirklich denn auch der Lebensmitteleinzelhandel wird zunehmen durch Online-Handel bedroht, namentlich durch Amazon und seine Angebot Amazon Fresh und Amazon Dash. Ich hatte diese disruptive Entwicklung schon mal beschrieben in meinem Artikel "Enttäuschung? Nein! Bei Amazon kauft jeder ein. Auch ich...". Edeka, Rewe, Lidl & Co. haben nämlich eine entscheidende Schwachstelle: bei ihnen fehlt das Einkaufserlebnis. Niemand geht gerne im Supermarkt einkaufen, das ist eine lästige Pflichtaufgabe. Und diese wird zunehmend von den Einzelhändlern selbst ersetzt (Rewe Lieferservice) und eben auch von Amazon.

Bringt uns zurück zu den Immobilien. Denn für die Lieferungen benötigt man keine Supermärkte, man braucht Logistikstandorte, von denen aus die frischen Waren transportiert werden. Rewe dockt sein Lieferprogramm momentan noch bei den lokalen Supermärkten an, aber das ist nur eine Übergangslösung. Ich denke, die Supermärkte werden eine ähnliche Entwicklung nehmen wie die Banken. Auch da fing es langsam an und dann beschleunigte sich der Trend. Wer, wie Fair Value REIT, stark auf Immobilien mit Bankfilialen gesetzt hat, hatte ein echtes Problem vor der Brust. Und die Supermarkt-Immobilien werden folgen. Nicht heute, nicht morgen, aber in einigen Jahren wird das bereits losgehen und dann immer schneller um sich greifen. Daher halte ich wenig von langfristigen Investitionen in diese Immobilien, da die auch schwerlich für etwas anderes genutzt werden können. Jedenfalls nicht zu annähernd vergleichbaren Mietkonditionen. Und das hat durchaus starke Auswirkungen auf den Wert und die Rendite.

Bei WCM wird momentan auch eher die Übernahmekarte gespielt, weil Großaktionär DIC Asset seinen Anteil zuletzt über die Schwelle von 25% ausgebaut hatte und einige nun von einer Komplettübernahme von WCM ausgehen. Ich hatte dies bezüglich ja bereits im Januar auch schon Überlegungen angestellt, gehe aber nach wie vor davon aus, dass eine Übernahme frühestens zum Jahresende erfolgen würde. Wenn überhaupt. Denn "Mr. WCM" Karl Ehlerding wird hier auch ein Wörtchen mitreden wollen und DIC Asset kaum kampflos das Feld überlassen. Vermutlich wird es daher eher auf eine Kooperation oder einen Asset-Deal hinauslaufen. Aber das bleibt abzuwarten, es bleibt auf jeden Fall spannend.

DIC Asset, Publity und WCM befinden sich auf meiner Empfehlungsliste.

Zinsen, Inflation: Die weiteren Aussichten für Asset-Manager wie Corestate Capital, Deutsche Beteiligungs AG, DIC Asset, Ernst Russ, Lloyd Fonds, MPC Capital, Patrizia, Publity

Asset-Manager legen im Auftrag ihrer Kunden Geld an, überwiegend für institutionelle Investoren wie Family Offices, Versicherungen, Pensionsfonds. Eine Reihe von ihnen bietet seine Dienstleistungen allerdings auch Privatkunden an, gerne über Fonds. Und diese Unternehmen hatten die letzten Jahre regen Zulauf, sie konnten ihre Assets under Management (AuM), also das von ihnen verwaltete Vermögen erheblich ausweiten. Was nicht zuletzt am immer weiter fallenden Zinsniveau in der Eurozone lag, das die Jagd auf Rendite immer mehr verschärfte. Im Zuge der Niedrigzinsphase kamen und kommen auch zunehmend "Bastionen der Sicherheit" in immer ärgere Bedrängnis, wie Versicherungen und Bausparkassen. Von Banken ganz zu schweigen, denen ist das Kerngeschäft komplett weggebrochen da ihre Zinsmarge immer weiter zusammenschrumpft. Ich hatte neulich wieder ein längeres Gespräch mit dem Vorstand unserer örtlichen Sparkasse, bei dem es um das unerfreuliche Thema Filialschließungen ging. Dabei wurden auch erneut Zahlen präsentiert, die ich hier im Blog schon mehrfach angesprochen habe.

Zinsmarge implodiert
In der Vergangenheit konnte bei einem höheren Zinsniveau die Zinsmarge von den Banken relativ konstant bei 2% gehalten werden. Für die Spar- und Termineinlagen der Kunden erhielten diese also im Schnitt etwa 2% weniger an Zinsen gutgeschrieben, als Kunden für Anschaffungs- und Immobilienkredite zahlen mussten. Ich meine damit die durchschnittliche Zinsmarge über alle Fristen hinweg. Für die Banken war das Zinsniveau relativ belanglos, denn ob die ihre 2% Marge zwischen 6 und 8 Prozent oder zwischen 3 und 5 Prozent verdienten, war ihren eigentlich egal. Das Zinsniveau hatte, ebenso wie die allgemeine Konjunkturlage, eher Auswirkungen auf das Volumen der nachgefragten Kredite.

Gewerbeimmobilienspezialist DIC Asset schreibt Verlust. Und wird immer attraktiver...

Die Frankfurter DIC Asset AG ist ein auf Gewerbeimmobilien spezialisiertes Unternehmen und im Nebenwertesegment der Deutschen Börse SDAX beheimatet. Von den starken Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt konnte der Aktienkurs in den letzten Jahren nicht so stark profitieren und das hat auch handfeste Gründe. Oder hatte, wie ein genauerer Blick auf das Unternehmen zeigt. Und so könnte sich für langfristig orientierte Anleger hier eine Gelegenheit auftun, auch wenn der Immobilienmarkt schon ziemlich ausgereizt erscheint. Immerhin steht DIC für Deutsche Immobilien Chancen...

Vor einiger Zeit hatte ich an dieser Stelle die DIC Asset als lohnenswerte Immobilienspekulation vorgestellt. In diesem halben Jahr ist der Aktienkurs um gute 10 Prozent angestiegen, was sich durchaus sehen lassen kann. Zumal Immobilienwerte zuletzt nicht mehr so gesucht waren.

Verschuldung wird sukzessive abgebaut
Und im Grunde hat sich seit meiner Empfehlung vor einem halben Jahr nichts Wesentliches verändert. Denn DIC Asset kommt auf dem eingeschlagenen Weg zum Erfolg gut voran. So war in den vergangenen Jahren immer wieder eine Unterbewertung bei DIC Asset prognostiziert worden, die aber durch den sehr hohen Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) mehr als kompensiert wurde. So kurz nach der Immobilien- und Finanzkrise blicken die Anleger verstärkt auf Risiken, die sich aus einem zu hohen Leverage ergeben können. Hier kam DIC Asset aber gut voran, denn man nutzt die hohen Cashflows aus den Mieteinnahmen dazu, die Verschuldung zu senken. Und auch über Immobilienverkäufe wurden Schulden abgebaut, so dass der LtV inzwischen unter 60% gefallen ist, nachdem er im Vorjahr noch 62,7% betrug. Und auch damals hatte man ihn schon reduziert. Dabei geht DIC Asset inzwischen auch wieder lukrative neue Engagements ein.

Nach Gesetzesänderung: Übernimmt DIC Asset die WCM bald komplett?

Die im Nebenwertesegment SDAX beheimatete Frankfurter DIC Asset AG ist ein auf Gewerbeimmobilien spezialisiertes Unternehmen und konnte im letzten Jahr einen Überraschungscoup landen, als man klammheimlich knapp 25% am Wettbewerber WCM übernahm. Diese 25-Prozentschwelle stellte eine natürlich Begrenzung dar, denn ein Zukauf über diese Marke hinaus hätte die hohen Verlustvorträge, die WCM aus ihrer Insolvenzphase retten konnte, verbraucht. Bei einem Anteilserwerb von über 50% verfallen sie ganz, zwischen 25% und 50% entsprechend quotal.

Seit dem Einstieg rätselt alle Welt über das weitere Vorgehen von DIC Asset und die ggf. gemeinsame Strategie mit WCM. Vielleicht stellt WCM ein reines Investment dar mit Aussicht auf üppige Dividendeneinnahmen? Oder WCM könnte Teile des DIC Asset-Portfolios übernehmen? Das einzige, das ausgeschlossen schien, waren weitere Aktienzukäufe. Bis jetzt...

 DIC Asset /WCM (Quelle: finanzen.net) 

Denn seit Kurzem ist alles anders. Im Dezember 2016 verabschiedeten Bundestag und Bundesrat ein neues Gesetz, das die steuerliche Verlustverrechnung bei Anteilserweb neu regelt, das Gesetz zur Weiterentwicklung der steuerlichen Verlustverrechnung bei Körperschaften. Und zwar rückwirkend ab 1.1.2016. Es wurde ein "fortführungsgebundener Verlustvortrag" eingeführt, so dass unter gewissen Voraussetzungen kein Wegfall des Verlustvortrags nach §8c KStG mehr erfolgt.

Meine Einschätzung
Im Gegensatz zu uns dürfte DIC Asset wissen, was sie mit dem WCM-Anteil anfangen wollen. Und sich überlegen, ob sich ein weiterer Zukauf von WCM-Anteilen und ggf. eine Mehrheitsübernahme lohnen könnte. Wohl wissend, dass man mit Karl Ehelerding & Co. starke und potente Gegenspieler im Aktionariat hat, die sich kaum kampflos ergeben werden. Einen geräuschlosen Anteilserwerb, wie seinerzeit beim überraschenden Einstieg, dürfte man kaum nochmals über die Bühne bringen. Aber die neue Gesetzeslage lässt ja auch einvernehmliche Übernahmen bzw. Zusammenschlüsse zu.

Ich bin ziemlich sicher, dass in den unterschiedlichen Chefetagen die Beteiligten sich bereits intensiv Gedanken hierzu machen. Und vielleicht auch Gespräche dazu führen. Auch wenn es hier wohl nicht zu einer schnellen Übernahme kommen dürfte, denn eine der Voraussetzungen für die Fortführung der Verlustvorträge lautet "der Geschäftsbetrieb besteht seit der Gründung oder seit mindestens drei Jahren unverändert". Und ziemlich unbestritten dürfte sein, dass die Insolvenzphase nicht als "Geschäftsbetrieb" einzustufen ist. Diesen hat WCM nach Ende des Insolvenzverfahrens Ende 2014 wieder aufgenommen mit der Sachkapitaleinbringung einiger Immobilienliegenschaften aus dem Altbestand Karl Ehlerdings.

Zahlen & Mehr: Aurelius, Ernst Russ, GFT, Steico, Vectron, WCM

▸ Aurelius
Die Neun-Monatszahlen von Aurelius können sich sehen lassen, auch wenn sie insbesondere aufgrund mehrere gewinnträchtiger Verkäufe von Portfoliounternehmen etwas unter den Rekordzahlen des Vorjahres liegen. Der Konzernumsatz stieg um 63% auf €1.926,9 Mio. und das operative EBITDA lag bei €83,8 Mio. (€95,4 Mio.), was die gute operative Entwicklung der meisten Konzernunternehmen widerspiegelt, vor allem der Tochtergesellschaften SECOP, Studienkreis und Getronics.

Insgesamt acht Unternehmenskäufe in den ersten neun Monaten sowie drei erfolgreiche Verkäufe führen zu Mittelzuflüssen von über €90 Mio. Der Net Asset Value legte gegenüber dem Geschäftsjahresende 2015 um 8% auf €1.353,3 Mio. zu (€1.252,7 Mio.). Dabei ist der große Zukauf von Home Office Europe mit €2 Mrd. Umsatz noch nicht berücksichtigt, da der Vollzug aufgrund kartellrechtlicher Prüfungen noch nicht vorliegt.

Meine Einschätzung
Aurelius befindet sich als einer der größten Positionen in meinem Depot und ist eine der ältesten und erfolgreichsten Werte auf meiner Empfehlungsliste. Es ist und bleibt einer der Top-Picks im Beteiligungssektor. Langfristig orientierte Anleger bleiben investiert und nutzen Kursrücksetzer konsequent zum Aufstocken ihrer Position. Das jüngst aufgelegte Aktienrückkaufprogramm von bis zu €52 Mio. dürfte den Kurs zusätzlich stützen, während das erfolgreiche operative Geschäft den Kurs weiter beflügeln sollte.


▸ Ernst Russ
Das Hamburger Schifffahrtsunternehmen hat sich auf dem "HANSA-Forum Shipping | Financing" in Hamburg präsentiert und interessante Ein- und Ausblicke gegeben.

In einem Joint Venture mit dem norwegischen Finanzdienstleister Pareto werden Restrukturierungs-Projekte vorangetrieben. So legt Pareto einen Fonds auf, mit dem Bestandsschiffe aus dem Markt aufgekauft werden sollen; ein auf die Eigenkapitalseite fokussiertes Projekt zunächst nicht für den deutschen Markt, sondern vor allem mit Blick auf institutionelle Investoren aus dem Ausland. Dabei wird auch die Ernst Russ AG ins Risiko gehen über Co-Investments.

Mit einem zweiten Projekt will Ernst Russ einen weiteren großen Schritt machen. Es gäbe eine Zusage eines Private-Equity-Fonds, der $500 Mio. zur Verfügung stellen wird, mit denen Ernst Russ an der Konsolidierung des Marktes aktiv teilnehmen will. Hier sollen vorrangig sollen "non-performing loans" gekauft werden, also notleidende Kredite, die mit Schiffen besichert sind.

Darüber hinaus bestätigte CFO Mahnke, dass sein Unternehmen weitere Übernahmen angehen könnte; man sei bereits in konkreten Gesprächen und zwar mit starken Kapitalpartnern im Rücken.

Meine Einschätzung
Die Ernst Russ AG war entstanden, als das Emissionshaus HCI Capital die Ernst Russ Reederei sowie den Wettbewerber König & Cie übernommen und sich schließlich im Juli umbenannt hatte. Die großen Anteilseignern sind die Döhle Gruppe und die HSH Nordbank, eine strauchelnde Landesbank, die neben der Commerzbank über das größte Portfolio an notleidenden Schiffsfinanzierungen verfügt. Ernst Russ hätte hier also den kürzesten Draht, denn die HSH Nordbank muss als Auflagen seitens der EU-Kommission ihre Bestände in diesem Bereich massiv abbauen.

Die beiden neuen Geschäftsfelder zielen in einen Bereich, der seit Jahren großen Verwerfungen ausgesetzt ist und auch vor großen Pleiten nicht Haltmacht, wie der siebtgrößten Reederei der Welt, der südkoreanischen Hanjin. Ernst Russ könnte hier, mit finanzstarken Partnern im Rücken, zu einem der ganz großen Profiteure der Branchenbereinigung und Wiederauferstehung werden. Aus dem Pleitekandidaten ist ein hoffnungsvoller Turnaroundwert geworden und die Neuausrichtung verspricht viel Potenzial. Risikofreudige Anleger mit langfristigem Anlagehorizont können sich hier einige Aktien des marktengen Wertes ins Depot legen.


▸ GFT Technologies
Nach dem Brexit-Schock konnte die im TecDAX gelistete GFT weiter zulegen und für das letzte Quartal auch dank Zukäufen über um 15% auf €106,3 Mio. Erlöse berichten. Aus eigener Kraft belief sich das Wachstum auf 12% und die fortschreitende Digitalisierung im Finanzsektor und regulatorische Anforderungen blieben die wichtigsten Wachstumstreiber.

Das EBITDA wuchs um 8% auf €12,46 Mio, während der Gewinn um 11% auf €5,88 Mio. zurückging. Dies lag vor allem an deutlich höheren Steuern. Besonders gut liefen die Geschäfte mit Banken in Kontinental-Europa und der Geschäftsbereich Americas & UK, in dem vorwiegend Kunden aus dem Investment Banking vertreten sind, konnte im dritten Quartal ein Umsatzplus von 4% vorweisen.

Die im Sommer wegen der Pfundschwäche in der Folge der Brexit-Entscheidung gesenkte Gewinnprognose für 2016 wurde bestätigt. Der Ausblick für den Umsatz, der im Sommer entgegen der Gewinnprognose erhöht wurde, wurde ebenfalls bestätigt.

Meine Einschätzung
GFT befindet sich in einem Wachstumsmarkt, hat mit der starken UK-Ausrichtung und der Pfundschwäche allerdings eine schwache Archillesferse. Deren negativer Impact sollte durch den deutlichen Kursrückgang der letzten Monate allerdings nunmehr eingepreist sein, so das der Anlegerfokus sich wieder verstärkt auf das operative Geschäft legen dürfte. Und hier ist GFT hervorragend positioniert und dürfte vom Umbruch m Bankensektor weiterhin überproportional profitieren.


▸ Steico
Ein sehr aufschlussreiches Interview gab Steico der "Börse Global". Mit Inbetriebnahme der zweiten Furnierschichtanlage sollte ein weiterer großer Wachstumsschub erfolgen. Besonders ausführlich wird die einzigartige Positionierung von Steico im Bereich der Holzfaserdämmstoffe herausgestellt und die Vorteile ggü. den (noch) gängigen Wärmeverbundsystemen mit ihren immer stärker ins Bewusstsein drängenden Nachteilen (Krebsgefahr, Feuergefahr, mangelhafte Dämmeigenschaften). Darüber hinaus werden die Folgen der Brexit-Abstimmung beleuchtet, denn mit 15% Umsatzanteil ist UK der zweitwichtigste Markt für Steico.

Insbesondere die Wettbewerbssituation wird angesprochen, denn im Stammgeschäft steht Steico seit jeher unter starkem Druck. Den Mittbewerber bei Holzfaserdämmstoffen Homatherm hat es Ende Oktober in die Insolvenz getrieben, was für Steico insofern eine positive Nachricht ist, als dass der Druck auf die Margen etwas nachlassen und die Umsätze hier anziehen könnten. Auf die Konsolidierung der Branche angesprochen äußert sich Steico dahingehend, dass man selbst sich als Nischenmarktführer aktuell nicht als Übernahmeziel sehe, dies aber für die Zukunft nicht ausgeschlossen sei.

Meine Einschätzung
Die geplanten Investitionen von weiteren €45 Mio. sind angesichts der Überkapazitäten und des Preisdrucks in der Branche durchaus mit Risiken verbunden, setzen aber im margenstarken neuen Bereich an, so dass sich das Wagnis auszahlen sollte. Durch die Investitionen werden Kosten gespart und die Margen ausgeweitet und man kann gleichzeitig davon profitieren, dass die herkömmlichen Wärmeverbundsysteme aufgrund ihrer Problembehaftung (Krebsrisiko, Umweltschädlichkeit, Brandgefahr) sukzessive vom Markt gedrängt werden und immer häufiger hochwertige ökologische Dämmmaterialien zum Einsatz kommen. Darüber hinaus verbreitert die eigene Stegträger-Produktion die Angebotspalette und sorgt für eine Verbreiterung und Ausweitung der Margenbasis und die Insolvenz eines direkten Wettbewerbers verbessert die Position von Steico spürbar.

Ich habe Steico schon seit Jahren auf meiner Empfehlungsliste und sehe auch für die Zukunft eine solide Entwicklung für das Unternehmen. Der Kurs dürfte den unternehmerischen Erfolgen entsprechend unaufgeregt weiter gen Norden streben und die Aktie dürfte auch weiterhin eine solide Depotbeimischung sein mit Aussicht auf attraktive Kurszuwächse.


▸ Vectron
Der Hersteller von Kassensystemen hat 75% des Kassensoftwarestartups Posmatic GmbH erworben und stellt zusätzliches Wachstumskapital zur Verfügung, sodass insgesamt ein sechsstelliger Betrag investiert wird. Posmatic ist Hersteller einer Kassensoftware, die auf Hardware von Apple, wie z.B. Ipads, Ipods oder Iphones läuft. Die Endkunden kaufen sich diese Hardware in der Regel selbst und zahlen monatliche Nutzungsgebühren für die Software. Dieses Vertriebsmodell ist besonders bei kleineren Betrieben beliebt, die oftmals klassische Kassensysteme nicht finanzieren können. Um diesen Markt ebenfalls abdecken zu können wird Posmatic nun neben Vectron und Duratec als weitere Kassenmarke des Vectron-Konzerns im Markt platziert und rundet das Angebotsspektrum ab. Mit dem umfangreichen Vertriebsnetz und der vollen Unterstützung Vectrons soll Posmatic als führender Anbieter von Ipad-Kassensystemen in Deutschland etabliert werden. Weiterhin soll auch das Posmatic-Kassensystem mit der Online-Marketingplattform Bonvito verbunden werden und hierfür einen kostengünstigen Einstieg bieten. Nachdem schon die app-basierten mobilen Lösungen der Marken Vectron und Duratec im laufenden Geschäftsjahr erhebliche Zuwächse verzeichnet haben, ist Vectron zuversichtlich, mit Posmatic zusätzlich von diesem Trend profitieren zu können.

Meine Einschätzung
Vectron hat zuletzt erfreuliche 9-Monatszahlen präsentiert und dabei seine Erträge erhöhen können, obwohl gleichzeitig der Personalbestand aufgestockt und weiterhin massiv in neue Produkte investiert wurde. Das zeigt, dass Vectron sich auf dem richtigen Weg befindet, dass die heutigen Erfolge sich auch in Zukunft so fortführen dürften und man sich nicht auf den einmal erreichten Ergebnissen ausruht. Vectron bietet reichlich Potenzial für langfristig orientierte Anleger und zeigt durch den jüngsten Zukauf, dass man sich auf allen Ebenen die Marktführerschaft bei automatischen Kassensystemen nicht nehmen lassen will. Die gesetzlich vorgeschriebene Verpflichtung zur Einführung dieser Systeme wird Vectron einen weiteren enormen Schub verschaffen und das Unternehmen positioniert sich frühzeitig und aussichtsreich. Langfristig orientierte Anleger nutzen jeden Kursrücksetzer für Nachkäufe und lehnen sich dann geduldig zurück.


▸ WCM
Der auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Konzern hat wieder zugekauft und ein Einzelhandelsportfolio erworben. Die drei Einzelhandelszentren weisen rund 88.000 Quadratmeter Mietfläche auf und kosten WCM €98,2 Mio. Die annualisierten Mieteinnahmen liegen bei €7,6 Mio. und der annualisierte Funds from Operations (FFO) bei etwa €4,2 Mio. Die Leerstandsquote von 7% bietet Verbesserungspotenzial und ein führender Lebensmitteleinzelhändler ist als Ankermieter an allen Standorten an Bord mit Verträgen, die eine Restlaufzeit von 6,1 Jahren aufweisen. Der Proforma-Marktwert des Gesamtportfolios von WCM steigt durch die Zukäufe auf  rund €766 Mio. Euro, der NAV legt pro forma Akquisition auf mindestens €2,85 zu, während der annualisierter FFO I bei circa €25,5 Mio. liegt.

Meine Einschätzung
WCM hat seit seinem Neustart eine rasante Entwicklung hinter sich, der Kurs ist entsprechend schnell gestiegen. Allerdings stockt das Expansionstempo merklich und der Einstieg von DIC Asset mit rund 25% hat noch immer keine Klärung gebracht über die Strategie dieses neuen Großaktionärs und die künftige Zusammenarbeit beider Unternehmen. Das bleibt ein Unsicherheitsfaktor.

Der NAV von WCM und der Kurs haben sich inzwischen wieder angenähert, der zueltzt vorliegende deutliche Aufschlag ist durch den Kursrückgang abgebaut worden. Das könnte wieder Aufwärtspotenzial bieten. Nun sind allerdings alle Aktien von (gewerblichen) Immobilienwerten deutlich unter Druck gewesen die letzten Wochen, auch DIC Asset, Publity und Patrizia. Relativ betrachtet hat sich WCM also nicht in die Pole-Position gebracht, da auch die Peergroup günstiger bewertet wird.

Schaut man auf die Strategie, setzt WCM zuletzt nicht mehr auf Bürogebäude, sondern viel mehr auf Einzelhandelsimmoblien, also Edeka-Märkte und kleinere Einzelhandelszentren. Die bieten aktuell noch ganz interessante Konditionen, allerdings sehe ich die Expansion in diesen Bereich eher skeptisch. Hier scheinen mir doch erhebliche Risiken zu schlummern. Der Einzelhandel wird in den nächsten Jahren noch stärker unter Druck kommen als bisher, auch dank Amazon. Stichwort Disruption. Da Immobilienanlagen auf lange Sicht erfolgen, muss man natürlich auch die mittel- und langfristige Sicht im Auge behalten. Und hier sehe ich wenig(er) Potenzial und höhere Risiken. WCM ist für mich daher auch auf dem ermäßigten Kursniveau eine solide Halteposition mit einem ausgewogenen Chance-Risiko-Verhältnis.

 Aurelius, Ernst Russ, GFT, Steico, Vectron und WCM befinden sich auf meiner Empfehlungsliste.

DIC Asset: Lohnenswerte Substanzspekulation. Und noch einiges mehr...

Die im Nebenwertesegment der Deutschen Börse SDAX beheimatete Frankfurter DIC Asset AG ist ein auf Gewerbeimmobilien spezialisiertes Unternehmen und damit in einem Bereich tätig, der von den starken Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt noch nicht so stark erfasst wurde. Und auch aus anderen Gründen könnte sich ein genauerer Blick auf das Unternehmen für langfristig orientierte Anleger lohnen. Immerhin steht DIC für Deutsche Immobilien Chancen.

Während man mit Immobilien und Immobilienaktien in Deutschland zuletzt richtig gut Geld verdienen konnte (der DIMAX der Immobilienwerte hat seit Ende 2014 den DAX um gut das Dreifache ausperformt), haben die DIC-Aktien diese Rallye nicht wirklich mitgemacht. Zugegeben, der Aktienkurs hat sich von den Tiefstkursen Ende 2011 von €5 auf aktuell fast €9 nicht schlecht entwickelt, verglichen mit anderen Immobilienwerten hinkt er aber meilenweit hinterher. Und schaut man auf seinen historischen Höchststand von €34, den er 2006 und damit unmittelbar vor der Immobilien- und Finanzkrise erreichte, sieht es sogar ziemlich trostlos aus. Und dafür gab es Gründe. Doch ebenso gibt es Argumente, weshalb DIC Asset nun bald aus seinem Dornröschenschlaf erwachen könnte.

Verschuldungsgrad bremst
DIC Asset hat gleich mehrere entscheide Schwachstellen, schon seit Jahren. Einerseits drückt ein recht hoher Verschuldungsgrad, der dem Unternehmen in der Immobilienkrise fast das Rückgrat gebrochen hat. Zum anderen wies DIC Asset immer eine überdurchschnittlich hohe Leerstandquote auf, was Zweifel an der Qualität der Liegenschaften nährte. Im Halbjahresbericht 2016 gab man nun bekannt, dass man die Leerstandquote auf 6,1% senken konnte, nachdem man zum Vorjahr noch auf 7,2% kam. Kein kleiner und kein ganz unwichtiger Punkt, wenn es um die Bewertung des Unternehmens geht. Darüber hinaus gab es immer wieder Kritik, das Geschäftsmodell sein eher undurchsichtig, weil man sowohl als Projektentwickler, Co-Investor als Bestandshalter von Immobilien agiere.

Diese Schwachpunkte hat das Management erkannt und geht die Beseitigung aktiv an. So wird trotz Ausschüttung einer attraktiven Dividende sukzessive die Verschuldung abgebaut und damit verbessern sich die Bilanzrelationen. Der Verschuldungsgrad oder LTV (Loan-to-Value) konnte von zeitweilig deutlich über 60% auf inzwischen akzeptable 57% gesenkt werden. Und bezüglich des Geschäftsmodells sortiert DIC Asset aus. So hat man vor rund anderthalb Jahren verkündet, dass man die Entwicklung von Gewerbeobjekten ab 2015 gemeinsam mit dem US-amerikanischen Finanzinvestor KKR & Co. in der gemeinsamen Tochter German Estate Group (GEG) betreiben wird. Doch nun hat der neue Vorstand angekündigt, sich vom volatilen Projektentwicklungsgeschäft und von den bestehenden Joint-Venture-Strukturen ganz trennen zu wollen. Was nichts anderes heißt, als dass man die eigenen Anteile an der GEG abgeben will. Und mit KKR & Co. dürfte ein übernahmewilliger Investor schon parat stehen, es wird wohl "nur" eine Frage des Preises sein.

 DIC Asset (Quelle: finanzen.net) 

Chancen winken
Und damit kommen wir bereits zu den möglicherweise bestehenden Chancen. Denn zuletzt hat die DIC Asset vor allem durch ihren Einstieg beim Mitbewerber WCM von sich Reden gemacht, wo man sich in einem Überraschungscoup mehr als 20% der Anteile gesichert hatte, die inzwischen auf knapp 25% ausgebaut wurden. WCM habe ich ja hier seit ihrem Neustart auf der Liste und die Aktien haben sich, wie auch das Unternehmen, fulminant entwickelt. Bisher wird noch gerätselt, was die DIC Asset mit dem Anteilspaket von WCM wirklich erreichen will, aber es gibt durchaus Hinweise. So glaube ich nicht, dass man mehr als 25% der Aktien übernehmen wird, denn das würde den Verlustvortrag in Höhe mehrerer hundert Millionen Euro in der WCM zunichtemachen. DIC Asset wird allerdings versuchen, den Anteil bei 25% zu halten, also auch bei Kapitalerhöhungen mit- oder nachziehen. Die üppige Dividendenzahlung von WCM dürfte allerdings nicht das einzige Argument für den Einstieg sein und bei einem Kursniveau von über €3 notiert die WCM-Aktie mit einem deutlichen Aufschlag auf ihren Nettoinventarwert (NAV). Zukäufe bieten sich hier momentan nicht an.

Nun könnte man auf den Gedanken kommen, dass es die DIC Asset ernst meint mit der Transformation ihres Geschäftsmodells und dass die Ankündigung von CEO Aydin Karaduman so gedeutet werden kann, dass man mittelfristig seinen eigenen Immobilienbestand sukzessive oder auf Schlag an die WCM abgeben oder in diese einbringen will. Erklärtes Ziel der WCM ist ja, mittelfristig einen Bestand von 1 Milliarde Euro aufzubauen, und nach schnellem Start im Jahr 2015 geht man zuletzt eher verhaltener zu Werke. Vielleicht arbeiten beiden Parteien, die verdächtig ruhig zum Thema DIC-Beteiligung geblieben sind, im Hintergrund ja bereits am "großen Wurf". Zunächst hat DIC Asset jedoch die Optimierung des eigenen Immobilienportfolios von rund €1,7 Mrd. auf der Agenda und möchte sich hier von Liegenschaften im Wert von €100 Mio. trennen. Auch hier könnte durchaus Interesse seitens WCM bestehen, das wäre dann eine vergleichsweise "kleine Lösung". So oder so wird bei WCM nicht mehr viel gegen den Willen der DIC Asset passieren, hier wird es früher oder später ein engeres Zusammengehen oder -arbeiten geben.

Wandel hin zum Asset-Manager
Für die DIC Asset stellt sich dann aber irgendwann die Frage, was aus dem Unternehmen wird, sollte man sich vom eigenen Bestandsportfolio komplett trennen. Hier deutet der Trend Richtung Asset-Management, eine Sparte, in der DIC Asset bereits mit einem Volumen von €1,2 Mrd. AUM tätig ist und die man kräftig ausbauen will. Im laufenden Jahr sollen die AUM auf immerhin schon €3,6 Mrd. gesteigert werden.

Man möchte also Immobilien für Dritte betreuen und bewirtschaften und so mit wenig Eigenkapitaleinsatz stetige Provisionen und Gebühren vereinnahmen. Im ersten Halbjahr wurden in der neuen Sparte bereits €14,1 Mio. verdient nach €2,3 Mio. im Vorjahreszeitraum, was die enorme Schlagkraft des neuen Schwerpunkts zeigt. Und regelmäßige Leser meines Blogs wittern spätestens jetzt, wo mein Interesse für die DIC Asset herkommt, denn entsprechende Geschäftsmodelle halte ich für sehr aussichtsreich angesichts der Strafzinspolitik der Notenbanken. Daher habe ich ja bereits einige aussichtsreiche Werte aus diesem Bereich hier im Blog vorgestellt, eine Patrizia Immobilien, eine Publity, eine Deutsche Beteiligung, eine Ernst Russ, eine Lloyds Fonds oder eine MPC Capital.

Hoher Abschlag zum Substanzwert
Doch während dieses Szenario noch im Entstehen und damit Zukunftsmusik ist, sprechen auch heute schon starke Argumente für die Aktien von DIC Asset. Denn im Gegensatz zu vielen Immobilienunternehmen auf dem deutschen Kurszettel, die mit teilweise beträchtlichen Aufschlägen auf den NAV gehandelt werden, bekommt man die Aktien der DIC Asset mit einem signifikanten Abschlag. Der Substanzwert liegt nämlich momentan bei rund €13 und der Aktienkurs notiert bei €8,75, mithin nur bei 67% des Substanzwerts. Im Klartext: man kann also heute DIC-Aktien zu einem Drittel unterhalb ihres Substanzwertes kaufen! Angesichts der herausragenden Aussichten im Gewerbeimmobilienbereich schier unglaublich und wohl nur darauf zurückzuführen, dass dies schon seit längerer Zeit so ist und die Börse hier noch blind ist. Denn während andere Immobilienaktien die historischen Abschläge zum NAV mittlerweile in satte Aufschläge verwandelt haben, hat die Börse dies bei DIC Asset bisher komplett verschlafen. Doch ich glaube, dass sich dies demnächst ändern wird.

Niedriges Kurs-FFO-Verhältnis lockt
Für eine deutliche Unterbewertung der DIC Asset-Aktien spricht aber noch ein weiteres Argument. Bei Immobilienunternehmen kommt es weniger auf das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) an, sondern der Blick richtet sich auf die FFO, die Funds from Operations. Einerseits um das Unternehmen selbst zu bewerten, aber auch zum Vergleich mit seiner Peergroup, also den Unternehmen mit ähnlichen Geschäftsmodellen. Die Kennzahl FFO bemisst die Rentabilität des operativen Geschäfts und errechnet sich aus dem Ergebnis des Vermietungsgeschäfts abzüglich aller Kosten, Zinsen und Steuern. Dieses Geld steht dann für Investitionen und Dividenden zur Verfügung. Entscheidender Unterschied der FFO zum KGV, das ja auf den Jahresüberschuss abzielt, ist das Nichteinbeziehen von Veräußerungsgewinnen (oder -verlusten). In den FFOs bleiben somit die möglicherweise sehr hohen Einmaleffekte ausgeblendet und die dauerhafte Leistungsfähigkeit des operativen Geschäfts tritt zutage.

Im Vergleich zur Peergroup weist DIC Asset ein ziemlich moderates Kurs-FFO-Verhältnis auf. Die 2016er FFOs dürften bei etwa €0,65 liegen, das Unternehmen selbst erwartet €0,63 bis €0,66. Dass die FFO unterhalb der des Vorjahres liegen werden, liegt an strategiekonform durchgeführten Portfolioverkäufen. Und die bringen natürlich keine Mieteinnahmen mehr. Dividiert man nun den Kurs durch die FFO, kommt man auf den Faktor 13,5. DIC Asset wird also momentan mit dem 13,5-fachen FFO bewertet, während eine Adler Real Estate hier auf 25,5 kommt oder die Deutsche Wohnen auf 29,5. Die auch im Gewerbesektor tätige WCM kommt immerhin noch auf einen Faktor von 18,2. Auch bei dieser Betrachtungsweise scheint der Kurs der DIC Asset-Aktie einigen Nachholbedarf zu haben. Oder anders ausgedrückt: erhebliches Kurspotenzial.

Gewinn explodiert, Prognosen erhöht
Kürzlich wurden die Halbjahresergebnisse präsentiert und im Anschluss konsequenterweise die Jahresprognosen erhöht. Denn Der Gewinn stieg von €5 Mio. auf €20,2 Mio. an, was maßgeblich auf Verkaufserfolge aus dem Bestand und auf ein verbessertes Zinsergebnis zurückzuführen ist. Der relativ hohe Verschuldungsgrad bietet durch ein Senken der Zinssätze natürlich auch noch einiges an Ergebnisverbesserungspotenzial für die Zukunft. So kommt Konkurrent WCM auf einen durchschnittlichen Zinssatz von unter 2,1% - davon ist DIC Asset noch um einiges entfernt, zumal ein Großteil der Kreditverbindlichkeiten älteren Datums sind und erst nach und nach zur Um- oder Nachfinanzierung anstehen - mit entsprechend niedrigeren Zinssätzen und Zinslasten. Die Folge sind dann ein verbessertes Zinsergebnis und unterm Strich bleibt mehr Gewinn kleben. Doch auch ohne die lukrativen Verkaufe brummt das Geschäft, denn das operative Ergebnis wurde um satte 15% gesteigert!

Attraktive Dividendenrendite
Und zu guter Letzt hat DIC Asset Anfang Juli eine Dividende von €0,37 je Aktie ausgeschüttet und kommt damit bezogen auf den aktuellen Börsenkurs auf eine Dividendenrendite von mehr als 4%. Auch dies ist ein Argument, das für ein langfristiges Engagement in DIC Asset spricht.

Meine Einschätzung
DIC Asset bewegt sich in einem boomenden Markt und hat mit der Übernahme von 25% der Anteile an der WCM einen echten Erfolgscoup gelandet. Das Unternehmen wandelt sich hin zu einem Asset-Manager und will sich von volatileren und spekulativeren Unternehmensbereichen trennen. Hinzu kommt eine deutliche Unterbewertung der Aktien ggü. ihrem Substanzwert und vergleichbaren Unternehmen.

Aus all diesen Gründen habe ich mir kürzlich Aktien von DIC Asset ins Depot gelegt und nehme das Unternehmen auf meine Empfehlungsliste. Der Wert sollte auch bei einer deutlichen Börsenkorrektur nach unten hin gut abgesichert sein und aufgrund der massiven Unterbewertung, gepaart mit einer Reihe potenzieller Gewinntreiber, bietet sich dem langfristig orientierten Anleger bei der DIC Asset ein ausgezeichnetes Chance-Risiko-Verhältnis.

Zahlen & Mehr: Aurelius, Berentzen, MBB, mVISE, Steico, WCM

:: Aurelius
Der Finanzinvestor Aurelius hat weitere Anteile an seiner Beteiligung am Spirituosenhersteller Berentzen abgegeben. Der niederländische Finanzinvestor Monolith wird rund 10,4% der Aktien übernehmen, so dass der Aurelius-Anteil weiter auf 18,8% absinkt. Aurelius hatte kürzlich bereits mit dem Verkauf seines Aktienpakets von vormals 51,04% begonnen. (>>> zur Meldung)

:: MBB
Die Beteiligungsgesellschaft MBB hat Zahlen zum ersten Quartal 2016 vorgelegt und einen Rekordumsatz in Höhe von €78,2 Mio. gegenüber €60,2 Mio. im Vorjahresquartal erzielt. Das entspricht einem Umsatzwachstum von 29,8%. Das EBITDA stieg um 21,1% auf €7,8 Mio. das Ergebnis je Aktie belief sich auf €0,56 nach €0,47 in den ersten drei Monaten des Vorjahres und stieg damit um 19,1%. Das Eigenkapital stieg auf 91,9 Mio. EUR nach 87,6 Mio. EUR zum Jahresende 2015, so dass sich die Eigenkapitalquote auf 39,3% zum Ende des ersten Quartals 2016 erhöhte. MBB verfügt damit unverändert über eine signifikante Liquiditätsausstattung, um aus eigener Kraft in Tochterunternehmen und Wachstum durch Unternehmenserwerb zu investieren. Die sehr guten Ergebnisse spiegeln das organische Wachstum in sämtlichen Tochtergesellschaften des MBB Konzerns wider und übertreffen die Unternehmensplanung für das erste Quartal. Die Ergebnisse untermauern zudem die zunehmend konservativ erscheinende Prognose von 300 Mio. EUR Umsatz und €2,00 EPS für das Geschäftsjahr 2016. Darüber hinaus zeigt sich, dass sich die hohen Erwartungen, die mit der Übernahme der Aumann-Gruppe verbunden sind, erfüllen, den MBB-Chef Nesemeier "als vermutlich bester Zukauf" bezeichnete, den MBB jemals getätigt habe.

Wenn man sich ein paar Jahre zurück erinnert, gab es damals den Zukauf der Claas Fertigungstechnik, der auf Schlag den Umsatz der MBB-Gruppe verdoppelte und die gewinne überproportional steigerte. Es war bereits nach dem ersten Quartal absehbar, dass die weiteren Quartalszahlen und das Jahresergebnis mit großen Steigerungen verbunden sein würden und der Aktienkurs zog mit den jeweils nach oben angepassten Prognosen immer weiter stark mit. Diese Geschichte könnte sich aufgrund des Aumann-Zukaufs in diesem Jahr wiederholen; eine (oder mehrere) Anpassung der Jahresprognosen ist nur eine Frage der Zeit. Und der Aktienkurs dürfte über das Jahr gesehen immer wieder davon beflügelt werden und auf neue Hochs vorstoßen. (>>> zur Meldung)

:: mVISE
Die mVISE AGist ein Spezialist für cloudbasierte mobile Digitalisierung und hat heute ihre abschließenden Zahlen für das Geschäftsjahr 2015 bekannt gegeben. Dabei wurden die vorab gemeldeten Zahlen aus dem März weitgehend bestätigt. So konnte mVISE im Jahr 2015 im Vergleich zum Vorjahr die Gesamtleistung  auf €5,86 Mio. (Vorjahr: € 2,14 Mio.) gesteigert werden und der. Der Jahresfehlbetrag konnte von einem negativen EBITDA in Höhe von €-1,18 Mio. auf ein um Einmalaufwendungen bereinigtes EBITDA in Höhe von €-0,38 Mio. gesenkt werden. Nachdem in 2015 umfassenden Reorganisationen und Neuorientierungen erfolgten, peilt das Unternehmen weitere Umsatzsteigerungen und ab dem zweiten Quartal 2016 ein kontinuierlich positives Ergebnis an. (>>> zur Meldung)

:: Steico
Der Dämmmittelhersteller Steico kommt immer besser in Schwung, auch aufgrund des milden Winters. Die Zahlen zum Jahresabschluss 2015 und zum ersten Quartal 2016 lassen jedenfalls aufhorchen. Die Umsatzerlöse stiegen 2015 um 8,1% auf €188,9 Mio. nach €174,7 Mio. im Vorjahr und der Gewinn je Aktie legte um 36,9% auf €0,63 zu nach €0,46 in 2014. Daher soll die Hauptversammlung Ende Juni eine um 3 Cents auf €0,15 je Aktie erhöhte Dividende beschließen.

Im ersten Quartal zahlten sich die hohen Investitionen in neue Maschinen und Produkte weiter aus. Das Umsatzwachstum lag bei 4,7%, während der Periodenüberschuss auf €2,7 Mio. hochschnellte nach €0,7 Mio. im Vorjahresquartal. Die Erhöhung der Margen läuft somit wie geplant und dürfte auch in den nächsten Quartalen weiter für Freude sorgen. (>>> zur Meldung ,PDF)

:: WCM
Auch Gewerbeimmobilienspezialist WCM hat Zahlen für das Geschäftsjahr 2015 vorgelegt und einen kräftigen Sprung zu verzeichnen. Wo wurde im Geschäftsjahr 2015 nach ungeprüften IFRS-Zahlen ein Konzernergebnis von €57,7 Mio. erzielt, nach €1,2 Mio. im Vorjahr. Das Ergebnis je Aktie stieg von €0,08 in 2014 auf €0,72 im Jahr 2015, während die Funds from Operations (FFO) auf €7,9 Mio. hochschnellten. Der Net Asset Value (NAV) nach EPRA betrug zum Jahresultimo 2015 €290,6 Mio. Euro oder €2,38 pro Aktie. Der absolute Wert überstieg Ende 2015 bereits die 500 Mio-Euro-Marke.

Bei diesen Zahlen ist zu berücksichtigen, dass WCM erst Ende 2014 wieder den operativen Geschäftsbetrieb aufgenommen hat und daher die Vergleichswerte eine sehr niedrige Basis aufweisen. Insbesondere weist das EPS auch Zuschreibungen beim Wert der Immobilien als Gewinne aus, weil die Bilanzierungsmethode nach IFRS nicht denen nach HGB entspricht, wo sich bei Immobilienvermögen hohe stille Reserven aufbauen, die erst beim Verkauf zutrage treten. Nach den IAS (International Accounting Standards) wirken sich die Wertveränderungen unmittelbar auf das Ergebnis aus, sowohl positiv als auch ggf. negativ.

Der Auf- und Ausbau des Immobilienportfolios geht voran und für das laufende Jahr sind zahlreiche Zukäufe geplant, wie die Unternehmenspräsentation von Dezember 2015 zeigt. (>>> zur Meldung)


Aurelius, MBB, mVISE, Steico und WCM befinden sich auf meiner Empfehlungsliste.

Investor-Update: Blackstone, BYD, Funkwerk, MPC Capital, Publity, Starbucks, Ströer, Surteco, Vectron, WCM

Im Investor-Update notiere ich in unregelmäßigen Abständen aktuelle Einschätzungen zu Unternehmen meiner Empfehlungsliste und wie sich diese ggf. auf mein Investment-Portfolio ausgewirkt haben. Darüber hinaus auch zu Unternehmen, die ich noch nicht hier im Blog vorgestellt habe, die sich jedoch in meinem Depot befinden.

DAX über 10.000, Dow über 18.000
Es ist schon ein paar Wochen her, dass ich ein Investor-Update veröffentlicht habe, aber die Tage um Ostern habe ich ich ganz entspannt und ab des Börsengeschehens verbracht. Jedenfalls als Investor. Keine Transaktionen, aber jede Menge Research und Überlegungen.

Die Stimmung an den Börsen ist weiterhin nervös, geradezu gereizt. Die Tagesschwankungen sind sehr hoch, gerade bei DAX und Öl und doch haben sich beide von ihren Tiefs deutlich erholt und kratzen an ihren Jahreshochs. Ebenso der Dow Jones Index. Die jüngst begonnen Quartalsberichtssaison zeigt aber auch, dass Verfehlungen der Markterwartungen gnadenlos abgestraft werden und die daraus resultierenden Kurseinbrüche bieten für coole Anleger tolle Chancen, um ihre Positionen aufzustocken oder bei verpassten Aktien doch noch günstig zum Zuge zu kommen.

Einstieg von DIC Asset bei WCM: ein Bewertungs- und Erklärungsversuch

Aufregung bei der WCM AG. Es war schon eine Hammernachricht, als die DIC Asset verkündete, dass sie klammheimlich 20,15 Prozent an der WCM AG übernommen hat. Seitdem wird eifrig spekuliert, was es mit dem Einstieg auf sich hat, welche Ziele der neue Großaktionär verfolgt und natürlich auch, wie er so schnell diese große Zahl an Aktien zusammenbekam. Und wer verkauft hat. Auch ich spekuliere über die Gründe und möchte meine Gedanken und meine Schlussfolgerungen gerne mit euch teilen.

Aktienkauf ohne Meldepflicht
Das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) legt bestimmte Meldeschwellen fest, die es beim Ankauf von Aktienanteilen zu berücksichtigen gilt. Beim Über- oder Unterschreiten dieser Schwellen wird eine Meldepflicht ausgelöst, die sog. Stimmrechtsmitteilung. Und diese Meldungen hat DIC Asset vorgenommen per 26. und 27. Januar. Allerdings hat man wohl kaum 20 Prozent der WCM-Aktien innerhalb weniger Tage und dann auch noch über die Börse zusammengekauft - der Aktienkurs wäre bei so einem hohen Nachfrage-Überhang geradezu durch die Decke geschossen. Bei früheren "heimlichen Übernahmeversuchen" bediente man sich einer unfeinen Art, dem juristischen Schlupfloch namens Swap oder auch CfD ("Contract for Difference").

Wtf ist ein Swap?
Swaps sind, vereinfacht gesagt, Kurssicherungsgeschäfte, mit denen sich ein Investor das Recht einräumen lässt, in der Zukunft zu einem bestimmten Kurs Aktien eines Unternehmens zu erwerben. Diese Umgehung der Bestimmungen des WpHG ermöglichte es also Investoren, sich einen Anteil und ggf. auch die Mehrheit an einem Unternehmen zu sichern, ohne dass der Kapitalmarkt, die übrigen Aktionäre oder die Zielgesellschaft selbst dies mitbekommen würden. Bis sie durch die Stimmrechtsmitteilungen dann vor vollendet Tatsachen gestellt werden.

Bevor es zum Anteilserwerb kommen kann, muss sich Swap-Geber jedoch selbst erst einmal die entsprechenden Aktien sichern, denn er muss ja ggf. liefern können. Das bedeutet, dass der Investor mit verschiedenen Adressen, zumeist wohl Banken, derartige Swap-Geschäfte abschließt und diese kaufen dann über einen bestimmten Zeitpunkt die Aktien oder verwenden hierfür solche, die sie bereits im Depot haben. Der Investor muss also auf diese Art nur darauf achten, dass keiner seiner Partner hierbei über eine der Meldeschwellen kommt, er also mit der A-Bank und der B-Bank nur Swap-Geschäfte über max. 2,99 Prozent abschließt. Dem entsprechend benötigt er mehrere Partner für seinen Übernahmeversuch. Oder einen abgabebereiten Großaktionär, von dem bereits eine größere Beteiligung bekannt ist.

Das Ziel dieser Aktion ist, keine Trittbrettfahrer aufspringen zu lassen, die auf eine satte Prämie bei der Übernahme wetten wollen. So kann eine Übernahme unter dem Strich viel günstiger erfolgen, als wenn die Aktien des Übernahmeobjektes "im Spiel" sind und so der Kurs immer weiter in die Höhe getrieben wird.

Bekannte Swap-Übernahmeziele: VW und Continental
In den letzten Jahren gab es mehrere solcher Übernahmeversuche durch derartige Swap-Geschäfte und die Süddeutsche Zeitung nannte sie ein "Anschleichen durch die Hintertür". Nicht immer enden sie für den Aggressor mit dem gewünschten Ziel. So hatte der Sportwagenhersteller Porsche versucht, sich den viel größeren VW-Konzern einzuverleiben - und verschluckte sich derart, dass Porsche am Ende eine Marke im VW-Konzern wurde. Der Fall beschäftigt bis heute die Gerichte. Und dann gab es die Schaeffler-Gruppe, die den viel größeren Continental-Konzern übernehmen wollte. Direkt vor der Finanzkrise, was Schaeffler selbst an den Rand des Ruins trieb. Nur durch die "Mildtätigkeit" der Banken, konnte die Familie sich retten und ist heute Großaktionär von Conti - und Schaeffler mittlerweile selbst ein börsennotiertes Unternehmen.

Seit 2012 besteht auch in Deutschland Meldepflicht
Im Jahr 2012 wurde der §25 des WpHG weiter gefasst und die BaFin hatte eine Liste der unter diesen Paragraphen fallenden Geschäfte veröffentlicht. Er schließt nun u.a. auch Options- und Termingeschäfte mit Barausgleich, Swap-Geschäfte, Contracts for Difference, und Gesellschaftervereinbarungen in Bezug auf den Erwerb von mit Stimmrechten verbundene Aktien (Vorkaufsrechte) ein. Damit wäre ein Vorgehen wie bei Conti oder VW für die DIC Asset im Fall WCM nicht möglich gewesen.

Ich gehe daher davon aus, dass DIC Assets sich die Aktien an WCM auf anderem Weg besorgt hat, dennoch heimlich. Bei der riesigen Kapitalerhöhung im letzten Sommer, als das Eigenkapital der WCM mal eben verdoppelt wurde, fanden nicht alle Aktien einen endgültigen Abnehmer - die emittierende Bank hatte wie üblich eine Garantie abgegeben, die nicht abgenommenen Aktien notfalls selbst in den Bestand zu nehmen. Der Überhang hatte damals monatelang den Aktienkurs belastet. Im Anschluss daran legte der Kurs der WCM-Aktien stark zu und angesichts der aktuellen Börsenturbulenzen und Mittelabzüge bei Aktienfonds durch Privatanleger war vielleicht der eine oder andere von ihnen froh, Aktien marktschonend außerbörslich an einen Interessenten abgeben zu können - und das mit einem fetten Gewinn. So hätte DIC Asset bei mehreren institutionellen Anlegern unterschiedlich große Pakete einsammeln können, auch in relativ kurzer Zeit, und es verblieben dem Unternehmen ja immerhin einige tage, bis es die Stimmrechtsmitteilungen herausgeben musste. Dieser Coup wäre dann zumindest im Vorfeld mit strategischer präzision vorbereitet gewesen.

 WCM (Quelle: comdirect.de) 

Was macht WCM so interessant für die DIC?
Nach dem Wie bleibt noch das Weshalb, die Frage, worin der Reiz der WCM für den Konkurrenten DIC Asset liegt. DIC Asset hat letztes Jahr einen Strategieschwenk vollzogen und ihr operatives Geschäft in ein Gemeinschaftsunternehmen mit dem US-Finanzinvestor KKR & Co. eingebracht, die German Estate Group (GEG). Diese soll sich als Investment-Plattform auf den deutschen Büro- und Einzelhandelsmarkt fokussieren und dabei auch riskantere Deals wie Projektentwicklungen angehen. Dem gegenüber will sich die börsennotierte DIC Asset AG eher wieder auf Bestandsimmobilien mit wenig Risiko konzentrieren.

Ein Manko der DIC Asset ist ihre vergleichsweise hohe Verschuldung und die damit einhergehenden hohen Zinsbelastungen. Denn die Kredite wurde überwiegend zu Zeiten abgeschlossen, als das Zinsniveau mehrere Prozentpunkte höher lag als heute. Dem gegenüber weist die WCM bei ihren Projektfinanzierung einen Finanzierungsgrad von 60 Prozent aus, hinterlegt die Geschäfte also mit 40 Prozent eigenem Geld. Und der durchschnittliche Zinssatz wird von WCM per Ende 2015 mit 2,1 Prozent ausgewiesen bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 6 Jahren.

Und hier sehe ich den Grund für den Einstieg von DIC Asset. Man möchte nach Jahren des Abverkaufs von Immobilien zur Schuldensenkung wieder wachsen. Durch den 20-prozentigen Einstieg bei WCM sichert man sich auf einen Schlag ein attraktives Immobilienportfolio, das deutlich günstiger - und bilanziell solider - finanziert ist als der eigene Bestand. Und man kann nun die Jungs von WCM für sich Werte schaffen lassen und profitiert von deren Expertise und der hervorragenden Vernetzung von CEO Stavros Efremidis, dem ehemaligen Chef der Kommunale Wohnen AG, von CFO Frank Roseen, der von GE Capital Real Estate kam, und natürlich von "Mr. WCM", Karl Ehlerding.

Fazit
Es ist eine klasse Aktion für die DIC Asset, muss man mal so sagen. Und die Verantwortlichen wären dumm, wenn sie Efremidis und sein Team behindern würden, denn WCM ist nun ihr wohl bestes Pferd im Stall. Das ist aber kein Selbstgänger, und sich Ehlerding & Co. zum Feind zu machen, wäre ja auch mehr als kontraproduktiv, so dass man hier eher auf Verständigung denn auf Konfliktkurs setzen wird. Daher glaube ich, dass WCM nun einen weiteren Ankerinvestor hat, der am Erfolg des Unternehmens sehr interessiert ist. Und ggf. auch Kapitalmaßnahmen mitgeht, weil er für sein Geld keine besseren Investitionsmöglichkeiten finden wird. So gesehen ist der Einstieg demnach auch eine gute Sache für WCM, wenn auch die Art und Weise - zumindest vorübergehend - für Irritationen sorgt und für Gesprächsbedarf zwischen den Beteiligten.

WCM befindet sich als Top-Pick im deutschen Immobiliensektor auf meiner Empfehlungsliste und in meinem Depot.

Überraschungscoup: DIC Asset übernimmt klammheimlich 20 Prozent an WCM

Es tut sich was im Aktionärskreis bei der WCM AG, einem Spezialisten für Gewerbe- und Handelsimmobilien in Deutschland.

Eine Stimmrechtsmitteilung besagt, die DIC OF RE 2 GmbH, eine Tochter der börsennotierten DIC Asset AG, halte per 26. Januar 15.641.250 Stimmrechte (12,95%) an der WCM. Eine weitere Meldung gibt aber bereits für den 27. Januar eine Beteiligungshöhe von 20,15% bzw. 24.341.250 Stimmrechten bekannt.

Über die weiteren Absichten der DIC Asset, insbesondere über eine mögliche Mehrheitsübernahme der WCM AG, ist bisher nichts bekannt und bisher liegt auch keine Stellungnahme seitens WCM vor. Zumindest erklärt sich nun die relative Stärke der WCM-Aktien in den letzten Tagen, als es an den Börsen heftig abwärts ging, während die WCM-Aktien tendenziell eher fester notierten.

>>> zur Stimmrechtsmeldung per 26.01.2016, DIC Asset AG hält 12,95% an WCM
>>> zur Stimmrechtsmeldung per 27.01.2016, DIC Asset AG hält 20,15% an WCM


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Ergänzung vom 01.02.2016, 13:30 Uhr

Die DIC Asset AG hat sich nun auch zum Anteilserwerb an der WCM AG geäußert:

"Für die zukünftige strategische Ausrichtung der DIC Asset AG haben wir zu Jahresbeginn 2016 erste Weichen gestellt. Dabei setzen wir zur nachhaltigen Steigerung und Diversifizierung unserer zukünftigen Einnahmenbasis auf das gebündelte und langjährige Know-how unserer Immobilienexperten, die bundesweit aus über sechs Standorten in Deutschland agieren. Folgende Entscheidungen stehen im Vordergrund (...): 

- Die DIC Asset AG hat jüngst angezeigt, die 20 Prozent-Beteiligungsschwelle bei der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-AG, Berlin/Frankfurt, überschritten zu haben. Die DIC Asset AG ist damit ein wesentlicher Aktionär der Gesellschaft geworden. Die WCM investiert in den deutschen Gewebeimmobilienmarkt und konzentriert sich dabei mit einem aktuellen Portfoliovolumen von rund 500 Mio. EUR auf die Top 7-Städte sowie weitere wirtschaftsstarke Regionen in Deutschland. Die DIC Asset ist über ihre Beteiligung damit an dem zukünftigen Wachstum der Gesellschaft sowie an einem attraktiven Gewerbeimmobilienportfolio beteiligt. Wir verfolgen auf diesem Weg auch das Ziel, weiterhin eine nachhaltige und stärkere Rolle im Gewerbeimmobiliensektor in Deutschland zu besetzen."

>>> zur Meldung

WCM: Immobilien-Portfolio knackt die 500 Millionen Euro-Marke

Die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG, Spezialist für Handelsflächen und Gewerbeimmobilien, gab heute bekannt, dass ihr bilanziell erfasstes Immobilienportfolio zum Ende des Jahres 2015 über 500 Mio. EUR beträgt. In den letzten Wochen seien Closings bei 20 Objekten mit Wert von 220,9 Mio. EUR erfolgt, wodurch die jährlichen Mieteinnahmen auf 31,8 Mio. EUR angestiegen seien.

Nachdem alle angekündigten Immobilienkäufe umgesetzt sind, hält WCM nun 51 Objekte im Bestand mit einem Gesamtwert von 501,3 Mio. EUR. Der im Dezember 2015 angekündigte Erwerb von zwei Fachmarktzentren und eines Baumarktes mit einem Erwerbspreis von ca. 48 Mio. EUR sind noch nicht bilanziell erfasst und damit bisher nicht im Gesamtportfolio enthalten

Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei etwa 9,3 Jahren. Die Nettorendite des Gesamtportfolios mit jährlichen Mieteinnahmen von 31,8 Mio. EUR liegt bei 6,3 Prozent, während diesen Mieteinnahmen günstige Finanzierungen gegenüberstehen mit einem durchschnittlichen Zinssatz der von 2,1 Prozent bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 6,1 Jahren.

 WCM (Quelle: comdirect.de) 

Nach der jüngst durchgeführten Kapitalerhöhung verfügt WCM über Eigenmittel für weitere Zukäufe. Allerdings dürften diese nicht ausreichen, um sämtliche in der Unternehmenspräsentation von Dezember 2015 aufgeführten Liegenschaften zu erwerben, denn bei vollständiger Umsetzung läge das zusätzliche Investitionsvolumen bei 720 Mio. EUR. Hierzu würde WCM weitere Eigenmittel akquirieren müssen, sei es durch eine Anleihe, ein Schuldscheindarlehen, das Einbringen von Immobilien als Sacheinlage oder durch eine weitere Barkapitalerhöhung. Hiervor sollte Anlegern aber nicht bange sein, denn die jüngste Kapitalerhöhung bei institutionellen Investoren war innerhalb weniger Stunden vollständig platziert und auch die nächste Maßnahme dürfte aufgrund des erfolgreichen Wirken des WCM-Vorstands auf ähnlich großes Interesse stoßen.

Ich habe WCM auf meiner Empfehlungsliste und halte das Unternehmen für das aussichtsreichste auf dem deutschen Kurszettel im Immobilienbereich. In den kommenden Wochen dürften wir weitere Meldungen über Zukäufe sehen, was dem Kurs weiter Auftrieb geben dürfte.

WCM kauft weiter kräftig zu

Die auf Gewerbe- und Handelsflächen spezialisierte WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG vermeldete soeben den Ankauf weiterer Liegenschaften. So kaufte man zwei im Bau befindliche Fachmarktzentren im Berliner Umland und in Sachsen-Anhalt, die nach Fertigstellung im 3. und 4. Quartal 2016 schlüsselfertig übergeben werden. Als Ankermieter in beiden Objekten fungieren die Handelsriesen ALDI und REWE. Der Kaufpreis für die beiden Fachmarktzentren beträgt rund 25,8 Mio. EUR . Die gesamte Mietfläche der Objekte beläuft sich auf 13.660 Quadratmeter. Die beiden Objekte werden bei Fertigstellung vollständig vermietet sein und die Mietverträge weisen eine durchschnittliche Laufzeit von 12,4 Jahren auf. Die Mieteinnahmen von insgesamt rund 1,7 Mio. EUR ergeben auf Basis des Nettokaufpreises eine Mietrendite von 6,5 Prozent.

Darüber hinaus sicherte sich die WCM noch exklusiv Rechte zum Erwerb eines weiteren Baumarkts. Die im Jahr 2012 errichtete Immobilie ist in attraktiver Lage einer der stärksten Wirtschaftsregionen Deutschlands gelegen und wird von einem der führenden Baumarktbetreiber für 15 Jahre gemietet. Der geplante Kaufpreis beträgt rund 22,0 Mio. EUR und erzielt annualisiert rund 1,6 Mio. EUR an Mieteinnahmen, was einer Anfangsrendite von 7,1 Prozent entspricht. Den Vollzug des Erwerb des rund 13.500 m² großen Baumarktes wird von WCM für Ende Februar 2016 erwartet.

Durch die jüngste Kapitalerhöhung stehen der WCM AG ausreichende Mittel zur Finanzierung des Eigenkapitalanteils für alle drei Objekte zur Verfügung. Dabei wird eine Gesamtfinanzierung mit einem LTV von ca. 55 Prozent angestrebt, wodurch sich eine durchschnittliche FFO-Rendite auf die Gesamttransaktion von rund 11 Prozent errechnet.

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